경험담 투자금이 묶이지 않는 '상가로 갭투자하기'

[패밀리아]

안녕하세요.

행복재테크의 루블입니다.

작년12월에 낙찰 받고 올초에 임대를 마무리한 상가 경험담에 대해 애기 하고자 합니다.

근 몇 년간 상가 투자 보다 아파트 갭(?)투자에 집중하고 노가다에 열을 올리다 점점 많은

투자자들이 갭(?)투자의 시장으로 몰려들어서 제가 추구하는 소액으로 더 이상 물건을 잡기가 어려운 시점이 왔습니다.

그런 시점에 상가로 갭(?)투자의 개념을 가지고 소액으로 현금흐름과 매도차익을 같이 만들 수 있지 않을까 하여 이 물건을 하게 되었습니다.

그렇다고 법률적인 하자 선순위/유치권/다수의 임차인/ 이상한(?) 친구들이 있는곳/지하/대지권 미등기

또는 없음/ 건물만 이런 물건이 아닌 물건검색을 하면 많이 나오고 흔히 접할수 있는 근생 및 상업지역의

상층부 상가를 하고자 했습니다.

법률적 하자야 풀면 그만이지만 돈이 묶이고 대출도 잘 많이 안해주고 그 외 하자는 약간의 스트레스를 받아야

해서 정말 큰수익이 아니면 저는 안하는 성격이라 물건의 한정을 두었습니다.

이 물건에 투자하게 된 이유를 정리하자면

1.비교적 적은 금액으로 할수 있을것 같다.

￭1금융 대출 90%미리 확인

2.내가 정말 잘 아는 지역을 하자

￭이곳의 10년의 역사를 알고 있다.

￭정확한 매매시세와 임대시세를 알고 있다.

￭다수의 조력자(부동산사장님)가 있다.

3.공실를 피할수 있는 다중의 방법이 있다.

4.빠른 시간내에 해결이 가능할것 같다.

5.내가 원하는 기대 수익률를 충족할꺼 같다.

6.향후 변수에  대처방안이 있다.

이 물건은 약3년전에 저에게 일반매매로 연락을 받아 취하작업을 할려고 했었습니다.

일반매매의 단점으로 대출이 적게 나와 돈이 많이 묶이고 채권정리가 쉽지 않아서 그냥 흘려보냈던 물건이였습니다.

지금 생각해보면 그때 가격이 역사적인(?) 금액이였던거 같습니다.

위 등기부에 보는 봐와 같이 경매가 진행중에 NPL을 매입하려고 알아보았으나 자금사정과 다른투자로

인해서 매입을 못하였고 다른분이 NPL로 채권을 매수하였고 몇 번의 변경으로 채권최고액을 채워가고

있는 상황이였습니다.

처음에는 NPL매입하였던 분은 의도(론세일 방식 또는 직접매수)를 정확히 파악이 안되어 지켜만 보고 있었는데

그후에 알아본 결과 그동안 상가의 가격이 많이 올라서 론세일(배당)으로 가려하고 이번기일에는 변경없이

진행이 된다는 것을 알게되어 입찰하게 되었습니다.

입찰 전날 금액을 다 정하고 법원으로 가는데 아주친철하신(?) 조력자분께서 전화오셔서 어떤분이

꼭 낙찰받고자 백프로를 쓰신다는 전화를 받았서 맛있는 떡을 사 먹었습니다. ^^;

낙찰전 계획

1.복싱장에게 재임대를 한다. 

 ￭ 현 복싱장을 운영하는 분은 그 자리에서 10년을 넘게 운영해 오고 있던 분이였습니다.

경매정보지에 나와있는 임대료는 월50만원 이였지만 실제적으로 현 임대료를 납부하는 금액은 월 140만원 이였습니다.

그리고 현복싱장은 근처 학생들이 방학때 단체로 많이 다니고 오래된 충성 수강생도 다수였고 무엇보다

운영하시는 분이 열성적이였습니다.그리고 6개월 1년의 장기로 등록하신분들이 많이 있었습니다.

그리고 이분이 만약 재계약을 하지 않고 다른곳으로 간다면 옮길수 있는 곳을 전수(?)조사를 미리 해두었습니다.

먼저 이만한 평수에 임대가 나온 체육시설의 매물과 나올예정인 매물 그리고 현재 다른용도로 사용하지만

체육시설이 들어갈 만한 자리등을 좋합적으로 고려해 봤을때 현임차인분의 입장에서 생각해보면 이분이

감당해야하는 임대료와 보증금 그리고 시설비를 생각하면 갈곳은 한정적이였습니다.

적정수준의 임대료는 월 350만원으로 생각을 했지만 계약이란 저의 뜻대로 되는것만은 아니기에 어느정도

감액을 염두에 두었습니다.

2.다른 체육시설 또는 그밖의 임대

밑에 도면은 통으로 임대주는 것에 대해서 입찰전에 생각했던 사항이였습니다.

임차인의 이동에 대한 출구전략으로 상동권역에서의 모든 체육시설에 대해서  반대로 현 체육시설에

들어올수 있는 임차인을 입찰전에 조력자(부동산)분들을 통해서 미리 알아보았습니다.

3.나누어서 사무실로 임대.

제가 나누어서 임대의 최적화를 만드는것이 제가 잘할수 있고 오랫동안 해왔던 것이기에 위 2개의 전략이

안되었을때를 생각해서 미리 준비를 하게 되었습니다.

나누기에 관련하여 미리 현재 임차인의 수요와 동향파악도 미리 해 두었습니다.

저의 나누어서 임대의 조건은

1.관리를 하는 동안 나의 어떠한 노동력과 인건비가 투입되면 안된다.

2.지역마다 최적의 임대평수와 최상의 임대료를 받을수 있게 나누자.

3.나누는 공사비용이 향후에 매매가격의 몇배이상 되어야 하며 운영기간동안 수익률상승은 나의 기준을 충족해야한다.

4.그 건물과 주위에 레이아웃이 조화가 되어야 한다.

위의 쪼개기 버전은 처음에 준비단계에서는 6가지 버전이 있었지만 2가지에 대해서 말하겠습니다.

위 도면을 보면 공부상 나와있는 평수 외에 서비스(?)면적이 남향쪽 베란다(?)를 독립적으로 쓸수 있어서

향후 활용에 대해서도 많은 고민을 하고 나의 임차인(?)들만 독립적으로 사용할수 있는 공간을 만들고자

베란다(?)로 나가는 통로도 구상했습니다.

나누었던 평수는 올초에 상동.중동에서 가장 임대를 빼기 수월한

평수로 정하였고 낙찰전에 미리 임차인 구하는 작업도 진행했습니다.

그리고 공사전 향후 완성물에 대한 이미지를 가지고 미리 임대를 선 확보하여야 기회비용을 줄일수 있습니다.

(대출이자&공실관리비)

향후 상가의 매매 가격은 현재 채워져 있는 임대료를 역산하여 수익률로 적정매매가격이 형성되므로 최상의

임대료로 채워야 합니다.

미리 어느수준의 인테리어를 할것인지? 비용은 얼마 들어갈것인지? 어느정도 파악을 하고 예상수익률를 계산하고

상승된 임대가격으로 향후 매매가격은 어느정도 상승할수 있는지를 파악한후 저의 기대수익률에 맞추어 입찰가격을

산정했습니다.

저는 직영으로 공사를 해서 다른분들 보다는 조금은 적은금액으로 인테리어를 하는편으로 밑은 사진은

예전 제가 직영으로 만들어 임대준 사무실입니다.

전용 62평을 철거부터 냉난방기 빼고 공사비용은 1200만원~1300만원이 들었습니다.

마지막으로 향후 출구전략(매도)은 조력자분들의 도움으로 중동.상동.삼산동.송내역쪽의 매물과 거래금액

조사하였고 낙찰받고 바로 팔아도 수익이 나온다는 결론이 나왔습니다.

그래서 소액.기대수익률.공실리스크.향후 출구전략을 토대로 몇가지 버전의 예상수익률을 돌려보고 낙찰을 받았습니다.

낙찰후

명도는 낙찰받고 잔금전에 만나뵙고  나갈생각이 없음을 확인하였고 현시세의 임대료를 요구 했습니다.

현시세에 대해서 정확한 판단을 하시고  거기에 상응하는 임대료를 협의하자고 했습니다.

그리고 만약을 대비해서 나누었을때 또는 통으로 임대를 줄수 있다는 생각으로 미리 다른 임차인을 맞추어 놓았습니다.

그 중간에 여러 일들이 있었지만 결론적으로 말씀드리면 현 임차인에게 아주(?)싸게 재 임대를 하게되었습니다.

제가 잔금 납부하는날 계약을 진행하고 1년후 임대료를 상향하겠다는 특약으로 마무리 하게되었습니다.

위가 최종 투자내역서입니다. 실제로 대출은 3.7%로 기업은행에 90%받았습니다.

제가 원하는 현시세의 임대료를 고집하기 보다는 임차인과의 재계약으로 빠른 마무리를 하였고

공사비등 부대비용의 절감으로 투자금을 최소화 하는것에 중점을 두었습니다.

요즘 예전보다 상가 물건이 많이 줄어든 것은 사실이나 다른사람하고 조금의 다른시각으로 보면 할만한

물건은 아직도 많이 있는거 같습니다.

머~ 돈없어서 못하지 물건이 없는건 아니니까요 ^^

긴글 읽어주셔서 감사합니다· 행복재테크 회원분 모두들 대박 나세요.

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원본자료출처
Daum 카페 "행복재테크"

http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/6621

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[바샌]

좋은 정보 감사합니다 전반적인 과정이 잘 정리되어있네요!

[부산 댄동]

좋은글 감사합니다

[50억벌고싶다]

감서헙니다

[으랭]

멋진 상가 투자입니다 :)

[복주파]

고수의 향기가 물씬 풍기네요~치밀한 분석력, 결단력..많이 배워갑니다! 감사드립니다!

[최해]

실투 3천만! 입찰전에 알아야할 부분이 많군요. 많은도움 되었습니다. 좋은 글 감사합니다. :-)

[성공한덕후]

좋은글 잘 읽었습니다^^

[단석]

상세한 내용 감사합니다^^

[2023부자갱호]

대단하세요. 조력자 분들의 도움으로 철저하게 분석하고 준비하셨네요!!

[구루0913]

지지 않은 게임을 한다는 것은 많은 준비가 필요하다는 의미인것 같습니다

[재봉]

감사합니당