(펌) 지웰시티 주상복합 가치분석부탁드려요

[청주시민]

지웰시티 주상복합 가치분석부탁드려요.

열혈맘(newt****) | 2010-04-23 16:01 | 조회 261 | 답변 2

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청주에 신영 지웰시티 약2200세대 주상복합이 올 8월에 입주예정입니다 상가동과 주거동이 분리되어 있고  7,8월달에 단지안에 현대 백화점이 착공을하여 2012년 하반기에 오픈예정이라고 하는데 분양가는 평당 1200정도로 투자가치가 있을까요? 청주에서 이런 사업이 처음이데 분양가가 넘 비싸서 오르면 얼마나 오를까요? 분석부탁 드립니다.

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아바론 | 답변 1 | 채택률 100%

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사실, 지웰시티에 대해서는 이견이 참 많습니다. 주변에 대기중인 개발 호재들이 계획보다 늦어지고 있기 때문입니다. 그러나 결론부터 말씀드리면, 부동산 개발호재라는 것이 제때에 딱딱 진행되기란 참 어렵습니다.

대한민국 최대 부동산 개발지인 송도국제도시의 경우도 그렇고, 용산국제업무단지도 그렇습니다.

엄청난 폭발력을 갖고 있음에도 이런저런 이유로, 현재 답보상태에 있는 곳입니다.

그럼에도 미래가치는 누구도 의심치 않죠. 현재 대농지구의 지웰시티도 마찬가지 상황입니다.

저도 38평을 두 개를 갖고 있는 사람인데요, 자금압박으로 저도 한 채를 팔려고 합니다.

그만큼 현재 상황이 좋지 않은게 사실이죠.

애초의 계획은, 하나는 장기보유하고 하나는 입주시점에 프리미엄붙여 매도하려고 했지요.

그럼에도 불구하고, 지웰시티는 지방 부동산중 투자가치가 가장 높다고 봅니다.

향후, 2년정도 거주 또는 보유하시는 경우라면 투자할 만 합니다.

물론, 현재의 상황으로만 봐서는 좋지만은 않구요. 단지조성의 진행속도가 계획보다 지연되고 있어

잡음이 많습니다만, 글세요... 어느 부동산 현장이든 "부동산 침체기"에는 백이면 백 생기는 일이라고

저는 생각합니다.

그러나, 현재 지웰시티의 단지조성이 늦어지는 근본적 이유는 2차분양 시기를 시행사인 신영에서 못잡고 있기 때문인데요,
그 이유는 부동산경기 때문도, 사업성문제도 아니고 현대백화점이 언제 착공하느냐의 문제도 아닐 겁니다.

부동산 경기가 좋아져도 영 아닌곳에 사람들이 관심갖을리 만무하고, 여우같은 신영 정춘보회장이 10년전부터 눈독들이다 사들인 청주 대농지구가 사업성이 없다면 대한민국엔 분양할 곳이 없는거죠. 그리고 제정신 박힌 백화점 경영자라면 지웰시티 완성에 맞춰 개점하려 할 것은 너무도 당연한 일입니다.

오히려, 진짜 문제는 행복도시를 비롯해, 오송 첨단의료복합단지, 과학비즈니스벨트 등 청주 및 인근지역에 집중되어있는 갖가지 개발호재들이 가시적이고 구체적인 결과로 나타나지 못하고 있다는데 있습니다.

큰 폭발력을 갖고 있는 이 3개의 이슈는 정책적으로 서로 영향을 주고 있는데, 다행히 첨단의료복합단지가 작년에 오송으로 확정되었고 복수지정된 대구와는 다르게 빠른 속도로 진척되고 있습니다.(물론 일반 지역민들이야 국책기관이 입주하고, 직원들이 출퇴근하는 모습이 눈에 보여야 현실로 느끼게 되겠죠.)

그리고 행복도시는 그것이 원안이든 수정안이든 빨리 확정되는 것이 중요한데, 결정이 자꾸 미뤄지면서 그로인한 인근 부동산들의 자산가치 평가도 함께 보류되는 현상을 만들고 있는 것이지요. 행복도시 계획과 맞물려
충청지역 최대 호재인 과학비즈니스벨트도 속도를 못내고 있는 것입니다.

그러나, 이것들은 모두 '시간'의 문제로 귀결됩니다. 

1. 일단, 오송 첨복단지가 현재 빠르게 진척되고 있습니다. 제가 청주도 아닌 오송에 있는 첨복단지에 관심을 갖는 이유는, 그 쪽 단지의 유입될 국책기관, 첨단 바이오기업, 의료기관, 해외연구소 등의 임직원들을 현재의 오송 인프라가 수용하기 어렵기 때문입니다. 그들 기관/기업이 오송에 정착하게 되면 그 임직원들의 많은 부분이 청주의 신도심이자 신흥 부촌으로 형성될 대농지구에 거주하게 될 것은 분명합니다.

2. 행복도시문제는 어째든 연내에 결정이 되겠죠. 문제는 원안이냐, 수정안이냐이겠구요. 장기적으로는 원안이, 단기적으로는 수정안이 지웰시티에는 유리합니다. 사실 원안이 갖고 있는 장기적인 파급력(기업들의 입주)을, 정부기관 입주없이 세제해택등 인위적 인센티브로 단기간에 끌어오려는 것이 수정안의 핵심이죠. 어느쪽으로 결정나든 지웰시티에는 큰 호재입니다. 하루라도 빨리 결정나는 것이 중요한데 현재 그렇지 못하죠.

3. 과학비즈니스벨트문제는 행복도시가 결정되는데로 가시화될겁니다. 다른 지역에서 욕심을 내겠지만, 대전 대덕/행복도시/오송/오창으로 이어지는 벨트화가 과학계에서는 정답으로 생각하고 있기 때문에 큰 이변은 없으리라고 봅니다. 게다가 2012년 청주 청원 통합되면 대농지구는 광역시급 도시의 중심일 것이고 지구내에 있는 공공청사 부지에 통합시청이 들어올 것은 당연해 보입니다. (물론 이부분은 아직 예상에 불과하지만, 청주시의 도시개발계획을 보면, 대농지구 인근이 신도심/ 행정타운으로 계획되어있습니다.)

위에서 말씀드린 매머드급 호재들이 지난 2년간 느리게 진척되어 왔다는 것이 저에겐 정말 큰 부담이었죠.
만약, inyun_2님께서 단기적으인 투자가 아니라 향후, 2~3년 보유하시거나, 실거주 하실 생각이라면 지웰시티 매수하실만 합니다. 7월쯤 입주하면 당장이야 주변 인프라가 미비하여 불편하시겠지만 향후 1년 사이에 전국 어느곳 보다도 개발의 속도가 빠른 곳이 될겁니다.

좀 장황하게 말씀드렸으나, 그냥 장미빛 청사진이 아니라 현재 진행중에 있는 계획에만 근거한 타당한 청사진이라고 봅니다.

현재, LG전자 공장이나 철강산업위주의 국가산업단지로 먹고사는, 인구50만의 창원시와 비교해 보죠.
작년에 입주한 창원시 두대동의 복합단지 the city7 자이(오피스텔)가 평당가 1100만원으로 현재의 지웰시티와 비슷합니다. 앞서 말씀드린 청주 대농지구 인근의 산업적 호재와 지웰시티 자체의 가치를 따져봤을 때, 현재 지웰시티의 가격은 향후 상승여력이 매우 높다고 봅니다.

저와는 다른 의견을 갖고 계신 분들도 만을 겁니다. 특히, 지웰시티 입주예정자 분들은 더 그렇죠.

분양받을 때는 8월이면 1,2단지 4천세대가 다 완료되고, 현대백화점이 오픈하고 그럴줄 알았는데

그렇지 못하기 때문이에요. 그러나 이건 과정일 뿐입니다. 시간이 해결해 줘야 하는 문제죠.

그러나 님께서는 현재 남아있는 미분양 물량을 유리한 조건에 받으실 수 있는 상활일 겁니다.

물론 모델하우스에 남아있느 물건은 저층부일테지만, 부동산에 다니시면 로열층 물량도

좋은 조건으로 매입하실 수도 있죠.

입주 후에 집앞에서  2단지 공사, 현대백화점 공사 등으로 어수선할 것이 뻔하지만

그와함께, 자산가치가 올라가는 것도 함께 느끼시게 될 겁니다.

순전히 저의 판단에 근거한 이야기구요,

다른 분들의 의견도 들어보시고, 좋은 결정 하시기 바랍니다.

2010-04-24 19:55 | 출처 : 본인작성

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[옹달샘]

상황을 객관적으로 잘 분석하셨군요. 여러 가지 요인들이 역동성을 가지고 움직이기 때문에 한 마디로 딱 부러지게 생각할 수는 없지요.
이렇다저렇다 말들이 많은데......감사합니다.

[궁금]

네 저도.. 그나마 완전히 부정적인 말만 있지 않아서 좀 다행이다 싶습니다. 저쪽 까페에 올리면 이상한 취급 당하겠죠.

[청주시민]

어떤 분 말씀대로 강퇴 당하지 않으면 다행임. 몇몇 개인 들에 카패가 되어서..............