[대체투자] 3분기 국내 오피스 거래액 역대 최대치

[불스탁®]

* 3분기 서울과 분당 오피스 거래액 역대 최고치, 2020년에도 10조원 돌파 전망

* CBD 지역의 공급과잉 완화, 코로나19로 양질의 오피스에 대한 수요 증가

* 소외되었던 오피스 리츠와 공유오피스 기업들에 관심 필요. 다물 리츠인 신한알파리츠, 최근 공정가치가 13% 오른 이지스밸류리츠 등이 대표 오피스 리츠

WHAT’S THE STORY

3분기 오피스 거래액 최대치: 2020년 3분기 서울과 분당권역의 오피스 거래액은 5.2조원(에비슨영 조사)으로 역대 최대치를 기록. 2분기 코로나19로 주춤했던 거래들이 3분기 이연 종결된 영향도 있지만, 3분기 누적으로도 9.3조원을 기록하며 올해에도 거래액은 10조원대를 무난히 기록할 전망. 서울 오피스 거래액은 2018년부터 지속적으로 10조원대를 기록하며 매년 최대치 경신 중. 활발한 거래와 함께 오피스 매매가도 상승. CBD(도심권)와 GBD(강남권)에서 각각 신한L타워(평당 3천만원), 구 현대해상강남사옥(평당 3,407만원) 등의 거래에서 신고가가 나타남

신한알파리츠의 오피스 거래 기여: 3분기 거래 사례 중 CBD의 ‘신한L타워’, ‘트윈시티 남산’ 등의 매수자는 모두 신한리츠운용으로 신한알파리츠에 편입될 자산들. 기존에 서울 오피스 시장은 전형적인 사모펀드 운용사들이 주도하던 시장이었으나 최근 상장리츠 운용사들로 거래 주체가 점차 전환되고 있음이 특징적인 변화. 장기적으로 상장리츠와 공모펀드에 유지되는 별도과세 혜택감안 시, 오피스 시장의 주요 거래 주체로 상장리츠 운용사가 부상할 가능성이 높음

CBD와 GBD의 수급 양호: 그간 공급이 집중됐던 CBD는 2020년을 기점으로 추후 예정된 의미 있는 공급이 없고, GBD는 수요가 공급을 앞서는 상황이 장기화되고 있음. YBD(여의도)는 파크원, 포스트 타워(구 우체국 건물) 등 대형 오피스 공급이 예정돼 있어 가장 늦은 2023년 이후부터나 수급 안정이 예상됨. YBD를 제외한 대부분의 권역에서는 공급 부담이 완화되는 것으로 판단되며 향후 서울 오피스 시장의 가격을 지지하는 요인이 될 것. YBD의 공급 증가 영향으로 3분기 서울 오피스 공실률은 8.2%로 전분기 대비 1.0%p 증가했으나 신축 제외 시 5.8%로 0.6%p 감소. 권역별 신축 포함 공실률은 CBD 10.7%(-0.1%pQoQ), YBD 15.3%(+9.9%p), GBD3.9%(-1.0%p) 등 대체로 하락세. 신축을 제외한 공실률은 모두 전분기 대비 1%p 내외 하락하며 4분기 연속 하락세

오피스 리츠의 밸류에이션 매력: 코로나19의 초창기 우려했던 재택근무와 오피스 수요 감소 리스크는 상당 부분 완화된 상태. 다수의 기업들은 재택근무를 병행하더라도 오피스 면적을 줄이기보다 안전을 강화해 인당 면적을 늘리고, 분산형으로 오피스 전략을 수정하는 추세. 즉, 오피스 컨디션을 높이기 위한 건물관리가 중요해질 것. 활발한 오피스 시장을 반영해 소외됐던 오피스 리츠에 대한 관심이 필요. 신한알파리츠는 배당수익률이 4.3%으로 타 리츠 대비 낮지만 5개 오피스를 편입한 多物리츠이자 판교와 용산 오피스의 공정가치 상승으로 프리미엄의 근거가 충분. 이지스밸류리츠는 기초자산인 태평로빌딩의 매입가가 평당 2,500만원대인 반면 최근 CBD내 오피스 거래가로 평당 3천만원 사례가 속출하며 밸류에이션 매력이 높아짐. 나아가 물류센터 등 추가 자산편입을 추진하며 성장성 강화 전망. 그 외 상장을 추진하는 ‘패스트파이브’ 등 공유오피스 기업들에 대한 관심도 높아질 것

삼성 이경자