세 확실하게 받는 꼼꼼한 주인되기!

[김남일]

오늘은 상가를 보유하고 있을 때 세 확실하게 받는 꼼꼼한 주인되기에 대하여 한번 알아보도록 하겠습니다.

보증금은 2년 치 월세만큼 받기!

상가를 사는 이유는 매달 안정적으로 월세를 받기 위해서 매수를 합니다.

그러므로 주인 입장에서 좋은 세입자는 월세를 꼬박꼬박 잘 내는 세입자입니다.

그럼 좋은 세입자를 구하는 방법을 알아보아야겠습니다.

상가 주인 입장에서는 월세를 많이 받으면 그것만큼 좋은 게 없습니다.

그러나 월세를 많이 받을 욕심에 보증금을 적게 받아 놓으면, 나중에 월세가 밀릴 경우 받아놓은 보증금에서 밀린 월세를 제하고도 모자라는 상황이 될 수도 있습니다.

그러므로 앞서 말했듯이 보증금은 적어도 18~24개월치 월세만큼 받아놓는 것이 좋습니다.

에를 들어서 전세로 1억 5,000만 원인 상가를 월세로 놓고 싶다면, 보증금 3,000만 원에 월세 120만 원 정도가 적당합니다.(물론 월세는 시세에 따릅니다. 월세 계산법은 아래의 표를 참조하세요)

또한 월세를 밀리는 세입자가 관리비를 잘 낼 리 없으므로, 세입자가 관리비를 잘 내고 있는지도 확인해야 합니다.

이것 역시 나중에 상가 주인이 부담해야 하기 때문입니다.

다음 표 내용을 간단하게 설명하면 이렇습니다.

먼저 전세금 1억 5,000만 원에 보증금 계수 0.1을 곱합니다.

보증금 계수를 0.1로 산정한 이유는 전세금의 10%를 보증금 기준으로 잡았기 때문입니다.

그러면 1억 5,000만 원의 10%인 1,500만 원이 나오는데. 임대차계약기간은 2년(24개월)을 보장받을 수 있으므로 1,500만 원×2년을 계산하면 실제 지불할 보증금은 3,000만 원입니다.

다음으로 월세는 전세금 1억 5,000만 원에서 보증금 3,000만 원을 뺀 나머지 금액인 1억 2,000만 원의 1부(1%)인 120만 원이 됩니다.

1.5부인 경우에는 전세금 1부로 받을 때보다 1.5배가 늘어나기 때문에 2억 2,500만 원을 기준으로 합니다.

따라서 1부로 계산한 보증금이나 월세에 1.5배를 해주면 됩니다.

상가 월세 계산법

구분	1부인 경우	1.5부인 경우
	전셋값 1억 5,000만 원 기준	전셋값 2억 2,500만 원 기준(1억 5,000만 원×1.5)
보증금	1억 5,000만 원 × 0.1=1,500만 원 2년 계약이므로 1,500만 원 × 2년 = 3,000만 원 ∴3,000만 원	3,000만 원(1부 보증금) × 1.5 =4,500만 원 ∴4,500만 원
월세	1억 5,000만 원-3,000만 원 =1억 2,000만 원 1억 2,000만 원 × 1% = 120만 원 ∴120만 원	120만 원(1부 월세) × 1.5 = 180만 원 ∴180만 원
결산	1억 5,000만 원=3,000만 원+(120×100)	2억 2,500만 원 =4,500만 원 = (120만 원 × 1.5 × 100) =1억 5,000만 원 × 1.5

가능하면 "제소전 화해조서"를 작성하라

세입자가 3회 이상 월세를 내지 않았을 경우 세입자를 해당 임대주택에서 내보내려면 명도소송을 해야 하고, 소송에서 승소하면 이를 근거로 집행관과 함께 명도 작업을 해야 합니다.

하지만, 이 경우 기간이 길게는 8개월(소송 6개월, 명도 2개월)까지 걸릴 수 있기 때문에 임대인의 입장에서는 손해가 이만저만이 아닙니다.

그러므로 이러한 손해를 미연에 방지하기 위해서는 임대차계약을 체결할 당시 '제소전 화해조서'도 작성해두는 것이 좋습니다.

이것은 말 그대로 "계약 당시에 이미 건물 주인과 세입자 간에 약속했으므로 소송이 필요 없다'라는 뜻입니다.

'제소전 화해조서'를 작성할 때는 반드시 이를 작성하게 된 취지(세입자가 3회 이상 임대료를 연체할 경우 지체 없이 해당 건물을 비워주겠다는 내용)를 적고, 건축물대장을 발급받아 임대하는 부분을 정확하게 표시한 후 '제소전 화해조서'에 첨부해야 합니다.

그리고 '제소전 화해조서'의 내용을 확실하게 인지하고 약속한다는 임차인의 사인과 도장을 받아야 합니다.

그런 다음 법무법인 공증인 사무실에 가서 임대차 계약서와 함께 공증을 받으면 됩니다.

나중에 세입자가 3회 이상 월세를 밀릴 경우 공증해 준 공증인 사무실을 방문해서 집행문을 부여받고, 이것을 법원에 제출한 후 집행관이 세입자를 내보내게 하면 됩니다.

성공할 만한 장사 아이템인지 확인하라!

상가를 사서 세를 줄 때 어떤 장사가 잘 될지 한 번쯤은 고민을 하게 됩니다.

그런데 세 들어오겠다는 사람이 하필이면 잘 안될 거라고 생각한 장사를 하겠다고 하면 그 사람에게 세 주는 것을 한 번쯤 다시 고민해 봐야 합니다.

월세 받을 욕심에 아무한테나 세를 주었다가는 3개월 6개월 정도만 세를 받고 이후부터는 세를 박기 힘들어질 수도 있기 때문입니다.

상가를 샀을 땐 세를 얻겠다는 사람의 아이템이나 계획 등을 들어보고 난 후 세를 주는 여유가 필요합니다.

A 씨는 가격과 위치가 마음에 들어 4차선 도로 앞의 1층 상가를 매수했습니다.

주변에는 호프집과 고깃집, 냉면집이 많이 있었습니다.

그런데 계속 호프집, 감자탕 집, 냉면집을 하겠다는 사람들만 몰려들어 세를 달라고 하였습니다.

이때, 세를 줘야 하나 하고 망설이던 차에 학원을 하고 싶다는 사람이 나타났습니다.

B 씨는 주변에 학교가 8개나 몰려있고, 동네에 학원이 부족하다는 것을 확인한 후 학원을 하겠다는 사람에게 세를 주었습니다.

그 후 세를 준 지 3년이 지났는데 세입자는 월세를 한 번도 밀리지 않고 잘 내고 있고, 학원생도 꾸준히 늘고 있습니다.

이처럼 상가투자를 할 때는 세를 얻어 들어올 아이템이 무엇이냐에 따라 장사가 잘될 수도, 안 될 수도 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

그러니 세를 잘 받으려면 내 상가에 어떠한 아이템이, 어떠한 형식으로 들어오는지도 따져보는 것이 좋겠지요?

상가의 성패를 좌우하는 조건은?

대부분 장사가 잘 되려면 유동인구가 많은, 일명 상권이 좋아야 한다고 생각합니다.

물론 그 생각이 틀린 것은 아니나 어느 정도 유동인구가 있는 상권이라면 그 상권에 맞는 업종이 무엇인지, 영업 노하우가 얼마나 있는지가 해당 상가의 성패를 좌우합니다.

그러므로 비싼 월세와 권리금을 주고 상권이 아주 발달한 곳의 상가만을 고집할 것이 아니라 적당하게 상권이 발달한 곳, 그래서 월세와 권리금이 상대적으로 저렴한 곳의 상가를 선택하는 것도 하나의 훌륭한 영업 전략이 될 수 있습니다.

오늘은 "세 확실하게 받는 꼼꼼한 주인 되기"에 대하여 알아보았습니다.

다음 시간에는 "토지 구하는 절차, 한눈에 쏙"이라는 주제를 다루어 볼까 합니다.

긴 시간 읽어 주셔서 감사합니다.

출처:부동산 상식사전