Re:냉정하게 판단을 하여 주십시요.

[구재익(조합장)]

비례율 3% 떨어짐에 있어 말씀드리는 저나 받아들이는 조합원님이나

마음이 무지 아픕니다.

비례율 하락 없이 갈 수만 있다면 무슨 방법이라도 하겠습니다.

그러나 비례율 사업성이란것이 2013년도 정기총회 제6호안의 자금계획(안)에 있는

수입 2조8억을 만들어 내야 합니다.

그래야  정비사업비 1조 2660억원을 지불하고 97%의 비례율을 지킬 수 있습니다.

2조 8억의 수입은 어디서 나오나 살펴보겠습니다.

조합원분양수입 1조1569억, 일반분양수입 6444억, 보류지 분양수입 81억, 상가 분양수입 526억

임대주택 수입 1234억, 근생부지 매각 158억 입니다.

임대주택수입, 상가분양수입,근생부지 매각 수입, 보류지 분양수입은 지킬 수 있습니다.

그렇다고 여기서 더 높은 수익을 올린다는 것은 거의 미미한 수준이고 상가등의 리스크를 생각한다면

+/- 0(제로)로 보시면 됩니다.

그런데 일반분양이 부동산 경기가 하락하여 6,444억의 수입이 나오지가 않습니다.

이것에 대해서는 어느 누구도 현실을 부정하지는 못할 것입니다.

그럼 이 부족분을 어디서 채울 수 있겠습니까?

돈을 찍어 낼 수 없는 이상 조합원님의 주머니에서 나와야 합니다.

그리고 그것은 비례율로 조정을 하여 종전자산가액에 비율로 내게 됩니다.

종전가액이 큰 조합원님들께서 그만큼 더 내게 됩니다.

반대로 수입이 많아 비례율이 높아지면 종전가액이 높은 조합원님이 그만큼 더 가져가게 됩니다.

그럼 이 상황에서 일반분양 수입을 최대한 보전하는게 가장 큰 숙제입니다.

조합원님께서 올린 안들에 대하여 제가 하나하나 설명드리겠습니다.

누구보다도 항상 제 머리속에 사업수지와 미분양 해결등을에 대하여 생각하여 왔습니다.

1. 모델하우스 20억 낭비하지 말고 현장에 설치하자.

- 처음 모델하우스를 사업장에 설치를 하려고도 했었습니다. 지을 곳은 공공청사부지인데 이곳도

구청에 임대료를 몇억 내야 했었습니다.

  그리고 큰 길에서 보이지 않기에 홍보효과 면에서 떨어지고 현장에 모델하우스를 설치하는 것은 결코 좋지는 않다는

   의견이었습니다.

   현재 미분양중인 34평,45평을 모델하우스처럼 지으라면 불가합니다.

   일단 지금은 지을 곳이 없습니다. 또한 축조하는 비용이 만만치 않습니다.

   저희가 계획하는 것은 곧 골조가 완공되고 조경등이 들어서면 웅장한 모습에 좀 더 깔끔한 현장이 될 것입니다.

   그때는 현장에 모델하우스에 있는 평형을 세대에 그대로 꾸며 모델하우스에 오신 손님들을 모시고 와 직접 보여주며

판촉을 계획하고 있습니다.

분양 물량이 적게 남으면 현장에 콘테이너 설치하고 분양을 하기도 합니다.

그러나 저희는 40평대 322개를 포함 431개를 팔아야 합니다.

 모델하우스는 그대로 유지하며 현장 목업세대를 활용하는 것이 최선의 방안이라 판단합니다.

2. 좀 더 지켜보다가 판촉하는 것은 어떤가?

- 많은 조합원님이 8.28 대책후에 부동산 열기가 조금씩 달아 오르는거 같으니 지켜보자는 의견을

제시합니다.

그러나 제 생각과 시공사 마케팅의 생각은 다릅니다.

실제 8.28대책의 혜택이 우리 미분양 아파트에는 전혀 없습니다.

취득세 혜택과 생애최초주택 자금 1%대 대출지원 모두 6억 미만입니다.

양도세 혜택도 45평형은 4.1대책에서 빠졌습니다.

어떻게 보면 국회 통과시 오히려 다른 구역에 비하여 메리트가 1000만원 정도 더 떨어져야 같아집니다.

그렇다고 30평대 6억 이하로는 팔 수 없잖습니까?

그리고 만약 이놈의 국회에서 정략적으로 싸우다 통과가 안된다면 더욱 더 냉각될 것입니다.

그리고 증시에서도 호재가 공시가 나면 떨어진다고 8.28대책으로 과연 부동산 시장이 살아 날까 의문입니다.

살아나지 않는다면 그때 부터는 또 더 냉각 될 소지도 있습니다.

누구도 현재 시점에 부동산 경기가 살아날 것이다 다시 더 떨어질 것이다라는 확답을 자신있게 못할 것입니다.

전에 제가 서둘러 180억을 판촉하지 않았다면 현재 51%의 분양 불가능 했을 겁니다.

가재울 3구역이 처음 5%에 할인하자고 했을때 경기가 좋아 질거라 하면서 미루었다 입주시에는

최대 30% 할인했었습니다.

비례율 3% 떨어지는거 누구나 아깝습니다.

그러나 지금 3%가 자칫 시기를 놓쳐 5% 혹은 10% 가 될지 누구도 장담 못합니다.

3. 판촉비 너무 비싸다. 조합원에게도 판촉비 주느냐?

- 판촉비를 크게 두가지로 나눠보죠.

   실질적으로 조합에서 물겠다는 비용 323억은 선납할인 및 중도금 무이자등의 혜택을 주어 실질적으로 분양가 인하의

효과를 봅니다.

 두번째로 시공사에 전가시킨 116억은 간접비입니다.

분양대행수수료 76억 잡혀 있습니다.

저 또한 뭐가 이리 비싸냐 반문했던 사항입니다.

그런데 이렇게 보시면 됩니다.

영업사원에게 하나 팔때 수당을 더 높게 주게되면 이 영업사원은 혼심을 다해 어떻게든 팔려고 합니다.

즉 먹을 떡을 많이 주면 그만큼 갖은 수단을 동원하여 영업을 한다는 것입니다.

그리고 이비용에는 부동산이 소개할때 수수료를 주는 비용도 들어갑니다.

45평 부동산에서 소개하면 500만원 수수료 줍니다.

부동산은 돈에 쫒아갑니다.

조합원 물건을 팔면 500만원이 들어오고 분양물건을 소개해주면 300만원 준다면 어느것에 매진하겠습니까?

조합원님도 판촉행사에 동참하여 주십시요.

조합원님께서 조합에 연락하시어 분양사무실 담당자에게 조합에서 통보하고 일반분양자를 직접 데려가서

그분이 최종적으로 계약을 한다면 수수료 부동산과 똑같이 드리겠습니다.

다만, 분양사무실에서 관리하셨던 분은 안되고 새로운 분을 모시고 오는 분에 한하며 구체적인 내용은 제시해 드리겠습니다.

4. 교육환경을 위하여 학원 유치 및 택지 12,13에 조합에서 직접 지어 학원유치를 하자.

학원유치는 그리 쉽게 생각할 것은 아닙니다.

우선 상가는 조합원님께 우선 선택권이 있습니다.

그렇기에 조합원님이 결정되고 나서야 일반분양을 해서 학원을 유치하던지 할 수 있습니다.

조합원 상가 분양은 곧 하게 될 것입니다.

그리고 택지 12,`13에 직접 지어서 학원가 유치하자

그럼 158억 수지 못 맞춥니다.

저는 171억이상으로 팔겁니다.

5. 최종적인 결론입니다.

조합원님 이렇게 생각해 주셨으면 고맙겠습니다.

일단 이번 대의원회에서 의결하고 판촉하는 금액은 100억입니다.

법인세와 부가세에서 45억이 남을 것으로 회계사에서 이야기 해서 예비비 55억과 합하여 비례율 97%

변동이 없는 선에서 100억을 푸는 것입니다.

이 100억과 180억중 지금 남아있는 40억정도 해서 판촉을 해서 일부 미분양을 소진해 보겠습니다.

그러면 8.28대책의 효과가 어떻게 나타날지 윤곽이 들어 날 것입니다.

다행이 부동산 경기가 살아나 좋아진다면 더이상 판촉을 안한다든가 판촉 금액을 줄인다든가 할 것입니다.

이는 내년 2월 정기총회때 결정하면 되니 약 5개월의 시간이 남아 있어 추이를 볼 수 있습니다.

어느정도는 리스크를 줄여야 할 시점이고 지금 부동산 경기가 약간 나올때 조금은 해소를 해야 합니다.

그리고 시공사에서 116억을 푸는 것은 미리 팔아 자금회수를 하기에 울며 겨자 먹기식으로 116억 시공사에서

부담한다고 한것입니다.

나중에 판촉한다면 시공사는 116억까지 풀지 않을 것입니다.

6. 어느분이 7,8.9월 분양한거 결과 보고 싶다고 하셨습니다.

- 지금까지 달별로 분양계약한 현황 올려드립니다.

7월 8월 9월 한달에 2~3개씩 밖에 못했습니다.

13.09.11 -아현3월별 계약현황(10일 계약 기준).xlsx

7. 분양 대행 업체에서 판촉을 잘 못하는거 아니냐?

제가 보고 느끼고 업체 실적이나 순위를 먹인다면 국내 최상급이며 현재 분양대행 하는곳도 4~5군데 되는

탄탄한 회사입니다.

삼성과 대우가 공동으로 뽑은 곳이고요.

그리고 직원들 성실하고 믿음직 스럽습니다.

저는 그분들 최선을 다하고 있다고 보기에 바꾸지는 않습니다.

8. 나중에 폭탄을 맞지는 않을 것입니다.

제가 여지껏 이렇게 비례율까지 건드리며 밝히지 못한 이유가 있습니다.

우리는 조합원 분양가와 일반분양가 차이가 최소 1억 5천만원이나 납니다.

비례율 3%만 떨어진다고 일반분양자들이 확신한다면 무조건 조합원분 매입합니다.

그래서 추가분담금 1억 나오느니 해도 입다물고 있었습니다.

물론 이 판촉비용으로 미분양 물량이 해소가 되지 않는다면 그만큼 또 비례율 떨어집니다.

그러나 제가 자신있게 말할 수 있는 것은 이외의 곳에서 빵구가 나 입주때 조합원님의 뒤통수는

치지 않을 것이라는 것입니다.

나중에 주변 입주때 꼭 보십시요.

얼마나 추가분담금이 나오는지~~~~

이런 글을 쓰는 제 마음이 참 무겁고 제 잘못이 아닌데도 죄송스럽네요.

좋은 아이디어나 의견 계속해서 받겠습니다.

[박창래]

이렇게 밝혀주시니 불확실성이 어느 정도 해소되는 것 같습니다. 주변 부동산이나 그밖의 외부 사람들은 별의 별 말을 다하거든요... 지금까지 해오셨던 것처럼 최선을 다해주시기를 부탁드립니다. 조합장님을 신뢰하는 조합원들의 기대를 저버리지 마시기 바랍니다. 감사합니다.

[염병숙]

제생각에도 현장모델하우스설치는 지금에는 돈도많이들고 참 어중간하겠다생각듭니다 (조합장님 안이 그래도 더좋을듯)
분양유인책도 좀 속도를내서 찬바람전에 해야효과가 그나마 좋을듯합니다 가능한한 신속히요(가을.봄시장을목표로),

경기가 안좋아 안팔려 그런데 어떻하겠습니까만, 속상한마음이야 어찌할수가없군요 그래도 조합원 한분한분이 홍보하고 한채라도 더팔수있도록 마음으로라도 힘을보태야할때인것 아닌가 십습니다
조합장님 첮번글에 놀라고, 두번째글보니 좀 안심도됩니다 힘내시기바랍니다.

[정소영(송철현)]

여러모로 어려운 상황에서도 여기까지 온것은 일단 선방한 측면은 없지 않은듯 합니다 주변 여건이랑 부동산 시장 상황등 여러면을 고려할때 불가피한 선택인듯하고 앞으로 입주1년남은기간동안 조합원들도 조합장님과 같은 마음으로 힘을보탠다면 생각한것 보다는 좋은 결과가 나올수도 있다고 생각합니다. 아현3의 가치는 입주후 더욱 빛날겁니다. ~!!

[이재영(가족)]

정말 명절전에 날벼락 맞은 기분이네요.

[송순복]

울며 겨자먹기로... 결국또 끌려갈수밖에 없는 상황... 이게더 답답. 후회되네여

[정희진]

울며 겨자먹기는 식은죽먹기네요..한두푼도 아니고 월급쟁이가 큰 목돈을 다시 빚져야하니 막막합니다. ㅜㅜ

[정희진]

입주후 빛날 가치로 계속 이렇게 울며겨자 먹으며 경재적과 정신적으로 고통을 감수하기도 힘듭니다. 정말 냉정하게 정신을 차리고 다시한번 어떻게 가야할지 의논을 하고 넘어가야 한다고 생각이드네요. 조합장님의 상세한 설명으로도 반복된 비례율하락을 그냥 넘기기엔 상황이 너무 악독합니다. 입주시때 또 이런 상황이 없다고 장담한다해도 맘이 놓이지 않으니 어서 조합에서 전문가와 상의해서 비례율조정안할경우의안과 할경우 대비해 여러안을 주십시요. 그것또한 조합원을 위해 조합이하여야할 의무인듯 싶네요

[정원석]

어느정도 추가분담금은 각오하고 있었습니다!!! 그저 적기를 바랄뿐... 마지막까지 화이팅!!

[강계순]

110-100-97-94-?-이렇게되면 BMW-소형차-소형차-?어떤차를내놔야 할까요

[장은하]

최악의 경우 입주시까지 추가분양이 안되고 그때가서 30% 할인판매를 했다고 가정했을때의 조합원들 추가분담금과 이런식으로 야금야금 비례율 떨어지면서 발생되는 추가분담금을 대충 계산해보니 과연 이번에 비례율 하락까지 감수하면서 판촉행사를 할 필요가 있겠나 하는 생각이 듭니다. 그렇다고 100% 분양되는것도 아닌데..

[김남일]

짧은생각으로 비례율 3% 더 하락할경우 추가부담금 2천만원정도 이 돈이면....고급승용차 교체 또는 냉장고, 티브, 세탁기, 침대, 가구 등등....제가 이사 후 해야할 목록 다 할수가 있는 돈이네요...이돈이 그냥 없어질수도있다고 하니...ㅠㅜ

[장은하]

비례율하락과 관련된 조합장님 글을 조합원 마당이 아닌 조합 공지사항에 정식으로 올려 더 많은 사람들의 의견을 들어 봄이 좋을듯 합니다.

[김진환]

어찌 미분양사태가 조합과 조합장님만의 문제이겠습니까? 지금까지 조합과 조합장님께서 이 문제를 공개하지 않았기때문에 일정부분 조합장님께서 깊은 책임과 반성이 있어야 할 듯 합니다.
비례율 하락이나 추가분담금 같은 것은 너무도 민감한 사안입니다. 혼자서 해결하려구 하지말구 조합원들에게 솔직하게 공개하였어야 합니다. 시공사나 조합에서 그다지 추가분양에 대한 실적이 없었으니 말입니다.
솔직히 집값 오르고, 정부대책이 좋아진다면 누가 분양성공 못합니까?? 그 때는 웃돈 받으면서 분양하겠지요, 힘드니까 추가 비용 들여서 분양하는 것 아닙니까? 노력만으로 사는 시대는 지났습니다. 조합원들의 의견을 수렴하세요

[구재익(조합장)]

김진환님의 말씀에 깊은 책임과 반성을 느낍니다. 다만, 공개하지 않은것에 대한 변명 아닌 변명을 좀 드리겠습니다. 저는 스타일이 바로바로 공개하고 조합원님께 알려 좋은 일은 기쁨을 같이 나누고 어려운 일은 협조를 구하고 합니다. 그러나 오픈된 공간에서 공개해서 결코 우리에게 도움이 되지 않는 것들이 있습니다.
제가 미분양과 추가분담금이 부동산에서 1억이 나온다느니 하는데 답변 좀 해달라고 해도 전략상 공개하지 않겠다고 하였습니다. 일분분양을 받으려는 분들은 끊임없이 정보를 얻어 조금이라도 싸고 좋은것을 사려합니다. 부동산에서는 일반분양과 조합원분양을 비교하며 고객들에게 설명을 합니다. 당연히 일반분양자

[구재익(조합장)]

들은 조합원것을 삽니다. 층과 향이 좋은 로얄층을 프리미엄을 줘도 최대 1억 가까이 싸게 삽니다. 그래서 제가 비례율 3%정도 떨어져야 한다는 것을 최대한 숨겼던 것입니다. 현재 부동산에서는 예상하기를 아현3구역 최하 비례율 5%이상은 떨어진다고 생각하고 프리미엄과 매매를 해왔습니다. 결국 일반분양자들이 조금 더 비싸더라도 일반분양분을 사는 것은 조합원것은 입주때 추가분담금이 나와 덤태기를 쓸수 있다는 리스크에서 벗어나기 위해서 입니다.

[구재익(조합장)]

다음으로 일반분양자들은 아현3구역이 할인분양하지 않을까를 기다리고 있는 대기 수요자 많습니다. 그런 수요자한테 자기패를 다 까발릴 수는 없었습니다. 아직 많이 남았다는것을 알게되면 결국 할인하겠네하고 계약하지 않습니다. 140억으로 51% 계약할 수 있었던 것도 연막작적으로 마감임박을 외쳤기에 가능했던 것입니다. 지금은 왜 그럼 공개하느냐? 이제는 비례율이 건드려 지기에 공개할 수 밖에는 없고 100억까지는 비례율 건드려지지 않기에 가능하기도 하지만 시공사의 116억을 받아 내려면 나머지 323억은 조합에서 책임을 지겠다는 확답을 줘야만 했습니다. 이점 조금 널리 양해 부탁드립니다.

[김진환]

조합장님의 자세한 답변 감사드립니다. 비례율인하가 없다고 하셨던 말씀에 대한 조합원들의 실망은 클거라 생각합니다.
이제라도 모든 것을 공개한 이상 이제부터는 조합과 조합장님만의 문제가 아닌 아현3구역 모든 조합원들의 부담이라 생각합니다. 조합장님께서 제안한 몇 가지 내용에 대해서도 대의원들과 심도있게 논의하셔서 내용을 공개한 다음 조합원들의 의견을 수렴해간다면 해결방안이 있을 것입니다.
1. 모델하우스를 미분양이 많은 30, 40평형 위주로 실제 건설현장중 골조공사가 끝난 동에 설치
2. 영업직원들에게만 한정하시지 마시고, 조합원들에게도 계약성공에 따른 일정성공보수도 주어 미분양 해소

[구재익(조합장)]

네...밝혀진 이상 좋은 의견과 안이 있으면 적극적으로 적용할 것입니다. 김진환님이 거론한 1번과 2번은 모두 진행 합니다. 이미 1번은 설치를 거의 다 했습니다. 다만 단지를 조금 만 더 다듬으면 깔끔해져 분양자들을 현장에도 데리고 와 홍보할 것입니다. 2번은 지금 진행 합니다. 대의원회를 하고나면 전체 조합원님께 안내문자도 보낼 생각입니다. 홍보 및 영업사원이 순식간에 2300여명이 되는 거겠죠...

[이강인]

최근 부동산 시장에 바닥론이 대세입니다
저금리 기조가 몇년째 이어지고 정부에서는 부동산 시장을 살리기 위해 온갖 정책을 내놓고 있습니다
지난 번 전월세 대책도 사실상 주택매수 수요를 창출하기 위한 대책입니다...
물론 6억이하 아파트등에 적용되는 등 우리 아파트에 직접적인 수혜는 적지만 전반적인 부동산 시장(아파트)에 아주 우호적인 정책이고 아파트 시장이 살아나야 경제가 살아날 수 있다는 인식이 정부의 시각아닌가 합니다
따라서 우리 아파트에 대한 미분양 대책도 이 사항을 반영하셔서 판촉활동을 해야 할 것입니다

[이강인]

최근의 전세가 상승, 서울 외곽까지 전세가 상승이 진행되고 있습니다.. 이는 실수요자가 충분히 있다는 시장의 신호입니다. 현재 우리아파트의 미분양은 부동산 시장의 침체가 그 원인인데 이는 다분히 심리적인 요인이 큼니다.. 한국은행은 하반기 우리경제가 점진적으로 살아날 것이라 전망하고 최근 주식시장의 강세, 그리고 부동산에 대한 정부의 온갖대책들은 우리 아파트에 아주 좋은 뉴스로 작용합니다 모두가 부동산, 주식이 안된다는 비관론이 팽배할때 시장은 살아납니다. 이점을 고려해서 미분양에 대한 대책을 세워야 할것 같습니다. 감사합니다

[구재익(조합장)]

그렇게만 된다면 얼마나 좋겠습니까? 그러나 막연한 기대심리만 내다보고 기다리다가 더 큰 손실을 볼 수도 있다는 것을 간과해서는 안됩니다. 그래서 저는 시공사에 116억도 따내면서 비례율은 건드리지 않는 선에서 일단 100억을 풀어 미분양의 부담을 조금 더 줄이고 내년 2월 정기총회때가 되면 부동산 시장의 판가름이 날 거라 봅니다. 그때 살아나 굳이 판촉을 할 필요가 없을 정도로 살아난다면 할인분양을 뭐하러 하겠습니까? 저는 지금은 반반 발을 담가 놓는 전략으로 가고자 합니다. 그래서 지금 판촉하는 것도 100억이 소진되면 끝이고 경기 좋아지면 판촉안한다고 홍보하여 조기 분양이 되도록 할 것입니다.

[이영정]

미분양문제는 오래전부터 모두가 알고 있던 문제라고 생각합니다. 조합장님의 답변을 읽어보면 최대한 다양한 방법을 고려하시고 심도 깊은 고민을 하신 것으로 느껴집니다. 조합장님! 화이팅입니다!