* 상반기 글로벌 리츠는 디지털 부동산 중심의 언택트 리츠가 강세였으나 4분기 전략은 ‘컨택트’리츠에 관심을 가질 필요
* 경제재개, 컨택트 부동산의 임대료 회수율 상승, 성장형 리츠의 밸류에이션 부담
* 필수소비재 성격이 강하면서 정통적으로 고배당 정책을 제시하는 넷리스, 주거용 리츠, 헬스케어 리츠에 관심 필요
WHAT’S THE STORY
2020년 성과: 코로나19로 글로벌 리츠는 역대 가장 큰 타격을 입어, 2020년 YTD로 글로벌 리츠 지수는 18% 하락하며 시장(S&P 500)을 27%p underperform. 이는 ‘컨택트’ 부동산이 대부분인 리츠의 특성에 기인. 상반기 가장 outperform한 리츠는 인프라(셀타워), 데이터센터, 산업용리츠였으며 나머지는 모두 (-)이 수익률 기록. 반면 8월부터 리츠 하위섹터 간 역전이 시작됐는데 데이터센터는 여전히 양호한 흐름을 보이며 3분기 1위 수익률을 유지하는 반면 인프라는 가장 저조한 수익률 기록. 주택과 넷리스 등 일부 전통형 리츠들이 가파르게 상승
4분기 글로벌 리츠 전략은 ‘컨택트’: 우리는 지난 3월 ‘언택트 시대 글로벌 리츠 투자전략’에서 물류센터를 비롯, 온라인 활동과 관련 깊은 디지털 부동산에 관심을 권유한 바 있음. 그러나 4분기부터는 컨택트 부동산에 집중된 전통형 리츠로 관심을 전환할 필요. 다음 요인에 근거. ① 경제 재개 기대감이 높아지며, 오프라인 활동 회복 예상. ② 코로나19 영향이 있던 하위섹터에서도 멀티패밀리와 넷리스 중심으로 임대료 회수율 상승 중. ③ 코로나19 발발 초기 재택근무 확산을 주장했던 기업들도 상당 수 오피스로 복귀하고, IT기업 위주로 오피스를 증평하는 사례가 목격되고 있음. ④ ‘디지털 부동산’을 담은 성장형 리츠의 밸류에이션 부담이 크게 확대된 반면 FFO 증가율은 예상과 비슷하거나 소폭 하회하기 때문
필수 소비재 성격이 강한 부동산: 결론적으로 넷리스, 주거용 리츠, 헬스케어 리츠 등 ‘필수적 부동산’ 이면서 고배당주 특성이 강한 하위섹터에 관심을 권유. 한편 가격이 급락한 호텔리츠는 여전히 보수적 관점 필요. 통상 객실 점유율이 40~50%에 이르러야 비용 보전이 된다는 점에서 호텔리츠가 수익을 내기까지 상당한 시간 필요. 성장형 리츠 중에서는 임대료 상승률이 뚜렷하고 상대적으로 밸류에이션 부담이 낮은 산업용(물류)리츠만 선호
국가로는 한국, 미국, 싱가포르 중심의 투자전략, 한국 최선호: 현재 글로벌 리츠 중 가장 투자매력이 높은 국가는 한국이며 미국과 싱가포르 역시 선호. 한국은 성장주 위주의 주식시장에서 6%대 배당수익률 매력이 소외됐으나 연말 배당주의 시즌이 도래함에 따라 적합한 투자 시기. 평균 2%대에 불과한 KOSPI 평균 배당수익률 대비 4%p 이상 높은 5.6%의 평균 배당수익률을 보이는데 이는 5%를 하회하는 글로벌 리츠 대비해서도 크게 높은 수준. 또한 코로나19 이후에도 계획대로 배당을 지급하며 배당 안정성에 대한 의구심도 해소. 한편 물류리츠는 구조적 성장성을 감안해 국가에 크게 구애 받지 않고 전반적인 관심 필요
삼성 이경자