대구경북과 전국 부동산
2013년 5월 25일
[대구경북 부동산과 전국 부동산]
▪ 현재 관심 받는 부동산 – 대구 경북 소형과 분양 재건축, 강남의 재건축 아파트, 세종시의 분양아파트
▪ 대선이후 실세 정치인에 의한 개발 기대감
▪ 전국 지방 소형중 가장 늦게 상승- 2년 일반 과세 기간이 되지 않았음
▪ 투자세력 – 구미 2011년 8월, 대구 2011년 말부터 매집
▪ 전세가 상승 분양 성공, 도시재생으로 인한 재개발 재건축의 기대감, 경북지역 상승으로 매도후 대구로 이동
▪ 동구 중구 달서구 수성구 , 신서 혁신도시 분양 성공(다른 지역 대비 높은 관심과 청약 경쟁율)
[전체적으로 대구 경북 부동산의 흐름]
▪경기남부 충청 부산경남 전북 강원 세종시 대구경북 순으로 지방의 상승
▪소형을 중심으로 상승세가 분양시장으로 이어가면서 재개발 재건축시장으로 진행되는 과정
▪소형의 상승부분에서 투자세력이 가장 늦게 투자하였지만 지역 투자와 상승이 될수 있는 많은 분양시장과 재개발 재건축시장이 활성화되고 있음
▪동구 중구 수성구의 재개발 재건축 아파트 분양 성공 월배택지 신서 혁신도시 택지지역 분양 성공으로 대형 중형 소형의 동반 상승 기대감
▪대구는 다른 지역에 비해 주변 지역의 흡수력이 강함
▪경북 소형이 상승할 경우 대구의 상승으로 이어질수 있음
[서울 수도권 투자 세력과 부산 투자세력 그리고 대구 내부 투자]
▪서울 수도권 투자카페등과 부산 투자 카페등은 주로 소형아파트를 중심으로 투자
▪서울 수도권 카페에서 전국 소형중에 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있음
▪서울 수도권의 투자는 지방소형투자에 비해 투자금이 높음
▪부산 투자 카페도 강원 충청등의 투자에서 투자 성공을 하지 못하고 대구 경북투자에 관심이 이어짐
▪내년에 일반 과세 시점에 매물증가 가능성
▪입주시점에 소형의 매도후 입주할 가능성
[대선이후 전국 부동산]
▪김대중 정부시절에는 IMF 이후 전체적인 부동산 침체후 가계대출 급증이후 강남부동산이 정권 내내 상승세
▪노무현 정부시절에는 수도이전 기대감으로 충청 상승 하다 이명박시장의 뉴타운으로 지방에서 서울 강북시장으로 투자가 이어짐
▪이명박 정부 초기에 시장시절 기대감으로 뉴타운 활성화 되었지만 서브프라임으로 뉴타운 침몰 수도권 시장 침몰 지방 시장 활성화
▪현정부 들어 실세들의 개발 기대감으로 대구 경북, 강남 그리고 지난 정권의 탄력으로 세종시가 현재 3대 부동산 시장을 이끌고 있음
▪강남 시장은 큰시장으로 작은 투자가 어렵고 세종시는 분양시장이고 재개발 재건축 없이 택지지역내에서 분양으로 분양가 상승으로 투자세가 약화되는 경향
[현정부의 정책과 대구 경북 부동산 1]
▪서울경기에 행복 주택으로 서울 수도권의 소형 시장은 일단 정부 임대시장으로 전환
▪지방으로 이동 할지는 주목해야 할부분 (철도부지, 유수지등)
▪보금자리 공공 분양 공급 중단및 축소로 LH가 행복 주택시장으로 집중하는 경향
▪민간 분양시장을 중대형으로 하면서 강남의 재건축 대구 부산의 재개발 재건축 시장을 활성화 하려는 정책
▪중추권 거점 도시, 도시재생 정책은 민간 부동산 시장을 중대형 지방 광역시 재개발 재건축으로 활성화 할 수 있음
[현정부의 정책과 대구 경북 부동산 2]
▪현정부의 정책은 대규모 토지 보상과 수용으로 인한 신도시등의 개발 보다는 지방의 거점도시를 중심으로 노후화된 도시의 기능을 재생시키는 도시재생에 중점 – 중추권 거점도시 육성
▪주택공급의 수를 크게 양적으로 늘리지 않으면서 주택의 질을 향상시키는 방향
▪10개 거점 도시중 대구와 부산이 가장 적합한 이유 –도시재생은 대기업 건설사가 참여해야 성공가능성 –부산 대구에 집중
▪소형의 경우에는 서울 수도권을 중심으로 행복주택을 건설하여 젊은 층에게 주로 공급 –철도부지, 유수지, 폐선
▪지역의 반응에 따라서는 광역시를 따라 전국으로 확산될 가능성 –선거에 영향
▪현 상황에서 부동산으로 인해서 가계부채가 증가 하고 부채로 인해 가계소비가 줄고 매매가 상승이 되지 않아 월세로 전환하면서 임대료 부담이 늘고 있어 행복주택의 기능이 이런 부분을 해소하면서 젊은층의 소비를 증가
[서울과 대구의 재개발 재건축]
<서울>
▪그린벨트 까지 보금자리로 개발 하는 단계로 위례신도시 이외의 택지가 없어 강남은 재건축 강북은 재개발 위주로 개발
▪강남은 보금자리 등장으로 상승세 꺽이며 위축
▪강북은 뉴타운 발표후 시범 뉴타운 까지 성공하였으나 2차 뉴타운 부터 실패
▪강남은 보금자리 포기이후 움직이나 강북은 어려움
<대구>
▪달성달서 신서혁신도시지역을 제외하고는 동중수성구등 재건축 위주로 도시재생이 필요한 상황
▪뉴타운이 MB 정부의 실세등이 주도하였고 대구도 실세정치인이 대구 재건축을 주도할 수 있음
▪강남의 재건축 관심이후 대구 부산의 재개발 재건축이 다음 단계 로 이어질 가능성
[재개발 재건축과 지역 부동산]
▪재개발 재건축 아파트의 일반 분양이 성공할경우 조합원 아파트의 프리미엄이 상승하고 추가 부담금의 위험이 약화됨
▪주변지역에서 재개발 재건축의 주민 기대가 커지며 투자 세력이 시세를 상승시키고 사업시행인가후 이주비가 지역에서 유동성을 증가 시키고 관리처분 단계에서 비례율이 상승하며 투자 분위기가 상승
▪주택의 이주와 철거로 주변 주택의 전세와 매매가가 상승하며 전체적으로 투자 분위기가 급상승 함
▪지역에서 초기 분양하는 재개발 재건축 사업지역이 유리하며 단계가 지나면서 조합원 분양가가 높아지며 투자가치가 점점 사라지는 경향
[소형에서 도시재생]
▪소형은 부산의 투자가 이어졌지만 재개발 재건축은 대구에서 부산으로 이어질 가능성
▪소형시장은 중대형과 간격이 상당히 좁혀 졌으므로 현재로서는 중대형 입주에 관심이 필요함
▪입주 소형 2억대-2억1천 중형 2억5-6천 42형형 3억1-2천 소형 전세 1억8천 상승여건이 더 많을 상황임
예)신천 자이의 경우 854세대중 대형이 69세대로 대형에 관심이 필요
[대구 경북과 과거 현재 미래 그리고 전국]
▪전국에 미분양아파트가 속출하고 미분양으로 인해 입주시 기존 아파트와 미분양 아파트를 동시에 매물로 나와 매물이 증가하고 추가의 분양이 기존 입주 아파트 보다 낮은 가격에 분양함으로서 전체적인 부동산 시장이 붕괴되는 지역이 상당수
▪서울 수도권에서 상당수의 지방 지역으로 확산되고 있으나 대구는 입주시에도 프리미엄이 유지 상승 그리고 거래가 활발하면서 투자금이 계속 순환을 하면서 유동성이 높아지고 있음
▪소형에서 거래와 상승이 이어졌으나 분양권 시장과 재개발 재건축 시장으로 분위기가 올라가고 있으나 올말부터 서울 수도권 투자자의 매물 부산 지역 투자자의 매물이 소형에 영향을 미칠수 있고 분양시장이 한번 꺽이면 회복이 어려워 이런 부분에 항상 관심이 필요함
▪서울 수도권은 대형을 중심으로 상승하다 재건축 재개발 시장으로 이어 졌으나 대구는 소형에서 분양권 재건축 시장으로 이어지고 있고 전국적인 상황에서도 특별한 투자처가 없어 위에 언급한 부분이 해결된다면 당분간 상승 가능성