호텔롯데-부동산 및 계열회사 지분가치 > 순수 영업자산가치 [유안타증권-박성호, 심형민]
부동산 및 계열회사 지분가치 > 순수 영업자산가치 동사의 4대 사업부 중에서 호텔, 월드, 리조트/골프장
사업부는 영업용 부동산 자산을 직접 보유하고 있음. 이들 3대 사업부의 영업자산가치(현금창출능력 기준)는 1조원
미만으로 추정되어 영업용 부동산 장부가 6.7조원에 크게 미달. 동사가 보유한 투자부동산의 장부가는 1조원, 계열
회사의 지분가치(상장사는 과거 3개월 평균 시총 적용)는 4.9조원 수준으로 높음. 마지막 남은 사업부인 면세점 사
업부 영업자산가치가 5.2조원 수준으로 추정되지만, 전체적으로 부동산 및 계열회사 지분가치가 순수 영업자산가치
보다 큰 회사로 평가. 따라서, 상장후동사주가의큰방향성은보유부동산의매각가능성이나계열사지분가치 상
승, 대규모M&A의시너지발생여부등에의해좌우될가능성이높음. 본업인 호텔 및 면세점 사업으로 인한 주가
움직임은 경쟁사 대비 상대적으로 적을 것
호텔 및 면세점 사업부 관전포인트 1)호텔 : 롯데호텔이 영업용 부동산의 매각을 추진할 경우, 1차적으로는
동사 부동산 가치에 대한 평가를 온전히 받게 되면서 주가는 상승탄력을 얻게 될 것. 2차적으로는 동사가 글로벌 호
텔기업들처럼 자산경량화 사업모델 중심으로 빠른 확장을 추구할 경우 호텔 사업부 재평가 가능. 동사의 영업용 부
동산 매각은 장기적 관점에서 봐야 할 것이나, 매각 가능한 토지로는 잠실동 토지에 관심 필요. 동 토지는 서울시
동남권 개발계획의 수혜로 인해 잠재가치가 매우 큰 것으로 평가되며, 잠실롯데월드와 롯데월드타워간의 매출잠식
가능성을 고려하면 그룹 내의 정리 시도 가능성 존재. 2)면세점 : 롯데면세점은 월드타워점을 제외해도 국내 핵심
지역에 시내면세점 점포 4개를 보유하고 있어 중국인 쇼핑 모멘텀 수혜를 지속적으로 받을 수 있을 것. 롯데면세점
은 2016년부터 일본 및 태국 시내면세점 사업 본격 진출. 이들 국가는 한국과 더불어 중국인 3대 방문국으로 관광
인프라가 잘 조성되어 있어 롯데면세점에 새로운 기회로 부상하게 될 것
적정 기업가치 신주발행이없다고가정시, 동사적정가치는11.7조원수준으로 추정. 적정 기업가치 11.7조원
은 SOTP 방식으로 산출. 계산식은 “영업자산가치 9.6조원 + 투자자산가치 5.9조원 - 순차입금 3.7조원”. 영업
자산가치 9.6조원은 “호텔 3.8조원 +면세점 5.2조원 + 월드 4,034억원 + 리조트/골프장 1,617억원”. 참고로, 순
수 영업자산가치(현금창출능력)와 부동산 가치의 괴리가 큰 호텔, 월드, 리조트/골프장은 상증법 시행령의 부동산과
다보유 비상장기업 평가방식에 따라 이익가치와 자산가치를 2와 3의 비율로 가중평균. 다음으로, 동사신주발행비
율을40%로가정시, 동사기업가치는19.6조원으로 추정. 신주발행대금은 7.8조원 수준 예상