해산, 청산을 앞두고 조합에 건의합니다. (재건축 부담금 발생 원인과 대책 및 건의사항)

[에듀-윈]

해산, 청산을 앞두고 조합에 건의합니다.

(재건축 부담금 발생 원인과 대책 및 건의사항)

2024. 11.18(월) 오후 3시 임원회의를 마치고 착잡한 마음이 들었습니다.

현재 조합이 처한 상황에 대하여 느낀 점을 공유하고자 합니다.

정관 제28조에 의거 이사회 사무에 대하여 임원 및 조합원과 소통하는 것도 이사의 의무이자 책임이라고 생각합니다.

우리 조합은 2년전에 순조롭게 입주를 했습니다. 이제 해산, 청산을 앞두고 있습니다. 그동안 조합장은 조합원의 권리와 재산에 영향을 미치는 많은 의사결정을 했습니다. 그리고 그 결과를 총회, 안내문. 소식지 등을 통해 소통하였습니다. 그동안 어떻게 소통해 왔고, 어떻게 대처해 왔는지 정리하면서,

6가지 사항을 건의합니다.

1. 재건축 부담금입 문제입니다.
해산 청산을 앞두고 가장 큰 문제는 예비비, 사업비 탕진으로 인해 조합원 개인이 고지서(재건축부담금)를 받을 수 밖에 없는 지경까지 이르렀습니다. 지금이라도 관리비 절약하고, 과도하게 지급한 금액과 환급금 등을 찾아 조합원의 부담금을 줄여야 합니다.


2. 중복 지급한 공사비를 찾아서 재건축부담금에 대비 해야합니다.


3. 잘못 체결한 계약서(동남공영 공공청사)로 인해 페널티 19억 지급한 건 입니다.
지금이라도 일부 금액을 환급받을 수 있도록 노력해야 합니다.


4. 조합장의 보수 문제입니다.
월 급여 500만원. 월 기밀비 150만원, 상여금 400%, 지급받고 있습니다.
매월 법카로 50~80만원씩이나 쓰고 있습니다.


5. 이주비 40%미만 받은 대상자 선정방법과 이자지급 방법에 대해 정보공개 요청합니다.


6. 이사회 패싱 문제와 보존등기, 이전등기 비용 영수증 발급요청건입니다.

1. 재건축 부담금 문제입니다.

조합장은 2019. 9. 6 강서구청으로부터 97억원 부과 받았을 때 “조합 이익이236억원이나 되므로,

조합원 개별 부담은 없습니다.”라고 안내문(첨부) 까지 보냈습니다. 안내문 내용을 믿고 안심했습니다.

그러나 현재 부담금 절감을 위해 별도의 용역비(4억7천만원)안을 검토하는 지경에 이르렀습니다. 이 금액 또한 조합원 개인 부담이 증가될 수 있습니다.

1-1)재건축부담금 97억원을 부과받게 된 이유

재건축 부담금이 왜 발생했습니까?

지난 정부에서 “조합이 부담금을 부과받지 않으려면 2017. 12. 31일까지 ‘관리처분계획서’를 제출하여야 한다.”고 했으나 조합장은 기한 내 제출 하 지 못했습니다. 조합장의 변명은 “유치원 문제”로 교육청과 협의하지 못해 ‘관리처분계획서’를 제출하지 못했다고 하였습니다.

그러나 대부분 다른 재건축조합들은 조건부(선제출, 후보완-행정법 부관) 제출로 재건축부담금을 피했습니다.

1-2) 조합장은 재건축을 원활하게 진행하기 위해 ‘구산씨엔에스’와 용역계 약을 체결(약 4억7천만원)하고 직원까지 파견받았습니다.

용역계약서 3조①항 5호에 ‘관리처분의 계획의 수립 및 인가’에 대한 업무 를 대행했음에도 불구하고 기한 내 제출하지 못해서 부담금 사태가 온 것 입니다. 용역계약서의 용역업무를 다하지 못한 ‘구산’에도 책임이 있다고 봅니다.

구산씨엔에스와 체결한 용역계약서 3조①항 5호 내용

1-3). 부담금 97억원을 부과(2019. 9. 6)받았습니다. 관리처분계획서 미제출로 강서구청으로 부터 아래와 같이 통지서를 받았습니다.

조합장은 ‘관리처분계획서’를 기한 내 제출하지 못한 실수로 인해 97억원

부과받고 거짓 안내문으로 소통을 했습니다.

발송한 안내문 내용

“조합 이익이 236억원이나 되므로, 조합원 개별 부담은 없습니다.”라고

조합원을 안심시켰습니다.

안내문 첨부

두 번째 안내문을 보냈습니다.

강서구청으로부터 부담금 97억원 통지받고 사과 한마디 없었습니다.

그리고 “97억원 몽땅 예비비 및 사업비로 납부하겠다고 했습니다.

조합원에게 부담 가지 않게 할 예정”이라고 했습니다.

결국 두 번째 안내문도 조합원을 속인 소통이였습니다.

안내문 첨부

1-4) 조합장은 재건축 부담금은 “예비비와 사업비로 충당하니 걱정말라.” 고 하면서 진실을 호도했습니다.

부담금으로 사용하겠다던 조합이익금 236억원은 지금 어디에 있습니까?

조합장은 예비비 부족함을 알고, 또 다시 말을 바꾸었습니다.

“정부의 초환세 법률개정으로 부담금이 없다.”고 희망 고문하였습니다.

그뿐만 아니라 이사 2명이 대의원회의까지 가서 적극 반대했던 마감재공 사를 강행해서 예비비, 사업비를 계속 탕진했습니다.

요즘 또다시 말을 바꿉니다. “법 개정은 물 건너갔다.”고 하면서 “초환세 를 부담할 수 밖에 없다.”고 합니다. 수십억원의 부과금액이 예상된다고 합니다. 개인별 부과 고지서 금액이 얼마일지 매우 불안합니다.

임원회의(24.11.18)에서 현재 부담금 절감을 위해 별도의 용역비(4억7 천만원)안을 검토하는 지경에 이르렀습니다. 구산에서 파견받은 직원, ㈜이지스와 용역계약 검토중에 있습니다. 예비비가 부족해서 조합원 개인 부담으로 증가할것입니다.

2. 중복 지급한 공사비를 찾아서 재건축부담금에 대비 해야합니다.

2-1) 조합이 아래표의 214억 공사비내역을 이사회에 승인요청 시

이미 지급한 7개의 공사비(「평당470만원 도급계약체결 때 지급한 금액) 를 “왜 차감하지 않느냐”고 이사들이 따졌습니다.

도급계약체결 때 이미 지불한 7개 공사금액을 차감하지 않는다면

중복지급한 것입니다.

2-2)조합장은 이사회에서 “나는 숫자에 약해서 차감 여부를 모르겠다.”고

발뺌했습니다. 조합 실무자가 “7개 공사비 금액을 차감하였다.”고하여

조건부로 승인했으나 아직도 조합장은 차감한 금액 자료를 공개하지 않 고 있습니다, 이사 2명은“차감여부”를 확인하기 위해 조합장에게 「산출 내역서」 및 차감금액을 보자고 1년 동안 여러 차례 요청했으나 거절당했 습니다. 오히려 현산의 산출내역서 대신 엉뚱한 설계사의 자료를 주면서 위증도 하였습니다.

차감하지 않은 사실이 밝혀지면 엄연한 배임행위라고 생각합니다.

2-3) 214억 공사비내역과 차감안한 7개 공사항목은 아래와 같습니다.

(2020년 총회 자료55페이지/ 32차 이사회(2020, 4. 20.)

-아 래-

(1)(2)(3)(5)(7)(8)(9)번 공사는 중복지급금액 확인이 필요합니다.

단위; 천원

공사 항목	A.이사회승인요청 2020. 4. 20.	B도급계약(평당470만원) 2018.3.8. 체결
⑴ 연 면적증가	3,439,068	(중복금액을 찾아야함?)
⑵ 주동전이 구조	4,004,000	(중복금액을 찾아야함?)
⑶ 터파기 수량증가	716,957	(중복금액을 찾아야함?)
⑷음식물이송설비	2,476,800	신설
⑸ 층상배관	524,160	(중복금액을 찾아야함?)
⑹현관중문	434,200	신설
⑺ 창호 및 난간	5,366,813	(중복금액을 찾아야함?)
⑻가스 쿡 탑	209,284	(중복금액을 찾아야함?)
⑼구조 및굴토심의	3,614,640	(중복금액을 찾아야함?)
⑽건축 옹벽	610,000	신설
합계	약214억	(누락금액 00억원)

3. 잘못 체결한 계약서(동남공영 공공청사)로 페널티 19억 지급의 건

(착공하지도 않은 2년간의 금액 약1억9천만원 포함해서)

3-1) 조합이 2018년 2월 7일 체결한 공사계약서(공공청사) 내용

가. 착공연월일; 201X년 X월 X일
나. 계약일자 ; 2018년 2월 7일.
(이주 및 철거일; 2020년 2월)
다. 도급금액; 9.862.600.천(VAT포함)
다. 물가변동 조정기준; 지수조정율

※계약서의 문제점

①착공연월일이 없는 불량계약서 임.

②이주 및 철거(2020년2월)가 안되었는데도 불구하고 계약일자(2018년 2월 7일) 를 착공일자로 소급하여 2년간의 물가지수 비용을 포함(1억9천)하여 페널티 22 억을 청구하였음.

③계약서에 꼭 첨부되어야 하는 설계서, 산출내역서, 공사예정스케쥴 등이 없는 하자 투성이 계약서임.

④착공연월이 없는 계약서이므로 당연히 철거 이후 착공하는 것이 당연함.

그러나 조합장은 해산 및 청산을 앞두고 19억원이나 동남공영에 퍼주었음.

3-2) 지수율 22억 청구자료를 분석하면 물가변동금액 과다 청구되었음.

단위;천원

연도별	2018.2.7.~ 2018.9.1	2019	2018.9.1.~ 2020.12.31	2020.12.31 ~2021.4,1	2021.4,1~ 2021.7.31	2021.7.31. ~2021.11.30	2021.11.30 ~2022.3.31
물가변동 경과기간	205일		851일	Ⓐ90일	Ⓑ120일	Ⓒ121일	Ⓓ30+90= 120일
물가지수 조정율	①3.23%		② 3,46%	③3.50%	④3.19%	⑤3.20%	⑥ 4.05%
물가변동대상금액(VAT포함)	9.862.600 (계약 금액)		11.446.161	11.798.429	12.167.099	12.514.875	12.874.871
동남이 요구한물가조정금액	318.561		352.268	368.670	347.776	359.996	470.199
요청금액	2,217,470

출처; 동남공영(주)ES 산정보고서

동남의 물가변동 지수 자료의 문제점

① 준공일을 볼모로 잡아, 타당성 검토 없이 주먹구구식으로 조합장이 19억을 지급 함으로서 조합재정에 막대한 손실을 줌.

-기업에서 청구서를 보낼 때, 급박하게 보내는 경우는 거의 없음.

적어도 수 개월전에 보내서 검토할 시간을 주는 것이 상례임.

②물가지수 적용율이 통계청의 월간, 연간과 크게 차이가 남.

③동남은 2021년을 4개(Ⓐ+Ⓑ+Ⓒ+Ⓓ=361일)로 나누고, 다시 4번의 복리로 곱한다음(③+④+⑤+⑥=10%이상) 또 다시 누진으로 증액시켜 계산(VAT포함)하였을 뿐만 아니라 2021년 한해의 지수율이 무려 10%를 초과 적용했음.⤑계산방식 근거가 없음

3-3) ‘지수조정율’이 소비자물가지수(통계청)로 검토하면 5억원정도 됨

단위 천원

연도별	2018. (철거전)	2019 (철거전)	2020.	2021	2021	2021	2022.3.31
동남요청물가지수조정율	①3.23%		② 3,46%	③3.50%	④3.19%	⑤3.20%	⑥ 4.05%
통계청소비자물가지수	1.5%	0.4%	0.5%	2.5%	_	_	1.9%
물가변동대상금액(VAT포함)	9.862.600 (계약금액)	10.009.939	10.049978	10.100.227			10,352,732
소비자물가지수조정금액	147.939	40,039	50.249	252.505			196,701
합계금액	687,433

-통계청 소비자물가지수로 산출하면 약 7억원 정도 산출 됨

-2018~2019년(착공 전)을 제외하면 약 5억원(687,433-147,939-40,039)으로서 동남이 요구한 22억원과 큰 차이가 납니다.

-조합장은 소비자물가 자료와 동남의 물가변동지수와 왜 차이가 나는지 전혀 따 져보지도 않고 혼자가서 19억원으로 결정하였음.

3-4) 더구나 19억은 페널티 비용이지 직접공사비가 아닙니다.

계약서에 착공일자가 없는 불량계약서입니다.

그럼에도 불구하고 19억원(물가지수 페널티)을 퍼 주었습니다.

미리 협상 대비자료(문제점을 분석한 자료)를 주었으나 전혀 활용하지않고 혼자(조합장)가서 협상했습니다. 그리고 24년 1월 8일, 동남과 별도로 공 사비 도급계약서를 다시 체결하는 꼼수를 자행했습니다.

조합을 대표하는 조합장인지 동남공영의 직원인지 식별이 불가합니다.

일부 회수해서 부담금을 줄여야 합니다.

4. 조합장의 보수 문제입니다.

조합장은 아직도 이런저런 핑계로 해산하지 않고 매월 500만원 월급과 매월 기밀비 150만원, 합계 650만원에 상여금 400% 뿐만 아니라,

24년도에 매월 법카로 50~80만원씩이나 쓰고 있습니다. 서울시 회계규정 에서 요구하는 지출 사유서도 없습니다.

대관기밀비 150만원은 한시적조건으로 승인했습니다. 아직 받고있습니다.

법인카드 접대비 사용 내용을 보면 매주 특정일에 지정된 식당에서 어느 공직자를 접대하는지 궁금합니다.

5. 이주할 때 이주비 40% 미만 받은 조합원들에게 이자를 지급해야합니다.

입주 후 2년이 되어갑니다. 조합원들이 입주할 때 미납급과 이자를

납부한 것과 같이 입주할 때 받았어야 할 이자입니다.

어떤 조합원에게는 지급하고 1+1조합원은 지급하지 않는 기준은 어디에 있습니까? 이사들도 모르는 지급 기준이 있습니까?

조합장께서는 이주비 40% 전액 대출받았습니까?

이주비 지급과 이자 관련 기준을 다음 이사회에 정보공개 요청합니다.

6. 이사회 패싱 문제와 보존등기, 이전등기 비용 영수증 발급요청건입니다.

6-1)10여건의 중요 안건을 이사회에 상정하지 않고 몰래 처리하였습니다.

조합장은 조합 헌법인 정관을 위반한 것입니다.

6-2) 조합원들이 납부한 보존,이전등기 비용영수증을 아직도 받지 못했

습니다. 조합장(김선정 법무사 담당)에게 수차례 요구해도 우이독경입니 다. 조합원들이 아파트를 매도할 때 공제받을 수 있는 현금성 재산입니 다.

이 6가지 건의문은 사실에 입각해서 정리했습니다.

그리고 조합장은 조합원을 위해 빨리 실행해야 된다고 생각합니다.

비방할 의도는 없습니다.

조합장은 상기와 같이 의사결정 과정에서 많은 오류를 초래했습니다.

또한 정관을 위반하였을 뿐 아니라 재건축 부담금 등 신의성실을 잃은 소통을 해왔습니다.

해산 청산을 앞두고 스스로 용퇴할 의사가 없습니까?

다음 회의 때 조합장의 의견을 듣고 싶습니다.

                                            2024. 11. 21.