5호선, 신분당 연장선 생기면.."집값 15~20%에서 2배 오른다"

[housemania]

5호선, 신분당 연장선 생기면.."집값 15~20%에서 2배 오른다"

 커넥츠ASK, 2018.03.07.

고종완 한국자산관리연구원장은 국내 대표적인 부동산 권위자 가운데 한 명이다.  그는 지난 1월~2월 매주 커넥츠 ASK 라이브 생방송에서 국내 8100개 아파트이 분포한 서울과 수도권의 유망한 지역과 저평가된 미래의 슈퍼아파트와 부동산 지식을 소개하며 화제를 모으고 있다.  고 원장은 내재가치와 미래가치 변수를 감안해 투자 가치가 '높음' '보통'' 낮음' 이라는 분류로 전국 아파트를 분류해 놓은 빅데이터 자료를 보유하고 있다.  

그는 최근 제테크 실시간 즉문즉답 생방송 커넥츠 ASK에서 '지금 투자하면 수억 버는 최고 유망 역세권'이라는 주제의 방송에서 향후 신설될 서울과 수도권의 지하철, 유망한 부동산에 대해 설명을 이어갔다. 새롭게 생기는 지하철은 어디가 있으며, 어떤 부동산에 주목해야 할까. 고 원장은 "과거 신설 역세권의 패턴을 보면 서울에 새로운 지하철이 생기면 그 부근의 집값은 15~23% 오르는 것으로 분석됐다"며 "개통 2~3년, 3~4년 전부터 본격적으로 반영되기 때문에 지금 주목해야 할 시기"라고 했다.신설 지하철은 이르면는 2018년 하반기에 개통한다. '종합운동장~보훈병원'을 잇는 9호선, 상일동-풍산역을 잇는 5호선을 시작으로 2020년~2023년까지 7여곳의 신규 지하철 노선이 서울과 수도권에 생길 예정이다. 방송에 쏟아진 시청자들의 질문을 바탕으로 일문일답으로 정리했다. 

①5호선 연장선..미사지구 대신 덕풍, 하남시청 근처 주목

-왜 신설 역세권에 주목해야 합니까."기존 역세권 주변은 더 이상 부동산 가치가 급등하기 어렵기 때문입니다. 서울 강남도 많이 올랐지만, 강북도 많이 올랐습니다. 수도권도 오른 곳이 많아요. 지금은 신설 역세권을 봐야 합니다. 역세권 아파트와 비 역세권 아파트의 가격 격차는 보통 아무리 못해도 10~20% 차이가 나는데, 신설 지하철이 들어오면 그 주변 아파트는 서울의 경우 최소 15~23% 뜁니다. 이런 지역에서 각광받는 부동산의 기본 투자가치는 3가지입니다. 대지지분이 넓고, 공시지가가 꾸준히 오르면서 인구 소득 인프라가 증가하는 곳입니다. 여기에 도시 개발행정계획이 있는 곳을 찾아야 합니다."

-올해 가장 먼저 지하철이 개통하는 지역 중 하나가 5호선 연장선입니다."개통이 1년이 채 안남았기 때문에 역세권 프리미엄을 바로 누릴 수 있는 곳입니다. 다만 신설 지하철은 개통 3~4 전에 투자해야 상승폭이 가장 높습니다. 덕풍역과 시청역, 검단산역은 2020년 이후라 아직 시간이 남아 그쪽 부근 투자가치가 높은 편입니다."

-가장 수혜를 많이 볼 지역은 어디입니까."하남이 즉각적인 수혜를 받을 것으로 보입니다. 이미 미사지구가 신설 역세권 효과로 가격이 꽤 올랐습니다. 미사지구 아파트 가격이 너무 올랐기 때문에 풍산과 하남시청 부근으로 '풍선효과'가 생길 것으로 보입니다. 저는 하남시 덕풍동과 신장동 부근 부동산을 긍정적으로 평가하는데요.  제가 판단한 결과 새로 생기는 지하철과  250m(1차 역세권),500m(2차 역세권), 1km(3차 역세권) 거리에 있는 아파트가 꽤 있습니다. 하남의 경우, 신혼부부 등 젊은 30대들의 강남 출근 수요가 높기 때문에 20~30평대 아파트를 추천합니다. 2020년 개통 이후의 덕풍과 하남시청 부근의  20~30평대 아파트는 4~5억원 정도입니다. 이미 미사지구가 7억원대 이상을 넘는 것을 감안해보세요. 프리미엄만 해도 새 아파트가 2~3억원씩 붙고 있습니다. 때문에, 미사지구를 제외한 지역의 향후 잠재력이 굉장히 높은 상황입니다. "

5호선 연장선 지도/고종완 원장,나무위키

②7호선 연장선..소형 18평 아직 2억원대 불과

-7호선 연장선은 의정부와 양주로 이어지는데, 이 지역은 집값이 잘 안 올랐지 않았습니까."7호선 연장선은 경기 남부와 북부를 나눠서 봐야 합니다. 남쪽은 인천 청라 국제도시까지 연장되고, 북쪽은 의정부와 양주신도시까지 연결됩니다. 다만 제 경험상 7호선 남쪽이 긍정적인 파급효과가 더 클 것으로 보입니다. "

-아직까지 정거장 이름이 나오지 않았군요."그렇습니다. 그동안 인천 청라는 말만 무성했지만, 아직까지 꽃이 피지 못했는데요.. 강남과 7호선이 연결될 수 있다는 점에 주목해야 합니다.  인천 석남 연장선부터 독솔, 가정역, 청라커널웨이를 거쳐 공항철도와 환승할 수 있는 청라국제도시역까지 이어질 것으로 보입니다. 이때 주목해야 하는 저평가 지역은 인천 청라국제도시 끄트머리에 위치한 인천 서구의 가정지구입니다. 이 지역대 소형 18평대 아파트를 보세요. 아직 2억원이 채 되지 않은 좋은 부동산이 꽤 있습니다. 2020년 이후를 보고 멀리 투자한다면 꼭 보셔야 하는 지역입니다. "

-7호선 연장 북부쪽은 어떻습니까. 과거 의정부 경전철이 생겼을 때도 집값이 못오르지 않았나요."그랬던 적이 있었습니다 그러나 경전철은 수송량의 한계가 있고 은행 시간도 드문드문합니다. 7호선 지하철은 다르죠. 그러나 추세를 보세요. 벌써 서울 강남 부동산, 분양 아파트를 마련할 자금이 없는 실수요자들이 경기도로 이사가는 상황입니다. 7호선 북부 연장선으로 강남과 광화문으로 이동하는 교통망이 더 확충되면 투자 범위가 넓어지는 효과를 낼 겁니다. 현재는 서울 북부 지역에서 노원구 상계동 정도만 주목하지만, 양주까지 주목해야 하는 상황이 올 것으로 보입니다.  신설 역세권 수혜를 받는 곳은 의정부 민락동 주변 아파트로 보입니다. 소형 20평대 아파트가 2억원이 조금 넘는 수준도 있고, 2015년에 지어진 새 브랜드의 30평대 아파트도 4억원 언저리에 거래되고 있습니다. 세대수는 많으면서 용적률은 낮은 아파트는 장기적인 투자가치가 존재합니다. "

③8호선 별내선,9호선 연장선..아파트 없다면 빌라, 다가구도 유망

고 원장 제공

-8호선 연장선도 주목받는 지역 가운데 하나입니다."서울의 동북권은 앞으로 성장 가능성이 유망합니다. 8호선 연장이 되면 잠실과 연결되고, 강남으로 가는 2호선으로 갈아탈 수 있습니다. 다만 현재는 별내 신도시가 가격이 크게 올랐기 때문에 지켜볼 필요가 있습니다. 남양주 별내동 인근에는 1000세대가 넘으면서 용적률은 200정도에 불과한 부동산도 존재하더군요. 향후 재건축 가능성도 눈여겨 볼 수 있는 숫자입니다. 대개 중소형 아파트 가격이 5억원 내외이기 때문에 향후 투자가치가 밝습니다."

-9호선 연장선은 이미 많은 투자자들의 입방아에 오르락내리락 합니다."황금노선입니다. 일단 올해만 놓고 보면 주목할 곳은 삼전사거리, 배명사거리로 보입니다. 석촌역은 8호선 환승이 가능한 더블역세권이지요. 석촌역 방이사거리는  아파트도 좋지만 다가구 주택, 빌라 투자도 좋아 보입니다. 강남과 연결돼 직장인 수요가 이쪽 부근 부동산으로 많이 유입될 것이기 때문입니다. 시세 차익도 물론 누릴 수 있지만, 월세 수요도 높습니다. 미래 투자가치가 굉장히 밝은 것입니다. 9호선 투자 전에 급행열차가 서는 곳인지도 확인해보세요. 최근 수년간 9호선 라인에서 '급행'이 서는 곳과 그렇지 못한 역 주변 집값은 하늘과 땅 차이였습니다. "

-실수요자들이 집을 마련하기도 좋을까요?"그렇습니다. 가령 4~5억원 정도 자본금에 강남에 출퇴근하면서 아이를 키우고 싶은 분들은  9호선 연장선 부근을 눈여겨 보세요.  송파구의 재건축 아파트도 오름세일 테지만, 강동구 둔촌동 부근의 부동산을  눈여겨 보셔야 합니다. 어느 정도의 금융권 대출을 포함해 충분히 집을 마련할 수 있을 겁니다. 특히 강동구 둔촌동 지역 아파트는 최근 올랐다고 하지만, 향후 더 상승 여력이 큰 편입니다."

④신분당선..이태원동,신계동의 일반 아파트 주목

고 원장 제공

-신분당선에 대한 관심도 많습니다. 어떤 호재가 예상되나요."그동안 용산에서 강남을 가려면 얼마나 멀었습니까. 용산지역의 1호선과 6호선에서 2호선으로 갈아타려면 엄청 멀었습니다. 그런데 신분당선이 뚫리면 앞쪽에 설명한 신설 지하철보다 정말 많은 영향을 미칠 겁니다. 용산은 물론이고, 광화문을 비롯한 4대문도 움직일 것이고, 강남도 역시 꿈틀 거릴 겁니다. 

일단 용산을 볼까요. 모두가 관심있는 한남뉴타운은 이미 많이 오름세지만, 또 오를 가능성이 높습니다. 왜 용산이 계속 오르냐면, 서울의 다른 지역에 비해 아파트가 상대적으로 부족하다는 점입니다.  가격이 비싼 동부 이촌동, 한남뉴타운 지역에 투자하기 어려운 분들이 많을 겁니다. 이태원동, 신계동처럼 사람들이 주목하지 않은 곳에 용적률은 200 미만이면서 세대수는 상대적으로 많은 아파트가 일부 있습니다. 가격이 최근 들어 많이 상승했음에도 불구하고, 모조리 투자 후보로 올려놓을 필요가 있습니다.

기본적으로 신분당선이 개통할 2022년까지는 상승여지가 매우 크기 때문입니다. 현재 단계에서는 이런 상황을 인지한 투자자분들이 계실 겁니다. 향후 잠재력으로 매물이 거의 없는 상태이지요."

⑤신안산선과 GTX...교통사각지대 해소로 가격 2배  급등 가능성

신안산선(왼쪽)과 GTX

-다른 신설 지하철과 달리, 신안산선은 사업이 오래 지연될 수 있지 않나요."난항을 겪고 있지만 2023년 개통 예정으로 알고 있습니다.  일단 다른 신설 지하철에 비해서는 관심 정도를 두시는 게 맞습니다. 그러나 서울역과 여의도를 모두 간다는 점에서 노선은 참 좋다고 봅니다. 안산에서 여의도까지 1시간 30분 걸리던 것이 30분으로 단축되니까요. 우선 안산시 단원구 고잔동, 상록구 사동을 주목해 보세요. 외국인 노동자 거주 비중도 높고 여러가지 이유로 투자자들은 주목하지 않아왔습니다. 그러나 신안산선이 뚫리면 이 일대의 600~1000세대 아파트들이 들썩일 겁니다(현재 안산 고잔동 아파트 가격은 20~30평대 가격은 3~4억원, 일부는 2억원대에 거래되고 있다). 이제 막 호재가 반영되기 시작한 단계인데, 제대로 반영이 되려면 상당히 오랜 시간을 기다려야 할지 모릅니다. "

-GTX는 어떻습니까. 집값이 주춤한 일산 주민들은 GTX에 대한 기대감이 높습니다."저는 GTX가 현재 KTX와 SRT의 흥행에 버금하는 파급을 낳을 것으로 보고 있습니다. 우선 GTX A노선은 확정이 됐습니다. 일산에서 서울역, 삼성역, 수서역까지 불과 몇 십분이면 가기 때문에 굉장한 효과를 낳을 겁니다. 

이런 효과를 볼 대표적인 지역이 고양시, 연신내, 파주 와동동이 될 겁니다. 서울에서는 연신내, 불광동 지역을 주목해보세요. 정말 부동산쪽에서는 주목을 받아보지 못했던 곳들인데 GTX로 투자가치가 점점 올라갈 것입니다. 

특히 많은 수혜를 많이 볼 지역은 일산 대화동, 킨텍스 주변입니다. 이 곳은 대표적으로 '불편하다'는 지적을 많이 들어왔습니다.지하철을 타려면 버스를 타고 나가야 하는 불편함이 있었습니다. 현재 30평대가 3~4억원대에 거래되는 점을 감안하면 미래 폭발력이 기대가 되고 있습니다. 이와 함께 GTX B,C노선까지 본다면 청량리나 동대문 같은 지역을 볼 필요가 있습니다. 신설 역세권 주변 부동산을 노릴 때 최고의 투자 기준이 있습니다. 엄청난 불편의 극치를 달리던 지역, 두손 두발을 다 들었던 교통 사각지대가 뻥 뚫리면서 교통이 좋아지는 곳입니다. 일산은 사실 분당과 집값 차이가 커서 불만이 많았습니다. 그러나 교통 때문에 그랬지, 주거 환경과 만족도는 뒤떨어지지 않아요. GTXA가 가격 격차를 줄일 요소일 겁니다."

⑥전세가와 매매가 차이가 적을 때를 노려라

-수혜 지역이 많은데, 부동산을 고를 때 봐야 하는 지표가 있나요?"부동산은 입지와 희소가치, 미래 가치, 내재 가치를 동시에 봐야 합니다. 대지지분이나 공시지가 상승률은 기본입니다. 그 이후는 준공일자와 대단지 여부, 용적률입니다. 만약에 새 아파트를 사려면 2010년 이후, 그게 아닌 일반 아파트면 재건축 재료가 살아날 수 있는 1980년대 중후반 아파트를 노려보세요. 1000~2000세대가 넘는데 용적률은 200 정도로 가격 측면에서 싼 부동산이 많습니다. 말씀드린 이 지역대의 아파트 중소평 평수는 1억원 후반대부터 5억원 미만에 포진해 있습니다. 10년 안에 가격이 두배가 뛸 물건도 보이고 있습니다."

-지금이 투자 적기일까요?"투자는 전세가와 매매가의 차이가 적을 때 하세요. 그럴 때 투자 수익률이 극대화됩니다. 그러나 지하철이 들어서면 전세가가 보통 20% 뜁니다. 그때 사는 사람이 가장 바보입니다. 그 전에 사되, 전세가와 매매가의 격차가 줄어들었을 때가 좋습니다. 또 신설 역세권이 들어선다고 모든 주변 지역이 다 상승하는 게 아니에요. 에를 들어 GTX A의 수혜를 볼 지역은 일산 킨텍스와 대곡 정도이지, 주엽이나 마두역까지 신설 역세권이 아닙니다.

그래서 호재가 똑같이 반영될 수 없습니다. 또 투자할 때 주변 시세와 비슷하거나 낮은 부동산을 고르는 게 좋습니다. 올해는 서울 강남과 강북 집값이 전체적으로 고점을 찍고, 하향 안정화할 가능성이 높은 시기입니다. 저도 어디가 저점인지는 모릅니다. 그러나 유명한 투자자들도 저점을 모르면 '무릎'에서 또는 '어깨'에서 살 수 있습니다. 저점은 잡지 못해도 고점에서 사진 않기 때문입니다. 5년~10년 장기 투자 전략을 만들어 보실 시기입니다."

/커넥츠 ASK 라이브 에디터팀#