이것만은알고투자해요 [재개발기본계획의 단계별추진의 의미?]

[김해수[재개발 투자 전문가 ☆ 청풍]]

* 단계별추진계획(1단계,2단계,3단계)의 의미 ?

Ⅰ. [도표] 마 포 구 기본계획의 추진단계(정비예정구역)

생활권 유형	구역 번호	동명	지번	면적 (ha)	추진 단계	사업시행방식	정비유형	비고
B	1	상수동	160	2.3	1	주택재개발사업	수복(전면)
	2	상수동	205	3.0	1	주택재개발사업	수복(전면)
A	3	대흥동	12	6.7	1	주택재개발사업	전면개발
A	4	대흥동	60	2.8	2	주택재개발사업	전면개발
뉴타운	5	염리동	10	8.1	2	주택재개발사업	수복(전면)	뉴타운사업지구염리b
뉴타운	6	염리동	21	4.0	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구 염리a
뉴타운	7	염리동	30	0.5	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구 염리a
뉴타운	8	염리동	24	0.7	2	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구 연리a
뉴타운	9	아현동	633	24.6	1	주택재개발사업	전면개발	뉴타운사업지구 아현3
A	10	아현동	380	6.4	1	주택재개발사업	수복(전면)
B	11	공덕동	249	1.1	2	주택재개발사업	수복(전면)
	12	공덕동	119	0.9	1	주택재개발사업	전면개발
	13	신공덕동	5	0.7	1	주거환경개선사업	전면개발	주거환경개선사업
A	14	신공덕동	14	1.2	1	주택재개발사업	전면개발
B	15	용강동	285	3.1	1	주택재개발사업	수복(전면)
	16	용강동	18	2.9	3	주택재개발사업	수복(전면)
		현석동	108	3.2				검토대상구역

Ⅱ*☞ 단계별추진계획의 기본방향

     ■ 주거지정비의 시급성, 상위계획 및 관련계획과의 적합성 고려

     ■ 생활권역 구분을 통한 연계성을 확보하고 도시기능의 개선효과 증대

     ■ 자치구 및 지역주민의 추진의지 고려

     ■ 도시 전체의 균형적인 개발 유도

Ⅲ*☞ 단계별추진계획의 수립기준

1단계	2004년-2005년	주거지정비를 위한 구체적인 지침과 계획을 갖고 있는 구역	주거환경이 극히 열악한 구역과 구역지정을 입안중인 구역을 우선 고려	⇒	96개 구역 407.5㏊
2단계	2006년-2007년		과밀하고 생활권역 내 도로 등이 부족하여 주거환경정비가 필요한 구역. 기존 기본계획 2단계 구역대상범위와 신규요청구역		98개 구역 343.7㏊
3단계	2008년-2010년		1단계와 2단계에서 제외된 구역으로 장래 주거지 정비가 필요한 구역		100개 구역 402.5㏊

Ⅳ*☞ 사업추진단계 조정원칙

■사업추진단계의 변경이 법 제3조 및 시행령 제9조에 의거 경미한 사항에 해당하므로

   가능한 3단계 구역을 1단계로 조정하는 것은 배제하되 다음의 경우 단계 조정이

   가능하도록 함.

     - 뉴타운사업지구에 포함되는 구역인 경우

     - 정비기반시설 설치 등의 연계가 필요한 경우

     - 도시 및 주거환경정비 차원에서 단계 조정이 필요한 경우

  ■자치구 단계별 총량제를 적용하여 자치구의 단계별 사업추진구역의 총합을

  동일하게 유지토록 규정함.

Ⅴ. [ 해수 질문]

참고) 자치구 단계별 총량제 운영?

질문) 단계별 추진계획상 최고의 투자처는?

질문) 단계별 추진계획상 최악의 투자처는?

질문) 단계별 추진계획상 리스크가 가장 작은 투자처는?

Ⅵ. [아래 내용을 추가합니다] [ 2006년 1월 24 화요일 ]

2006년을 맞이하여 1단계내용을 공기관자료를 토대로하여 추가합니다.

1단계에서는 최근 3년 이내에 화재, 침수 피해를 입은 주택의 비율이 50%이상인 구역과 사업추진의 시급성을 판단하기 위하여 정비예정구역 선정기준인 물리적 기준을 토대로 하여 호수밀도 (65/ha이상), 노후불량주택비율 (60%이상), 접도율(35%이하),과소필지비율(45%이상)의 기준에 모두 부합되어 주거환경이 열악하여 사업추진이 시급이 필요한 구역을 우선 배분함.

그리고 2004~2005년 중에 추진될 것으로 예상되는 도시계획시설사업, 이미 1단계로 배분된 구역과 정비기반시설 설치에 연계가 필요한 경우 1단계로 배분함.

또한 자치구 및 지역주민의 사업추진성을 판단하기 위하여 해당 자치구 및 지역주민의 사업추진 열의가 강하여 조합설립추진위원회가 구성되어 있거나 승인신청된 구역, 구역지정 입안이 진행중인 구역은 1단계로 배분하였음.

2단계

2단계에는 1단계에 포함되지 않은 구역을 대상으로 사업추진의 시급성 판단기준인 물리적 기준 중 3가지 이상 부합되는 구역을 배분하였다.

또한 2006~ 2007년 중에 추진될 것으로 예상되는 도시계획시설사업, 이미 2단계로 배분된 구역과 정비기반시설 설치에 연계가 필요한 경우 2단계로 배분하였다.

3단계

3단계에는 1,2단계에 포함되지 않은 구역을 배분함.

[참고] 계획상  2005년이 지난시점인 2006년도 1월24일에 되돌아 보면 세월이 참 빨라요

기본계획발표 한 지가 엊그제 같은데,,, (갑자기 세월타령 죄송합니다.)

우리가 알고자 하는 것은 기본계획에 잡혀 있는 1단계 120개 구역중에서 2004년도와 2005년도에 구역지정 고시가 난 곳이 몇 군데나 되는건지입니다.

재개발을 오래한 실무 경력자는 아실 것입니다. 구역지정고시가 난 곳은 1단계 120개 구역중에서 30%도 못 미친다는 것을.

Ⅶ.[ 관련자료 ]

[틈새로 본 부동산]

 낡은빌라 투자유혹 `조심`    입력시각 : 06/22 17:52

'재건축(재개발)만 되면 대박이 날 수 있는 빌라(연립주택) 싸게 팝니다!'

회사원 김모씨(35)는 최근 사당동의 한 중개업자로부터 20평형짜리 노후 빌라를 사라는 권유를 받았다.

곧 재개발이 이뤄져 투자 가치가 충분하다는 설명과 함께였다.

가격 역시 주변 시세와 비슷한 평당 1100만~1200만원 선이라는 말에 솔깃했다.

하지만 매입을 포기했다.

해당 구청 등에 확인해 본 결과 아직 재개발 계획이 잡혀 있지 않았기 때문이다.

김씨의 사례처럼 사업 추진이 불투명한 곳인 데도 재건축이나 재개발이 될 수 있다며 노후 빌라 매입을 권유하는 경우가 늘고 있어 이에 대한 주의가 요망된다.

특히 사당동처럼 강남권에 인접했거나 방배동처럼 강남 내에서도 집값 상승폭이 적었던 곳에서 이 같은 마케팅이 성행하고 있다.

이들 지역에서는 사업 추진만 되면 '대박'이 날 수 있다며 수요자들을 유혹하고 있다.

재건축 단독주택이 밀집한 방배동에서는 재건축을 미끼로 빌라를 비싼 가격에 팔려는 경우가 적지 않은 것으로 알려졌다.

대지 지분이나 허용 용적률 등 재건축의 기본적인 요건 등은 감추고 장밋빛 전망만 제시하는 사례가 잦다는 것.

서욱진 기자 venture@hankyung.com

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* 작성일: 2004년 6월

* 수정일: 2006년 1월

* 추가일: 2006년 6월
* 작성자: 김해수
* 목   적: 감언이설에 속지 말자.
* 참   고: 2010서울특별시 도시주거환경정비기본계획(요약본), 일간지 자료 등 

본 자료는 뉴타운 길라잡이 회원님을 위하여 그 동안 모아온 이론자료와 실무상 자료를 융합시겼습니다. 불펌과 무단복사를 금지합니다.
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ⅧⅨⅩ

[김해수(청풍)]

2004~2005년이 가고 2006년도가 되었기에 1단계추진현황과 2단계에 추진예정인 지역을 되 돌아보았습니다. 가끔은 지난 자료를 꺼내어서 현재 시점에 맞추어 보는 것도 공부에 도움이 될 것이라고 생각합니다.

[용산]

세심한 글 잘 읽었습니다. 그런데 1단계 구역을 아직까지 구역지정을 내지 않으면 좀 그런것 같네요.....

[그린하트]

잘 보았습니다. 해수님!