[주택임대차] 임차인과 은행, 누가 우선순위인가요

[변호사 김덕은]

문) 저는 집주인과 전세계약을 체결하고 2019년 3월8일 이사를 하였습니다. 그리고 며칠 뒤인 4월 15일에 전입신고를 하고 확정일자를 받았습니다. 그런데 저는 최근에 전세계약을 맺은 아파트에 제가 확정일자를 받은 날과 같은 날 은행에서 근저당권을 설정한 것을 알게 되었습니다. 저와 은행 중 누가 선수위가 되는가요

답) 주택임대차보호법은 주택을 인도 받고 주민등록, 즉 전입신고를 하게 되면 대항력을 취득한다고 규정하고 있습니다. 임차인은 대항력을 취득하게 되면 임대인이 주택을 매매하거나 주택이 경매로 소유권이 변경되더라도 매수인 또는 낙찰자에게 자신의 임차권을 주장 할 수 있게 되는 것입니다.

임차인이 주택을 인도 받고 전입신고를 하여 대항력의 효력이 발생하는 시점은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날입니다. 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날이라는 의미는 주택인도와 주민등록을 모두 마친 “다음날”이라는 뜻입니다. 은행 등 제3자가 주택인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였는데 같은 날 임차인이 주택인도와 주민등록을 마침으로 인하여 예상하지 못한 피해 등을 입는 것을 방지하기 위해 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시 하고 있는 것입니다.

다음날부터 대항력이 생긴다는 의미는 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 의미입니다. 따라서 귀하의 경우는 전셋집으로 이사를 하고 전입신고를 한 4월 15일의 다음날인 16일 오전 0시에 대항력을 취득하게 됩니다.

주택의 인도와 주민등록, 즉 전입신고를 하여 대항력을 취득하였다고 하여도 위 요건은 대항력의 취득요건이자 존속요건입니다. 따라서 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하게 되면 그때부터는 대항력을 상실하게 됩니다. 이후 다시 대항력을 취득한다고 하더라도 종전의 대항력이 부활하지는 않고 장래에 대해서만 대항력을 발생하는 것입니다. 다만 임대차가 종료된 후 전세보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차권등기명령 신청을 하여 임차권 등기를 하면 이후 이사를 하거나 주민등록을 전출하더라고 기왕의 대항력을 계속 유지하게 됩니다.

확정일자는 일반적으로 동사무소나 주민센터에서 전입신고를 하면서 받는 것이 일반적이나 요즘은 인터넷으로도 신청, 처리가 가능합니다. 이러한 확정일자 부여일을 기준으로 하여 다른 권리와의 우선 순위여부를 결정하게 됩니다. 확정일자를 받으면 임차한 주택이 경매로 넘어가게 되더라도 후순위 권리자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 것입니다.

확정일자는 주택의 인도 및 주민등록과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에도 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택의 인도 및 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 합니다. 따라서 귀하의 경우 우선변제적 효력은 전입신고를 하고 확정일자를 받은 4월 15일의 다음날 발생하게 되는 것입니다.

결국 귀하는 전입신고를 마친 날의 다음날인 4월 16일에 대항력을 취득하고 우선변제권을 취득하게 되므로 그 전날인 15일 근저당권설정등기를 마친 은행보다 후순위 권리자가 되는 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은