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별 헤는 밤 2012.09.22 21:38 답글 | 신고
일상의 행복
정치, 선거 이바구. 그리고 나라, 가계빚 등 위험성 완화와 국민경제 작은 도약, 통일강국 등 글쓰기 전. 맛보기, 심심풀이 땅콩으로 지방 부동산 잡설 몇 써 볼 거나.
전체, 균형적 관점은커녕 지극히 단편적인 것조차 허위, 왜곡, 과장, 선동 질의 일부 언론, 전문가, 네티즌 등.
열백 객관 사실, 진실을 말하고 그리 가르쳐도 앵무새 마냥 똑같은 얘기로 온 동네를 시끄럽게 구는 건 여전 하구나.
단 하나라도 허위, 왜곡이면 유해한 것이다.
잡설 수준이지만 서울지방 부동산 개설 글 전.
더 잡설 수준의 글. 쪼금 전체, 균형, 입체적 관점으로 다 조금 구체, 세부적으로 몇 자 적어 본다.
2009년부터 작년까지 2~3년여 활황장 경험했던, 부산 발 지방 부동산 시장.
그 2~3년을 제외하고 역버블, 거품 여지의 가격 불구 부산 지방은 1990년 이후 장기적으로, 2000년 대 초, 간간이 산들바람 섞여 있었지만 쭉 찬바람 불어 누구도 관심이 없었던 부동산 시장이었다.
특히 2004~2005년 이후 부산 지방은 [분양 무덤]으로 소문나 2009년까지 주택 공급량이 급감했었다.
그러나 낙후도, 인구 감소 등 각종 지표에서 최악을 자랑하던 부산은 이제부터는 크게 달라지게 될 것이다.
2005년 이후 부산 지방은 북항 재개발, 동부산 관광단지, 서부산 각종 개발 사업, 24시 관문 공항 등등 시범 케이스 지역에 포함되었기 때문이다.
더하여 리먼 사태 후 세계, 국민경제의 급격한 회복. 행정수도, 혁신, 기업도시 이전과 지하철, 트램, 유람선, 해상, 육상 케이블 카 등등의 대중교통, 교량, 공원 등등의 각종 개발호재, 해양 레저, 휴양, 레포츠, 문화, 쇼핑, 의료 등 첨단 서비스 산업, 동시다발적 각종 주택 재정비 사업 등등도 추가되었기에 지역 산업 등 발전과 각종 기반 시설을 포함한 도시, 주거환경의 발전은 전국 최고를 자랑하게 될 것이다.
비록 상기한 각종 과제들이 완성될 때까지 10년, 20년, 30년이 소요될 것이기에, 그 부수, 반사적 효과에 불과할지언정 부동산 시장, 집값 상승도 오래 걸릴 수 있어도 전국 최고를 스스로 증명하게 될 것이다.
특히, 북항 재개발 주변 지역과 대연 내륙 지방, 대연, 남천 해변가, 시민공원 주변 지역 등 시범, 준 시범 소지역의 발전과 집값 상승은 더욱 현저해질 것이다.
중기적으로도 부산 집값은 지난 1차 상승기 때나 낙후된 일부 지방의 특정 소지역처럼,
개발 보상금 수요, 서울 등 타지방 투기적 원정투자자 가세, 집값 오르자 따라 장가 기식 벤드 왜건 효과, 서울 강남처럼 남천, 대연 일대의 재건축, 재개발 이주 수요 등등까지 추가되어 많이 오를 수 있을 것이다.
언제, 얼마만큼 상승 가능할까?
현재 부산의 평균 집값은 고가 아파트값을 기준으로 해도, 극소수 예외를 제외하고,
서민, 중산층들이 선호하는 부산의 전용 18, 25평, 24평, 33평 아파트값은 각각 1억, 2억대로 서울 강남 지방 등 아파트값에 이에 비해 새 발의 피에 불과하지만 몇 년 후 2차 그 이후의 3차 상승기에는 더욱 급격하게 상승하게 될 것이다.
부산 부동산 재침체기인 현재의 부산 집값은 지난 1차 상승기의 상승분을 많이 반납한 상태지만,
몇 년 후 있을 부산 부동산 2차 상승기, 혹은 10년 후인 2022년에는 너그들이 상상할 수 없는 가격대를 스스로 증명하게 될 것이다.
이하, 그들이 은퇴 준비를 시작할 10~15년 후가 되겠지만,
서울 사는 달빛단과 별빛단 중 일부 3040 애들이 펜트하우스 등 노후 세컨드 하우스로 관심을 가지고 있는 지역에 대해 보다 구체적인 예를 들어본다.
가격과 상관없이 그들이 관심을 가지는 부산의 주택은 풍부한 녹지 등 수려한 자연환경과 산책 거리의 산, 강, 하천 등 수변지역은 기본이고,
서울에서는 절대 가질 수 없는 산보 거리의 도심 해변, 항만, 워터 프런트 해변,
그리고 마치 조용하고 품격 있는 세계의 도심 해변 고급 호텔처럼 주변 건물, 교량 등의 조망 간섭이 없거나 적은 영구 오션 뷰, 영구 비치 뷰, 영구 워터 프런트 뷰 겸유 고급 주택들이다.
보다 더 구체적으로, 주거 시설이 가능하다면 롯데 타워 주거시설, 마린 시티 내 기존 주상복합 등은 너무 번잡하거나 녹지 시설이 부족하여 제외했더라.
이하, 부산 도심 해변 지역이 20년 후 동일한 품질의 40층으로 재정비된다는 가정 하에 펜트하우스를 기준으로,
그들의 판단, 선택 기준 및 우선순위 지역, 아파트를 예시해 본다.
삼익비치, 삼익 타워, 뉴 비치, 대연 비치, 대연 비치 맞은편 용호만 매립지, 대연 혁신지구 일대와 남천 1, 2구역 재개발 지역, 나아가 삼익 빌라, 협진 태양, 우성 보라, 남천 보라, 대연 반도 등등까지 고급 새 아파트 3만여 가구가 마치 한 단지처럼 재정비되어 자체 녹지를 포함하여 광활한 공원, 녹지와 워트 프런트 해변 공간 및 영구 오션뷰, 워터 프런트 뷰까지 모두 가능한 지역이 그들의 최우선 고려, 관심 지역이었다.
향후 5천여 가구의 고급 새 아파트로 재정비될 마린시티 대우, 경남 마리나 지역도 검토 대상이었으나 상기한 대연, 남천 해변 지역에 비해 현저한 녹지, 해변 공간 부족은 물론이고 마린시티 아이파크, 더 제니스 등등 주변의 초고층 주상 복합에 포위되어 영구 비치 뷰는 물론이고 영구 워트 프런트 뷰나 영구 오션 뷰조차 확보할 수 없다 판단했기에 과감하게 제외했더라.
상기한 최우선 고려 지역의 아파트 군들 중에서도 자체 녹지나 보안에 문제가 있는 중소형 단지도 제외했고,
또 모두 장차 40층으로 재정비된다 가정하에, 최상층 펜트하우스조차 언덕 위에 있어 사실상 45층이 될 삼익 타워, 삼익 비치, 대연 비치, 대연 비치 맞은편 용호만 주상 복합, 남천 보라 등 소형 주택 단지들에 둘러 쌓여지는 것은 물론 상호 조망, 일조 간섭에다 기존의 남천 하늘채, 대연 혁신, 남천 동원 등의 기존 아파트에도 포위되어 황령산, 금련산 조망조차 쉽지 않은 뉴 비치, 남천 1, 2 구역조차 과감하게 제외했더라.
아마도 그들은 10~20년 후 세컨드하우스로, 영구 오션뷰, 비치 뷰, 워터 프런트 뷰 3개가 가능한 일부 삼익 비치, 삼익 타워의 펜트하우스나 영구 오션 뷰, 워터 프런트 뷰에다 인접 부경대, 경성대, 대연 수목원, 유엔 묘지 등 광활한 도심 녹지 영구 조망권과 원거리 북항, 남항의 조망까지 가능한 대연 비치 펜트하우스 중에서 하나를 선택하게 될 것 같다.
그럼, 10~20년 후 상기한 조건들 모두를 구비한 후보군 집값, 혹은 그 일부를 구비할 후보군들의 집값은?
그 조건을 구비할 수 없을지라도, 앞으로 부산은 물론 낙후된 전국 지방의 집값 상승을 넉넉하게 견인할 가장 유력한 지역은 어디며 또 그 지역의 집값은 얼마나 많이 오를 수 있을까?
이하는 그 예측, 전망의 편의를 위해 일부 부산 아파트들의 중기적 전망이다.
예컨대, 현재 미분양 상태인 대연 혁신 힐스테이트, 광안 쌍용, 조만간 분양할 해운대 자이, 대연 2구역 캐슬, 사직 캐슬, 장전 래미안 등등의 새 아파트들의 가격, 분양권 프리미엄은 그리 오래지 않아 최소 수억은 오를 것이다.
센텀 파크, 삼익 비치, 대우 마리나, 삼익 타워, 대연 비치, 뉴 비치, 수영 현대, 삼호 가든, 동래 럭키, 대신 삼익 등등의 헌 아파트들의 가격은 지금 너그들이 상상조차 할 수 없을 정도로 많이 오르게 될 것이다.
보다 구체적으로, 전용 25평, 33평 최고가를 기준으로 예들 들어 본다.
부산 부동산 시장이 2015년부터 2018년까지 다시 활성화된다고 가정할 때 지금 가격의 두세 배인 6~8억,
만약 2020년까지 계속 활성화된다면 7~10억은 가능할 것이다.
전월세 가도 마찬가지다.
서민들의 피눈물, 부산의 전월세 가는 집값 오름의 배에 달할 정도로 지난 4년 이상 폭등 수준이었다.
그럼에도 불구하고 더 오를 수 있을까?
영원히 오를 수는 없겠지만, 부산 부동산 2차 상승기 내 상기한 대연 혁신 등 새 아파트 전세가는 33평 기준으로 지금의 집값 거의 두 배 수준인 4~5억은 충분히 가능할 것이다.
구체, 세부적인 사례에 대해 후술하겠지만, 현재 지하철, 공원 등 문화시설, 바다, 강, 산 등 끝내 지주는 조망 등등 불구하고 부산 부동산 가격 꿈적도 안 하는, 심지어 하락하고 있을 정도로, 존나게 엉덩이가 무거운 낙후된 전국 지방 부동산 시장인 데 말이 안 되는 소리 같지?
낙후된 지방 부동산 지난 1차 상승기 때처럼, 선발 부산, 대전, 경남 등에서 달콤한 투기 맛을 본 부산 등 투기꾼까지 외부 투자자들이 대구, 울산, 광주, 충청 등등의 지방에 원정 투기에 가세하여 더 무거운 다른 지방까지 가격 평준화 상승을 이끈 주요 원인 중 하나가 되었던 것처럼..
본 글처럼 부산 부동산 시장은 엉덩이가 무겁기에 외지, 원정 투기꾼 역할과 그 밴드왜건 효과가 없으면 중기적 부산 집값 상승조차 쉽지 않을 것이다.
그러나 아직도 부산을 포함한 낙후된 지방의 집값은 워낙 저가에다 전세 비중 높아 오천만, 일억 원으로 전세를 끼고 아파트 몇 채 구입이 가능할 수 있으니...
후술할 서울, 경기, 인천 집값 바닥 관련 맛보기로,
개략적이나마 서울, 인천, 경기지방 외 나머지 지방 부동산 상황과 예측에 대한 글들 이어 나갈 테니,
정부 관료들은 물론 정책 일반인들도 내 집 마련을 위해, 심지어 투기에 필요한 연놈들까지도 참조해라.
엉덩이 무지 무겁다는 말은 소득, 인구 유입 등 수요기반이 워낙 취약하여 가격, 수요공급 및 이와 관련 실질국민소득, 주택 공급 등 시장원리, 경제법칙에 비교적 잘 순응한다는 의미다.
즉, 거품, 가수요, 투기 등 비시장, 경제의 개입 여지가 적다는 의미고 서울 강남 포함 중장기 이후의 우리나라 부동산 시장이 앞으로 나아가야 할 방향, 길이도 하다.
밥이 생명, 자살 언저리부터 죽지 못해 사는 다수의 서민, 중산층들, 없이 사는 그들에 있어 전 재산인 다문 몇 천만, 몇 백만 원은 큰돈이다.
지금은 다가구, 다세대, 오피스텔, 도시형생활주택 등까지 공급 늘어 전월세 시장이 일시적 안정 찾은 듯 보이는 건 다행한 일이나 이는 일시적인 현상일 뿐이다.
장기, 중장기적으로 우리나라 전월세 시장은 답이 없는 상태다.
집값의 끝없는 하락은 전월세 공급을 포함한 주택 공급량을 지속적으로 감소시키는 것은 물론 전월세 사는 것이 더 이익이기에 매매 수요까지 전세 수요에 가담하여 전월세 수요는 끝없이 더 많이 계속 증가할 수밖에 없다는 의미다. 따라서 전 월세값의 꾸준한 상승을 불러온다는 것은 개도 소도 심지어 락이들도 잘 알 것이다.
즉, 인구, 가구 수는 늘어나는데, 전월세 공급량은 계속 줄어들 수밖에 없고,
집값 오름 보상도 없는데 주택 감가상각에다 매년 거래세, 보유세, 국민건강보험료까지 수십의 직, 간접세를 부담하기에 폭등이조차 아무도 자가 거주 집 한 채도 사려 않고 전세 살려 할 것이기에 전월세 가격은 중장기적으로 계속 오를 수밖에 없단 말이다.
집값이 좀 올라도 마찬가지다.
옛날 버블, 투기 시절처럼 눈깔 확 뒤집힐 만큼 집값이 오르지 않는다면 집 구매 위험을 감수할 사람은 크게 늘어나지 않을 것인데 반해 전월세 수요는 크게 변하지 않을 것이기 때문이다.
나랏빚, 공기업 빚을 폭증시켜 공공임대주택을 대량으로 공급하지 않는 한, 작금의 우리나라 전월세 시장은 답이 없고 백약이 무효라는 것이다.
그런 까닭에 집값, 전월세값 동반 안정에 가장 큰 효과를 내는 주택 공급이 많이 늘어나야 하고,
그 주택 공급량을 많이 늘리기 위한 가장 효과적인 수단 중 하나가 부동산 시장이 활성화다.
부동산 관련 산업과 그 전후방 관련 산업이 국민 경제에 차지하는 비중도 상당하기에 부동산 활성화는 국민경제 성장, 일자리 증가에 기여할 수 있고 이는 어느 정권이든 정권에 이롭다.
또, 국민의 일자리, 소득, 자산 증가도 부 효과, 소비 등 내수 증가 효과로 국민경제의 안정적 성장에 기여한다.
한계 및 평균 소비성향이 높은 저소득, 저 자산 계층들의 소득, 자산이 더욱 늘어날수록 더욱 효과적이다.
국토 균형 발전, 지역, 자산 등 각종 양극화 해소에 조금이라도 기여할 수 있을 것이고,
무능, 무지, 무기력, 유해에서 폭락이 야당 정치 해충들과 다를 바 없는, 심지어 거듭 회초리, 곤장을 맞고도 아직까지 혁신도시 행복 도시 등 국토 균형 발전을 방해하기 위해 용을 쓰고 있는 맹박이와 그 패거리들은 상기한 삼척동자 수준의 숙제, 과제를 각골명심해야 할 것이다.
유주택, 다주택자라도, 특히 지방의 몇천만 원에서 일억 내외 짜리 허름한 단독, 다세대, 다가구, 저가 아파트 보유자들의 실물 자산은 전세보증금 빚을 빼면 2,3억 대 전세보증금의 세입자들 보다 실물 자산이 더 적을 것이다.
그런 그들 중 빚 돌려 막기 위해, 먹고 살 생활비 마련 위해 또는 장사진 위해 집 담보로 돈 빌린 돈들도 많을 터.
그런 유, 다주택자들의 자산은 전세금 다문 1억 내외의 무주택 서민과도 마찬가지 일 것이다.
아니, 더 가난한 자들도 더 많을 것이다.
이런 유주택자를 포함하면, 전월세 무산자들을 포함하여 없이 사는 서민, 빈민, 중산층들이 국민의 모두 과반 이상을 차지할 것이다.
아니, 전체 대다수의 궁민을 차지할 것이다.
민주화 이후 역대 초무능, 무지, 유해 정권들이 빚어 놓은 각종 양극화 확대, 고착화, 악순환적 국민경제의 결과물들 중 하나다.
더불어 고루 잘 사는 따뜻한 사회는 개코다.
집값이 폭락하면, 각종 빚은 폭증할 수밖에 없고,
양극화로 가진 자 소수는 해외, 국내의 검은 돈, 흰 돈 도주, 혹은 환란 때의 이대로처럼 더 불로소득 늘릴 기회인데..
국민 대다수를 차지하는 없이 사는 그들은 집값 폭락, 경제 침체 시 더 나락으로 떨어질 수밖에 없다.
의도는 아닐지라도, 실질적으로 폭락기 등 자칭 개혁진보 개언론, 개티즌, 개시민등 한 줌들과 그들을 교시로 받드는 국민경제 안전과 경제 영역에서 가장 최악인 자칭 진보 각설이 야당 새끼들이 제 눈꾸녕 쭈시기 결과를 낳는 일 측면도 있음을 누구도 부정할 수 있으랴?
오늘의 결론이다.
중간치 1~3억의 자산을 보유한 유, 다주택자, 2~3억 이상의 전세 보증금 전세입자 중산층을 더하면 80% 이상의 궁민들이고 이들이 오퐈가 관심을 가지는 부동산 정책 대상자들이다.
반면에 순자산 3,4억 대 이상의 전세금과 자산을 가진 세입자와 유, 다주택자는 발상의 전환으로, 후술할 자유시장경제, 나랏빚, 가계빚 등 위험성 줄이기, 해외 검은 돈, 지하경제 햇볕 쬐기, 직접세 등 조세정의 문제, 창의적 서비스업 활성화로 양질의 일자리 창출 등에 관한 차기 정부의 밥값, 과제, 그리고 정책 대상이 될 것이다.
폭등이들이 징징거리듯 다주택들이 부담하고 있는 수십 개 세금 타령.
수억 대 이상의 전세입자는 부동산 관련 세금 하나 없고, 단돈 몇 천만, 1억 내외의 자산을 보유한 다주택자는 각종의 세금, 준조세에 다 전세금까지 과세라.
다는 아니지만 부분적이라도 상기한 등이들의 주장들은 이유 있다.
저능아 정부, 관료 새끼들 이것들이 과연 공정, 공평한 것인가?
정부 여당은 상기한 폭등이 주장과 늘어난 조세, 공과금이 전월세 세입자들의 전월세금에 전가 가능성에 대한 문제, 전월세 폭등 지속 문제에 일조하는 등 전월세 세입자들에게도 유리한가 불리한가에 대해서도 고민들 해 봐.
이것들은 정부여당에게 부여하는, 며칠 전 썼던 다주택자 중 과세, 분양가상한제 등 정책제안에 추가된다.
마지막으로 서울, 부산, 충청도 세종시 등 각 지방의 아파트 시장에 대한 장래의 전망은?
간단히 결론만.
부산, 우리나라 제2의 도시임에도 수요기반이 취약, 존나게 엉덩이가 무겁다 했는데..
세종시와 그 주변은 부산에 비해서도 더욱 존나게 더 무겁다.
공급물량, 매에는 장사 없고..
세종시 주변의 대전시 충청 남북도, 심지어 인근의 전라북도까지 최소 중기적 이상으로 세종시 공급과다 물량에서 자유로울 수 없을 것이고 그 광잉 물량이 해소될 때까지 낙후된 지방 부동산 시장은 올해 2012년부터 최소 몇 년간은 쉬어갈 수밖에 없을 것이다.
그러나 몇 년 후 서울을 포함한 전국 부동산 시장은 활성화될 것이다.
낙후된 전국 지방 부동산 시장의 10년, 20년 장기적 대세 상승 목표도 불변이다.
단지, 목표, 당위성과 달리 냉혹한 현실에서 낙후된 지방, 지역 부동산 시장은 더 오래, 더 많이 침체하는 고통을 겪을 수 있을 것이다.
구체적 사례 들어 가능한 한 쉽게 쓰려 노력하고..
좀 이따가 댓글 달만 한 글들이 없으면 이 글에서 계속 이어 쓴다.