E2 사업체를 위한 상식 - (4 편) All-In 하는 All Cash 는 무덤파는 길

[조지나부시]

All Cash 하니까, 어떤 분은 “아니 그럼 가게를 사면 돈 전부 줘야지 뭔 소린강” 할지도 모른다.

미국에서는 All cash, 즉 전액을 현금주고 Business를 사는 것은 80%도 안된다고 봐야 한다.

Owner Financing 이 무엇인가는 전 편에서 얘기했다.  흔히 Note를 쓴다고 한다.   “Note가 뭔고? 공책?”    아니다.  우리의 어음같이 돈을 갚겠다는 증서다.  이 것을 소위 “깡” 해주는 업자도 있다.

금융기관에서 융자를 받으면 되지 왜 Owner Financing을 주느냐 하면, 한국과 마찬가지로 금융기관에서 돈 좀 빌릴래면 복잡하고, 시시콜콜 따지는게 문제다.  그 건 고사하고 엄청 시간을 끈다.  금융기관은 급할 게 없다.  급한 건 당사자들이다.   “아니 그깟 시간 얼마나 걸린다고”  하는 분은 겪어보면 안다.

어쨌든 이런 이유로 Owner Financing이 미국에서는 일반화되있다.  Seller는 빨리 팔고 Buyer는 빨리 장사를 시작해서 돈을 벌어야 하는데, 언제 은행에서 OK할 때까지 기다리는가.   “나도 급할 것은 없느데, 까껏 기다리지 뭐” 할 수도 있겠지만, 확실히 융자가 떨어진다는 보장하에 기다리는 건 문제없겠지만, 몇 달 질질 끌다 안 된다고 한다면 환장할 노릇이다. 

그래서  아예 Seller가 “치워뿌라. 내가 나중에 받을께” 하는 게 Owner Financing이다.

“근데 돈 못 받으면 어짤라고?”

그래서 장사가 안되는 것을 파는 사람은 Owner Finance를 안 준다.  장사가 안되는 것을 덤탱이로 팔았는데 돈을 제대로 받겠는가.   뒤집어 얘기하면 Owner Financing을 준다는 것은 장사가 가격에 맞을 만큼 된다는 얘기다.

근데 문제는 Seller가 했을 때는 장사가 잘됐는데, Buyer가 하고 부터는 안 된다는 거다.  이는 경기침체, 911, 카트리나 태풍, 등과 같이 불가피한 환경의 변화로 인한 것일 수도 있겠지만, 대체로 Buyer의 경영미숙인 경우가 많다.

그래서 Seller는 Buyer가 운영을 제대로 못할 것이라는 판단이 서면 팔지를 않는다.

“현금 주면 되지 뭐, 깟껏” 한다면 할 말 없다.  그러면 Seller는 입 찢어진다.

정리를 하면, Owner Finance를 받아야 하는 이유는,

첫 째 Business에 대한 확실성을 갖고자 함이며

들 째 같은 돈으로 더 큰 규모의 Business를 할 수 있고

셋 째 여차 할 경우 Seller의 발목을 잡을 수 있다는 거다.

현금 다 주고 사서 나중에 문제 생기면, 여러 분은 어쩌실랑가?

한국 사람은 All Cash를 요구 하는 경우가 많다.  이유는 셋 중 하나다.

1.     장사가 가격만큼 안되는 것을 팔래면, All cash 받고 Bye-Bye 해야한다.  후환이 있기 때문이다.

2.     이 거 팔고 다른 큰 것을 해야 하는데, 본인도 Cash를 융통해야 하는 입장이다.   내가 융자해 줄 형편이 아니다.

3.     좌우지간 골아픈 것 싫다.  현금 받고 종칠거다.

2의 경우는 그래도 좀 낫다.  이런 Seller는 다른 좋은 조건을 제시할 수도 있다.

3의 경우는 Seller가 좀처럼 손해보지 않는다.  즉 물건이 별로 매력적이지 않다는 거다.

1이 문제다.   E2로 사는 분은 여기에 녹기 쉽다.  바로 전에 내가 올린 중앙일보 기사를 보라. 

한국에서는 당연히 전액 현금주고 사야하는 것을 관행으로 아는 분들은 All Cash에 대해 둔감하다.

그럼 Owner Finance는 얼마 정도 해 주는가.

편차가 크다.  통상 30 – 50%인데 한국, 인도, 중국, 중동인 Seller는 50% 이상은 어렵다.  미국인 Seller인 경우 20-30%만 주고도 할 수 있는 경우도 간혹 있다.

50%는 금융기관 융자, 20 – 30%는 Owner Financing, 그럼 20-30% 현금으로도 살 수 있다.

빚이라면 두드러기 일으키는 사람이 있다.   이런 사람 절대 돈 많이는 못 번다.

내 경험담이다.

45만 불 짜리 가게였다, 연 25-30만 불 수입은 되겠고, 경쟁자 생길 염려 전혀 없고, 기타 조건이 좋았다.   매물로 나온 게 몇 달전 이었는데, 다시 시장에 나왔다.   매물이 시장에 오래 남아있거나, 다시 나오면 의심이 간다.  

근데 이유인즉 이랬다.

계약을 했다.   Buyer가 미국 부동산 처분해서 20만 불, 한국 아파트 팔아서 25만불 해서 All cash로 사려 했덴다.  Seller야 당연 OK.   근데 한국의 아파트를 못팔았덴다.   시세에 못 팔았다는 얘기지 싸게 팔면 왜 못팔았겠는가.  Seller는 은행융자 20만불 게런티하고 융자 안나오면 Owner Finance 해주겠다고 했다.   근데 Buyer는 빚지고는 못사는 사람이랜다.   그래서 계약금을 떼이면서도 계약을 취소했다.  

결벽증은 여러 종류가 있다.

그 후 Seller는 나에게 은행융자 20만불  Owner Finance 10만 불 준다 했다.  그런데 나는 8만 불 밖에 없었고, Seller는 15만 불은 꼭 필요하니 더 이상의 편의는 봐줄 수 없다 해서,  나머지를 융통하려 하다 하다 안되 가슴치고 포기 한적이 있다.  

All cash가 좋은 점은 있다.   거래를 유리한 조건으로 이끌 수 있다.

그래도 All cash매물은 심각하게 생각하기 바란다.   설사 그 능력이 되도 고려해볼 일이다.   All cash 는 함정이 많다.   더우기 All In 하는 All Cash는 무덤파는 길이다.

[해오름]

공부 많이 하게 해주셔서 감사합니다

[패션의p]

님은 모하시는 분이세요??

[Allusion]

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[??????]

동감. 박식함에 갈체를 .....

[희망과꿈]

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[sbjjohn]

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