상가 임대 수익률 계산법

상가 임대 수익률 계산법                                                                                           한 앤 정 에 셋                                                                                             한 용 진     임대가 -> 전세가 환산 임대가 -> 분양가 환산 수익률 공식 :  [(년 월세 - 대출이자) / (분양가 - 대출 - 임대보증금)] × 100 (예) 분양대금이 1억, 대출 4천만 원, 이자 년280만원,     임대보증금1천만 원, 월세 60만원 일 경우     수익률 계산 : {[(60만원×12)-280만원]/(1억-4천만 원-1천만원)}×100=8.8%   전세로 전환하는 법 분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량을 전세가로 책정. 경기나 지주에 따라 변동하나 일반적으로 70%로 잡는다. 그러면, 분양금액 1억인 경우 전세가는 7천만 원 7천만 원을 기준으로 3:7, 5:5, 7:3 등으로 보증금과 월세 비중을 정한다. (수익률 예시) : 상가분양가 3억인 경우 ○ 융자금 : 1억 ○ 보증금 : 1억에 월세 100만원으로 정했을 경우 ○ 투자액 : 1억 ○ 월 부담 이자 : 1억 × 연7% / 12월 = 583,333원 ○ 월 소득 : 100만원 ○ 월 수익 : 1,000,000원 - 583,333원 = 416,667원 ○ 년 수익률 : (416,667원 × 12) / 투자액 1억 = 5% 이 경우 이익은 별로 없다. 따라서 이익을 실현하기 위해 월세를 월 1.2%로 올린다든지, 아니면 보증금을 내리고 월세를 올린다든지, 바닥 권리금을 받아서 초기 투자비를 낮춘다든지 하는 방법 등이 있다.   상가 임대 수익률 계산법 : 임대 가에서 전세로 환산하는 법, 임대 가에서 분양가로 환산하는 법,                               (년 월세 - 대출이자) 수익률공식 = -------------------------------------- × 100  = @%              분양가 - 대출 - 임대보증금(실투자금액) × 100 분양대금이 1억, 대출 4천만 원, 이자 년280만원, 임대보증금1천만 원, 월세 60만원 수익률 계산은 =[(60만원 × 12) - 280만원]/(1억-4천만 원-1천만 원)×100=8.8%     전세로 전환하는 법   분양금액이 1억일 경우 분양대금의 60-80% 가량이 전세가 이구요(경기에 따라 변동). 그래서 70%로 잡으면 전세는 7천만 원 이겠고 전세가의 20%를 임대 보증금으로 잡습니다. (임대 보증금은 임차인 사정에 따라 다르니 임대 보증금이 많으면 월세가 조금이고 임대 보증금이 적으면 월세가 많아지겠지요. 그래서 1부라함은 임대보증금 1000만원 변동에 월세 비율은 10만 원 이겠습니다).   그러면 임대 보증금은 1400만원 일거구 임대보증금의 잔액 7000만원-1400만원 즉 5400만원을 금리로 잡아서 월세로 줘야 하는데 통상 1부에서 1.8부까지 책정합니다. 1부라 함은 년12%의 금리라는 계산이 형성 됩니다. 1부로 잡으면 5600만원의 1부이면 56만원이 월세가로 됩니다.   상가 분양가의 약 70%정도를 전세가로 책정을 합니다.   처음 상가를 3억에 분양 받으시면 전세가를 2억에 맞춥니다. 월세는 전세가를 기준으로 보증금이 만약 1억이면 나머지 1억에 대한 월 1% 이자 100만원이 월세이며 보증금이 5000 만원이라면 1억5000만원에 대한 월 1% 이자 150 만원이 월세가격이 되겠지요. (1%라는 것은 정해지지는 않았지만 관례적으로 많이들 책정합니다.)