[대한민국 토지투자 입문서]저자 김진규 인터뷰 - 중앙일보

[꽃잎(한유림)]

1. 토지투자를 시작하게 된 시기와 계기는 언제인가요?
1990년에 군대 제대 후 선배의 권유로 부동산에 입문 하였으나 여러 가지 사유로 그만두었다가 2000년 초에 다시 입문하게 되었습니다.

2. 실제 본인이 토지투자를 해서 수익을 남기신 사례가 있나요? 토지투자로 실패한 사례도 있다면 말씀 부탁드립니다.
투자하여서 100% 수익이 난다면 정말 좋겠지만 토지 투자는 아무래도 미래를 예측하는 일이다 보니 때론 국가의 정책이 번복되거나 아니면
지방자치단체의 계획이 무산돼 수익을 내지 못하는 경우도 가끔 있습니다. 수익이 난 경우는 어느 지역의 청사이전으로 인해서 (물론
청사이전이라는 개발 계획은 미리 수집해서) 투자대비 현재 200%의 수익이 난 경우가 있고요. 실패한 사례로는 고속도로 나들목 근처의
물류창고 개발을 하였으나 전원개발사업으로 인해서 예상했던 수익이 안 나온 경우도 있습니다. 또한 부동산에 처음 입문시 회사의 잘못된
정보 및 개발로 인해 손해가 난 경우도 있습니다.

3. 본문에 컨설팅 사례가 등장하는데, 노인 분들이 죽기 전까지 땅에 투자하는 상황을 보면 땅에 대한 신뢰와 애착이 얼마나 강한지 드러나는
것 같습니다. 한국 사람들이 땅에 대한 애정이 남다른 이유는 무엇일까요?
불과 50년 전만 하더라도 우리나라는 농경사회였습니다. 그 당시에 부의 척도는 땅과 농업의 양이었습니다. 농경사회를 지나 경공업-
중공업-첨단산업의 시점까지 왔지만 ‘부자는 땅에서 나온다’는 말도 있듯이 그 동안 개발이 되면서 많은 부를 거머쥔 사람역시 땅을 가진
사람이었습니다. 결국 늘어나지 않는 ‘부증성이 있는 이유’로 지금뿐만 아니라 앞으로도 땅에 대한 애착은 변하지 않으리라 생각합니다.

4. 그간의 시류를 보면 한국사회는 부동산투자하면 대부분 성공하는 세상이었습니다. 하지만 이미 부동산가격이 많이 올라, ‘부동산 불패론’도
한물간 이야기라는 얘기도 나오는데요. 작가님은 어떻게 보시나요?
대부분 성공하는 세상이라는 것에는 동의할 수 없고요. 예전이나 지금이나 시대의 패러다임 즉 정책적인 부분에 관심을 가지고 많은 조사
끝에 투자한 사람만이 성공했다고 봅니다. 물론 예전에는 지금보다는 성공에 대한 확률이 높았던 건 사실이구요.
부동산에 투자하여 수익을 냈다고 하면 운이 좋았거나 뭐 기타 등등 수월한 방법으로 수익을 낸다고 생각하시는 분들이 있는데, 특히 토지
투자에는 많은 시간과 정보와 노력이 필요하다는 것을 얘기하고 싶고요. 앞으로도 국가의 정책이라든지 개발계획을 잘 분석한다면 많은
수익을 내리라 예상합니다.
대상지역의 부동산가격이 올랐다라고 정의하는 것은 쉽지 않은 얘기입니다 예를 들어 지금 서울 강북지역의 경우 기개발이 완료된 지역을
보면 다시 재개발을 하여 토지 및 부동산의 가격이 올라가고 있습니다. 결국 부동산이라는 것은 국가의 정책과 개발계획이 어떻게
변화되는지에 관심을 가져야 할 것이며 부동산 가격의 끝은 없다고 생각하는데 본인의 생각입니다.

5. 추천사를 서울교대 평생교육원 박준호 교수님이 써주셨는데, 개인적으로 어떻게 친분을 쌓게 되었나요?
제가 부동산에 입문하여 많은 공부를 하던 중에 박준호 교수님의 강의를 접하고 많은 가르침을 받게 되었습니다. 처음에는 교수님의 강의를
듣는 신분에서 시작했고요. 많은 시간이 흐른 뒤에 황막사라는 단체에 가입해 지금도 많은 가르침을 받고 있습니다. 또한 부동산에 관한
많은 대화를 함으로서 친분을 유지하고 있습니다.

6. 그림을 배우는 사람에게는 ‘그림을 보러 다녀라’고 하는 것처럼 토지 공부를 하는 이들에게는 ‘땅을 보러 다녀라’라고 이야기를
많이 합니다. 하지만 문맹이 글씨를 한참 본다고 글이 깨치는 게 아니듯 어떤 공부도 기초는 필요하다고 생각합니다. 땅을 보러 가기 전에 해야
하는 기초지식 쌓기는 어떻게 하나요?
사실 토지 공부는 상당부문 시간을 요하는 공부이기도 하고 또한 법률 자체가 워낙 복잡다단하여서 대부분의 사람들이 그냥 스쳐지나
가는 경우가 많습니다.
물론 토지투자는 현장 모습과 부동산의 정책 등이 중요하지만 결국 투자를 할 경우에 기본적인 부분은 이해를 해야 하기 때문에, 예를 들어서
‘토지의 용도지역’이라든지 ‘토지대장’과 ‘토지이용계획확인서’ 등과 같은 기본적인 서류를 보고 내용을 이해할 줄 알아야 하겠습니다.
그런 다음 현장에 가서 토지를 보면서 이론적인 부분과 하나하나 비교를 해가면서 실전을 쌓다보면 조금씩 땅을 보는 혜안이 키워지는
것이라 생각합니다.

7. 토지는 한정된 재화이다 보니 ‘부르는 게 값’이기도 하지만 거품이 끼면 주저앉게 마련인데요. 한국 땅의 시세는 경제규모 대비 어떻다고
생각되시나요?
글쎄요, 제가 경제학자는 아니기 때문에 경제규모에 대비하여 비교분석한다는 것은 좀 문제가 있는 것 같고요. 다만 지금 현재 전국의 토지가격을
보면 물론 불과 몇 년 전에 비해서 많이 상승한 것만 은 사실이구요. 그것 또한 거품이라기보다는 개발에 대한 기대감으로 상승하였기 때문에 저
같은 경우에는 지금 현재 우리나라 토지에 시세를 평가한다는 것은 좀 힘든 부분입니다.
현재 우리나라는 이명박 정부 들어서 많은 개발계획이 준비되어 있습니다. 결국 글로벌경쟁 시대에서 우리나라가 세계 속에 한국이라는
선두주자가 되기 위해서는 앞으로도 많은 개발과 준비가 필요하겠지요. 결국 그런 준비 과정 속에서 부동산의 가격은 점차적으로 상승되지
않겠습니까? 아직까지는 경제규모대비 토지의 가격은 상당부문 낮다는 게 제 생각입니다.

8. 투자와 투기의 모호한 경계를 오락가락 하다가 잘 되면 투자, 망하면 투기가 되는 게 한국사회입니다. 작가님이 생각하는
투자와 투기의 차이는 무엇입니까?
‘투자와 투기 차이점’ 사실 이 질문은 상당히 좀 식상한 질문인데요. 굳이 말씀드리면 투자와 투기의 목적은 똑 같습니다 수익 이지요. 투자는
수익을 위해서 좀 장기적인 안목으로 접근하는 방법이라 생각하구요 투기는 수익을 위해서 좀 빠르게 움직인다 할까요. 부동산 시장의 가격을
움직이는 세력이라 생각하면 될 것 같네요.

9. 책 작업을 하면서 가장 힘든 때는 언제였나요? 어떻게 극복하셨나요?
힘든 때는 별로 없었고요. 다만 현장에서 일을 주로 많이 하다보니깐 원고작업을 야간에 주로 하였는데 아무래도 잠이 좀 부족했죠.
그 외에는 크게 힘든 적은 없었던 것 같습니다.
아 ! 이제 생각났네요? 제일 힘든 부분은 머릿속에 있는 내용이 입으로 전달될 때는 그리 어려운 점이 없다고 생각하는데 글로 표현한다는 것이
상당히 힘들었습니다. 책을 내면서 글을 쓰시는 작가님들 정말 대단하다 생각하게 되었습니다.

10. 현장 답사를 가면 어떤 일들을 주로 하시나요? 현장답사를 위해 차를 타는 순간부터 돌아오는 차안까지 일어나는 일들을 세세하게
설명해주세요.
현장답사를 가면 뭐 땅을 보는 게 주로 일이죠, 일단 가기 전에 대상토지의 서류 등을 챙기고 그 외에도 나침반, 지도, 카메라 등을 준비해서
답사를 갑니다. 대상토지에 도착해서는 일단 대상토지를 조사한 후에 대상토지의 주변 지역을 조사합니다. 뭐 예를 들어서 대상토지 주변에
혐오시설이 있나 확인하는 그런 일이죠.
그런 후에 준비해간 지도에 대상토지와 주변 사항 등을 체크한 후에 정말 많은 생각을 하게 되죠. 가장 중요한 순간이기도 하구요 왜냐고요?
그때부터 머릿속에서 그림을 그리거든요. 개발에 대한 그림을 그립니다. 별루 재미는 일은 없고요. 대상토지를 답사한 후에는 그 주변지역
보통 반경 5㎞ 이내의 지역까지는 돌아다녀봅니다.
굳이 즐거운 일이라면 지방을 많이 다니다 보니깐 그 지역의 맛집 등을 좀 알고 있거든요. 하루 종일 힘들게 다니다가 맛있는 음식을 먹으면
아무래도 기분이 좋아지죠.

11. ‘내가 다시 이 책을 쓴다면’ 이라는 가정을 해보죠. 책작업을 다시 할 수 있는 기회가 있다면 어떤 일들을 해보고 싶은가요?
책을 처음 내면서 참 아쉬운 점이 많은 건 사실입니다. 책을 다시 낸다면 사례를 통해서 토지를 공부할 수 있는 책을 내고 싶어요. 모든 분들이
현장을 다니면서 쉽게 일어날 수 있는 그런 사례 등을 가지고 직접 하나씩 풀어가면서 공부할 수 있는 책을 꼭 출판하고 싶습니다.

12. 책을 내고 가장 뿌듯했던 때는 언제였나요? 어떤 감흥을 받았나요?
막상 책을 내고 보니 상당히 마음이 조마조마하더라고요. 뿌듯했다기보다는 인터넷서점에서 제 책을 보시고 좋은 말씀 혹은 날카로운 지적을
해 주신분이 계신데 그런 글들을 보고나서 아 더욱더 열심히 해야겠구나. 그런 생각이 들더라고요.
물론 그때가 가장 감사하고 보람 있었습니다.

13. 본인의 책을 읽어야 할 사람과 읽지 말아야 할 사람을 선택해서 이유를 말씀해주세요.
글쎄요, 공부란 끝이 없는 거라 읽을 사람 읽지 말아야 할 사람은 없는 것 같고요.
다만 부동산, 그 중에서도 토지에 관심이 많거나 처음 입문하시는 분들이 읽기에 부담 없을 거라 생각합니다.

[이땅내꺼]

아, 카페지기님이시네요. 책 꼭 읽어봐야 겠습니다.

[하면된다 화이팅(이승원)]

함 읽어보세요 토지기초에 대해 알수있는 책이라고할까...

[HIgh hopes]

2권이 정말 기대됩니다.

[대한민국토지투자입문서]

ㅎㅎㅎ 유림씨 인터뷰한걸 올리셨네 ,,,에고 왜 그러셨어 .. 창피하게시리