명도소송

[솔바람]

명도란 현재 살고 있는 사람을 내 보내는 일이다.

명도소송이란 경매개시결정등기 이전에 점유한 대항력 없는 세입자등 인도명령 대상이

아닌 경우와 인도명령 대상자에 해당되나 낙찰대금 납부후 6개월을 넘긴 경우의

점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해

강제집행을 실행하는 방법이다.

명도소송은 대략 4∼6개월 정도 걸리며 변호사에게 맡길 경우는 수임료는

200∼400 만원 정도가 소요된다 .
그러나 일반적으로 승소가 명백하므로 명도소송은 본인이 직접 원고로서

재판에 참가해도 되며, 그러면 소송비용이 거의 들지 않는다.

 

명도라 함은 토지나 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에

옮기는것을 말하는데 , 만일 점유자가 임대차 기간등이 만료되었음에도 소유자에게

토지등을 명도하지 않을 경우에는 소유자는 점유자를 상대로 명도소송(민사)을 제기 할 수있다.
소유자가 명도소송을 제기한 후에 점유자가 변경된 경우에는 소유자가 승소판결을 받는다

하더라도 그 판결의 효력은 소장상에 명시된 점유자에게만 미치게 되어 판결의 효력이

상실될 가능성이 있다.

따라서 이와 같은 문제를 해소하기 위해 명도소송을 제기하기 앞서

점유이전가처분금지 신청을 하는것이 좋을 것으로 보여지고, 귀하가 점유이전금지가처분

신청을 하면 법원은 민사 소송법 제718조의 규정에 의하여 당사자간의 필요적 변론을 거쳐

결정을 하게 된다.

이러한 점유이전금지가처분신청 및 본안명도소소은 부동산이 소재하는 지방법원에

소송을 제기하고, 소송 및 신청서에는 계약서, 개별공시지가확인서, 재산관계공부,

명도대상 건물도면등의 입증서류를 첨부하여야 한다.

명도소송시 주의점

명도소송을 제기하기 전에 해두어야 할 것으로는 점유자가 현 점유를 바꾸지 못하게

하는 것이 '점유이전금지가처분'이다. 점유이전금지가처분이란 만약에 현재 점유자가

소송중이나 직후에 원고 몰래 다른사람이 들어와 점유하게되면 소송에서 원고가

승소하여도새로운 불법점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기하여야 하기 때문에

미리 법원에 신청하는 것이다.

점유이전금지 가처분신청

이에 첨부되는 서류는 등기부등본,부동산목록,건축물대장,개별공시지가확인원,

소가산정표,점유자가 점유한 현황도면이 필요하며 소가사정표는 대형서점에 비치되어

있는 건물과세표준액을 참조하여 소가계산서 작성방법을 보고 작성하면 된다.
점유이전금지가처분신청 때는 판사가 정하는 공탁금을 걸어야 한다.

공탁금은 보통 감정가의 5%정도이며 통상적으로 보증보험증권으로 공탁하게된다.

판사의 결정이 떨어지면 집행관에게 신청하여 가처분결정을 실행하면 된다.

이때 점유자가 집에 없을 경우에는 입회인 2명을 대동하여 가처분의 실행을 하면 된다.

가처분 비용

인지 : 2500원,송달료:13,160원(2인기준),담보제공비(보통보증보험증권) :감정가 5% ,

집행관사무실비용:25,500원(집행위임수수료:5,000원,

집행송달수수료:1,000원,집행노무비:9,500원)이 소요된다.

명도소송의 대상

1. 확정일자를 갖춘 임대차이지만 선순위 권리가 설정되어 있고 자신의 과실로 인하여

법원에 배당요구 신청을 하지 못하여 배당 절차에 참여하지 못한 임차인.

2. 확정일자를 갖춘 임대차이면서 법원에 배당요구 신청을 하였으나 선순위 채권액이

너무 많아 배당 절차에서 배당을 받지 못한 자

3. 경매 개시 등기일 이전에 전입한 임대차이나 이미 임대차의 전입일 전에

타 채권자에 의한 가압류 혹은 근저당 등의 채권액이 낙찰대금보다 과다하게

설정되어 있고 소액 임대차 에도 해당되지 않아 배당 절차에서 배당 받지 못한 임차인.

4. 상가건물의 세입자로서 전세권을 설정해 놓고도 선순위 채권이 과다 하여

배당을 받지 못 한 자.

5. 상가건물의 세입자로서 경매 개시 결정등기일 이전에 주민등록을 전입한 자.

6. 기타 정당한 사유 없이 점유를 계속하고 있는 자.

 

명도소송 신청요건

1. 인도명령 대상자의 경우 대금 납부 후 6개월이 경과한 경우
2. 명도소송은 소유권 등기가 완료된 후 접수

명도소송 신청자

1. 낙찰자
2. 차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자
3. 잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자
4. 낙찰자의 상속자
5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

명도소송 절차

1.점유이전금지 가처분신청 →가처분결정/실행 → 명도소장접수 → 사건번호및 담당판사배정 
→ 심리 → 선고 → 승소판결 → 명도소송불복 →승소판결→ 강제집행신청

2.명도소장접수+점유이전금지 가처분신청 →가처분결정/실행 → 명도소장접수 
→ 사건번호및 담당판사배정 → 심리 → 선고 → 승소판결 → 강제집행신청

 

 

 

 

 

 

 

 

 

최소한 3개월 이상 소요되지만 보통은 배당 전에 심리가 연기되므로 4 ∼5개월을 계산해야 한다.
만약 심리 과정에서 지연되고 항소(1심 판결 불복), 상소(항소심 판결에 불복) 등을 하는

경우에는 보통 6∼7개월까지 걸리는 수도 있다. 변호사수임 수수료는

대략 최소2백∼5백만원~1천만원 으로 집행 평수와 건물 층수에따라 다틀리다.

 

소장의 접수

명도소송의 소장은 법무사에 의뢰하거나 직접 작성한다.
인지대는 소송물 가액(과세시가 표준액) x1/2×0.005로 인지를 표지에 붙이고,

송달료(1,760원x10회x명도 대상자수)와 함께 법원 민사 신청과에 소장을 접수시킨다.

명도소송 접수시 필요서류
	- 소장 - 낙찰 허가 결정 정본 - 부동산 등기부등본 - 별지 목록(건물 도면) - 낙찰 대금 납부서 - 권리 신고 및 부동산 현황조사서 사본 - 제출된 피고 주민등록등본

* 집달관 사무실의 집행관들은 실제로 법원내에서 근무를 하지만

정식 법원직원이라 할 수 없다.

본자는 집달관사무실을 강제집행을 위해서 수도없이 다녔지만

그들이 돈봉투를 받지않고 일을 처리해준 예를 보지 못했다.

따라서 강제집행을 준비하고 계시는 여러분은 절차 및 서류를 차질없이 준비하시어

집행관에서 되돌아 나오는 일이 없어야 하겠습니다.

또한 하루라도 빨리 집행을 종결하고싶은신 분들은 점유자의 신상을 정확히 파악해

두는 것도 좋은 방법일 것입니다.

일반적으로 집행할 사람의 신원이 틀리면 처음부터 다시집행을 준비해야되는

번거로움이 있기때문입니다.

사건번호 및 담당판사의 배정

소장을 제출하면 사건번호와 담당판사가 배정된다. 사건의 진행 등에 관해 확인할 사항이 있으면

해당 민사부의 서기에게 문의한다.

심 리

재판에서는 원고의 주장을 소장에 적힌 것으로 대신하거나 준비된 서면으로 변론기일 3∼4일 전에

제출하면 된다.
상대방의 주장에 대해서는 인정 또는 반박하는 진술을 할 수 있으며 후에 그 사항은

서면으로 제출한다.

선 고

판사는 원고와 피고의 진술 후 증거서류를 제출하거나 증인을 세우게 하고

최종적으로 선고를 내린다.

승소판결

명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 별도의 채무명의 없이

명도소송 판결문만으로 강제집행을 실행하여 점유 이전을 받을 수 있다.

명도소송에 의한 강제집행 신청

명도소송 판결정본, 즉 집행문과 송달증명을 첨부하여

부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.

명도소송 집행시 접수서류
	1) 집행력 있는 정본(승소 판결 채무명의 정본 + 집행문 부여) 2) 송달증명원 3) 도장 4) 강제집행 예납금 5) 인감증명서(위임을 할 경우) 6) 위임장(위임을 할 경우)

[인동초 남]

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