법율 상가건물 임대차계약시 계약전 확인사항 [용도등 확인, 등기부 확인, 등록사항의 확인]

[도사]

상가건물의 용도 등 확인

건축물대장 등을 발급받아 임차하려는 건물의 용도가 임차인이 희망하는 업종에 적합한지 등에 대해 사전에 확인해야 합니다.

건축물대장에서 확인해야 할 사항

건축물대장의 개념

- 건축물대장은 건축물의 소유·이용 상태를 나타내어 건축물과 대지의 현황을 표시하고 있는 공적장부입니다(「건축법」 제38조제1항).

- 건축물대장에는 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있으며, 상가건물의 경우 소유자가 구분되어 있지 않는 경우 일반건축물대장, 소유자가 구분되는 경우 집합건축물대장으로 나누어져 건축물과 대지의 현황이 기재되어 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제4조).

건축물대장의 열람 또는 발급

- 건축물대장의 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 사람은 수수료를 납부하고 건축물대장의 표제부 또는 표제부전체면 또는 건물의 현황도 등에서 필요한 부분을 선택해 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장에게 신청하거나, 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 신청하여 열람·발급받을 수 있습니다(「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제11조제1항 및 제7항).

건축물대장에서 확인할 사항

- 상가건물을 임차하기 전에 건축물대장상 상가건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지를 확인해야 합니다.

- 상가건물에 대한 용도지역, 용도지구, 용도구역을 확인하여, 희망하는 업종이 해당 상가건물에 적합한지를 확인해야 합니다.

- 건축물대장에 기재된 소유자가 부동산등기부의 건물소유자와 동일한지를 확인해야 합니다.

토지대장에서 확인해야 할 사항

토지대장의 개념

- 토지대장은 토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 토지의 소유자가 기록되어 있는 공적장부입니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제71조, 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제68조제2항 및 별지 제63호서식).

토지대장의 열람 또는 발급

- 토지대장은, 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 신청하여 열람 또는 발급 받을 수 있습니다(「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」 제75조 및 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙」 제74조).

토지대장에서 확인할 사항

- 토지대장에 기재된 토지의 소재지와 지번이 임대차하려는 상가건물의 토지 소재지 및 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

토지이용계획 확인서에서 확인해야 할 사항

토지이용계획 확인서의 개념

- 토지이용계획 확인서는 지역·지구 등의 지정내용과 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 내용이 기재되어 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제5조, 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조 및 별지 제2호서식).

토지이용계획 확인서의 발급

- 토지이용계획 확인서를 발급받으려면, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하여 발급받거나 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조 및 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조).

- 토지이용계획 확인서는 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서 열람할 수 있습니다.

토지이용계획 확인서에서 확인할 사항

- 토지이용계획 확인서에서 해당 상가건물의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 지정여부 등을 확인해야 합니다.

※ 민원24(http://www.minwon.go.kr)에서 건축물대장, 토지대장을 열람하거나 발급받을 수 있고, 토지이용계획 확인서를 확인할 수 있습니다.

등기부의 확인

부동산등기는 부동산에 관한 표시와 그에 관한 권리관계를 등기부에 기재하거나 기재한 것으로 부동산에 관한 물권의 공시방법입니다. 임차인은 임대차계약 전에 등기부 또는 등기사항증명서를 열람ㆍ확인해 권리관계가 복잡한 상가건물은 피해야 합니다.

부동산등기부 확인

부동산등기부의 개념

- 부동산등기부란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다(법제처, 「법률용어사전」 참조).

· 부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다.

· 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸 등을 말합니다(「부동산등기법」 제3조).

등기부 및 등기사항증명서

- 등기부란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제2조제1호 및 제14조제1항).

- 등기사항증명서란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다(「부동산등기법」 제19조제1항).

등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급

등기부의 열람

- 다음의 방법을 통하여 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조, 「부동산등기규칙」 제31조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제3조, 「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」 (대법원등기예규 제1424호, 2011. 10. 12. 발령, 2011. 10. 13. 시행)] 제2조 및 제4조.

등기부의 열람

열람방법	열람가능시간	수수료
등기소 방문(관할 제한 없음)	업무시간 내	등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1200원
인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)	365일 24시간	등기기록마다 500원

등기사항증명서의 발급

- 다음의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있습니다(「부동산등기법」 제19조제1항, 「부동산등기규칙」 제27조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제2조, 「인터넷에 의한 등기부의 열람 등에 관한 업무처리지침」 제2조 및 제4조).

등기사항증명서의 발급

열람방법	열람가능시간	수수료
등기소 방문(관할 제한 없음)	업무시간 내	1통에 1200원
무인발급기의 이용	지방자치단체별 서비스 시간 다름	등기기록마다 1000원
인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)	365일 24시간	1통에 800원

등기부의 구성 및 확인사항

등기부에는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있습니다(「부동산등기법」 제15조제2항).

표제부

- 토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

- 건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

※ 표제부에서 확인해야 할 사항

· 표제부의 지번이 임차하려는 상가건물의 지번과 일치하는지를 확인해야 합니다.

· 또한, 상가건물의 지목, 구조 및 면적 등을 파악해야 합니다.

갑구와 을구

- 갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

- 갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기 등의 설정 여부 등을 확인할 수 있습니다.

- 을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.

※ 갑구에서 확인해야 할 사항

· 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다.

· 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 상가건물은 피해야 합니다.

√ 가등기 이후에 상가건물을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.

※ 을구에서 확인해야 할 사항

· 저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 상가건물은 피해야 합니다.

√ 저당권이나 전세권이 설정된 후 상가건물을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 상가건물이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.

· 지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

√ 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.

※ 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.

· 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.

등기된 권리의 순위

같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제1항).

등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제2항).

- 따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.

부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제5조).

※ 경매가 진행 중인 사실을 모르는 채 임대차계약을 체결했어요. 임대인을 사기죄로 고소할 수 있을까요?

- 임차인이 임대차계약을 체결할 당시, 임차할 건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백하다면, 임대인은 신의칙상 임차인에게 이를 고지할 의무가 있습니다.

- 따라서 임대인이 임대차계약을 체결하면서 임차인에게 임대목적물이 경매진행중인 사실을 알리지 않은 경우, 임차인이 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다 하더라도 사기죄가 성립합니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결참고).

등록사항의 확인

상가건물 임대차에 이해관계 있는 사람은 확정일자, 임대차기간 및 임차보증금 등을 확인하기 위해 그 건물의 등록사항을 열람하거나 제공받을 수 있습니다.

등록사항 열람신청인

상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 사람은 그 건물 소재지 관할세무서장에게 등록사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조제1항 전단).

- 이해관계자의 범위는 아래와 같습니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제12조제1항(국세청훈령 제1874호, 2010.12.07.)].

· 해당 상가건물의 임대인 및 임차인

· 채권 또는 채무관계에 의하여 해당 상가건물의 등기부등본상에 기재된 권리자

· 열람 또는 제공과 관련하여 법원의 판결을 받은 사람

· 임대인 및 임차인 또는 등기부등본의 권리자가 부재자인 경우 「민법」 제22조에 따른 재산관리인

· 위의 사항에 준하는 사람으로 세무서장이 필요하다고 인정하는 이해관계인

- 열람 또는 제공의 범위는 다음과 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제4조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제4항).

· 임대인·임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(임대인·임차인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

· 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적

· 사업자등록 신청일

· 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간

· 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날

· 임대차계약이 변경 또는 갱신된 경우에는 변경된 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날

· 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면

등록사항의 열람·제공 절차

등록사항 등의 열람·제공 요청

- 상가건물 등록사항 등을 열람하거나 제공받으려는 사람은, 그 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 등록사항 등의 열람·제공 요청서(「상가건물 임대차보호법 시행령」 별지 제1호서식)를 제출하면 됩니다. 이 경우 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 다음의 서류를 첨부해야 합니다.(「상가건물 임대차보호법」 제4조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제1항 및 「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제12조제2항).

· 해당 상가건물의 임대인 및 임차인인 경우에는 임대차계약서

· 해당 상가건물의 등기부등본상 권리자인 경우에는 등기부등본 등 권리자임을 증명하는 서류

· 부재자의 재산관리인인 경우에는 판결문

· 그 밖에 세무서장이 인정하는 이해관계인인 경우에는 그 입증서류

등록사항 등의 열람 또는 제공

- 관할 세무서장은 등록사항 등의 열람 또는 제공의 요청이 있는 경우 사업자등록신청서·사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 등록현황서(「상가건물 임대차보호법 시행령」 별지 제2호서식)나 건물도면의 등본을 발급합니다(「상가건물 임대차보호법 시행령」 제3조제4항).