매도보다 증여가 나을까 - 양도세ㆍ증여세 비교

[김영준]

 

정부의 8ㆍ31 부동산 종합대책 발표 이후 부동산을 많이 가진 사람들이 증여에 관심을 보이고 있다.

보유세나 양도소득세를 많이 내느니 차라리 자녀에게 증여하겠다는 생각에서다. 하지만 세금을 따져보면 증여할 때의 부담이 더 큰 편이다. 증여와 재건축ㆍ재개발 입주권과 관련한 독자들의 문의를 문답풀이로 정리한다.

-10년 전 분양받은 경기도 산본 아파트 47평(시가 3억5000만원)에 살고 있다. 서울 반포에 재건축 예정인 25평 아파트(시가 10억원)가 한 채 더 있다. 반포 아파트는 올해 3월 동호수 추첨을 끝냈고, 내년 3월까지 철거된다. 두 집 중 하나를 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있나. 양도세를 내야한다면 집이 한 채 있는 아들 말고, 집이 없는 손자에게 증여하는 것을 생각하고 있다. (경기 산본 독자)

“반포 아파트는 동호수 추첨이 끝났기 때문에 관리 처분이 마무리된 것이다. 반포 아파트는 현재 입주권 상태다. 박씨는 현재 1가구 1주택에 별도의 입주권이 하나 있는 셈이다. 이 입주권은 주택수에 포함되지 않는다. 내년에 입주권으로 전환한다면 주택으로 간주하지만 올해 이미 전환했기 때문에 집이 아니다.

따라서 박씨는 반포 재건축 아파트가 준공되기 전에 산본 아파트를 팔면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 반포 아파트 입주권을 팔면 정상세율(9∼36%)로 양도소득세를 물어야 한다.

아들에게 증여하지 않고 손자에게 증여하면 기존 증여세액에 30%가 할증된다. 또 손자에게 증여하면 이미 집이 있는 아들은 1가구 2주택이 된다. 내년부터는 종합부동산세를 매길 때 세대별 합산을 하기 때문에 아들이 가진 집과 손자가 증여받은 집의 기준시가를 합해 6억원을 넘으면 종부세를 내야 한다. 따라서 손자에게 증여하면 세금 부담이 커진다.”

-서울 잠원동 47평 아파트(시가 12억원)를 1988년 1억3000만원에 매입해 10년 정도 살다 전세를 줬고, 방배동 67평 아파트(시가 14억원)를 2003년에 7억7000만원에 구입해 살고 있다. 양도세 부담 때문에 한 채를 팔거나 함께 살고 있는 아들에게 증여하는 것을 생각하고 있다. 만약 집을 더 구입해 임대사업자가 되면 양도세를 면제받을 수 있나. (서울 방배동 독자)

“잠원동 집을 처분하면 양도차익이 10억원을 넘는다. 내년까지는 10년 이상 보유한 것이 인정돼 양도차익의 30%를 공제한 7억원에 대해 9~36%의 정상 세금을 낸다. 그러나 2007년부터는 2주택자에 중과세율 50%가 적용된다. 내년까지 잠원동 집을 팔면 대략 2억5000만원의 양도세를 내지만 2007년엔 5억원으로 늘어난다.

증여세를 매길 때는 시가를 원칙으로 한다. 잠원동 아파트를 증여하면 증여세는 약 3억원이 나온다. 이 경우 증여세를 내는 것보다 집을 처분해 양도소득세를 내는 게 낫다.

임대사업자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 입주 사실이 없는 전용면적 25.7평 이하 주택 5채 이상을 5년 이상 임대해야 한다. 위 독자는 보유 주택이 모두 중대형인데다 실제 거주한 적도 있어 임대사업자가 돼도 기존 주택에 대해 양도세를 면제받을 수 없다.”

-2년간 보유하고 살았던 집이 재건축 사업으로 입주권으로 전환됐다. 다시 2년이 지난 뒤 이 입주권을 팔면 양도세는 어떻게 되나. (경기 구리시 독자)

“조합원 입주권을 팔 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 주택이 조합원 입주권으로 전환되는 시점 이전에 1가구 1주택 비과세 요건(3년 이상 소유, 서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시는 이 중 2년 이상 거주)을 충족하고, 입주권을 양도하는 시점에 다른 주택이 없어야 한다. 독자는 구리시 집에 2년만 살았기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 없다. 입주권을 팔 때는 양도차익에 대해 9∼36%의 양도세율이 적용된다.”

자료원:중앙일보 2005. 9. 9