E2 사업체를 위한 상식 - (6 편) 건물주 잘못 걸리면 쪽박찬다.

[조지나부시]

이번 편에서는 Business를 사면 임대계약을 해야 할 건물주에 대해서 얘기하겠다.  건물째 사는 사람은 해당사항이 없다.   돈 많은 사람은 이 게 바람직 하다.

건물주가 뭐 그리 중요한가 장사만 잘되면 장땡이지.   하실 분이 있을지 모르겠다.   근데 이 거 무지 중요하다.

한국에서야 기껏 임대비 올리겠다, 너무 비싸다.  하는 정도의 시비가 있을줄 아는데.   2-5 년 짧은 임대계약기간에 종이 한 장에 달랑 적은 계약서로도 별 문제없는 것 같아 참 신기하다.  뭐 더 큰 문제가 더러 있기는 하겠지만서두.

건물주는 영어로 Landlord다.  Lord가 뭔가.  군주, 임금이다.  즉 땅가진게 왕이란 말이다.  사실이다.   뭐 그 가게 안하면 그만이지만, 하겠다면 그렇단 얘기다.

미국의 계약서는 보통 수 십장이다.  시시콜콜 다 적혀있다.  근데 거의 모든 문구가 임차인에게 불리한 조항이다.  계약이란 쌍방 공평한 권리, 의무, 책임사항에 대한 것을 명시해야 함에도 그 두꺼운 계약서의 내용은 거의 임차인의 위무, 책임사항으로 꽉 차있다.   부동산이 Hot한 지역은 건물재산세 까지 임차인이 부담하는 것이 관행으로 되있다.   하다 못해 청소는 어찌어찌해야 한다 는 것도 적혀있다.

“주소, 주민등록번호, 임대기간, 임대료 명시하고 인감도장 꽝 찍으면 됐지  뭣땀시 그리 복잡하게 한다냐?”  그 답은 건물주가 최대한 가능한 미래의 위험과 손해를 회피하고자 해서다.

잠시 얘기 좀 샛길로 빠지겠다.  미국은 집을 한 채 사고 파는데도 계약서 등 부속서류가 100 page는 된다.  Sign하는 데도 수 십군데다.  옛 날에는 안 그랬다.   불가능하기 때문이다.  근데 지금은 왜 그렇게 됐는가.  이 거 알면 굉장히 똑똑한 편이다.   

원인은 컴퓨터다.  이 엠병할 컴퓨터의 등장과 함께 이 사회는 그렇게 못쓰게 변했다.  한 번 작성 해노면 얼마든지, Copy, Print, 보관이 가능하다.  그 뿐인가.   시.공간을 초월한다.  모든 서류를 순식간에 원격지의 수 많은 사람한테 즉시 보낼 수 있다.   그러니 복잡한 게 물리적으로 문제 될 게 없다.   그 옛날 먹지대고(젊은 양반들은 먹지가 뭔지 알런지 모르겠네) Typewrite 쓰던 시절 이 복잡한 서류를 작성하는게 가능했겠는가.   Secretary 날 밤 새고 뽕빠지게 일해도 불가능하다.   그래서 그들도 그 때는 Simple하게 살았다.  근데 컴퓨터의 등장이 세상 사는 것을 이리 골머리 아프게 만든 것이다.

그래서 건물주가 맘만 먹으면 횡포를 부릴 수있는 세상이 도래하게 되었는데.   그 복잡한 문구로 해서 건물주가 꼬우면 얼마든지 꼬두리 잡아 임차인을 쫒아낼 수 있는 게 Business의 임대차계약서다.   한 마디로 불공정 계약서다.

이렇게 복잡하고 두꺼운 깨알같은 글을 그 것도 육두문자 섞인 글을 누가 세세히 들쳐보겠나.  하물며 영어라면 현기증나는 여러 분들께는 불가능 함을 장담한다.   그래서 변호사를 통하게 되있다.  미국은 변호사가 말아먹는 이유가 여기 있다.   결론적으로 컴퓨터의 등장으로 컴퓨터엔지니어가 아닌 엉뚱한 사람이 활개치게 됐다는 말씀이다.

그런데, 그 변호사가 깨알같은 글씨를 밤늦게 까지 다 읽어서 검토, 시정을 해주면 1 – 2천불 하는 변호사비용 아깝더라도 감수하겠는데, 이 양반들이 돈독들이 올라 일거리만 잔뜩 받고 시간이 없으니, 대충 속기로 읽고 “문제없음” 하는 게 문제라는 거다.

그러니 본인이 꼭 다 읽어 보고, 어려운 말이라도 있으면 변호사에게 질문하라 는 것을 당부하고 싶은데, 영어가 웬수인 여러 분께 특별히 좋은 방법을 주지 못하는 것을 제 한계로 봐주기 바란다.

그럼 계약서대로 이행을 못할 경우엔 어찌되는가.

임대료를 몇 달 밀린다든가, 하라는 식당은 안하고 노래방, 단란주점으로 변경한다든가, 하는 치명적인 실책은 물론, 계약서에 있는 시시콜콜한 사항에 대한 의무를 이행하지 않았을 경우에는 쫒겨나는 사유가 될 수 있다는 것을 주지하시길 바란다.

그런 일이야 없다 하더라도 임대기간 끝나고 재계약해주지 않을 경우, 그 동안 벌어논 돈 없으면 깡통차고 나와야 한다.

권리금은 커녕, 시설물 원상복구.   그리고 쪽박 찬다.

또한 장사가 도저히 안되서 임대료를 장기간 못낸다든가 배째라 할 경우 건물주가 법원에 소송을 할 수 있고 이 경우 임차인이 거의 패소하는데, 그래도 계속 “배째” 할 경우 진짜 배짼다.  임대료 전부 납부하지 않으면 건물주가 소송을 취하하지 않는 한 10년간 법원에 기록이 남아, 어디가도 이 것 때문에 아무 것도 할 수 없다.   그 이 후에는?   건물주가 연장을 건다.  그러면 기록이 10년이 더 연장된다.  그리고 또 연장.  건물주가 마음이 풀렸거나, 치매가 걸려 잊어먹었거나, 사망하거나, 아니면 내가 사망하지 않으면 영원하다.

“아니 이런 개같은 경우가..”  그렇다 개같은 경우다.   이제 왜 건물주를 Landlord라 하는지 알았으리라 본다.

그렇다고 “에라 E2 포기할까부다.” 하고 심약한 마음은 갖지 말라.   어디까지 이건 개 같은 건물주를 만났을 경우다.   전에 얘기한 Jewish 건물주가 이런 횡포를 많이 저질렀음은 미국 사는 웬만한 교포들은 다 안다.  특히 뉴욕의 교포들이.    팔레스타인인들이 왜 자살폭탄 껴안고 달려드는지 이해가 안가는 분은 시간 날 때 역사공부 하시라.

서론이 너무 길었던 것 같다.   본론으로 가서.   그럼 이런 악덕 건물주를 피하는 묘수가 없느냐가 문젠데.  사람이 이마에 “악덕건물주”라고 부치고 다니는 것도 아니고.  점 좋아하는 분은 점쟁이한테 가면 되겠지만, 나도 사실 여기에 대해서는 만병통치같은 얘기는 할 수 없다.

그러나  나름대로의 Know How는 있는 법.    근데 밤이 너무 늦어 주무셔야 되겠으니

다음 편에 계속…..  

[룰루랄라*미국이다]

피가 되고 살이 되는 글이네요...^^

[??????]

잘 주무시고, 맑은 정신으로 다음편 또 기대하겠습니다. 읽을수록 님의 신분이 궁금해집니다. 부동산 업자는 분명 아닌것 같고.... 어쨌던 나중에 얘기 하신다니까 기다려 보겠습니다..

[sbjjohn]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[산여울]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[꿈가지고]

조은글 잘읽고있습니다. 궁금한게있는데 상가 임대 계약할때 처음부터 변호사와 상담하나요? 계약 진행을 누구와 해야좋을까요?

[조지나부시]

계약부터 변호사와 진행해야 좋습니다.