100억 자산가가 알려주는 '돈 안 되는' 부동산(feat. 잭파시)

100억 자산가가 알려주는 '돈 안 되는' 부동산(feat. 잭파시)

2022. 06. 20. 09:58

'경제적 자유'. 누구나 꿈꾸지만 아무나 쉽게 쟁취할 수 없는 단어죠. 오늘은 소액 투자를 통해 '30대 파이어족'이 된 부동산 전문가를 만나보겠습니다. 탁월한 부동산 데이터 분석과 자신만의 소액 투자로 '100억원대 자산가'가 된 최경천님입니다. 최근 [나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다]는 책으로 인지도가 높아지고 있는 저자이기도 합니다.

Q. 10년 전으로 돌아간다면 이건 절대로 안 했다?

A. 우선 '철길 따라 돈길 흐른다'는 부분입니다. 제가 처음에 역세권 투자를 하기 시작했을 때가 2006년부터 2018년입니다. 그때도 GTX-A노선은 착공돼서 비쌌어요. 반면 GTX-C노선과 GTX-B노선은 예타통과 전이라 사람들이 그렇게 크게 생각하지 않았어요.

당시 직장을 다니면서 수유, 미아, 창동 등에 살았는데요, 그때도 'GTX 창동역'이라고 하면 그 역세권은 되게 비쌌다고 판단했습니다. 그 지역을 조금만 벗어난 2급지나 3급지 정도에 보면 25평 계단식에 20년된 구축 아파트를 갭투자로 2,000만원 정도에 살 수 있었거든요. 그래서 그런 거를 창동 쪽에 좀 여러 개 매매했습니다.

문제는 'GTX-C노선이 이 정도니깐 의정부로 넘어가자'고 오판했던 부분입니다. 창동에서는 그런 아파트들을 갭 2,000만원에 살 수 있던 때인데, 의정부에서도 그런 아파트를 1,000만원이나 500만원에 살 수 있었더라면 넘어가는 게 맞아요. 적은 돈으로 더 많이 살 수 있으니까요. 그런데 그때 의정부도 하나 사려면 2,000만원이 들었거든요.

나중에 오름폭을 비교해봤더니 '역시 서울은 서울이다'라는 생각도 많이 했었어요. 지금은 경기도도 굉장히 좋아지고 또 2년 전에 비해서 많이 올랐지만, 그래도 역시나 투자를 한다면 서울에 하는 게 맞다는 교훈을 얻었습니다.

또 다른 실패작은 인천 빌라입니다. 경매로 방 3개짜리 신축 빌라를 1억 2,000만원 정도에 샀는데, 이 경험으로 얻은 교훈은 '빌라, 게다가 신축 빌라는 안오른다'는 점입니다. 빌라는 준공 30년이 넘고, 그 지역이 재건축·재개발 예정지가 된다면 수요가 모이면서 오르게 됩니다. 반면 신축 자체는 오르지 않더라구요.

물론 신축빌라여도 상위 입지라면 오릅니다만, 제가 당시 샀던 빌라는 절대 그런 곳이 아니였습니다. 제가 8년전쯤 낙찰 받은 빌라인데 지금 그 금액으로 못 팝니다. 그 후부터는 신축 빌라를 안 샀고, 또 의정부에서 샀던 매물이 복도식 아파트였거든요. 그래서 역시 그 이후로는 복도식 아파트도 보지 않습니다.

Q. 소액 투자를 하게 된 계기는?

A. 제가 일 년 전까지만 해도 회사원이었습니다. 연봉이 그리 높지 않아서 제가 투자를 할 수 있는 물건은 사실상 돈이 안 들어가는 거 말고는 투자할 수가 없었어요.

주식도 구조가 똑같습니다. 결국 투자 수익률이 전부잖아요. 부동산도 똑같이 시작했던 것 같아요. 그래서 십 년 전부터 돈이 안 들어가는 물건만 찾기 시작했고, 돈이 안 들어가는 걸 잡기 때문에 ‘전세가는 우상향한다’는 부분만 잡고 시작했습니다. 전세가격도 물가니까 올라갈 수 밖에 없을테니 향후 오를 거라고 판단했거든요.

Q. 지금도 투자를 위한 본인만의 루틴이 있다던데

A. 예전과 달리 요즘엔 부동산 빅데이터들을 볼 수 있는 어플리케이션(이하 앱)들이 굉장히 많습니다. 이 앱들이 종종 한국부동산원이나 KB부동산의 통계를 가공해 정보를 제공하죠. 근데 그런 정보에는 가공하는 사람의 의도가 숨겨져 있을 수 있습니다. 때문에 저는 어떤 그래프를 보든 그 원천자료가 어딘지를 파악해 저만의 데이터를 다시 확보합니다.

이런 작업은 지금도 일주일에 한 번씩 꾸준하게 합니다. 주간, 월간, 분기, 반기, 연간 등 따로 표를 만드는 루틴을 유지하고 있고, 그 표를 읽으면서 시장 방향을 익히기 위해 굉장히 노력을 많이 하고 있어요.

또 다른 부분은 바로 '진짜 손품'을 파는 활동입니다. 네이버 부동산 통해서 직접 손으로 찾는 거예요. 계속 찾습니다. 이런 작업을 통해 지금은 어떤 지역이든지 저렴한지 비싼지 여부를 바로 구별해 낼 수 있어요.

Q. 책에 모든 노하우를 담았다던데 이렇게 오픈해도 되는지

A. 됩니다. 모든 걸 오픈해도 안 하실 분이 99%라 생각해요. 제가 책에 적어놓은 것처럼 하시는 분들은 성공하실겁니다. 다만 오래 하시기가 어려워요. 저만큼 시간을 써야 하고, 또 그만큼 관심도 가지고 있어야 합니다. 말은 쉬워 보일 수도 있는데요, 실제 이걸 하라면 못 하시는 분 훨씬 많습니다.

Q. 시청자에게 당부의 말이 있다면?

A. 제 투자 생활 10년 중 직장 생활은 거의 9년이었습니다. 제가 회사를 그만둘 때 당시에 이미 한 20~30채 정도 보유했고, 거기에서 나오는 월세 흐름이 이미 회사에서 받는 월급 정도 이상인 상태였습니다. 너무 급하게 부동산투자를 생각하시면 안됩니다. 오히려 회사를 그만두고 부동산투자를 준비한다는 건 리스트가 큽니다.

(직장인이라면) 회사를 다니면서 일 년에 한두 채라도 꾸준하게 확보하는 것을 권합니다. 저처럼 10년 동안 길게 하실 자신이 있으시다면 10년 후에는 충분히 여러분들도 이 자리 있을 거라 생각합니다. 너무 성급하게 생각하지 마시고 회사를 나오시려면 그에 대한 준비가 필수입니다.

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