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출처: 산골 전원주택이야기(전원 황토 농가주택 땅 토지 부동산 ) 원문보기 글쓴이: 봉여사
전 재산 털어 이런 땅 사놓고 사놓고 망하는 사람 많다 자신의 땅을 구하는 것은 결혼하는 것과 똑같다고 혹자는 말합니다. 서두르면 당하고 망설이면 놓치는 것이 부동산입니다.
그럼 어떻게 땅을 구하는 최선의 방법일까요? 이거다! 라는 정답은 없으나 근사치는 있습니다. 여기에 대해 사방에서 얻은 정보를 짜집기해서 하나의 틀을 만들었습니다. 이 글을 읽는 분은 필요에 따라 본인에 맞는 틀을 만드시기 바랍니다. 1. 땅은 '가꾸어' 가는 것이란 것을 인정하는 것입니다. 그 땅의 현재 모습만 보고 실망하여 돌아간다고 합니다.
전원생활을 원하십니까? 아니면 순수 귀농을 원하십니까? 농사를 지으러 내려가시겠다면 버섯 재배사를 해도 최소 500평이상이겠죠. 전원생활과 농사를 목적으로 하는 귀농은 땅을 보는 관점이 틀립니다. 일단 땅가격부터 차이가 나지요. 그러면 그 중간을 택하시겠다구요? 물이 맑고 경관이 좋은곳은 벌써 20 여년 전부터 일반농지가격을 웃돌기 시작 했습니다.. 그런곳에 투자개념으로 땅을 구입하시는것도 좋겠지만. ... 순수귀농 입장이라면 우선 주변경관은 고려하지 않는게 좋습니다.
농민정서에 상충되는 잡다한 것들로 문제가 생기곤 합니다. 그리고 그런 관광객으로 인한 농가소득은 전혀 기대하기가 어렵지요. 물론 그런 관광객을 상대로 장사를 염두에 둔다면 변수야 있겠지만...... 농사에 많은 문제가 있다는건 자명한 것입니다. 생산성이 좋은땅을 준비하시는게 좋을듯 합니다. 불가능한 쪽이 훨씬 많다는걸 염두에 두십시요. 1-2 년만 지나면 거의 공짜에가까운 경작지도 쉽게 임대가 됩니다. 농사로 호구지책을 마련 하기가 훨씬 쉽답니다. 다소 희망이 있지 않을까 싶습니다. 양지바른 산모퉁이에 이쁜 황토집짓고 유유자적 할수 있는것은 절대 아닙니다. 농촌생활이야 말로 서로협조해야 살수 있는곳이기 때문입니다. 귀농의 성공요건 첫째가 얼마나 빨리 주민들과 동화되는것인가 입니다. 그래도 싫다구요? 도시에서 사람들에 지쳐 그냥 사람들 부딛치지 않고 살고 싶다구요? 땅을 볼 때 확인해야 하는 서류는 일차적으로 지적도(임야도), 토지대장(임야대장), 도시계획확인서 입니다. 이중에 일차적으로 땅을 보러 갈 때는 지적도는 필수입니다. 지적도의 경우 땅의 대략적인 모양을 알 수 있고 땅을 찾는데도 필수적입니다. 땅의 모양은 임야인 경우 산능선, 계곡을 따라 구분이 되어 있는 경우가 많으며 농지의 경우 둑과 길 그리고, 하천을 따라 구분되어 있는 경우가 대부분입니다. 그러므로 땅의 모양과 지적도의 모양이 대부분 일치합니다. 만일 뭔가 땅이 작아 보이거나 모양이 다르다면 필히 측량을 하여야 합니다. 원래 거래할 땅이 아닌 주변의 다른 좋은 땅을 보여준 것에 속아 사기를 당하는 경우가 있습니다. 가끔 주인도 자기 땅의 경계를 모르는 경우도 있습니다. 임야는 심하지요. - 현황지목 파악 또는 ‘임야도’에서 확인 할 수 있지만 지적공부에 등재되어 있는 ‘지목’은 ‘공부상지목’이고 지적도에는 임야인데 전으로 사용하는 경우와 지적도상 전인데 임야인 경우도 있습니다. 이런 경우 개발 방법이 다릅니다. 그래서 현황지목이 중요합니다. 지적도상에 구입하려는 땅으로 길이 나있는지 확인해야 합니다.
귀농 하는 10명에 8명은 이 맹지를 구입한다고 합니다. 집을 지을 수 없으며 마음놓고 사용할 수도 없습니다.
지적도에 길은 없어도 살 집이 있다구요. 그래서 앞땅 주인도 맘대로 길을 막지 못한다구요? 관습도로라구요? 안심하지 마세요. 만일 멸실 신고 후 나대지로 만들었다가 나중에 다시 집을 지으려 한다면 앞 땅 주인 허락없이 그 자리에 다시 집을 짓지 못합니다. 이게 맹지의 한계입니다. 법이 바뀌지 않는 한요. 지적도상에 있는지 확인하고 만일 맹지라면 그 길이 있는 땅의 주인과 얘기를 하여 통행료를 지불하든지 하여튼 나중에 문제가 생겨도 해결할 수 있도록 단서를 사전에 확인하고 안전장치를 마련해야 합니다. 길에 대한 방법이 없다면 뒤도 돌아 보지 말고 포기 합니다.
매도자가 계약서에 단서를 달고 책임지겠다고 해도 잔금치르기 전까지는 앞 땅주인을 만나 처리하는 조건이어야 합니다. 잔금 받고 소유권이전하고 그다음에 매도자가 '당신 땅이니 당신이 알아서해라!' 하고 배째라식으로 나오면 피곤해지기 때문입니다.
2. 땅위에 있는 모든 것은 주인이 누구인지 확인하는 것입니다.
임야의 경우 산에 멋있게 잣나무가 줄줄이 심어져 있는 경우가 있습니다. 이렇게 멋있게 나무가 심겨져 있는 임야는 땅주인과 나무주인이 다른 경우가 많고 혹시 목장이라도 개발할라치면 개발하기가 힘든 경우가 많습니다. 산에 나무가 멋있으면 개발 행위가 제한되는 지역이 대부분입니다.
땅위에 모든 것은 다 주인이 있는 법입니다. 모든 것이 소유권이전을 했을시 내것이 되는 것인지 묘지라면 이전이 언제 되는지 확인해야 합니다.
3. 자연적 여건
물을 댈 수 있는 땅이라야 하고 물을 구할 수 있는 땅이라야 합니다. 그러나, 하천 등 물이 주택부지와 너무 가까운 것은 피해야 합니다. 그리고, 하천이 붙어 있는 땅은 지적도와 일치하지 않는 경우가 간혹 있습니다. 하천은 세월이 흐르면서 움직입니다. 지적도와 땅모양이 일치하지 않는다면 이는 측량 사항입니다. 하천부지는 공짜 땅이라고 좋아하는 분이 가끔 있는데 상황에 따라 내게 피해를 줄 수 있으므로 현장확인시 득이 될지 실이 될지는 확인해 봐야 합니다. 그리고 원칙적으로 하천부지는 건축행위를 할 수 없습니다.
하천 등이 주택부지와 너무 가까우면 평상시에는 물이 넘치지 않는다 하더라도 여름철 장마 때에는 일시적으로 범람할 수 있기 때문에사전에 그런 문제를 방지하기 위해 그 지역에 대해서 잘 아는 인근 지역 주민들의 의견을 충분히 수렴하는 것이 좋습니다. 건축공사비의 증가 요인이 됩니다. 반대로 주변지역보다 낮은 지역에 위치하는 경우에는 성토를 하여야 하는 문제점을 안고 있기도 합니다. 토질은 굳고 단단한 땅이 좋습니다. 땅이 습하거나 물이 많이 나는 지역 또한 단풍나무(습한 땅에 적합함)를 심을 것이 아니라면 피할 지역입니다. 토지가격이 높게 형성 될 소지가 많습니다. 도달 할 수 있으려면 도로망이 잘 정비되어 있어야 합니다. 그러므로 고속도로 톨게이트나 국도로 쉽게 접근 할 수 있는 지역이 적절합니다. 만약 주 도로가 하나일 경우에는 교통체증이나 교통사고 시 많은 시간이 소요될 소지가 있으니 대체도로가 있는지를 살펴보는 것도 좋습니다. 대중교통 수단과 연계될 수 있는 지역인지를 꼼꼼히 살펴보는 세심함도 필요합니다. 막상 실행하지 못하는 이유 중에 가장 큰 요인이 자녀의 교육문제이기 때문입니다. 인근에 입지하고 있으면 땅의 가치를 떨어뜨리는 요인이 됩니다. 따라서 위험, 혐오시설의 입지여부를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. - 지역주민의 성향 가지고 있기 때문에 외지인에게 배타적인 성향이 있는지를 살펴보아야 합니다. 그러나 무엇보다 지역주민과 융화할 수 있는 마음가짐이 더욱 필요합니다. 투자가치가 그만큼 증가하게 되는 요인이 됩니다. 누구인지 확인하여야 합니다. 실행가능성이 있는 계획인지 계획을 위한 계획인지 진실을 파악하셔야 합니다. 지자체 되면서 하도 실행불가능해 보이는 공약이 남발되어 땅값만 부추기는 결과가 많습니다.
귀농을 목적으로 하신다면 이런 지역은 배제하시는게 좋습니다. 토지 매입 비용이 상승하기 때문에 글 처음에서 말한 구입목적과 부합되는 땅이 아닙니다.
주택을 짓기에는 적정하지 않은 경우가 흔히 있습니다. 주택의 폭은 8~10m 이상은 확보해야 합니다. 이와 비슷한 부지의 형상이 투자가치가 높게 형성됩니다. 그러나, 땅 모양이 이뻐야 개발하고 농사짓기에도 편합니다.
그 이하가 되면 평면 계획이 흐트러질 수도 있습니다. 이 경우에는 실내인테리어로 해결해야 하는 경우나 혁신적인 평면설계를 시도하는 것도 하나의 방법입니다. 따라서 대지의 최소 폭은 조경과 주차여건 등을 감안한다면 최소한 25m 이상 을 확보 할 수 있는 부지가 다른 부지에 비하여 선호도가 높습니다. 2m 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다. 도로에 접한 대지의 길이는 6m 이상이거나 4m 이상 2곳에 접해야 한다고 규정하고 있습니다. 지금은 냉난방시설 발달로 방향은 중요한 고려 사항이 아닌 추세입니다.
본인의 취향에 따라 가감하시어 체크리스트를 만드시기 바랍니다.
현장 확인을 해보니 땅이 어느 정도 맘에 드신다구요?
그럼 바로 해당 군청에 가시지요. |
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귀농, 귀촌, 강원도 부동산, 횡성 부동산의 모든 것이 산골전원주택이야기에 다 있습니다.
첫댓글 좋은 정보 감사합니다