2005년 부동산 투자는 어디에?

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	[새해 재테크] 부동산 투자는 어디에?

부자가 되는 가장 쉬운 방법. 바로 돈이 몰려갈 길목을 보통 사람들보다 한 발 먼저 지키
고 섰다가 건져 내는 법이다.

NHL의 전설적인 득점왕 웨인 그레츠키 가 자신만의 비결에 대해 ‘퍽이 지나갈 곳에 서 있
다가 골을 넣을 뿐’이라고 말한 것처럼 부자들은 돈길을 알고 이를 잘 활용해 성공한 사람
들이다.

침체된 부동산 시장에도 불구하고 여전히 400조원이 넘는 부동자금은 부동산 시장을 기웃
거리고 있다.

아무리 시장이 하락세라고 하더라도 오르는 부동산은 있는 법. 2005년, 부동자금은 어느 
곳으로 흐를까. 돈이 찾아갈 길목을 알아보자. 


1. 판교 분양 시장 ‘당첨=돈벼락’ 

2005년, 부동산 시장의 최대 화두는 누가 뭐래도 판교다. 판교 신도시는 2005년 6월, 시범
단지 5000가구 분양을 시작으로 2008년까지 총 2만7000여가구가 분양된다.

아직 판교 분양을 6개월이나 앞두고 있지만 분양 시장은 이미 판교 영향권에 진입했다. 분
양 시장 열기가 식었다고는 하지만 최근 강남지역이 잇달아 미달 사태를 보이는 것도 내
년 판교 청약을 염두에 둔 투자자들이 청약을 기피하고 있기 때문이다.

시행사들도 대부분 분양 일정을 판교 분양 이후로 미루는 등 판교는 그야말로 2005년 부동
산 시장 ‘태풍의 눈’으로 자리 잡았다.

판교가 이렇게 투자자들로부터 인기를 끌고 있는 배경은 다양하다.

우선 판교 의 지리적인 이점 때문이다. 서울 강남과 분당 사이에 개발되는 판교 신도시는 
서울 접근성이 분당보다 훨씬 뛰어나다. 자연스레 강남보다는 못해도 분당보다는 낫다는 
결론을 낼 수 있다.

강남, 분당 지역의 아파트가 노후화되고 있는 가운데 신축 아파트들이 들어선다는 점도 
장점이다. 이미 분당 신도시는 입주한지 15년 가까이 지나면서 새 아파트 프리미엄은 없어
진 지 오래다.

단지 내 녹지 비율도 강남, 분당보다 훨씬 높게 책정돼 있어 주거환경도 훨씬 쾌적하다.
반면 판교 지역 평당 분양 가격은 현 강남, 분당 지역에 비해 훨씬 낮을 전망이다. 

특히 전용면적 25.7평 이하 소형아파트 분양가는 원가 연동제가 적용돼 평당 850만원 선 
밖에 되지 않는다. 채권입찰제 적용을 받는 25.7평 이상 대형 평수라도 평당 분양가는 
1300만원 선에 머물 전망이다.

이를 현재 강남과 분당 아파트 시세에 비교하면 당연히 투자 매력이 있다.
현재 강남 아파트 가격은 평당 2000만원을 넘고 분당 지역도 1400만원 선에 육박하고 있
다. 30평대 아파트에 당첨될 경우 최소 2억원 이상 프리미엄이 붙을 수 있다는 계산이다.

판교의 경우 교육, 생활 기반 등 주거환경도 뛰어나 실거주 목적으로도 인기를 끌 것으로 
보여 프리미엄은 더 높아질 것으로 보인다.

김영진 내집마련정보사 사장은 “판교 청약 경쟁률은 1순위 청약이라고 해도 최소 1000대 
1 이상의 경 쟁률이 확실해 보인다”며 “판교 분양을 계기로 부동산 시장의 반등 계기를 마
련할 수도 있을 것”이라고 내다봤다.


2.수도권 농지시장 ‘충청권 자금 유턴’ 

2004년부터 불기 시작한 토지에 대한 투자자들의 관심은 2005년에도 지속될 전망이다.
특히 수도 이전을 재료로 충청권에 몰렸던 자금들이 수도권 일대로 유 입될 가능성도 조심
스레 점쳐지고 있다.

농지법 변경에 따라 7월부터 도시민의 농지 소유 제한이 풀리는 것도 토지 시장 가격 상
승을 전망하는 이유다.

정부는 농지법을 개정해 도시민의 영농계획서를 제출하고 농업기반공사 등을 통해 5년 
이상 임대할 경우 면적에 제한없이 농토를 구입할 수 있도록 하고 있다.

실제 최근 침체된 부동산 시장 내에서 가장 눈에 띄는 상품은 경기 남부, 북부 지역의 농지
다. 또 기업 도시 등 개발 호재가 살아 있는 일부 지역은 꾸준한 상승세를 보이고 있다.

부동산 시장에 존재하는 ‘이중풍선’ 현상 때문이다. 이중풍선은 특정 지역, 상품에 규제를 
가하면 다른 쪽이 부풀어 올라 가격이 오르는 현상. 

곽창석 부동산퍼스트 이사는 “재건축 아파트 등 주택 중심의 규제를 피해 토지시장으로 
자금이 이동할 가능성이 매우 높다”며 “실제 2004년부터 이런 움직임이 가시화되고 있다”
고 설명했다.

토지 시장 내에서도 수도권 일대에 부동자금이 몰릴 가능성이 높다.
충청권에 몰렸던 자금이 당장 회수돼 수도권으로 돌아오기는 어렵지만 새로운 자금이 충 
청권으로 몰릴 가능성은 없기 때문. 

또 주5일 근무제도 확산과 완전 정착으로 서울에서 편도 2시간 거리 내외의 부동산에 대
한 수요가 확대되고 있다.

토지거래 허가지역이나 투기지역으로 묶이지 않은 곳이 일차적인 종착점이다.

경기 북부 지역의 경우 파주, 김포 지역 토지거래가 묶여 있어 연천, 강원도 철원으로 돈
이 흘러 들고 있다. 남양주 역시 투기지역으로 지정돼 있어 가평으 로 돈이 몰리고 있는 상
황이다.

경기 남부 지역은 미군 기지 이전과 고속철도 신설 방침 등 개발 호재들이 많이 살아 있는 
평택지역으로의 추가 자금 유입이 눈에 띈다.

또 거래 규제가 없는 안성과 충북 음성 역시 투자자들의 관심 대상으로 남아 있다.


3. 부동산 간접상품 시장 ‘부동자금 흡수’ 

2004년 4월, 간접투자운용업법이 시행됨에 따라 부동산, 선박, 금 등 실물자산에 투자해 
자금을 운용하는 실물펀드가 등장했다.

부동산 펀드는 이런 실물 자산 펀드의 핵심으로 2004년 한 해에만 20여개 상품이 개발돼 
6000억원 이상 팔려 나갔다. 부동산 시장의 전체적인 침체와 비교해 보면 괄목할만 한 성
과다.

여기에 2005년 4월부터는 개정된 부동산투자회사법이 시행돼 리츠(REITs)에 대한 관심
도 한층 높아질 전망이다.

특히 리츠는 최저 자본금이 500억원에서 250억원으로 줄어든 데다 기업구조조정용 부동
산에만 투자해야 하는 제한이 없어지면서 더욱 다양한 상품이 쏟아질 전망이다. 공모의 경
우 반드시 상장해야 하는 제약 조건도 없어져 운용의 자율성이 확대된다.

홍순만 신영에셋 PM사업부장은 “리츠회사들이 다양한 개발 상품을 선보이면서 시중 부
동자금을 끌어들이는 역할을 할 것”이라고 내다봤다.

이렇게 부동산 간접상품 시장이 각광 받을 것으로 보이는 이유는 저금리. 여기에 그 동안 
부동산 펀드, 리츠사들이 상대적인 고수익을 기록해 왔다는 점이 작용한다.

신봉교 맵스자산운용 본부장은 “금융상품에 묶여 있던 소액 자금들이 부동산 펀드를 통
해 부동산 시장에 유입될 가능성이 높다”고 내다봤다.