한국식 부동산 버블 붕괴 가능성

[giseg07]

실버마을

전 한국의 부동산이 단기간 내에 버블 붕괴될 가능성은 적지만, 그렇다고 붕괴될 가능성이 없다고 생각하지도 않습니다.

먼저 부동산 버블 붕괴의 의미부터 생각을 같이 할 필요가 있습니다. 부동산 버블 붕괴란 부동산 가격이 급락하고, 그것이 금융권에 영향을 주어 은행 등 금융기관의 파산 등을 초래하고, 그것이 다시 실물경제에 영향을 주어 가계나 중소기업의 파산 및 경기불황을 초래하는 악순환을 일으키는 것을 말합니다.

외국사례를 보면 20여년전 일본에서 일어났고, 6년전 미국에서, 그리고 최근에는 스페인에서 일어난 현상을 말하죠. 현재 한국의 상태를 이들과 비교해 보면 베이비붐 세대의 은퇴시기, 생산인구의 감소시기 측면에선 다른 나라와 같지만, 부동산 버블의 크기나, 부채의 구조, 부채를 가진 주체 등의 현상으로 보면 일본이나 미국과는 조금 다르고, 스페인과 가장 유사한 것 같습니다.

그래서 스페인이 왜 구제금융을 받게 되었는가 공부하면 우리나라에서 벌어질 일을 미리 예측하여, 정부는 정부대로, 개인(적어도 에스틴에서 같이 공부하는)은 개인대로 대비책을 세울 수 있지 않을까 하고 생각은 하는데...그녀생각님이 충분한 정보를 주시면 다시 좀더 생각을 발전시킬 수 있겠지만, 현재 상태에서 제가 생각하는 한국식 부동산 버블 붕괴 시나리오를 나름대로 먼저 이야기해 봅니다.(전 경제학자도 아니고, 경제학에 대해 거의 공부를 해 본 적도 없는 공돌이 출신임을 먼저 밝힙니다 – 따라서 신뢰성은 알아서 판단하시길..)

제가 이전에도 이야기했듯이 제가 생각하는 부동산 버블 붕괴 시나리오는 3가지 케이스입니다. 외국발 금융위기가 오던가, 차기 정부가 급격한 금리인상 정책을 펴든가, 아니면 충분한 준비를 못하고 현재처럼 흘러가서 부동산 시장의 가격하락이 어떤 임계점을 넘는 경우입니다..

1) 외국발 금융위기의 파장

외국발 금융위기의 파장으로 한국에도 금융위기가 올 확률은 단기적(1-2년)으로는 20% 미만, 장기적(3년이후)에는 40-50%가 된다고 생각합니다.

외국발 금융위기의 종류나 후보도 다양한데.. EU에서 결국 한방 터지던, 이란과의 전쟁 등으로 유발이 되던, 중국의 부동산 폭락 및 불황에서 시작될 가능성 등등 여러가지가 있어 보입니다. 사실 가장 걱정스런 시나리오는 외국의 큰 손들이 다른 나라를 한번씩 털어먹고 나서, 눈을 아시아로 돌려, 가장 만만한 한국을 인위적으로 터트리는 경우입니다.(이미 빌미는 가계부채, 지방자치단체 부채, 공기업 부채 등 여러가지 종류를 가지고 있습니다)

주식 및 채권시장에서 외국인들이 돈을 한꺼번에 빼는 경우인데..지금처럼 EU 돈이 빠지니 미국 돈이 들어오고 하는 등으로 하면 문제가 상대적으로 문제가 적겠지요.(나중에 EU가 터지면 미국이 양적완화를 하면서 아시아에서 빠지는 돈을 미국돈이 대체할 가능성은 제법 높지 않을까요?),

최악의 시나리오는 아예 작정을 하고 전체 외국인들이 돈을 빼기 시작하는 것인데 생각보다 우리나라가 튼튼하지만은 않다는 생각입니다.

정부가 여태까지의 IMF 및 외환위기 때의 경험 때문에 많은 준비도 하고, 사전 구조조정도 하고, 외환도 많이 비축했지만, 결국은 외환 문제와 함께 부동산 PF 대출 및 가계대출의 문제점이 같이 터지면서 부동산 버블 붕괴가 일어나는 시나리오입니다.

먼저 외국돈이 빠지면 환율이 오르고, 금융기관은 급격하게 돈이 부족해 지면서 예금 금리 및 대출금리를 올리지 않을 수 없습니다. 대출이 거의 중단되고, 만기가 돌아온 돈을 마구 회수하기 시작하면 IMF와 금융위기 때와 같이 급격한 부동산 가격 하락을 초래할 수 밖에 없습니다.

정부는 돈을 풀어서 이를 저지하려고 하겠지만, 국채의 발행 조차 외국인이 사주지 않으면 돈을 만들어 낼 수 없는 것이 우리나라 경제구조입니다.

기준금리를 마지노선인 2%까지 내려도 단기간내에 실제 돈이 충분히 공급되지 못하면 은행 입장에서는 실제금리를 내릴 방법이 없습니다.

결국 부족한 돈 때문에 일순위로 저축은행(PF 대출과 담보력 약한 가계대출을 쥐고 있는), 금융기관의 대출금을 갚지 못한 건설회사와 많은 가계, 자영업자 및 중소기업이 무너지게 됩니다. 고용의 90%를 커버하고 있는 자영업/중소기업의 몰락은 많은 실업자를 양산할 것이고, 내수의 GDP 창출력이 떨어지면서 급격한 불황의 나락으로 떨어지게 됩니다.

이 정도 되면 다음은 은행인데.. 무너진 저축은행을 우량 은행들에게 떠맡기는 시나리오(미국 등)와, 별도 법인화하는 시나리오(스페인)에 따라 모습이 달라질 듯 보입니다. 우량 은행에 분배하는 것이 단기간 내에 무너질 확률을 낮추고, 기간을 늦출 수는 있을 듯 싶습니다.(스페인과 달리)

하지만 이것도 외국인들이 작정을 하고, 우리를 죽일 작정이면 그리 큰 시간을 버티지 못할 것이라고 생각합니다. 부실을 감추고 인계된 저축은행의 자산은 결국 돈으로 때워야 하는 운명을 맞을 것입니다.

한번 악순환의 고리를 타기 시작하면 주가던, 부동산이던 끝없는 하락을 할 수 밖에 없는데, 돈이 없으면 돈이 돌 때까지 떨어지게 되어 있습니다. 부실화되는 부동산의 종류와 폭은 점점 늘어나고, 담보가치의 끝없는 하락은 은행의 끝없는 자산 회수(경매 등을 통한)를 불러올 것이고, 따라서 하락율은 예측이 불가능하며, 외국인들이 어떤 경로로든 돈을 다시 풀어줄 시점까지 하락하게 됩니다.

속속 나타나는 부실 때문에 은행의 돈은 끊임없이 부족할 것이고, 결국 정부가 국채를 발행해서 은행에 투자하여 국유화하는 시나리오에 가깝게 접근할 것이지요. 이때까지도 외국인들이 한국에 돈을 제공하지 않으면(국채등을 잘 안 사주면) 우리도 별 수 없이 또 한번 IMF 가는 수 밖에 없겠지요.

이런 시나리오의 특징 중 하나는 과거 우리가 경험했듯이 어느 정도 돈이 돌기 시작하는 순간부터(대개 외국 은행이 돈을 꿔주고, 미국돈이 한국주식을 마구 매집하고, 미국 정부가 달러스왑을 협조해 주고 등등...) 갑자기 해소가 되면서 주가던, 부동산이든 급등을 하게 됩니다.

하지만 내수와 국내 유동성이 망가진 정도에 따라 다르겠고, 예전처럼 아주 초기에 진화가 된다면 비교적 원래 수준으로 돌아올 수도 있겠지만, 기본적으로 망가진 정도 만큼은 회복이 안 된다고 봐야 할 것입니다.

만약 내수가 다시 살아나기 어려울 정도로 가계와, 자영업과 중소기업이 많이 망가진 상태라면 일본식 시나리오처럼 결국 이후로도 부동산은 계속 몰락의 길을 가게 될 것입니다. (주식은 외국인의 처분에 달려있는데, 적어도 수출기업들은 상당폭 회복될 듯.. 그래야 외인들 이익 실현도 되고...)

2) 차기 정부의 금리 인상

현재도 금리를 인상하는 것이 좋다는 의견들이 아고라와, 서민을 위한 경제를 주장하는 사람들 사이에 폭넓게 퍼져 있습니다. 물가상승을 억제하여 서민들의 살림살이를 좀더 낫게 하려면 금리를 올려야 한다는 주장이죠. 예금자를 늘려, 가계의 저축을 늘리기 위해서도 필요하다고 하고요.

누가 집권하든 다음 정권 창출의 화두는 서민을 위한 복지정책인데, 다음 집권하는 사람들의 경제 정책 철학에 따라 금리 정책은 큰 영향을 받을 것입니다.

제 생각에는 과거 일본의 모 관리처럼 애국심으로 잘못된 판단을 한다면, 다시 일본판 부동산 폭락의 시나리오를 맞을 수 있습니다.(확률 20% 정도로 예상)

먼저 대출금리의 상승으로 무너지는 자영업과 중소기업이 속출하고, 회수를 못한 저축은행이 무너지면 이후의 시나리오는 앞에서 이야기한 시나리오와 아주 유사한 모습을 갖게 될 것입니다.

외인들의 자금 유출은 금리인상 정책이 종료될 때까지는 서서히 가속화될 것인데, 채권 시장의 속성이죠. 금리가 계속 오르면 채권 투자는 재미가 없거든요.

외인들의 자금 유출은 다시 금리상승을 유발하고, 서로 상승작용을 일으키면서 순서가 조금 다를 뿐 앞의 시나리오와 유사한 상황을 연출하게 됩니다.

3) 스스로의 몰락

현재처럼 경제규모에 비해 서민들의 소득 자체가 부족하고, 그나마 재산을 가진 베이비붐 세대들이 은퇴하면서 자영업 진출 등으로 스스로의 재산을 탕진하면서 중산층에서 서민 이하로 떨어져, 가계부채의 양 자체가 컨트롤할 수 없는 경지에 이르면서(몇년이 걸릴지는 모르겠으나) 스스로 몰락하게 되는 시나리오입니다.

앞으로 10년간 한해 40-50만명 정도의 노동인력들이 연봉 4000-8000만원 짜리에서 연봉 2000만원(자영업)을 거쳐 0원짜리로 전락합니다. 평균 4억 정도의 부동산 자산(살고 있는 집)을 가진 사람이 1-2년후에 대출금 2억을 안고 집에서 쫓겨나가야 되는 상황이 됩니다.

그렇다고 새로운 월급쟁이가 많이 생겨나지도 않습니다. 일본 사례를 보면 청년 실업율이 약간 줄어드는 효과는 있다고 하는데, 지금처럼 하면 100만원대 월급쟁이들이 몇 만명 정도 늘어나는 효과가 아닐까요?

따라서 내수는 기본적으로 줄어들게 되어 있지요. 자영업자 수는 한동안 늘어나는데(이걸 실업율 감소라고 자화자찬하는 정부관료가 있고..)

유일한 재산인 부동산은 팔려고 해도 팔리지 않고, 은행 대출의 원리금 상환은 돌아오면서 서로 남들 보다 낮은 가격으로 부동산을 내놓거나, 그나마 팔기를 포기하고 저축은행이나 은행의 경매처분 결과를 기다리는 상황이 연출되는 것입니다.

이미 대형평수, 신도시, 재건축 아파트의 경우 자주 발생하고 있는 현상이지만, 특히 서울수도권의 33평형대 이하 아파트(전체 비중의 80%가 넘음)까지 이 현상이 번지면 어떤 임계점에 도달하는 순간 경매장 마저 썰렁해 지면서, 부동산 자산을 통한 돈의 회전이 멈추게 됩니다.

33평형대 이하의 아파트들도 급격한 가격하락이 이루어지지만 매매는 거의 정지상태가 됩니다. 여전히 망하는 순서는 대출자(가정이든, 자영업자이든), 저축은행부터 시작이고 그 여파는 점차 번져갑니다. 내수가 급격히 위축되어 내수를 중심으로 한 대기업들도 기업실적이 급격히 악화되지요.

지방자치단체의 재정도 급격히 악화되고, 내수 부양한다고 부동산 관련 사업을 펼쳐 놓은 것들이 지방채 상환 위기를 낳게 됩니다.

기본적으로는 주가는 떨어지고, 외인들은 돈을 회수해 갑니다. 스페인처럼 한 탕 해 먹을 궁리를 하면서 양털깎기 시나리오를 발동시키겠죠.

단지 걸리는 시간은 1안과 2안에 비해 상당히 장시간이 소요될 것입니다.(그나마 수출이 있어 스페인보다 오래 걸린다고 보면 앞으로 3-4년 뒤) 그리고 발생할 확률은 매우 높습니다.(50-60%)

이에 대한 정책 시나리오는 상당히 여러 가지가 있어 뭐라고 단정짓기는 힘듭니다만, 결국은 얼마나 시간을 얼마나 늘리느냐의 이슈라고 많은 전문가들이 쳐다보는 분위기입니다. 오히려 빚의 크기를 키우기 보다는 적당한 시점에 구조조정을 하는 것이 향후의 미래를 위해 더 좋지 않으냐는 의견도 많이 대두되고 있으니까요.(이런 논리가 주로 2안 시나리오의 중심)

외국에서 실행되었던 퇴직 연령 연장이나, 기타 다양한 연장근로형태 등 이 문제를 완화시킬 강력한 정책이 아직 사회적 컨센서스를 못 얻고 있고(청년실업과, 대기업 반대로) 나라의 파이를 키우기 위한 대기업과 중소기업, 자영업 간의 업무분장이나, 새로운 먹을거리 발굴도 아직은 지지부진한 상태입니다.

결국 이 시나리오가 어느 수준으로 한국 경제를 파괴할 것인가는 다음 정권의 경제팀에 달려있다고 생각됩니다. 악성 종양을 키워 완전히 망가질 정도가 된 뒤에 터질 것인지, 경제가 감당할 수준으로 막으면서 국가의 파이도 키우고, 부의 배분도 원할해 져서 현명하게 위기를 넘기는 수준이 될지는....

출처 :그날이오면  원문보기▶   글쓴이 :실버마을

[무사(서울)]

쩝.....어떤이가 그러는데......몇년후에.....일본인과 중국인이.....목에 힘주고 다닐거라구 하던데......
그래서 개인이나.....국가나....빚이 있으면 절대 안된다구 생각합니다........

100년전에 국채보상운동이 있었다는데.........그런일이 또 벌어질듯.......근데 돈이 없잖여.....
생각할수록 열이 오르는군요..............국가채무란?..........우리와 우리아이들을 담보로 돈을 빌려쓰는건데.....

거의 대부분의 사람들이 생각없이 사는듯 합니다..........빨리 속세를 떠나야 이꼴을 안보지........쩝...

[허수아비(익산)]

앞으로 10년뒤에 국민연금이나 공직 퇴직자들의 연금 제대로 지급될지 참 궁금합니다...
지금 이대로 하다가는 아마 거의 안 나올 가능성이 많을겁니다..ㅠㅠ