부동산 등기부는 사실과 다를 수도 있어 확인책임은 당사자에게

[산내들]

등기 무조건 믿으면 "큰 코 다쳐요"

부동산 등기부등본은 부동산매매계약이나 임대차계약 뿐만 아니라 경매에 임하기 전에 필수적으로 살펴봐야 하는 서류 중 하나이다. 등기는 기본 중의 기본이지만 그 중요성은 이루 말할 수 없다. 따라서 이번 뉴스레터에서는 등기부등본의 내용을 이루는 ‘등기’에 대해 알아보고자 한다.

부동산등기란 국가기관인 등기관이 전산정보처리조직을 이용해 등기부라는 공적 장부에 등기사항(부동산의 표시와 권리 관계)을 기록하는 것 또는 기록(등기기록) 자체를 말한다. 또한 등기관은 지방법원, 지방법원지원과 등기소에 근무하는 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보 중에서 지방법원장 또는 지방법원지원장이 지정한 자를 뜻한다.

기본적으로 부동산물권은 등기를 통해 공시 되며, 등기를 해야만 물권변동이 성립한다. 부동산 등기는 세 가지 작용을 한다.

첫째, 부동산등기는 부동산 물권의 공시제도로 작용한다. 이 때문에 임차권이나 채권담보권(환매권 등)도 등기를 하면 물권화돼 공시기능과 대항력을 갖게 된다.

둘째, 부동산등기는 물권변동의 성립요건으로 작용한다. 등기라는 형식을 통해 물권변동이 성립하면서 효력이 발생하는 이른바 형식주의를 따르는 것이다. 시효취득·이행판결·확인판결에 의한 권리취득의 법률행위는 등기를 해야 물권변동이 성립하면서 효력이 발생한다. 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권도 마찬가지다.

셋째, 부동산등기는 물권의 처분요건으로 작용한다. 법률규정에 의한 물권변동은 등기를 하지 않아도 효력이 발생하지만 처분을 하려면 등기를 해야 하는데 이 등기가 바로 처분요건으로 작용하는 것이다.

경매·상속·판결·공매·피담보채권 소멸에 의한 저당권 소멸·신축건물의 소유권 취득·혼동에 의한 물권소멸·법정지상권은 등기를 요하지 않는 물권변동에 해당된다. 하지만 매매 등으로 처분하기 위해서는 이 물권들 역시 등기가 처분요건으로서 필요하다. 즉 경매로 취득한 부동산의 경우 기본적으로 등기를 요하지 않지만 이를 처분하기 위해선 등기를 해야 하는 것이다.

등기사항에는 ‘실체법상의 등기사항’과 ‘절차법상의 등기사항’이 있다. 실체법상의 등기사항은 등기함으로써 비로소 권리변동의 효력이 발생하는 사항이며, 절차법상의 등기사항은 당사자가 등기를 신청할 수 있고 등기관이 등기할 직책과 권한을 가지는 모든 사항을 말한다. 따라서 절차법상의 등기사항은 실체법상의 등기사항보다 범위가 훨씬 넓다.

등기의 대상에는 토지, 건물, 입목, 공장재단, 광업재단, 선박, 부부재산약정, 각종 상업등기 등이 있으나 보통 등기라고 할 때에는 부동산등기법에 따른 토지등기와 건물등기를 말한다.

토지는 1필의 토지가 1개의 부동산, 건물은 1개의 건물이 1개의 부동산이 된다. 다만 아파트와 같은 집합건물은 등기의 형식과 절차에 있어서 특별하게 다루어진다.

1개의 등기기록은 표제부와 갑구 및 을구로 구성돼 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 현황이 나와있고, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계(예:가등기,가처분,예고등기,가압류,압류,경매 등)를, 을구에는 소유권 이외의 권리 관계(예:저당권,전세권,지역권,지상권 등)를 표시한다. 때문에 을구는 해당사항이 없는 경우도 많다.

각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려진다. 이때 부기등기(순위번호가 1-1또는 2-1 등으로 기재된 경우)의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가리게 된다.

등기는 부동산 권리관계의 기본이 되고 이를 기재한 것이 등기부등본이다. 하지만 실제 우리나라 관공서에서는 등기신청시 서류 하자만 심사한다. 즉 등기관이 제출된 서류 이외 사항인 현장과 실제 거래사실을 확인하지 않는다는 것이다.

이 같은 형식적 심사주의로 인해 등기는 공신력을 인정받지 못한다. 등기에 대해 무조건적인 믿음을 가져서도 곤란하다는 것이다. 따라서 경매 입찰 시에는 법원이 제공하는 매각물건명세서를 기본으로 하되 등기와 감정평가서 등은 참고자료 정도로 보는 게 보다 안전한 길이다.