강남권 재건축 큰 폭 하락 - 대책 이후 전셋값은 상승세

[김영준]

 

아파트 시장은 일단 두고 보자는 관망세가 확산되며 거래가 거의 없는 상황이 이어졌다.

그러나 앞으로 아파트값 하락이 지속될 것이라는 전망에 따라 매도 호가는 급락했다. 특히 강남권은 재건축아파트가 주간 변동률로는 2004년 1월 이후 최대 낙 폭을 기록하는 등 이번 주 서울 아파트 값 하락세를 주도했다.

강남권 재건축 아파트 큰 폭 하락

한국부동산정보협회에 따르면 이번 주 서울 아파트 값 지난 주(-0.06%)에 비해 크게 하락한 -0.14%를 기록했다. 유형별로 재건축 아파트 (-1.05%)가 지난 주에 비해 두배 가까이 낙 폭이 확대되는 등 서울 아파트 값 하락을 주도했다. 하지만 일반 아파트는 0.11%, 주상복합 아파트는 0.02%를 기록하며 오름세를 유지했다.

평형별로는 중형평형(0.06%)과 대형평형(0.11%)은 소폭의 오름세를 기록한 반면 소형평형은 0.38% 하락했다. 권역별로 재건축 아파트가 큰 폭으로 하락한 강남권(-0.42%)과 강동권(-0.12%)이 내림세를 보인 반면 강서권(0.17%), 도심권(0.01%), 강북권(0.06%)은 소폭 상승했다.

이번 주 가장 큰 폭으로 떨어진 강남권은 강남구(-0.65%)와 송파구(-0.53%)가 내림세를 주도했다. 특히 강남권의 재건축 아파트는 강남구(-1.53%), 송파구(-2.01%), 서초구(-0.03%)가 동반 하락하며 2004년 1월 이후 가장 큰 폭으로 하락했다.

강남권에서 가장 많이 떨어진 강남구는 대치동 청실2차 35평형이 지난 주에 비해 2500만~3000만원 가량 하락한 8억3500만~8억8000만원, 개포동 주공3단지 15평형이 3000만~3500만원 떨어진 7억8500만~8억500만원에 시세가 형성됐다.

개포동 S공인 관계자는 “정부 대책 발표 이후에도 매매 거래는 여전히 소강 상태를 보이며 호가가 하락하고 있다”고 말했다.

송파구 역시 매도, 매수세가 없는 가운데 호가가 큰 폭으로 떨어졌다. 이에 대해 송파구 현지 공인중개사는 “당분간 하락세는 불가피할 것으로 예상된다”며 “매물은 별로 없지만 실제 매수 의사가 있는 경우 최근 시세보다 훨씬 낮게 매물을 구할 수 있을 것”이라고 전했다.

이 지역은 가락동 가락시영2차가 평형별로 2000만~3000만원 떨어졌고, 송파동 반도, 신천동 장미1차 등이 지난 주에 비해 평형별로 1,000만~4000만원 하락한 가격으로 시세가 조정됐다. 하지만 최근 급등세를 보였던 송파구 거여동, 마천동 일대 아파트들은 이번 주 시세 조정 없이 보합세를 유지했다.

강동권은 재건축 아파트가 -0.88% 떨어진 강동구가 내림세를 주도했다. 둔촌동 둔촌주공1단지 16평형이 1500만~3000만원 하락한 4억4000만~4억7500만원, 고덕동 고덕주공2단지 18평형이 2000만원 가량 떨어진 6억~6억4000만원을 호가한다.

강남권과 강동권이 하락세를 보였지만 강서권은 양천구(0.20%), 영등포구(0.26%), 강서구 (0.15%)등이 상승세를 주도하며 지난 주의 오름세를 이어갔다.

양천구는 신정동 신시가지13단지가 평형별로 500만~1000만원씩 가량 시세가 상승했고, 영등포구는 재건축에 속도가 붙은 신길1동 삼두아파트 40평형이 1500만~2000만원 가량 뛰었다. 강서구는 전반적으로 보합세를 유지했지만 재건축을 추진 중인 홍진시범2차가 1000만~2000만원 가량 호가가 뛰었다.

전셋값 고공행진 당분간 지속

2003년 10.29 대책 직후 매매, 전세 가격이 동반 하락한 것과 달리 8.31대책 이후에는 전세 가격의 상승 폭이 확대됐다. 이번 주 서울의 전셋값은 0.35%의 변동률을 기록하며 올해 최고치를 갈아 치웠다.

지역별로는 매매값이 약세를 보였던 강동구(0.84%), 송파구(0.63%), 서초구(0.51%), 강남구(0.47%) 등이 서울 전셋값 상승세를 주도했다. 이밖에 노원구가 0.44%, 은평구가 0.36%, 동작구가 0.34%, 영등포구가 0.33%의 변동률을 기록했다.

지역별로 강동구는 둔촌동 둔촌주공3, 4단지가 평형별로 1000만~3000만원 뛰었고, 명일동 형인허브빌 33평형이 지난 주에 비해 1000만~2000만원 가량 오른 1억5000만~1억8000만원에 전세 시세가 형성됐다.

강동구 B공인 관계자는 “전세 매물이 귀한 편이라 가격이 뛰고 있다”며 “전세 오름세는 앞으로도 당분간 지속될 것으로 예상한다”고 말했다.

강남권에서 가장 강세를 보인 송파구는 오륜동 올림픽선수촌 25평형이 1000만~1500만원 오른 1억8000만~1억9500만원, 신천동 진주 47평형이 1000만~2000만원 뛴 2억5000만~2억7500만원으로 가격이 조정됐다.

강남구는 개포동 개포LG자이 55평형이 2000만~3000만원 오른 5억2500만~5억6500만원, 개나리5차 48평형이 500만~1000만원 오른 2억4000만~2억6500만원으로 조사됐다.

현지 개나리 공인 이병호 대표는 최근 강남권 전셋값 급등에 대해 “실제 매물이 귀해 시세가 오름세에 있는 것은 사실이지만 호가 위주의 가격이라 실제 거래 가격과는 거리가 있다”고 말했다.

강북권 전셋값 상승을 주도한 노원구는 중계동이 강세를 보였다. 현대홈타운 스위트 43평형이 2000만~3000만원 오른 2억7000만~3억원, 경남아너스빌 30평형이 1000만원 가량 오른 1억4000만~1억5000만원에 호가됐다.

수도권도 재건축아파트 하락

8.31 대책을 전후하여 형성된 두터운 관망세 아래, 일부 재건축 아파트를 중심으로 소폭 하락세가 나타나고 있을 뿐, 일반 아파트 가격은 제자리 걸음이다. 8.31 대책 발표 이후 가격 하락 가능성이 언급됐었던 분당, 용인 등 상반기 가격 급상승지역의 매매가격은 이번 주에도 보합세를 지속했다.

경기도는 지난 주 대비 0.03% 상승했다. 유형별로는 지난 8월 이후 보합세(또는 강보합세)를 유지하던 재건축 아파트의 하락세가 두드러졌다. 재건축 아파트는 용인시를 제외한 대부분 지역에서 하락세를 보이며, 전체 변동률은 -0.29%를 기록했다.

반면, 보합세(0.06%)를 기록한 일반 아파트는 평형별로 0.01%~0.16%를 기록, 전평형에서 보합세 또는 소폭 오름세를 보였다. 단, 일부 지역에서는 소형평형을 중심으로 하락세를 나타내기도 했다.

재건축 아파트는 의왕시(-0.83%), 부천시(-0.70%), 군포시(-0.40%), 과천시(-0.37%), 광명시(-0.21%) 등 대부분 지역이 하락세를 보였다. 반면, 용인시는 0.74%의 상승률을 기록했다.

재건축 아파트의 가격 하락을 사회 분위기에 따른 일시적 현상으로 보는 분위기가 상당수인 것으로 보인다. 유니에셋포일공인 김병돈 대표는 “재건축에 정부 규제 정책으로 인한 가격 하락이긴 하나, 이미 예상하고 있던 정책이라 큰 충격은 없다”며, “8.31 정책이 직격탄으로 작용했다기 보다는 언론 분위기에 의한 일시적 가격 하락으로 보인다”고 견해를 밝혔다.

또한 원문동 미주공인 이승수 대표는 “매도·매수자 모두 관망세를 지속하고 있으며, 이는 장기간 지속될 것”이라며, “매도호가 하락으로 시세가 소폭 하락했을 뿐 정부 정책 발표에 따른 직접적 영향은 없다”고 밝혔다. 반면, 약대동 소재 한 중개업소는 “8.31 대책 이후 매도호가 하락세가 뚜렷하며, 당분간 하락세가 지속될 것”이라고 상반된 견해를 보이기도 했다.

단지별로는 지난 8월 한달간 500만~1500만원 가량 하락세를 보였던 의왕시 내손주공 1,2단지가 이번 주에도 하락세를 나타냈다. 주공2단지 16평형, 19평형은 지난 주보다 1000만원 가량 하락하여 각각 4억 1500만원, 5억500만원에 시세가 형성됐다.

또한 부천시 약대동 주공이 전평형에 걸쳐 300만~1000만원 가량 하락했고, 과천시 원문동 주공2단지도 500만원 가량 하락하여 18평형은 5억9000만원에, 16평형은 4억9000만원에 시세가 형성됐다. 반면, 조합설립인가 단계의 용인시 김량장동 구주공 13, 15평형은 지난 주보다 750만원 가량 상승하여 각각 8000만원, 9000만원에 거래됐다.

일반 아파트는 양평군(0.57%), 파주시(0.50%), 광주시(0.33%), 고양시(0.25%) 등이 상승했고, 과천시(-0.34%), 평택시(-0.15%), 화성시(-0.11%)는 하락했다. 용인시(0.01%)는 보합세를 기록했다.

지난 주 0.73% 상승하며 강세를 보였던 파주시가 이번 주에도 0.50% 오르며 강세를 지속했다. 타 지역에 비해 거래가 비교적 활발한 가운데, 중형평형이 0.41% 오르며 전체 상승률을 견인했다. 특히 교하읍 일대의 월드메르디앙 1·2차, 현대1차, 주공뜨란채7차 등을 중심으로 가격이 강세인 것으로 조사됐다.

LG필립스 LCD 단지 가동에 따른 실수요 증가뿐만 아니라, 파주 신도시 분양가 수준으로의 가격 상승 기대가 어우러졌기 때문이다. 월드메르디앙 1·2차는 전평형에 걸쳐 지난 주보다 500만~5000만원 가량 상승했고, 현대1차 39평형은 지난 주보다 1250만원 오른 2억5500만원에 시세가 형성됐다.

광주시(0.33%)는 삼동(5.68%), 오포읍(0.38%)이 상승세를 보였다. 오포읍 대주파크빌 1·2차 32평형이 지난 주보다 500만원 가량 상승했고, 삼동 우남퍼스트빌 32평형은 1250만원 상승한 2억3250만원에 거래됐다.

이번 주 약세(-0.34%)를 기록한 과천시는 별양동 및 중앙동 소재의 주공1단지와 4단지가 하락세를 보인 것으로 조사됐다. 80년대 초반에 입주한 이들 아파트는 재건축 추진이 공식화되지는 않았으나 기정사실화된 단지다. 주공 1단지, 4단지는 지난 주보다 500만원~2000만원 가량 하락하여 주공1단지 25평형은 7억원에, 4단지 28평은 4억 5500만원에 호가된다.

신도시는 재료 떨어져 보합세

신도시는 전반적으로 보합세(0.06%)를 나타냈다. 지역별로 산본(0.18%), 일산(0.14%), 평촌(0.13%)이 소폭 오름세를 보였으나 일부 단지의 시세조정에 따른 것이며, 분당과 중동은 보합세를 나타냈다.

고양시 일산동 밤가시건영빌라5단지 47평형이 지난 주보다 500만원 상승한 3억8000만원에, 대화동 성저동익1단지 22평형은 125만원 상승한 1억5375만원에 시세가 형성됐다. 산본에서는 궁내동 솔거대림 38평형이 150만원 상승한 3억5000만원에, 산본동 주공11단지 24평형은 150만원 상승한 1억3175만원으로 조사됐다.

인천은 서구가 0.24% 상승했고, 나머지 지역은 보합세를 나타냈다. 서구는 검암동이 2.25%, 경서동이 1.17% 상승하는 강세를 보이며 전체 상승률을 견인했다. 서구 검암동 삼보해피하임1지구가 전평형에 걸쳐 1000만~1250만원 가량 상승했고, 경서동 태평샹베르 33평형은 지난 주보다 250만원 올라 1억 6450만원에 거래됐다.

경기도 전셋값은 0.51% 상승했다. 대형평형이 지난 주(0.98%)에 이어 이번 주에도 0.91% 상승하는 강세를 보였다. 중형평형과 소형평형은 각각 0.56%, 0.44% 오름세를 기록했다. 지역별로는 용인시(1.46%), 하남시(1.23%), 화성시(0.97%), 수원시(0.78%) 등을 중심으로 대부분 지역이 상승세를 나타냈다.

수원시 영통동 황골주공1단지 25평형이 지난 주보다 750만원 가량 상승한 9250만원에, 용인시 구성읍 마북벽산 32평형은 250만원 상승한 1억125만원에 거래됐다.

신도시(0.93%)는 전평형이 1.00% 안팎의 상승률을 기록하는 강세를 보였다. 지역별로는 분당의 강세가 두드러졌다. 거의 전지역에 걸쳐 극심한 전세난에 시달리고 있는 분당은 대부분의 아파트가 이번 주 일제히 오름세를 기록, 지난 주 대비 2.10%의 상승률을 기록했다.

정자동 정든우성이 평형별로 500만~1250만원 가량 상승했고, 수내동 파크타운삼익이 평형별로 250만~500만원가량 상승하여 38평형은 2억 4250만원에 거래됐다. 분당 이외에는 평촌(0.30%)과 중동(0.20%)이 상승세를 나타냈고, 산본과 일산은 보합세를 기록했다.

인천(0.15%)은 서구(0.95%)가 강세를 보였고, 계양구(0.29%)와 연수구(0.14%)가 뒤를 이었다. 반면 남동구(-0.22%)는 하락세를 보였다. 서구는 검암동(4.25%), 불로동(2.34%)이 강세를 보였고, 평형별로는 중형평형(1.50%%)이 상승세를 주도했다.

검암동 서해그랑블 32평형이 지난 주보다 500만원 상승한 7000만원에, 불로동 동부 33평형은 250만원 상승한 5740만원에 거래됐다. 반면 남동구 논현동 주공2단지 33평형과 계양구 용종동 초정마을두산 36평형은 지난 주보다 500만원 가량 하락한 가격에 거래됐다.

자료원:중앙일보 2005. 9. 10