생활 | 관리규약에 따른 대표회의의결 거치지 않았다면 아파트 관리직원에 해고처분 ‘부당’ | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS

●관리규약에 따른 대표회의의결 거치지 않았다면 아파트 관리직원에 해고처분 ‘부당’

부산지노위 판정

대표회의가 관리직원을 해고하면서 관리규약에 따른 대표회의 의결을 거치지 않았다면 부당해고에 해당한다는 판정이 나왔다.

부산지방노동위원회는 최근 부산 A아파트 관리소장 B씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 부당해고 구제 신청사건에서 “관리소장 B씨에 대한 해고는 절차상 하자가 있어 부당하다”고 판정했다.

지노위는 이 사건에서 “주택법 제44조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제57조 제1항, 같은 법 시행령 제51조, 이 아파트 관리규약 제40조 제2항 등 관련 법령을 대표회의는 준수할 의무가 있음에도, 관리소장 B씨를 해고하면서 관리규약에 따른 대표회의 의결을 거치지 않은 것은 절차상 하자로 봄이 타당하다”고 설명했다.

또한 지노위는 “대표회의에서 관리소장 B씨에 대한 징계위원회 회부 건을 의결했다고 하더라도 해고에 대한 의결이 아닐 뿐만 아니라 의결 정족수 또한 부족하므로 이 해고는 절차상 하자”라며 “절차상 하자가 인정된 이상 징계사유의 정당성 및 징계양정의 적정성 여부에 대해 더 이상 살펴볼 필요 없다”고 덧붙였다.

이에 따라 지노위는 “근로기준법 제30조 및 노동위원회법 제15조 제3항에 따라 대표회의가 관리소장 B씨에게 지난해 9월 행한 해고는 부당해고”라며 “관리소장 B씨의 구제신청을 인정하고 해고기간 동안 정상적으로 근로했다면 받을 수 있었던 임금상당액을 지급하라”고 판정했다.

출처 : 아파트관리신문 조혜민 기자 cho@aptn.co.kr

●의결정족수 미충족’ 위탁관리업체 선정결의 ‘무효’

울산지법

울산시에 소재한 A아파트에서 일부 동대표와 입주민들이 입주자대표회의의 위탁관리업체 선정결의를 두고 의결정족수를 충족하지 못했을 뿐만 아니라 ‘사실상 수의계약’에 해당해 ‘무효’라면서 소송을 제기해 위탁관리업체 선정결과를 뒤집었다.

최근 울산지방법원 민사3부(재판장 오동운 부장판사)는 A아파트 입대의 구성원 2명과 입주민 9명이 입대의를 상대로 제기한 ‘위탁관리업체 선정결의 무효확인 소송’에서 입대의 구성원 2명의 청구를 받아들여 ‘위탁관리업체 선정결의는 무효’라고 밝혔다.

A아파트 입대의는 지난 2014년 12월 초 임시 입대의 회의를 개최, 11명이 참석한 가운데 제한경쟁, 내역입찰 적격심사에 의한 낙찰방법으로 위탁관리업체를 선정하는데 10명이 찬성했다. 이후 K-apt(공동주택관리정보시스템)에 입찰마감일을 일주일 후로 정한 입찰공고를 냈다. 이에 대해 관리사무소장이 임시 입대의 회의 결의가 관계법령을 위배했다며 재심의 요청을 하고 나섰음에도 불구하고 입대의는 입찰마감 시간이 지난 직후 구성원 11명이 참석한 입대의 회의를 통해 3개 업체 중 B사가 위탁관리업체로 낙찰됐다는 취지의 결의를 하기에 이른다.

하지만 이를 두고 입대의 구성원 2명을 비롯한 입주민 9명은 관리규약에서 정한 22명의 동별 대표자 또는 3분의 2인 15명 이상의 동별 대표자가 존재해야 하는데 임시 입대의 회의 당시부터 아파트 동별 대표자가 14명에 불과해 관리규약이 정한 구성원 수에 미달, 의결정족수가 부족해 해당 결의가 무효라고 주장했다.

이에 대해 재판부는 우선 A아파트 관리규약에는 입대의 정원을 최대 22명, 최소 22명의 3분의 2 이상인 15명으로 정하고 있는데 이는(일정 비율 이상의 동별 대표자가 선출된 때에만 입대의를 구성할 수 있도록 하는 이유) 동별 대표자의 선출이 늦어지거나 많은 인원이 사임하는 등으로 입대의 구성이 구성원의 3분의 2 이상에 미달하도록 구성돼 입대의의 대표성이 약한 상태라면 전 입주자에게 영향을 줄 수 있는 중요한 의사결정을 할 수 없도록 하기 위해서라고 강조했다.

그러면서 “A아파트에서 선출된 동별 대표자가 15명 미만인 경우 그들의 모임으로는 아파트 입대의의 의결사항을 의결할 수 없거나 입대의 의결 시에는 11명을 초과하는 인원이 찬성해야 한다”고 판단했다.

이어 “입대의 회의 당시 A아파트 입대의 구성원은 14명에 불과했고 회의에 참석한 인원은 11명, 결의에 찬성한 인원도 11명”이라며 결의 당시 입대의는 입대의로서의 의결을 할 수 없는 인원이었을 뿐만 아니라 결의 시 찬성한 인원조차 의결정족수에 미치지 못했으므로 이 결의는 중대한 하자가 있어 ‘무효’라고 주문했다.

한편 재판부는 입주민 9명이 제기한 소는 각하했다. “공동주택 입대의는 동별 가구수에 비례해 선출하는 동별 대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단으로 입대의 구성원이 아닌 입주자들에 불과한 입주민 9명은 입대의의 위탁관리업체 선정결의와 관련해 일반적이고 사실적인 이해관계를 가짐은 별론으로 하고 법률상 이해관계를 가진다고 볼 수 없다”고 선을 그으며 입주민 9명의 청구는 확인의 이익이 없어 부적법하다고 판단한 것이다.

출처 : 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

●관리비 횡령·문서 위조로 입주민에게 피해 입힌 관리소장에 ‘징역형’ 선고.

대전고등법원

입주민들의 관리비를 개인적으로 횡령하고 임대차계약서 등의 문서를 위조해 임차인들에게 금전적인 손해를 끼친 관리소장에게 법원이 항소심서도 징역형을 선고했다.

대전고등법원 청주제1형사부(재판장 김승표 부장판사)는 최근 수령한 관리비 등을 개인 계좌로 송금하고, 퇴거 임차인을 기망해 임대차보증금 명목의 돈을 받아 개인적인 용도로 사용한 혐의로 기소된 충북 청주시 A아파트 관리소장 B씨에 대한 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(횡령), 사기, 사문서위조, 위조사문서 행사 선고심 항소심에서 “피고인 B씨를 징역 5년에 처한다”는 제1심 판결을 인정, 피고인의 항소를 기각했다.

재판부는 판결문에서 “관리소장 B씨는 피해자 주식회사 C사의 관리소장 겸 경리로 근무하면서 약 5년여에 걸쳐 C사의 자금 13억여원을 횡령하고, C사 명의의 임대차계약서, 위임장 등을 위조하고, 위조한 임대차계약서 등을 행사해 피해자 D씨로부터 6억여원을, 피해자 E씨로부터 3억여원을 각 편취한 범행으로서 죄질이 매우 불량하다”고 밝혔다.

재판부는 “피해자들의 각 피해가 거의 회복되지 않았고, 향후 회복될 가능성도 거의 없다고 보인다”며 “이 범행으로 인해 C사의 재정상태가 악화돼 C사와 임대차계약을 체결한 선량한 임차인들이 임대차보증금을 반환받지 못할 위험이 발생했고, 양형기준에 의한 권고형의 범위(4년 내지 7년) 등에 비춰 보면, 피고인 관리소장 B씨가 반성하고 있다고 보이는 점, 초범인 점 등 항소이유에서 들고 있는 피고인 관리소장 B씨에게 유리한 모든 사정들을 감안하더라도, 원심의 양형이 부당하게 무겁다고 보이지 않는다”고 지적했다.

이에 따라 재판부는 “피고인 관리소장 B씨의 항소는 이유 없어 형사소송법 제364조 제4항에 의해 이를 기각한다”며 “피고인 B씨를 징역 5년에 처한다”고 판시했다.

이 아파트 관리소장 B씨는 주식투자의 실패로 손실이 커지자 아파트 관리비 등을 보관하는 C사 명의의 계좌에서 현금을 인출하거나 개인 계좌로 송금하는 등 총 431회에 걸쳐 업무상 보관중인 총 13억568만9447원을 임의로 사용해 이를 횡령했다.

또한 관리소장 B씨는 계속된 주식투자의 실패로 횡령금을 반환할 수 없어 퇴거하는 임차인에게 보증금도 제때 반환할 수 없게 되자 전세 방식으로 임대차계약자로부터 임대차보증금 명목의 돈을 받아 다시 개인적인 용도로 사용했다.

이 사건 1심 재판부인 청주지법 제11형사부는 지난해 8월 “피고인 관리소장 B씨는 C사에서 자신이 월 임료, 임대차보증금 등을 관리하는 것을 빌미삼아 7년 동안 13억원이 넘는 돈을 횡령해 C사에게 피해가 발생, 다수 임차인들이 임대차보증금을 반환받지 못하게 됐고, 임대차계약서 등을 위조해 피해자들이 입은 피해가 총 10억원이 넘었다”며 “피고인 B씨를 징역 5년에 처한다”는 판결을 내렸다.

이후 관리소장 B씨는 1심 판결에 불복, 항소를 제기했으나 이같이 기각 판결을 받았다.

출처 : 아파트관리신문 조혜민 기자 cho@aptn.co.kr

●경비원·입주민과실로 절도범 침입했어도 경비용역업체, 손배 책임있어.

<계약서상 입주민 과실시 업체 손배 책임 없다는 규정 ‘무효’ >

- 서울중앙지법 판결 -

아파트 경비원이 외벽 적외선 감지기 작동을 해제한 사이 세대 내 절도범이 침입해 입주민이 재산피해를 입었다면, 경비용역업체는 입주민에게 손해를 배상해야 한다는 법원의 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원 제12민사부(재판장 이태수 부장판사)는 최근 서울 강남구 A아파트 입주민 B씨가 이 아파트 경비용역업체 C사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송에서 “피고 경비용역업체 C사는 원고 입주민 B씨에게 5128만여원을 지급하고, 원고 B씨의 나머지 청구는 기각한다”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

이 아파트 입주자대표회의는 2013년 11월 경비용역업체 C사와 용역계약을 체결, 계약에 따라 C사는 경비용역업무를 수행하면서 이 아파트 경계 담장 위에 적외선 감지기를 설치했다.

2014년 7월 성명불상자가 이 아파트 외벽을 넘어 입주민 B씨 세대에 침입해 B씨 소유의 물건을 절취하는 사건이 발생했다.

사고 당시 경비용역업체 C사는 감지기 오작동 문제로 인해 감지기 작동을 해제해둔 상태였고, 입주민 B씨는 창문을 열고 C사가 설치한 기기의 작동을 해제해둔 상태에서 외출했었다.

이에 입주민 B씨는 “경비용역업체 C사는 사고 발생 당시 단지 내 경비 CCTV 화면을 주의 깊게 관찰하지 않고 단지 내 순찰을 소홀히 했으며, 경계 담장 위에 설치된 적외선 감지기를 꺼놓고 있었던 바, 이러한 용역계약상 채무불이행으로 인해 발생한 손해를 배상해야 한다”며 경비용역업체 C사를 상대로 소송을 제기했다.

이에 대해 재판부는 판결문에서 “이 사건 용역계약에서는 ‘계약상 채무불이행에 따른 손해배상’이라는 규정 하에 피고 경비용역업체 C사는 입주자가 본인 세대에 설치된 설치기기를 작동시킨 때에만 용역계약상 방범 업무를 제공하고 그 시간 동안에 발생한 손해에 대해 배상책임을 부담하는 것으로 규정하고 있다”며 “그러나 약관의 내용은 고객보호의 측면에서 약관 내용이 명백하지 못하거나 의심스러운 때는 고객에게 유리하게, 약관작성자에게 불리하게 제한 해석해야 한다”고 밝혔다.

재판부는 “만약 피고 경비용역업체 C사의 주장과 같이 입주자가 설치기기를 작동하지 않았다는 이유만으로 감시구역 내에서 발생한 손해에 대해 피고 C사의 배상책임이 무조건 면제된다면, 피고 C사의 직원이 아파트 내 CCTV와 같은 다른 수단을 통해 감시구역 내로 절도범이 침입하는 것을 확인했음에도 아무런 조치를 취하지 않은 경우와 같이 감시구역 내 발생한 사고에 대해 귀책사유가 있는 경우에도 아무런 책임을 부담하지 않게 되므로 심히 부당하다”고 지적했다.

또한 “이 사건 용역계약에서 경비용역 대상물을 아파트 및 부속물 일체로 정하고 있고, 피고 C사는 이 아파트로의 무단침입을 방지하기 위해 외벽에 적외선 감지기를 설치했음에도 피고 C사의 경비원이 감지기 작동을 해제시킨 과실로 인해 이 사건이 발생했으므로, 피고 C사는 경비원의 과실로 인해 원고 입주민 B씨에게 손해를 배상할 책임이 있다”고 설명했다.

아울러 “이 사건 용역계약에서는 입주자의 귀책사유로 인해 사유재산이 도난당하는 손해의 경우 피고 경비용역업체 C사의 손해배상책임이 면제된다고 정하고 있기는 하나, 입주자에게 발생한 도난 사고에 관해 피고 경비용역업체 C사에게도 귀책사유가 존재함에도 입주자에게 귀책사유가 존재한다는 사정만으로 피고 C사의 책임을 일괄해 면제하는 것은 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항으로서 공정성을 잃은 것”이라며 “피고 C사가 계약상 부담해야 할 손해배상책임을 고객에게 상당한 이유 없이 떠넘기는 것으로서 무효”라고 언급했다.

다만 재판부는 “인정사실에 의하면 피고 경비용역업체 C사는 원고 입주민 B씨에게 도난품 가액 합계 등 1억2821만여원을 배상할 의무가 있지만 원고 입주민 B씨가 아파트 내 설치기기를 작동시켜둔 상태로 외출했다면 절도범이 세대 내 침입 당시 이상신호가 피고 C사에게 전달돼 절도행위를 단념하고 도주하는 등으로 소유품이 절취되는 피해가 발생하지 않거나 그 피해가 적었을 가능성이 상당히 큰 점 등을 종합하면, 이 사건에는 원고 B씨에게도 과실이 있어 피고 C사의 손해배상책임 범위는 손해액의 40%로 제한한다”고 서술했다.

이에 따라 재판부는 “원고 입주민 B씨의 청구는 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고, 나머지 청구는 기각한다”고 판시했다.

출처 : 아파트관리신문 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

2. 민원 회신

●관리주체와 화재보험계약을 체결한 경우 동별 대표자 결격 사유에 해당하는지?

문 : 보험회사에 근무하는 자가 동별 대표자로 있으면서 관리주체와 화재보험계약을 체결한 경우 동별 대표자 결격 사유에 해당하는지?

답 : 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자가 될 수 없으며, 그 자격을 상실하므로(주택법 시행령 제50조 제4항 제8호) 질의의 보험회사에 근무하는 자가 보험설계사(개인사업자)로서 공동주택 관리주체에 용역을 공급했다면 동별 대표자 결격 사유에 해당됩니다.

●해당 공동주택 선거관리규정으로 동별 대표자 결격사유를 주택법 시행령과 다르게 정할 수 있는지?

문 : 해당 공동주택 선거관리규정으로 동별 대표자 결격사유를 주택법 시행령 제50조 제4항과 다르게 정할 수 있는지?

답 : 주택법령에 규정된 동별 대표자 결격사유(주택법 시행령 제50조 제4항)와 달리 선거관리규정으로 주택법 시행령 제50조 제4항에 규정된 동별 대표자 결격사유를 일부 삭제해 다르게 규정할 수는 없음을 알려드립니다. (참고로 현재 동별 대표자 결격사유는 개인의 기본적인 권리를 제한하는 내용으로 권리 제한 사항은 일반적으로 법령에 근거를 두고 있음)

●사임한 동대표 가족은 출마 못해!

문 : 아파트 입주자대표회의가 규약으로 아파트의 특별승계인에 대하여 전 소유자의 관리비 연체료 등을 부담시키 는 것으로 정하였다면 특별승계인은 위 연체료를 지불해야 하나요?

답 : 규약에 위와 같이 규정되어 있을지라도 공용 부분에 한하여 연체이자를 제외한 원금만을 청구할 수 있을 뿐입니다.

문 : 동대표가 사임하였는데 해당 동대표의 배우자가 다시 후보자로 등록하였습니다. 유효하나요?

답 : 동별 대표자 피선거권은 동일한 가구에 속하는 입주자 개개인에게 주어지는 권리가 아니라 공동주택의 소유자 및 이를 대리하는 관계에 있는 배우자와 직계 존속, 비속으로 이루어진 가구별로 하나씩 주어지는 권리에 불과합니다. 즉 가구별로 한 사람에게만 피선거권이 주어지는 것으로 동별 대표자로서 사임한 자의 가구에서 다른 가족이 다시 입후보하여 출마할 수는 없고, 동일 가구의 다른 가족이 한 입후보 등록은 무효입니다.

문 : 동대표를 해임할 경우 어떠한 사항이 가장 중요한가요?

답 : 동대표 해임 시 해임 사유보다는 절차가 중시되므로 절차를 꼼꼼히 살펴서 진행하여야 하고 특히 청문절차는 반드시 거쳐야 합니다. 관리규약에 입주자대표회의 회장의 선임은 입주민 중 일정 비율의 동의로써 이루어진다고 규정되어 있다면 입주자대표회의 회장의 해임 절차 역시 이와 동일하게 입주민 전체를 상대로 해임 동의서를 받아야 비로소 해임할 수 있을 것입니다.

문 : 아파트 동대표 선거에서 선거용 홍보물에 기재된 최종 학력을 허위로 기재하거나, 기재를 요청하였음에도 불구하고 기재하지 않았을 경우 선거관리위원회가 회장 등록 무효 결정을 할 수 있나요?

답 : 동대표 선거 후보자 등록 신청서에 학력, 경력 등을 허위로 기재한 경우에 이는 해임 사유에 해당합니다.

문 : 입주자대표회의 회장인 피고인이 자신에 대한 명예훼손 고소 과정에서 지출한 법무비용을 사후에 아파트 입주자대효회의의 결의를 받아 관리비에서 인출하여 충당한 경우 업무상 횡령에 해당하나요?

답 : 입주자대표회의 업무와 직접적 관련이 없는 피고인 개인에 대한 명예훼손에 관한 것이라면, 피고인이 이를 위하여 지출한 법무비용을 사후에 아파트 입주자대표회의의 결의를 받아 관리비에서 인출하였다 하더라도 이와 같은 관리비 인출행위는 업무상 횡령에 해당됩니다.

출처 : 전국아파트신문 jkaptn@jkaptn.com

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