↑위에 질문하신 경기도 연천군 군남면 진상리 대지 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2010타경30518(물번번호1번)*

 이 물건은 경기도 연천군 군남면 진상리 '대지' 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 토지등기부를 확인한 결과 2008.07.11 

한국외환은행의 근저당이 말소기준권리가 되어 전부

소멸 하므로 토지 등기부상 으로는 법적인 문제가 없습니다.

<본건의 약점 정리>

①본건의 첫 번째 약점은 ‘개발호재가 없다는 것’입니다.

대지는 진상리 관광단지 임진강변 근처로 특별한 개발호재가 없습니다.

따라서 낙찰받고 부동산중개업소에 매물을 내 놓아도 매각이 쉽지 않을 것

으로 보입니다. 

②두 번째 약점은 본 토지가 토지이용계획확원원상

제한보호구역<군사기지및군사시설보호법>이라는 것입니다.

제한보호구역은 군작전의 원활한 수행을 위하여 필요한 지역과 기타

군사시설의 보호 또는 지역주민의 안전이 요구되는 구역을 말합니다.

따라서 본건은 토지 개발시 반드시 관할 관청(건축사사무소)을 방문하여

사전에 협의해야 하는 약점이 있습니다.

또한 현재 감정가격도 제가 추정하는  현재 시세인

약 5천만원선 보다 약간 높게 감정 된 듯 합니다.

③세 번째는 사실상 도로가 폐도 되었다는 것입니다.

니나회원님이 직접 현지 임장을 하여 확인해 보시면 아시겠지만

본건은 557-2번지와 557-3번지에 제시외 건물이 있고(아래--자료사진 참조)

이 제시외 건물중 하나인 창고가 본건 토지 진입로를 가로 막고 있어

향후 개발 가능성이 현재 상태로는 희박 합니다.

3.최종결론:본건은 현지 중개업소 방문후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

이유:본건은 위에서 설명 드린 세 가지 약점으로 인하여 1~2년내

단기적인 수익창출을 위한 투자목적의 입찰은 절대 불가 합니다.

실제로 소유자 정진호는 2007타경3363 경매로 본건 토지들을 낙찰 받았는데

당시 감정가격은 네 필지 합쳐 265,804,000원 이었지만 무려 3년이 지난

2010년9월의 본건 네 필지 토지의 감정가격은 256,344,000원으로 오히려

감정가격이 낮아졌습니다.

다만,관할 연천군청에서 지속적인 제한보호구역 해제를 위해 노력하고 있어

본건도 최소한 3년 이상~5년 정도  장기보유 하여도 생활 자금에 압박을

받지 않을 자금 여유가 충분한 경우에 한하여 현지공인중개업소를 방문하여

향후 개발 호재와 정확한 급매물 시세 파악 후 시세와 별 차이가 없고

미래가치가 없는 물건이라면 입찰을 깨끗히 포기 하시고 시세보다

많이 저렴 하다면 신중히 입찰여부를 결정 하시기 바랍니다.

<질문에 대한 추가 답변입니다.>

질문 1.   물건번호 1만 응찰하여 낙찰 받았을 때 공동담보로 묶여있는 근저당과 지상권은 어떻게 되는지요?

*답변*1번만을 낙찰 받아 잔금을 납부하면 물번번호 1번은 정상적인 소유권

이전 되고 나머지 2.3번은 낙찰시 까지 근저당과 지상권은 말소되지 않습니다.

질문 2.   만약 외환은행에서 물건번호 2와 3이 낙찰되어야만 근저당과 지상권을 말소해준다면

제가 낙찰 받은 필지에 어떤 권리행사도 할 수 없는지요?

*답변*공동담보 물건은 건별로 처리가 되는 것으로, 낙찰자는

권리분석에 문제가 없으면 인도 받는데 전혀 부담이 없습니다.

질문 3.   이 건 같은 경우 물건 2와  3에 대한 토지 등기부등본과 토지대장 확인은 필수겠지요?

*답변:굳이 입찰하지도 않을 물번번호 2번과 3번은 따로 공부를 확인할 필요는 없으며

다만 현지 임장시 다른 물건들이 본건 토지에 어떤 영향(특히 도로를 중심으로)을

미치고 있는지 꼼꼼히 확인 하시면 됩니다.

질문 4,  물건 2와 3에 설정되어 있는 근저당과 압류가 물건 1에도 영향을 미치는지요?

*답변*물번번호2번과 3번의 근저당과 압류는 해당 권리자들 간의 배당에 직접 영향을 미치는 것뿐이고

낙찰자의 소유권 행사에는 문제가 없습니다. 따라서 이번 경매에서 물번번호2번/3번이 모두 낙찰 되면

배당도 같이 되어 종결처리가 되고 어느 한건의 물건이 낙찰이 안 되면 그 물건의 근저당과 압류는

소멸 하지 않습니다.

 ^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[니나]

기다린 보람이 있군요....1등으로 검색하고 갑니당....속 시원한 답변 감사합니다~ 꾸벅 ^^*

[러브정/정의덕]

니나회원님 댓글 감사 드리구여...성투를 빕니다.^^러브정/정의덕 올림.