서울아파트값, 미쿡,일본 버블붕괴때 보다 훨씬 위험.

2009년 말기준, 댕민국 가계대출 692조. 2011년 말기준, 댕민국 가계대출 912조. 2009년기준, 3년사이 무려 32%정도 증가했다.   2009년 말기준, 댕민국 국내총생산 GDP  8,325억달러. 2011년 말기준, 댕민국 국내총생산 GDP  1조14억달러(한화로 약1,110조원) 2009년기준, 3년사이 겨우 약20% 증가했다.   게다가 물가상승률을 훨씬 웃도는 부동산버블, 특히 아파트버블은 심각한 수준으로, 버블이 발생한 시발점을 기준으로 해서본다면 아파트가격에서 물가를 뺀 격차가 약 230%정도이다. 미쿡의 버블붕괴당시 172%나, 일본의 버블붕괴 당시인 97%를 압도적으로 능가하고있다.   즉, 물가 뛰는거에 비해 집값이 50%이상 뛰면확실히 버블이라고 봐야하고, 그차이가 100%를 넘는 순간 사실상 버블이 붕괴한다고 봐야 하는데, 댕민국은 이미 200%를 훨씬 넘었다. 경제가 계속 성장하고, 소득이 늘고 가계대출이 감소한다면 어떻게든 버텨나가겠지만, 경제성장은 더욱더 암울해지고, 소득이 늘 기미조차 안보이고, 가계대출은 계속 또 증가할 수 밖에 없는 작금의 현실을 보면 버블붕괴가 더 처참한 방향으로 흐를거 같다. 즉, 연착륙할 타이밍을 놓친 정책실패지..   게다가 소득과 대비한 주택가격도 댕민국이 주요 선진국에 비해 훨씬 높은 수준이다. 소득 대비 주택가격 비율(PIR: Price to Income Ratio)의 경우 2011년 기준 서울이 12, 수도권이 9, 전국평균 6.4정도인데, 서울,수도권이랑 비교하자면 미국의 주요도시인 뉴욕(7.22)이나 샌프란시스코(9.09)보다 높다. 참고로, 2011년 현재 미쿡PIR 평균은 3.64이다. 그리고 2011년 현재 일본 수도권은 6.1이고,  일본 전국평균은 3.74이다.   즉, 가구당 연소득 3천8백만원(3분위 가계)이라면, 현재 평당 1700만원인 서울에 32평기준 5억짜리 집사려면, 12년치이상 월급을 꼬박 다 꼴아박아야 한다는 말이며, 전국으로 넓히면 6.4년치 월급을 한푼도 안쓰고 모아야 집한채 산다는 이야기다.   자본주의 사회에서 적정 PIR은 3-5라 한다. 즉, 버블이 다 붕괴한 일본이 현재 적정선까지 내려가 있는 셈이다. 일본 수도권 주택도 버블붕괴당시 PIR이 10에 근접했을때 와장창 무너졌다.   그런데, 더 충격적인 사실을 아는가? 2006년 노무현 참여정부시절, 집사면 망한다고 했을당시, 2012년을 아래처럼 예측하며 집사면 망한다고 했었다는 것을..     즉, 2006년당시, 만약 2012년에 서울의 주택가격평균을 2억8500만원이된다고 하고, 가구당 연소득이 3533만원이 된다면 PIR가 8배에 달해서 버블이 확실하기 붕괴할 9에 다다르며 집사면 망한다고 한것이다. 그런데, 2006년에 예측한 2012년의 가구당 연소득(3분위기준)은 거의 예측한대로 나왔지만, 서울의 현재 주택가격은 평당 1700만원으로 5억원을 넘어서며, 예측치보다 무려 2.5억원이나 버블이 끼어있다.   2억8천도 버블이라고 예상했었는데 5억이 넘는다니.. 이는 곧 지금 당장 2.5억정도는 내려 앉아야, 2006년 당시 예측한 수준이 되는 것이다.   다시말해, 적정 PIR인 5수준으로 되기 위해선 집값이 현재가 보다 반이상 하락하거나 가구당 소득이 지금보다 약 2.8배 가까이 증가해야 하는 셈이다.   당장 3백만원짜리 월급쟁이가 봉급이 8백만원 이상으로 확 오를수 있을까? 월급이 안오른다면, 집값이 떨어지는 수 밖에 없다.   게다가 지속적인 물가상승압박으로 그나마 빚을 상환 할 수 있는 능력도 떨어지고 있으며, 가계대출의 80%가 5-10년의 거치기간동안은 이자만 내며 근근히 버티고 있는 수준이라, 앞으로의 전망도 더더욱 어둡다. 거치기간이 연장되어도 LTV제한으로 빚만 더 끌어다 쓸 수 밖에 없는 현실이며, 게다가 원금 일부라도 제대로 못 갚고 거치기간 연장으로 넘어갈 가구가 거의 대다수로 추정되어지는데, 결국 이자율 상승으로 이어지며 가계부채를 더 악화시킬 것이다.   집사면 망한다는 말이 곧 무슨 말인지 알게 되리라..   2006년에 예측한 2012년의 서울 아파트가격 2.9억을 초거품이라고 했었는데, 그래서 PIR가 8가까이 가 너무 위험하다고 했었는데,  되려 지금 현재 주둥아리 시세가 5.4억으로 PIR가 12를 넘어 버렸으니 서울의 버블붕괴 과정은 뉴욕, 도쿄의 버블붕괴 과정보다 더많은 피를 흘리게 되리라..   지금 전세계가 댕민국의 부동산버블 붕괴 시점을 예의주시하고 있다.   2년내 서울, 수도권의 현시세가 반값이하로 떨어질 것이다. 32평기준 지은지 5년내 아파트는 서울 2억5천, 일산,분당등 수도권 1억7천 수준으로.. 인천,김포,경기 용인등 수도권 외곽은 1억2천 수준으로..   그래서 다른 선진국의 수도권처럼  PIR(3분위 기준) 3-5 수준으로..     지금 제일 불쌍한 잉간들이 무리하게 빚내서 3-5년전 1-2억 대출해서 집산 사람들이다. 은행이자로 월 1-2백씩 내고 있는 사람들..집값이 뛸거라는 근거없는 미신에 빠져 스스로 은행노예가 되어 버린 사람들...곧 집값이 반이하로 뚝 떨어지면 지금까지 낸 이자랑 앞으로도 낼 이자 모두 null로 된다는건 알고 있는가?