2005년 부동산관련 정책 및 세제

< 2005년 부동산관련 政策 >   ◆ 청약제도   올해부터 분양가상한제(원가연동제)와 채권입찰제가 본격 시행되면서 아파트 청약제도가 크게 달라진다. 또 상한제 아파트에는 재당첨 금지제도가 적용되고,부동산실거래가 신고 의무화,재건축 개발이익 환수제 등도 시행시기가 유동적이긴 하지만 부동산시장을 크게 압박할 것으로 예상된다.   이로써 새해 부동산시장은 △주택경기 위축세 지속 △청약제도 변화 △부동산 규제정책 시행 등의 3가지 상황변수가 시장을 좌우할 것으로 예상된다. 특히 실수요자들은 정부의 정책변수를 세심하게 살펴야 한다고 전문가들은 충고한다.   ◆ 40세 이상 무주택자 혜택 볼 듯   오는 3월부터 40세 이상이면서 10년이상 무주택세대주는 분양가 상한제 아파트 (공공택지내 전용 25.7평이하)의 40%에 대해 우선 청약할 수 있게 된다. 대신 35세이상.5~9년 무주택세대주는 35%(현행 75%)로 우선공급 물량이 절반이상 줄어든다. 따라서 40세이상.10년이상 무주택세대주는 1순위까지 청약 기회만 6회에 이르는 등 당첨 확률이 크게 높아지지만 35세 이상은 우선청약 기회가 줄어 당첨 가능성이 지금보다 낮아질 수 밖에 없다.   현재 40세이상 무주택세대주는 전용 25.7평이하에 청약할 수 있는 청약 예.부금 1순위자(2백78만명)가운데 약 50만명 안팎으로 추산된다. 여기에다 상한제 아파트가 연평균 6만2천가구 안팎이라는 점을 감안하면 40세이상 무주택 세대주의 당첨확률은 일반 1순위자의 5.6배에 이른다. 특히 무주택기간이 10년 이상이라면 당첨확률은 더욱 높아져 사실상 '당첨 0순위'로 평가되고 있다.   ◆재당첨 최장 10년간 금지   오는 3월부터 분양가 상한제 아파트에 당첨되면 당첨 후 최장 10년까지 다른 아파트에 순위내청약을 못하게 된다. 재당첨 금지제도가 수도권 과밀억제.성장관리권역의 경우 당첨 후 10년간,나머지 지역은 5년간 재당첨이 금지되기 때문이다. 또 판교신도시 등 투기과열지구에서도 분양가상한제 아파트는 최근 10년간 당첨사실이 있으면 청약 1순위가 제한된다. 특히 이 제도는 재당첨 금지제와 달리 소급 적용돼 입주자모집공고일부터 과거 당첨일까지의 기간이10년이 지나지 않았다면 1순위 청약이 금지된다. 물론 2~3순위로는 여전히 청약할 수 있지만 인기지역은 대부분 1순위에서 마감 되므로 청약기회를 잡지 못할 전망이다. 다만 투기과열지구내 전용면적 25.7평 초과 아파트는 지금처럼 당첨일로부터 5년간만 1순위 자격이 제한된다.   ◆ 입주 후 최장 3년까지 아파트 못 판다 수도권 과밀억제권역과 성장관리권역의 공공택지에서 공급되는 전용면적 25.7평 이하 아파트는 분양계약 후 5년간,기타지역은 3년간 각각 분양권 전매가 금지된다. 통상 아파트 분양계약 때부터 소유권 등기까지 2년~2년6개월이 걸리므로 아파트 에 입주한 뒤에도 지역에 따라 6개월~3년간 집을 팔지 못하게 된다.   ◆ 인기지역 중대형 평형은 분양가 더 오를 듯   공공택지를 분양받은 주택건설업체의 과도한 개발이익을 환수하기위해 전용면적 25.7평 초과 아파트용지에 대해서는 내년부터 완전경쟁입찰 방식이 도입된다. 특히 업체들이 사는 채권 매입 상한액에 제한이 없어 판교 등 인기지역은 중대형 평형의 분양가 상승이 불가피할 전망이다.   ◆ 단독주택도 가격 공시된다   올해부터 시행되는 종합부동산세에 맞춰 전국의 모든 주택 1천3백만가구의 집값이 모두 공시된다. 우선 아파트의 경우 이미 매년 고시되고 있는 '기준시가' 형태로 올해에는 총 6백27만가구의 가격이 매겨진다. 단독주택의 경우 올해 처음으로 정부공인 가격이 고시된다. 이미 지난 4일 13만5천가구의 표준주택의 가격이 공시됐으며,4월말에는 나머지4백36만가구와 연립.다세대주택 2백26만가구의 가격(개별 주택가격)이 모두 고시될 예정이다. 특히 정부는 이들 공시가격의 시세반영 비율을 평균 80%까지 끌어올릴 방침이어서 주택관련 각종세금도 덩달아 올라갈 것으로 예상된다.   ◆ 재건축은 임대아파트로 개발이익 환수   재건축 아파트의 용적률 증가분 가운데 10~25%를 임대아파트로 짓도록 의무화해개발이익을 환수하는 제도다. 국회가 조합원 반발,최근의 주택경기 등을 감안해 2월 임시국회에서 다시 논의하기로 함에 따라 시행시기(당초 4월)는 다소 유동적이다.   특히 이달 중 열리는 공청회에서 임대주택 건설의무 타당성,환수제 적용대상 및 범위 등이 폭넓게 논의할 예정이어서 법안 심의 과정에서 일부 내용이 달라질 가능성도 배제할 수 없다. 건교부 관계자는 '재건축 개발이익 환수 필요성이나 집값안정 등을 위해 국회가 2월 임시국회에서 최우선 처리키로 한 만큼 시행자체에는 변함이 없다고 봐야 한다'고 말했다.   ◆ 실거래가 신고제 시행여부도 관심   당초 7월부터 도입될 예정이던 실거래가 신고제도의 실제 시행여부도 관심거리다. 모든 부동산에 대해 실거래가로 신고하도록 의무화하는 제도인 만큼 시행여부에 따라 부동산 시장이 요동칠 가능성이 크다. 이 제도가 시행되면 양도세,취득.등록세 등을 실거래가로 물어야 하는 만큼 투기지역이나 주택거래 신고지역이 사실상 전국으로 확대된다고 해도 과언이 아니다.   국회는 일단 공청회를 통해 관련업계나 전문가들의 의견을 들어본 뒤 2월 임시 국회에서 처리여부를 결론짓기로 했다. 하지만 여야 의원을 막론하고 최근 침체된 부동산 경기를 감안해 시행시기를 늦추는 것이 바람직하다는 입장을 보이고 있어 경우에 따라서는 2006년 1월 이후로 시행시기가 늦춰질 가능성도 있다.   ◆ 상가.오피스텔도 후분양 한다   오는 4월께부터 연면적 9백평(3천㎡)를 넘는 상가나 오피스텔도 골조공사의 3분의 2이상을 마친 뒤 지자체 신고를 거쳐 후분양 하도록 의무화된다. 다만 신탁회사와 신탁계약을 맺거나 2개 이상 건설회사의 연대보증을 받으면 착공 후 분양이 가능하다. < 2005년 부동산관련 세제가 대폭 손질 >   우선 다주택보유자에 대한 양도세 중과방침은 당초대로 1일부터 시행에 들어갔다. 거래세율 인하는 법령공포가 예상되는 5일 이후부터 전격 시행될 전망이다. 주택실거래가 신고제,종합부동산세등 일부 법안은 국회처리가 올 2월 임시국회로 넘겨져 시행시기가 다소 늦어질 것으로 보인다.   결국 세율인하에도 불구,부동산을 매수(거래세)해서 보유(종합부동산세)하다 처분(양도세)하는 모든 단계에서 물어야하는 세금이 증가하는 셈이다.   ◆ 거래세 인하 등록세 인하 내용을 담은 지방세법 개정안은 지난해 12월 31일 국회를 통과했다 이 법의 시행시기는 법령공포일 이후다. 행정자치부 관계자는 '5~10일을 전후해 개정안이 공포될 것으로 예상된다'고 말했다. 5일이후부터 1~1.5%의 등록세가 인하된다. 개인간 건물과 주택거래에 대한 등록세율은 1.5%포인트,법인간거래(신규 아파트)는 1.0%포인트씩 각각 내렸다.   따라서 개인간 거래시 취등록세율은 5.8%에서 4.0%로 법인간 거래(5.8%에서 4.6%로)보다 세율이 더 내려간다. 하지만 기존 주택 거래일 경우 오히려 세부담이 늘어난다. 그동안 세금이 시가의 30~50%수준에서 책정된 과세표준으로 거래세율이 매겼으나 올해부터는 시가의 70~90%수준인 국세청 기준시가로 과표가 바뀌기 때문이다.   결국 이번엔 분양가 기준으로 거래세가 부과되는 신규 아파트나 낙찰가 기준인 경매주택, 실거래가 신고지역 주택 등은 거래세율 인하혜택을 누릴 수 있다는 얘기다.   ◆ 다주택 보유자는 양도세 중과세 1가구 3주택이상 다주택보유자는 주택을 매도할때 중과세 된다. 양도소득세 과세시 장기 보유특별공제(3년이상 보유시 10~30%공제)헤택을 받을 수 없다. 보유기간과 상관없이 세율도 60%를 적용받게 된다. 특히 투기지역의 다주택자는 기본세율의 15%범위내에서 탄력세율이 적용된다. 유예기간(2004년 1월 1일~2004년 12월 31일.이 기간동안 기존 1가구 3주택자가 주택을 양도하더라도 중과세 적용받지 않음)동안 집을 추가로 사서 3주택자가 됐거나 기존 3주택자가 한가구를 팔고 다시 사서 3주택자가 됐다면 중과세를 피할수 없다는 점에 유의해야한다. ◆ 종부세 어떻게 내나 시행시기는 다소 유동적이다. 그러나 정부의 의지가 워낙 강해 올해 시행은 불가피해 보인다. 전국 소유 주택가격 합계가 국세청 기준시가로 9억원을 넘어서면 1.0~3.0%까지3단계 과세된다.   또 공시지가 기준 6억원을 초과하는 나대지도 1.0~4.0%까지 역시 3단계로나눠 세율이 적용된다. 공시지가 40억원을 초과하는 사업용 토지는 0.6~1.6%등 3단계 종부세가 부과된다. 종부세 대상자는 세액이 올해보다 3~4배 늘어날 것으로 보이지만 실제 세부담은 전년대비 1.5배를 넘지 않도록 상한선을 적용한다.   빌딩 상가 사무실등 사업용 건물과 농지 공장용지 등은 종부세 대상에서 제외된다. 또 골프장 별장 고급오락장,전답 과수원 임야등도 종부세 과세대상이 아니다. 종합부동산세는 6월 1일 기준시가를 기준으로 12월 1일부터 12월 15일까지 주소지 관할 세무서에 내면된다.   11월중에 국세청에서 사전 안내한다. 한편 부동산 보유세의 납기는 현재 토지(종토세)는 10월,건물(재산세)는 7월이었으나 토지만 9월로 한달 앞당겨 진다.