달러사재기 / 스테그플레이션 / 디노미네이션 / 금리인하

[킹콩]

너무나 오랜만에 들어와 보았네요...

양사장님을 비롯한 회원분들 더위에 잘 지내시는지요....
이런저런 일로 도통 들어와 보질 못했습니다...



최근 금통위의 금리인하에 대해 몇자 적어 봅니다...


말도 안되는 가정을 한번 해볼까 합니다..

저의 경우는 유가증권투자 이전에 거의 2년간 부동산관련해서, 주로 이론 중심이긴 했지만, 적쟎은 공부를 했었지요...
부동산과 관련해 공부해야할 분야는 세분해 보면 상당히 많은 분야로 나뉠수 있지요...
그중 부동산 금융과 관련해서는 상당히 까다롭고, 어려움이 크지만, 어느정도 공부가 되어지면, 많은 응용력이 생기는 것 같기도 합니다...


아래글은 지난 7월 4일에 한동안 제가 가입해 있던 한 유가증권 관련 모임의 사이트에 올렸던 글입니다..
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요즘, 돈들 없으시죠?
주식시장에선 수익을 낸 사람은 조용히 사라지고, 손실을 본 사람들은 말이 많다고 하더군요... 쩝...저도 후자쪽인거 같긴 한데....하하하..

작년 말에 제가 게시판을 통해 "유동성문제와 부동산가격의 폭락"이라는 제목으로 글을 하나 올린적이 있는데, 요즘 증권사의 자료나, 각 경제연구소의 리서치자료를 보면 부동산가격에 대해서 거품운운하는 건 잘못된 견해라는 논지의 글들이 많더군요...

얼마전 @@@의 #사장님께서 고맙게도, "한국부동산:가격조정인가, 거품붕괴인가?"라는 제하의 미래에셋증권사의 6월22일자 Economic Research자료를 보내주셔서 잠시 일독을 한바 있습니다..

그 자료의 결론은 서울을 제외한 아파트가격의 상승은 얼마 안되고, 초유의 저금리와 당분간의 입주물량의 확대에도 불구하고 거품붕괴보다는 가격조정에 무게를 두고 있더군요.. 모든 시장의 가격이 당연히 예측이 안되는 것이지만, 증권시장에서 주식의 가격처럼, 부동산시장에서의 부동산 가격의 예측도 신만이 안다고 합니다...

이글을 쓰는 저로서도 부동산에 대해서 별로 아는바가 없어서 또한 당연 인간이기에, 신의 영역인 가격부분에 대한 예측을 할수는 없지만, 가격조정이라는 결론엔 동의를 할수만은 없었습니다..

어떠한 시장이건 대박이 지나간 후의 뒷북은 없는것이죠..
얼마전 친구녀석으로부터 재건축아파트를 하나 매입하려고 한다며, 저의 생각을 물어오더군요... 그래서, 대지지분과 용적률등 몇가지 자료를 요구해, 대략적으로 추가부담금산출등 나름데로 계산을 해보니 저같으면 투자를 꺼리는 매물이더군요...너구나 재건축이익환수제도 까지 나온 상태였구요....거의 한시간동안 목아파가며 말렸는데, 단지 자신의 생각을 확신하려는 확인의 차원이더군요...
여하튼 저는 앞으로 부동산시장이 어떻게 될지 모르겠습니다.. .. 하지만, 가격조정 정도의 차원은 아니라고 판단합니다...

여하튼 인플레이션이 심화되면 현금통화보다는 당연, 실물을 소유하는게 옳은 투자법칙이지요... 지금, 아니 조만간 우리나라에서 인플레이션, 혹은 스테그플레이션이 발생한다면, 그리해야 겠지요...
그러나 그 누구도 향후 몇년간의 부동산시장의 변화를 예측할수가 없어서, 만약 지금부터 인플레이션, 혹은 스테그플레이션이 심화된다고 해도, 군중심리가 아닌 냉정한 판단에 의하면 부동산을 사재기 할수는 없을것으로 봅니다...



각설하고,
무슨이야기를 하고 싶은 것인가 하면,
요즘 제가 알고 지내는 부유층을 중심으로 달러 사재기가 극성이라고 하더군요..
이는 앞으로의 국내 경제상황의 변화가 어떤 방향으로 튈지를 모르기에, 통화가치가 떨어진다는 가정하에 움직이는 것인데, 그렇게 되면 당연히 달러를 가지고 있다가, 나중에 원화로 바꾸면 이익이 생길수 있다고 생각하는 것 같습니다..

곰곰히 생각해보니, 그들의 생각 저변에는 디노미네이션에 대한 우려감이 팽배해 있더군요.. 근데 그게 워낙 획기적인 사태다보니, 누구나 믿고 싶지 않은게 인지상정이지요..
하지만 저의 생각으로는 그럴수도 있겠다라는 판단도 되더군요..

10년전에 금융실명제를 실시할때도 언제부터 금융실명제를 합니다라는 발표를 못하는 것이죠.... 만약 디노미네이션을 한다해도 마찬가지일 것입니다.. 또한 돈냄새 잘맡는 사람들은 벌써 어디선가 나름대로의 줄을 통해서 일부를 확인했을 수도 있을 것이란 생각도 들더군요...
어쩌면 스테그플레이션은 디노미네이션을 할수 있는 최상의 조건이 될수도 있다는 역발상을 해보기도 합니다..
어찌되었건 화폐개혁이 되든 안되든, 달러사재기는 손해날게 없는 장사일것도 같더군요...

며칠전 장인어른께서 요즘의 경제상황을 어떻게 생각하는지 묻더군요.. 달러사재기하는 친구들이 많다는 말씀과 함께...

그래서 위에서 말씀드린 이야기들을 해 주면서, 달러보다는 중국위안화를 가지고 있는게 나을것 같다는 말씀을 드렸습니다..


얼마전, 약 두달전쯤, ##님과 중국 주식시장에 대해서 이야기를 나눈적이 있지요..
예컨데, 중국의 상하이B와 심천B시장이 1992년 지수100로 외국인만을 대상으로 개장이 되었습니다..그러다가 2001년 심천과 상하이B 주식에 대륙인들에게도 매매를 개방함으로써, 단 2개월만에 210을 찍고 하락하여 저점으로 82를 찍은후 지금은 지수가 89대에 위치해 있습니다..

우리나라 코스피월봉으로 확인을 해보니 86년초에 153이었던 지수가 88올림픽을 계기로 89년 3월까지 고가로 1003까지 상승을 했더군요...
이처럼 중국도 4년후 즉, 2008년에 북경올림픽이 개최될 예정이고, 이러한 북경올림픽이 상승모멘텀이 되어 현재 89포인트인 상하이B지수가 1000포인트에 가지 않는다는 보장이 없는 것이기도 하죠...
더구나, 서부대개발 사업과 중국 위안화의 고정환율제에서의 변동환율제로의 전환등 굵직한 호재들이 기다리고 있죠... 저는 만약 투자한다면 한 20년정도를 끌어갈 생각도 하고 있습니다..

하지만 현재 국내에서는 중국관련주식에 대한 정보가 전무한 상황인지라, 정보수집에 어려움이 있습니다..

저의 경우는 이에 대비해, 몇개월전부터 중국과 일본의 인터넷써핑을 하고, 현지의 몇몇지인들에게 부탁도 하고 하여, 상해B와 심천B, 홍콩H와 레드칩종목에 대해 그나마 적쟎은 정보들을 수집해 놓았고, 계속해서 수집중에 있습니다..

그래서 위에서처럼 장인어른께, 중국의 위안화를 가지고 있는 것이 좋을 수 있다는 요지는 중국의 주식시장에 투자하라는 뜻이었는데, 워낙에 주식이라는 말엔 웬지 거부감을 느끼는 탓인지, 결론을 못내리더군요...

여하튼 모든 투자는 리스크를 안고 있는 것이지만, 같은 리스크라면 그나마 고수익을 줄수 있는 곳에 투자하는 게 좋을것 같아서, 한말씀 드렸습니다..

##님의 어록에도 "대중이 가는곳에서는 대박이 없으며, 대박후의 뒷북은 망한다"라고 했었죠... 투자의 대상은 수없이 많지만, 그렇더라도, 아직 대중에 알려져 있지 않은 보물을 찾는게 중요할겁니다...

그냥 마음도 답답하고, 비까지 내려, 기분도 꿀꿀해 몇자 적어 보았습니다...
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며칠전, 바로 8월 12일이군요...
바로 그날 한국은행에서 콜금리인하를 전격적으로 단행을 했습니다..
FRB의 FOMC에서 그린스펀의장이 25bp금리인상을 발표한 바로 이틀후였죠...


장기적으로뿐만아니라 단기, 중기를 막론하고, 개인적인 생각으론 이게 국내경기에 독이 될 개연성이 엄청 크다고 보여집니다..
1990년 저금리상황과 함께 시작된 일본의 버블붕괴는 최근몇년간 저금리 기조를 유지해온 우리나라에 반면교사가 될것이라 생각을 하고 있던 차입니다..
일본의 버블붕괴하면 제일 먼저 떠오르는 것이 일본의 부동산시장의 몰락이지요...
그러다 보니 부동산 전문가들은 항상 일본과 우리나라 부동산시장의 차이점을 부각을 해서 일본과 우리는 다르다라는 논지로 설명을 하곤 하는데, 그 경우 가장 많이 등장하는 지표가 생산인구와 노령인구의 분포인 인구연령층분석입니다..

저금리와 관련해서는 기업의 자금수요와 개인의 유동성등 보통의 경우 이런부분이 중요한 부분이 되는 것입니다만, 위에서 말씀드렸듯이, 개인의 유동성중에서 가장 문제가 되는 부분은 바로 노령층, 즉 퇴직생활자의 경제활동입니다..


"저금리...."
보통 사람들의 뇌리속엔 저금리하면 경기회복, 투자확대...뭐 이런 단어가 먼저 떠오르지만...
보통의 경우엔 합리적인 사고로 볼수있지만, 현재의 상황은 그렇게 보이질 않습니다..
평상시의 경우엔 저금리로 인하여, 덕을 보는게 기업자금이 부족한 기업이나, 개인들의 내수진작등을 떠올릴수 있지만, 현재의 상황에선 대기업은 현금보유고가 사상최고치에 있고, 예컨데, 삼성전자마저도 앞으로 회사채 발행을 하지 않겠다고 하더군요....
그리고 은행권의 입장에서 기업자금이 부족한 중소기업들에게 금리인하전에도 대출이 까다로왔는데 더구나 금리인하까지 된 상황에서는 더욱 까다로와 질것이고, 단지 부동산 담보대출에 의해 금융비용을 지불하는 개인들에게 쥐불알만큼의 부담을 덜어줄뿐....

더불어 요며칠 움직임을 보니 은행권에서는 여신금리에 대해 일언반구도 없고, 수신금리에 대해서만 언급을 하는 것으로 봐서는 쩝....

근데 문제가 되는 부분은 위에서 말씀드린바 적쟎은 부분을 차지하고 있는 퇴직 생활자입니다... 이들은 최근 저금리기조로 이자로 생활할수 없었을 뿐 아니라, 원금의 일정부분을 까먹으며 생활을 해온것으로 알고 있습니다..

일본의 경우, 노령층의 저소비로, 돈쓰게 하려고, 수많은 방법을 동원했지만, 모두 실패한 것으로 알고 있습니다... 소위 노령층이라고 불리는 이들의 대다수는 퇴직금을 맡기고 이자로 생활하는 사람들로서, 사람의 심리가, 원금은 보존하려고 하는 경향이 심하죠...

저의 개인적인 사견으로는 퇴직생활자의 경제생활을 IMF시절을 기준으로 전과 후의 상황이 매우 다르다고 판단하고 있습니다.. 위에서 말씀드린바, 연령별 인구구조가 10년전의 일본과는 다르다 하더라도, IMF이후엔 그 수가 급격하게 증가한 상황이죠...


더구나, 부동산관련부분만 잠시 언급해 본다면,
2004년에 돌아오는 주택담보대출 상환금액이 거의 100조원으로서, 유동성에 상당한 문제가 되었었는데, 올 초 재경부장관이 바뀌면서 만기를 연장할 수 있도록 조치를 취했고, 또한 소위 모기지론을 도입해서 담보대출금을 전환하게 하는 정책을 실시 했었죠... 역시 이문제도 땜방식 처방이었다고 생각이 되고,
또한, 최근 역전세난에 대비해 국민주택자금을 2천억인가 푼다고 하는데, 제 사견으로는 그것으로 해결이 안될겁니다...

예컨데, 부동산 급등당시 1억짜리 아파트를 매수한 사람의 경우, 5천정도는 전세금으로, 3천정도는 담보대출로, 나머지 2천은 자기자본으로 구입을 했다고 할때, 전세시세가 5천에서 4천으로 다운이 되었다고 하면,

이번에 정부에서 푸는 국민주택자금으로 1천만원을 대출을 받게 되어, 정리를 해보면, 자기자본은 여전히 2천, 전세금은 4천, 대출금은 4천으로, 오히려 대출금액이 전세시세가 빠진만큼 더 늘어나게 됩니다... 이번에 콜금리를 인하했다고 하더라도, 어차피 천만원의 금액만큼 대출금이 늘어났기에, 금융비용이 더 증가할 따름이라는 것이죠..

금리인하에도 불구하고 이렇게 금융비용이 늘어난다면, 일부의 소유자들이 버틸수 없게 되고, 그리하여 조금씩 매물이 늘어난다면, 매매시세가 하락을 가속화 시켜, 소위 깡통아파트(자기자본 잠식중인 아파트)가 속출할수도 있는 개연성이 있지요..

부동산시장뿐만아니라 증권시장, 채권시장등을 비롯한 모든 시장이라는게 그 균형가격을 시장 스스로 형성이 되도록 맡겨놓아야 한다는게 저의 지론인데, 가격이 하락을 하겠다는데, 이것을 인위적으로 막다보면 가격의 왜곡이 발생하게 되는 것이죠...

시장이라는게, 경기의 사이클을 따라 순환을 해야 하는데, 즉, 가격이 빠질거면, 빨리 빠져서, 바닥을 일찍 다지면서 숨고르기를 하다가, 다시 회복세를 타게되어야 하는 것이죠..

이처럼 가격을 인위적으로 조정을 하다보면, 오히려 경기의 회복을 지연을 시킬수도 있다고 보여집니다.. 시장의 가격이란게 빠질때는 가속때문에 계속 빠질수 밖에 없고, 많이 빠지면 다시 오르는 것이고, 또 오르면 역시 계속 오르고, 많이 오르면, 다시 빠지듯이 자연스런 순환을 하는 것이지요...

현재 부동산 시장이 조정중이라면, 그동안 상당한 호황이 있었기 때문인것 아니겠습니까...


개인적으로 곰곰히 생각을 해볼때, 이번 금리인하로 득을 볼 시장주체가 없어보입니다...
있다면, 환차익을 노린는 외국의 헷지펀드정도...아닐까 싶네요..


2001년 부터 3년동안 부동산가격이 폭등하면서, 건설사마다 너도나도 분양을 한 나머지, 분양에서 시공기간을 거쳐 정산 후 입주까지의 기간을 3년반정도로 잡아서, 아마도 2005년부터 2007년까지는 계속해서 엄청난 주택이 공급될 것이기에, 행정수도 이전문제를 제외한다 하더라도, 공급과잉때문이라도 부동산시장이 계속해서, 하락할 것으로 보입니다... 2008년부터 1~2년간 숨고르기와 더불어 현정권의 레임덕현상이 일어나면, 아마도 그때는 정부에서 부동산 투기를 하라는 정책이 1999년처럼 쏟아질지도 모를일이지만요..


에고..
그렇다치고,

현재는 스테그플레이션 상황으로 들어온 것으로 보입니다..

아무리 우리가 부동산과 관련하여 일을 하고 있다하더라도, 부동산 시장을 세계경제의 흐름과 더불어 국내의 기본경제상황에서 떼놓고 생각할수만은 없을 것이고, 요즘 부동산시장이 결코 좋은 상황은 아니지만, 여전히 부동산에 관련해서는 비전문가인 저처럼 생각하는 사람도 있구나하는 정도로 이해해 주시길 바랍니다..

더불어 항상, 이곳을 통해 얻어만 가는 입장에서, 보잘것 없는 몇자 글이지만, 단 한명이나마, 이와 같은 이슈에 관심이 있는 분이 계시다면, 도움이 될수도 있을 것이고, 아니면 의견이나마 서로 교환할수 있겠다 싶어 몇자 긁적 거렸습니다..

워낙에 어디 발표할 리포트도 아니고,
그냥 개인적인 생각을 대충 적다보니, 논리적이지도 못하고, 결론도 없이, 또한 논지도 정확하지 않으면서 흐느적 흐느적 거리는 것 같군요...

죄송합니다, 관심있는 분이 계시다면, 알아서 가려서 읽으시길 바랍니다...

[김태수]

좋은 글 감사드립니다. 많이 배웠습니다^^

[(주)한국부동산지주]

오랜만에~정말 오랜만에 오셨네요~좋은 글 감사드리며 사무실 놀러오세요...^^

[노진우]

오랜만에 뵙네요..그동안 많이 바쁘셨나봐요.^^* 좋은 글 감사하고 언제고 오프라인에서 뵈요.

[전만준]

"스테그플레이션"이라... 굉장히 기분나쁜 말이긴 했지만, 약 1년전에 본인 스스로 스테그플레이션의 우려를 말한 기억이 생각납니다. 절대 현실화되어서는 안된다고 생각하지만, 현재의 흐름을 보건대 목전에 와 있는 듯 합니다. 절대 길게 가서는 안된다고 바라지만, 요즘 정부가 하는 짓을 보면 쉽게 끝날것같지는않군여