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최근 몇년사이 은퇴 후 또는 이른 나이에 시골행을 선택하는 인구가 늘어나면서 시골땅(임야,전답)을 구매하여 주택을 건축하는 도시민들이 많아지고 있는데요.. 대부분의 사람들이 경험없이 시작하다보니 갖은 시행착오를 거치며 많은 비용과 시간을 낭비하고 인허가문제로 중도 포기하는 경우도 많습니다.
그래서 오늘 포스팅은 시골에 땅을 사서 주택을 건축할때 최소한 알아두면 도움이 되는 정보를 공유하고자 합니다.
********************Check List******************* ♠농지,임야 구매시...♣ ************************************************* 1.진입로 상황확인 건축을 위한 토지를 구매하고자 할 때는 가장 먼저 확인해야하는것이 진입로의 확보입니다. 도로가 있으면 건축허가가 가능하다는 일반적인 상식의 오류가 많기때문이죠...
「일반적으로 면단위 시골지역은 4m포장된 현황도로만으로 건축허가가 가능하지만 지자체의 조례에 따라 6m포장도로가 접해있어야만 건축허가가 가능하기도 하고 시,읍단위의 시골토지도 지자체의 조례가 우선이니 자세히 알아보고 토지계약을 하는것이 중요합니다.」 -애매모호한 경우 매매계약서 작성시 특약사항에 건축허가조건을 넣어놓으면 허가불가시 손해없이 계약파기 하도록 하면됩니다. 또한 사도로의 경우 도로사용승낙서를 받아 건축허가를 진행하는 경우도 있으니 모든 경우가 다 같을 수는 없습니다.
간혹 해당 지자체에 종합민원을 신청해서 건축허가가 가능한지 확인하는 경우가 있습니다. 이런 경우가 가장 위험한 판단입니다. 해당공무원의 답변은 각 부서별로 "건축가능"이라는 답변서를 꼼꼼히 살펴보면 『검토되지 않은 부분(법률,조건등)에 대하여는 별도의 검토가 필요하며 인,허가의 참고사항으로만 사용 할 수 있으며 그 피해는 당사자에게 책임이 있다.』
결국 주택이 들어설 수 있는 지역으로 추후 주택건축허가를 받으려면 당시 상황에 필요한 서류를 제출하라는 말입니다. 맹지에도 똑같은 답변이 나오겠죠.... 도로확보는 당연이 건축주가 해야한다는거죠... ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ 2. 토지이용계획 확인원 확인 우리나라의 모든 토지는【국토의 계획 및 이용에 관한 법률】에 따른 지역,지구등이 나누어져 있습니다. 지목과 면적,공시지가,지역,지구가 표시되어있죠... *지역? 계획관리,자연녹지,생산관리,생산녹지,보존관리,농림,농업진흥등등 구매하고자하는 토지의 지역,지구에 따라 건축물의 용도와 건폐율,용적율등이 다르게 적용됩니다. 또한 농업진흥구역의 경우 농지원부가 없는 일반인은 주택건축이 안됩니다. 농지원부가 있다면 농가주택으로 건축이 가능하지만 5년간 매매가 안되니 참고하세요... 건폐율이 가장 중요한 부분입니다. 매수하는 토지면적이 150평이라면 자연녹지지역은 최대30평(바닥면적)의 건축물을 지을 수 있지만 계획관리지역의 경우 최대60평을 건축할 수 가 있습니다. 본인의 계획에 따라 잘 판단하셔야 하는 문제입니다. 같은 시골땅이지만 건축할 수 있는 조건이 달라집니다.
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ 3.토지의 위치,모양,방향,경사확인 토지의 모양은 사람 얼굴만큼이나 다양합니다. 지적도를 확인해보시면 알 수 있지만 반드시 현장에가셔서 꼼꼼히 확인하는것이 중요합니다. 1.토지의 위치 -주변환경을 자세히 확인 <도로상황/혐로시설/전기인입여부/주변이웃상황/지하수문제등> 2.토지의 모양 -주택건축시 땅모양은 중요한 부분입니다. 모양에 따라 주택의 방향이 달라지고 버려지는 땅이 많아 질 수 도 있습니다. 삼각형이나 길쭉한 땅은 피하시는게 좋고 남향땅이라고 구매했는데 땅모양이 도저히 남향으로 주택을 건축할 수 없는 경우도 있습니다. 3.토지의 방향 위에서 언급했듯이 땅의 방향은 주택건축시 주택의 방향과 직결되어 겨울철에 추위와 여름철에 더위에 민감하게 작용하므로 본인이 희망하는 방향의 건축이 가능한 토지를 구매해야합니다. 산의 위치,조망등을 고려해 선택하시면 좋을듯.. 4.토지내의 묘지확인 밭이나 임야에는 묘지가 있는 땅이 많습니다. 일반인은 모르는 돌무더기가 묘지 일 수도 있고 임야에도 오랫동안 관리 안한 묘지가 많습니다. 매매계약 전 반드시 확인하고 계약조건에 묘지이장 조건을 달아야 추후 건축허가시 문제가 없습니다. 혹시 매매완료 후 확인 안된 묘지가 있다면 연고자가 있을 경우 묘지 이장비용을 지불하고 합의를 봐야하며 무연고 묘일 경우는 90일간 공시하여 주인이 나타나지 않으면 시청에 신고하고 파묘할 수 있습니다. 반드시 절차를 밟아서 진행해야합니다. 5.토지의 경사확인 현장을 방문하지않고 네이버지도/다음지도를 이용해 토지상황을 파악하는것은 실수할 수 있습니다. 현장에 가보면 인터넷을 이용해 보는것보다 거의 대부분 심각한 경우입니다. 경사도나 법면,낭떠러지등이 심한 경우는 토목공사비용이 주택건축비보다 더 많은 경우도 있습니다. 이를 아까려다보니 진입로 경사가 심해 겨울철에 애를 먹는 경우도 발생합니다. *경사/법면의 처리는 석축공사 또는 보강토공사를 통해 처리할 수가 있습니다. <석축공사 현장> 높이 4~5m이하의 법면처리시 석축공사를 추천합니다. 보강토공사보다 비용이 저렴합니다. 그러나 기술자의 숙련여부에 따라 보기좋고 튼튼한 석축공사가 될 수도 있고 아님,울퉁불퉁 보기싫은 공사가 되는 경우도 있어요..... ⊙보기 싫게 된 석축법면은 담쟁이 넝쿨로 가려주는것도 좋은 팁입니다. 씨를 구매하여 봄에 식재하면 2~3년 후 법면전체를 가릴 수 있을거에요... <보강토 법면공사> 높이가 5m이상의 경우 보강토가 안전하고 공사기간도 줄일 수 있습니다. 보강토공사비는 업체마다 다르지만 ㎡당 8만원~15만원까지 다양합니다. 보강토종류와 그리드 면적에 따라 공사비가 달라집니다. 싼것이 좋은건아니며 안전하게 공사하는것이 가장 중요!!!
*********************************************** 건축 인허가 절차의 포스팅은 내일 또 하도록 하겠습니다. 감사합니다.
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출처: 제천 부동산닥터 원문보기 글쓴이: 부동산닥터
