부동산 귀농자를 위한 농지 및 주택취득 안내

[토지정보]

귀농자를 위한 농지 및 주택취득 안내

귀농하는데 가장 중요한 문제중의 하나가 농지와 주택을 확보하는 문제입니다.
귀농초기에는 논·밭을 임차하여 시작하는 것이 농사 경험을 쌓을 수 있고 경제적 부담을 줄일 수 있는 방법이라 할 수 있습니다.
물론, 적합한 농지가 나와서 이를 구입하여 시작하는 것도 좋습니다.
임차할지 구입할지는 개인이 처한 여러 조건과 상황에 맞게 본인이 잘 판단하셔야 합니다.

농지전용이나 주택신축, 그리고 농지를 구입할 경우는 현행 법·제도를 잘 이해하고 해야 시행착오를 줄일 수 있습니다. 농지법을 비롯한 제반 법,규정을 잘 아시어 불이익을 사전에 예방하고 농지구입에 대한 구체적인 계획을 세우시기 바랍니다.

현행 농지법은 여러 법률에 분산되어 있는 복잡한 농지관련 제도를 통합·정비하여 1996년 1월1일부터 시행되었습니다. 농사를 짓는 사람이 농지를 소유하는 것을 원칙으로 하며 적정면적의 농지를 보전하여 국토 환경보전등 공익적 역할을 감당하자는 취지로 제정되었습니다.


1. 농지법에 규정된 용어의 정의
  1) 농지법의 적용을 받는 '농지'라 함은...
- 지목이 전·답 또는 과수원으로 되어있는 토지는 농지입니다.
- 그리고 법적지목이 다르더라도 3년이상 실제 농작물을 경작하거나 다년성식물재배지로 이용되는 토지는 농지입니다.
- 또한 위 토지의 개량시설(유지,양·배수시설,수로,제방 등)의 부지와 농지에 설치하는 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 및 그 부속시설의 부지, 농지에 부속한 농막 또는 간이퇴비장등의 부지도 농지에 해당됩니다. 그러나 다음에 해당하는 토지는 농지로 보지 않기때문에 농지법의 적용을 받지 않습니다.
- 초지법에 의하여 조성된 초지
- 지적법에 의한 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로서 농작물 및 다년성 식물의 재배지로 계속하여 이용되는 기간이 3년미만인 토지
- 지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 과수·유실수·관상수등의 재배에 이용되는 토지

  2) 농지법에서 '농민'이라함은...
현행 농지법은 농민의 자격을 구체적으로 규정하고 있습니다. 아래의 사항에 해당되면 농지법상 농민입니다.
① 1천제곱미터이상(303평이상)의 농지에서 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하거나 1년중90일 이상 농업에 종사하는 자
② 농지에 330제곱미터이상(100평)의 고정식온실 · 버섯재배사 · 비닐하우스 기타등 농업 생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년성식물을 경작 또는 재배하는 자

※ 계량단위 환산표

㎡	평	아르(a)	헥타아르(ha)
1㎡	0.3025평
10㎡	3.025평
100㎡	30.25평	1a
1,000㎡	302.5평	10a
10,000㎡	3,025평	100a	1ha

2. 농지소유 및 거래제도
  1) 농지소유 자격
헌법의 경자유전 원칙에 따라 농지 소유 자격을 원칙적으로 농업인 또는 농업법인으로 제한하였습니다. 따라서, 농지취득은 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자와 농업법인만 가능합니다.

※ 신규 농업인의 소규모 농지(1,000㎡미만)취득 규제 완화<2002.4월 시행령 개정>
- 취득면적이 1,000㎡ (303평)이상인 경우에만 농지취득을 허용하던 것을 농업경영면적 (소유+임차)이 1,000㎡(시설농업은 330㎡)이상이면 취득 허용

※ 도시민의 주말·건강·취미·체험농장용 농지소유 허용 추진<농림부 농지법 개정 시안>
- 인구 감소와 고령화·도농간 소득 격차 등으로 어려움을 겪고 있는 농촌사회의 활력을 증진시키고 소규모 농지의 거래 활성화를 위해 도시민의 주말·체험농장용 농지소유 허용이 추진된다.
- 비농업인이 소유하는 주말·체험농장용 농지에 대해서는 상속농지와 이농후 보유농지처럼 임대·위탁경영 및 휴경이 허용된다. 소유허용 규모에 대해 농림부는 1,000㎡(300평)미만으로 제시하고, 각계의 의견을 들어 조정하기로 했다. 또한 농지소유자가 소유농지에서 직접 주말·체험농장사업을 경영하거나 소유농지를 주말·체험농장사업용지로 임대하는 것 모두 허용이 추진된다.

  2) 농지소유 상한
- 농업진흥지역에서는 농지 소유상한이 없습니다.
- 농업진흥지역밖에서는 농가당 5ha이하 소유 가능합니다.
(5ha는 세대원이 소유하고 있는 농지를 전부 합산한 면적)
- 영농조합법인은 농업인 조합원수 × 5ha 이하 소유 가능합니다.
※ 농지법 개정(안) : 농업진흥지역 밖에서의 농지소유 상한 삭제 예정


  3) 농지취득자격증명 발급제도 운영
- 농지를 취득하고자 할 때 농지취득자격증명서를 첨부하여야 소유권이전등기가 가능합니다.
이 제도는 농지가 투기목적으로 활용되는 것을 사전에 방지하고 농지가 필요한 실제 농업인이 농지를 소유할 수 있도록 시행하는 제도입니다.

- 따라서, 영농의사와 능력만 있으면 거주지에 관계없이 취득가능합니다.
(기존에는 농지취득시 농지와 거주지와의 20km 거리제한이 있었지만 현재는 폐지) 단, 농업경영계획서에 나타난 농업경영이 가능한 거리여야 합니다. 거리가 너무 멀 경우 현실적으로 농사를 짓기 힘들다고 판단할 수 있습니다.

- 농지취득자격증명은 농지를 취득하고자 하는 자가 신청하여야 하며, 농지관리위원 2인의 확인을 받아 농지소재지를 관할하는 시·구·읍·면장이 발급합니다.

- 농지취득자격증명을 발급받는 절차는 아래와 같습니다.
① 농지취득자격증명신청서 를 작성한 후 농업경영계획서를 첨부하여 해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 위원 2인의 확인을 받아 농지의 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 제출합니다. 단, 신규농업인은 취득농지가 1천㎡(비닐하우스 등은 330㎡)이하일 경우에는 취득농지+임차농지가 1천㎡(비닐하우스 등은 330㎡)이상이 되어야 하므로 농지의 임대차계약서 또는 사용대차계약서서류 첨부 필요합니다.

※ 농지취득자격증명 신청서는 관할 시·구·읍·면 사무소에 비치되어 있습니다.
※ 농업경영계획서에는 취득대상농지의 면적, 취득대상농지의 농업경영에 적합한 노동력 및 농업기계·장비의 확보방안을 기재합니다.
※ 자격증명을 확인할 농지관리위원회의 위원2명은 농지가 있는 마을에 거주하는 1인과 옆 마을 위원1인으로 합니다. 마을이나 옆마을에 위원이 없거나 부재중이거나, 정당한 이유 없이 확인을 거부하면 해당 면사무소에서 지정한 2인으로 합니다.

② 확인을 요청받은 농지관리위원2인은 농지를 취득하는 목적이 자기의 농업경영에 이용하고자 하는지와 취득농지의 면적, 장비확보, 거리, 농작물종류, 신청자의 연령과 신체적조건등을 고려하여 농업경영능력이 있는지를 판단하여 신청서에 적합, 부적합을 기재합니다.

③ 농지취득자격증명신청서를 접수한 시·구·읍·면장은 농지취득자격증명신청서 및 농업경영계획서의 기재사항과 주민등록 및 농지원부등에 의하여 신청인이 제반 법률 및 규정에 적합한지를 확인·심사한 후 적합하다고 인정할 때에 신청서 접수일로부터 4일이내에 자격증명을 발급합니다.

※ 신규 영농참여 촉진을 위해 농지취득자격증명 신청시 농지관리위원 확인 절차를 폐지하여 농지취득 절차의 간소화 추진<농림부 농지법 개정 시안 2002.4>
- 읍·면장이 신청을 받아 확인한 후 증명을 발급하도록 하여 농지취득에 불편을 주는 중복확인절차를 폐지
- 농지취득후 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지는 강제처분하도록 하는 사후관리제도를 적극 활용

※ 농지전용신고시에는 농지관리위원 확인 절차 없이 바로 신청하고 읍·면에서 농지관리위원의 확인을 받음

  4) 성실한 농업경영을 위한 사후관리제도(농지처분제도)
현행 농지법은 소유농지를 정당한 사유없이 자기의 농업경영에 이용하지 않는다고 시장·군수가 인정하는 경우등에는 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지를 처분하도록 하고 있습니다.
이를 위해 농지이용실태조사와 이행강제금을 부과합니다.

※ 농지이용실태조사
- 조사대상 : '96.1.1 이후 취득한 농지로 취득후 8년까지 조사
- 조사기간 : 매년 10월∼11월(2개월간)

※ 이행강제금 부과
- 처분의무기간(1년)내 미처분시 시장·군수가 6개월 이내에 당해 농지를 처분할 것을 명령할 수 있고, 처분명령을 받은 농지소유자는 농업기반공사에 매수 청구가 가능 합니다. (공시지가 기준으로 매수)

- 시장·군수의 처분명령을 이행하지 않으면 이행 강제금(공시지가의 20%)을 처분시까 지 매년 1회 부과가 가능합니다. 처분하더라도 기 부과된 이행강제금은 납부해야합니다.

3. 농지이용 및 임대차 등

  1) 농지의 임대차 제도
농지의 임대차는 농업의 생산성 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정이 있는 경우에만 인정됩니다.

※ 농지법에서 임대차가 허용되는 농지
- 법시행('96. 1. 1)이전부터 소유하고 있는 농지
- 1ha미만의 상속받은 농지, 8년이상 영농한 사람이 이농 당시 소유하던 1ha미만의 농지 (초과면적은 처분해야 함)
- 징집·질병 등 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영을 할 수 없게 된 농지
- 농지저당권기관이 저당권의 실행에 의하여 소유하는 담보농지 등

  2) 농지의 위탁경영
농지의 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의해서만 허용합니다.

※ 농지법에서 위탁경영이 허용되는 경우
- 징집·복역등 불가피한 경우와 농지이용증진사업에 참여하는 경우는 농작업의 전부 위탁 가능
- 농업인이 자기노동력이 부족한 경우에는 일부위탁 가능
- 작목별 주요 농작업의 1/3이상 또는 1년중 30일이상 직접 영농에 종사하면 나머지 농작업은 다른 사람에게 위탁 가능

  3) 대리경작 명령 제도
농지의 유휴화 방지 등 농지의 효율적 이용을 위해 대리경작 명령제도 운용합니다.
유휴농지를 대상으로 시장·군수·구청장이 당해 농지의 인근지역에서 농업경영을 하는 농업인 또는 농업법인으로서 당해 농지를 효율적으로 경영할 능력이 있다고 인정되는 자를 지정 하여 경작하는데, 기간은 원칙적으로 1년, 토지사용료는 수확량의 100분의 10으로 합니다.

4. 농지보전제도

  1) 농업진흥지역 제도
농업진흥지역은 3ha이상 집단화된 우량농지를 대상으로 시·도지사가 농림부장관의 승인을 얻어 지정합니다.

- '90년 농어촌발전특별조치법 제정시 농업진흥지역제도를 도입했고, 92년 농업진흥지역을 최초로 지정했음. 농업진흥지역 해제시에는 최소한 감소되는 면적만큼의 농지를 농업진흥지역으로 대체 지정해야 함
- 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분되며 각 구역별로 행위 제한이 있습니다.
- 농업진흥지역에 대하여는 각종 농업지원을 우대하고 있습니다. (경지정리, 용수개발 등 생산기반 확충, 농지구입자금 지원 등 영농 규모확대 사업, 추곡약정수매시 진흥지역 수매비중 확대 등)

※ 농업진흥구역내에서는 일정한 행위만 제한적으로 허용
- 원칙적으로는 농업생산·농지개량과 직접 관련된 행위만 허용 (농업용 창고, 온실, 버섯재배사, 농막 또는 간이 퇴비장 등)
- 예외적으로 농수산물 간이 가공·처리시설, 농어업용시설, 기타 국방·군사시설, 하천· 도로 등 공공시설 허용
- 농업인 공동이용시설 (어린이놀이터, 마을회관, 유치원, 목욕탕, 퇴비장등)
- 농업인 주택 : 총 부지면적 660㎡ 이하인 시설

※ 농업보호구역내에서는 다음 행위가 금지
- 대기·수질오염물질 배출시설, 공장(1천㎡이상), 공동주택(2천㎡이상), 음식점 등(100㎡이상), 기타시설(3천㎡이상)의 설치

  2) 농지전용 허가, 협의 제도
농지를 농업생산 및 농지개량 외의 목적으로 이용하고자 할 경우 전용면적에 따라 시장·군수, 시·도지사 또는 농림부장관의 허가를 받아야 합니다.

구 분	농림부장관	시·도지사	시장·군수·구청장
농업진흥지역안	3만㎡이상	3천㎡- 3만㎡	3천㎡미만 (908평)
농업진흥지역밖	10만㎡이상	1만㎡- 10만㎡	1만㎡미만 (3,025평)

※ 농지전용은 농지법상 행위제한 및 허가제한에 저촉되지 아니하고, 심사기준에 적합하여야 가능
- 행위제한 : 농업진흥지역에서는 농업용시설 또는 일부공공시설 등만 설치
- 허가제한 : 환경오염물질 배출시설 및 시설별 일정면적이상 제한
- 심사기준 : 농지의 보전가치, 피해방지계획 타당성, 적정면적여부 등

  3) 농지전용 신고 제도
농업용시설, 마을공동 이용시설 등은 농업인들의 편의를 위하여 진흥지역밖의 농지의 경우에 시장·군수에게 신고함으로써 전용이 가능합니다.

시설의 범위	설치자의 범위	규 모
농업진흥지역밖에 설치하는 제34조 4항의 규정에 해당하는 농업인주택	농업인중 무주택인 세대의 세대주	세대당 660㎡ 이하
제34조제5항제1호에 해당하는 시설 및 동항 제4호에 해당하는 시설 중 농업용 시설	농업인, 농업법인	농업인세대당 1,500㎡이하
농업진흥지역밖에 설치하는 법 제34조 1항 2호에 해당하는 다음 각목의 시설 가. 어린이놀이터, 마을회관 나. 창고, 작업장, 농기계수리시설, 퇴비장 다. 경로당, 보육시설, 유치원등 노유자 시설	제한 없음	제한 없음

※ 무주택자 농업용 주택은 최초의 1회에 한하여 신고가능

  4) 농지조성비/ 전용부담금 부과제도
농지보전법을 시행한 73년부터 농지전용으로 감소되는 농지를 대체조성하는 재원마련을 위해 농지조성비를 부과하고 있습니다.

- 현행 농지조성비 고시단가

구 분	1㎡당 금액
경지정리가 시행된 논	7,200원
용수개발이 시행된 논	11,900원
경지정리 및 용수개발이 시행된 논	14,600원
경지정리가 시행된 밭	6,000원
기타 농지	4,500원

- 92년부터 전용이익의 일부를 전용부담금으로 부과 징수하여 농어촌구조개선사업의 효율적 추진을 위한 투자재원으로 활용하고 있습니다.
전용부담금은 당해 토지의 공시지가의 20%를 부과합니다.
단, 도로, 철도 등 공공시설, 농가주택, 농업용시설, 농축산연구시설 등은 감면합니다.

  5) 농지 불법 전용 단속 및 포상금 지급제도
- 농지를 불법으로 전용한 경우 5년이하의 징역 또는 당해 토지의 공시지가 상당 금액 이하의 벌금 부과 및 원상회복명령 조치
- 농지불법 전용을 고발한 자에게 10만원∼ 50만원의 포상금 지급
- 농지행정에 농업인의 참여를 제도화한 농지관리위원회를 통해 지역농업인이 자기 지역의 농지를 스스로 지키도록 하는 제도 운영, 1,538개 시.구.읍.면에 약 38천명의 농지관리위원이 활동

5. 농촌주택 취득

*농촌 주택 취득 관령 법

농지법 (전답)	농업진흥지역① -농업진흥구역 -농업보호구역으로 구분	농림지역 ①②③	국토이용관리법
	비농업진흥지역②
산림법 (임야)	보전임지③	준농림지역 ②③④
	준보전임지④

-땅의 용도는 시·군청에서 발급하는 '토지이용계획획인서'에 상세히 표기
-지목이 대지인 경우는 주택 건축이 가능
-논밭이나 임야의 경우도 모든 땅에 주택 건축이 가능하나, 용도지역에 따라 조건이 다름

  1) 농업진흥지역의 농업진흥구역
-농사를 전업으로 하는 무주택세대주가 농업인주택을 건립하는 경우 200평 한도내에서 농 지전용을 허용함
-최소한 303평 이상 규모의 농지에 농작물을 경작
-1년간의 영농기간이 필요
-최소한 503평 이상 농지 소유 필요(303평 경작 + 최대전용면적 200평)

  2) 비농업진흥지역 농지
-303평까지 가능하나, 신고만으로 건축이 가능한 주택의 규모는 60평 이하
-농지 소재지 시·군에 거주하는 주민이 아니면 농지 구입이 불가능하지만, 구입즉시 전용 허가를 먼저 받으면 거주지에 관계없이 소유권 이전등기가 가능

※ 농지전용허가 절차
①농지매매계약 : 지주로부터 '토지사용승낙서'를 교부받아 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 전용허가 신청할 수 있음.
②농지전용허가 신청은 농지소재지 농지관리위원회(읍·면) 확인을 거쳐 시·군을 경유. 농업진흥지역일 경우 3천㎡(908평), 농업진흥지역밖의 논·밭은 1만㎡(3,025평) 미만 규모에 대해 시·군청에 전용허가 권한이 있고, 그 이상 규모는 도청에 신청
③대체농지조성비(평당 고시단가참조)와 농지전용부담금(농지 공시지가의 20%). 단 전업 농민의 경우는 면제함
④토지거래허가신청 : ②농지전용허가서+③대체농지조성비와 농지전용부담금 납부 후에 시·군에 신청
⑤소유권이전등기
⑥착공 : 농지 취득일로부터 2년이내. 단 토지거래허가구역에서는 허가일로부터 1년이내
⑦건물준공
⑧지목변경등기

*농지전용절차가 완료된 날로부터 8년 이내에는 거주용 이외의 용도로 사용할 수 없음

  3) 보전임지 임야
-농업진흥지역 농지와 같은 자격요건
-전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우 453.7 전용 허용

  4) 준보전임지 임야
-임야형질변경
-논·밭의 전용과정과 동일. 단 농지는 건물이 완공돼야 전용절차가 가능하지만, 임야의 경우는 시설공사가 30% 이상 진척되면 형질변경사업 준공허가를 신청할 수 있음.
-허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수
-임야의 경우는 형질변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능
-대체조림비(평당2,645원)와 전용부담금(임야공시지가의 20%) 납부. 농업인의 경우 제외

6. 농지 및 농촌주택 취득시 유의사항

  1) 농지 취득할 때
① 지적도상 지목 확인
② 실제 토지가 지적도와 일치하는지 확인 (측량)
③ 저당권 설정 여부등
④ 농지진입로 여부 (진입로가 없을 경우 추후 전용허가하여 주택을 신축할 시 허가나 나지 않음)

  2) 농촌주택 취득할 때
① 집이있는 땅의 주소가 지적도상에 대지로 지목이 되어있는지 확인
② 건물이 건축물대장에 등재가 되어있는지
③ 땅주인과 건물주인이 동일인인지 확인 (등기부등본등 확인)
④ 집이나 토지 주변의 국토개발계획이 있는지 없는지 확인 (군청, 토지이용계획도 확인)
⑤ 진입로가 있는지
⑥ 전기 및 수도 시설 여부

  3) 농촌주택 신축할 때
① 전용허가 및 신고가 가능한 지역인지, 농민자격이 되는지등 법적인 문제 사전 검토
② 전용허가에 관련한 각 지방자치단체의 상황이 다를 수 있으니 반드시 사전에 확인
③ 대체농지조성비 및 전용부담금 납부 면제에 해당되는지 확인
④ 집을 지을 때는 측량을 해야함-오차가 상당히 많음.
⑤ 전기공사가 가능한 지역인지 여부 (일정거리 이상이면 전기공사비 막대 소요)

※ 기타 농지 및 주택관련 내용은 해당 읍·면 사무소 담당에게 문의하시기 바랍니다.

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