(번역) 캄보디아 부동산 시장의 진실 (프놈펜포스트 2010-10-21)

[울트라-노마드]

(보도) Phnom Penh Post 2010-10-21  (번역) 크메르의 세계

[분석] 캄보디아 부동산 시장의 진실

The reality of Cambodian realty

기사작성 : Steve Finch

2008년 1/4분기에 캄보디아의 부동산 시장은 세계경제위기의 영향을 무시하는듯한 양상이 여전히 지속될 것처럼 보였다. 미국의 투자은행 "리먼 브러더스 홀딩스"(Lehman Brothers Holdings Inc.)의 붕괴가 이미 그 이전 9월부터 전세계 대부분의 부동산 시장에서 자금 및 수요를 고갈시키고 있었지만, 아직 개발이 덜 되었다는 점과 투기성 기대감에서 캄보디아의 부동산 부문은 별다른 영향을 받지 않은 채로 남아있었다. 잠시 동안은 부동산 가격이 계속해서 치솟기도 했다.

그러나 프놈펜의 부동산업자들과 여타 시장 분석가들이 2008년 2/4분기 초부터 갑작스레 지적하기를, 캄보디아 부동산 시장의 상승세는 근거가 없이 이뤄지고 있다고 경고했다. 거래가 격감하자, 많은 이들은 이러한 감소세가 2008년 7월에 예정되어 있던 총선 때문이라고 여겼다. 당시 "캄보디아 감정인협회"(National Valuers’ Association of Cambodia)의 숭 본나(Sung Bonna) 회장을 비롯한 부동산중개인들은, 정치적 불확실성으로 인해 사람들이 관망하고 있는 것이라 보았다.

(사진: Neang sokchea) 프놈펜의 한 주택이 크메르어로 "매물"이라 쓰여진 채 방치되어 있다.

일부 분석가들은, 캄보디아의 경우 담보대출보다는 현금거래에 대한 신뢰가 큰 점도 신용경색이 영향을 미치지 않는 이유일 것이라 말하기도 했다. 하지만 경제의 다른 부문들이 서서히 정체되면서, 부동산 시장에서도 돈이 사라지기 시작했다. 국제 부동산 거래회사인 "나이트 프랭크"(Knight Frank)의 캄보디아 지사장 딴 홍 끼앗(Tan Hong Kiat) 씨는 "지난번의 부동산 시장 붐은 다분히 투기성이었다. 현재 가격 침체에 빠진 것은 투기심리가 멈췄기 때문"이라고 말했다.

부동산업자들은 지난 2년 반 동안 캄보디아 부동산 시장이 두번 다시 살아나지 못했다고 말했다. "나이트 프랭크" 사와 마찬가지로 캄보디아 부동산의 관리, 광고, 평가 업무를 하는 "CB 리차드 엘리스"(CB Richard Ellis)의 캄보디아 지사장 다니엘 파크스(Daniel Parkes) 씨는, "우리가 말할 수 있는 것은 부동산 가격이 아직 새로운 평형점을 찾지 못하고 있다는 것 뿐이다. 부동산 시장에 대한 평가가 2008년 초에 고점을 찍은 후 확실히 변화한 것은 사실"이라고 말했다. 그는 "거래량이 시장가격을 투명하게 만들어주었다. 그리고 눈에 보이는 거래가 없는 한, 현재가가 얼마라고 말하긴 어려운 것"이라 부연했다.

IMF가 올해 캄보디아 GDP 성장률을 4.8%로 예측하고 내년(2011)에는 6.8% 성장으로 보는 등, 캄보디아 경제에 대해서는 작년의 후퇴에서 반등할 것이란 예상들이 나오고 있다. 섬유ㅡ 관광, 농업 등 핵심적인 산업들이 개선될 것이란 강력한 징후들도 나오고 있다. 2010년 들어와 현재까지 수출이 증가하고 있고, 외국인 관광객들의 도착자 수도 증가하고 있다.

하지만 딴 홍 끼앗 지사장은 말하기를, 경제의 전반적인 상승세가 부동산 시장의 전체적 움직임에 활동적인 징후들을 보이긴 하지만, 부동산 가격에는 여전히 영향을 주지 않고 있다고 했다. 그는 "일반적으로 경기가 살아나면, 부동산 시장은 민감성에 따라 한두 주기 뒤에 움직이게 된다"고 말했다. 그는 캄보디아의 소형 평형 시장은 그런대로 괜찮다고 하면서, 그외의 분야, 즉 고층 및 사무실 공간에 대한 수요는 여전히 "미약"한데, 이 점은 가격이 추가로 하락할 수도 있음을 의미하는 것이라 말했다.

숭 본나 회장의 기업인 "본나 리얼러티 그룹"(Bonna Realty Group)이 취합한 자료에 따르면, 금년 2/4분기의 사무실 임대료가 작년 동기와 대비하여 25%나 떨어졌다고 한다. 딴 홍 끼앗 지사장은, 사무실 공간 및 고급 맨션 아파트의 경우 더많은 공급이 예정되어 있어서 상황이 여전히 약세를 면치 못할 것이라 보았다.

투자자들도 부동산 부문에 대한 추가적인 투자를 거려하면서, 사업계획이 취소되거나 "골드타워 42"(Gold Tower 42)의 사례에서 볼 수 있듯이 공사가 중단되기도 하고 있다. "골드타워42"를 건설 중인 한국 기업 "연우 캄보디아"(Yon Woo Cambodia)는 캄보디아 최고층 건물로 예정된 이 공사를 별다른 공식적 발표없이 지난달부터 중단하고 있다.

(사진: Neang sokchea) 한 개활지가 영어로 "매물"이라 쓰여진 채 방치되어 있다.

사무용 공간 및 주거용 공간에 대한 시장이 회복세를 보일 것인지는 여전히 불분명하다. "본나 리얼러티 그룹"의 끅 나린(Keuk Narin) 사장은 3/4분기의 결과분석에 관한 자료를 내놓을지에 대해선, 이번 달 말까지는 예정이 없다고 밝혔다.

이번 주에 만난 프놈펜의 부동산 소유주들은 주거용 공간을 모두 분양하는 일이 여전히 힘든 일이라고 말했다. 셍 훅(Seng Hak) 씨는 자신의 회사를 위해 뚜올 꼭(Toul Kork)에 위치한 10만 달러 상당의 주택을 판매하는 중이다. 그는 5개의 침실이 있는 이 주택에 대해, 판매한지 겨우 한달밖에 안 되었음에도 불구하고 가격은 "절충가능"(negotiable)이라고 밝혔다. 집을 보러오는 사람들도 "많지 않으며, 소수일 뿐"이라 말했다.

역시 뚜올 꼭에 주택을 소유한 쭌 소꾼 티(Chun Sokun Thy, 여) 씨의 집은 18개의 침실에 14개의 욕실이 있고, 10대의 에어컨 및 차량 5대의 주차장을 구비한 넓다란 주택이다. 그녀는 자신의 부동산 가치를 지키고 싶어 했다. 하지만 그녀는 59만 9,000달러의 가격이 되었을 때부터 벌써 많은 손해를 안게 되었다. 그녀는 "그때 이미 나는 너무 싸다고 생각했죠"라고 말했다. 팔려고 내놓은지 3달이 됐지만, 집을 보러오는 사람은 "한두 명에 불과하다"고 말했다.

한편 부동산업자들은, 지방의 부동산 가격상승과 수요증가는 프놈펜보다도 훨씬 긴 시간을 필요로 할 것이라 말했다. 딴 홍 끼앗 지사장은 "부동산 침체는 전국적인 현상이다. 하지만 프놈펜의 경우 회복세에서 그 혜택을 먼저 보게 될 것이다. 우리는 부동산 가격이 싸졌다고 생각한다. 하지만 반드시 더 싼 것만도 아닌데, 특히 요지에 위치한 땅들의 경우엔 더욱 그러하다"고 말했다.

프놈펜과 지방의 부동산 가격차이 역시 사상 최대로 벌어지고 있다. "본나 리얼러티 그룹"은 프놈펜의 강변지역인 활기찬 꺼삣(Koh Pich)에 인접한 보레이 떤레 바쌋(Borei Tonle Bassac)에 위치한 14m＊20m (280m²: 84.7평) 면적의 주택들을 제곱미터(m²) 당 1,280달러에 광고하고 있다. 이와 비교하여, 껌뽕 스쁘으(Kompong Speu) 도와 꺼꽁(Koh Kong) 도의 경계에 위치하면서 "고속국도 4호선"에 인접한 토지 314헥타르(94만 9,850평)의 경우, 제곱미터(m²) 당 1.5달러에 매물로 나와 있어서, 프놈펜의 토지가격과 비교하여 850배나 싼 현상을 보여주고 있다. 다니엘 파크스 지사장은 "부동산 가격은 위치나 필지의 크기에 크게 의존한다. 즉 해당 토지를 이용해서 어떤 개발사업이 가능한지 주변 여건은 어떠한지 등이 문제가 되는 것"이라 말했다.

하지만 딴 홍 끼앗 지사장은 캄보디아 부동산 시장에 대한 이해와 태도가 변하는 중이라고 말했다. 이전의 투기꾼들은 부동산 가격 추락은 결코 일어나지 않을 것이라 믿었고, 이러한 믿음이 수요창출과 미친 가격상승으로 이어졌다. 하지만 지난 2년 반 동안의 경험이 부동산 시장에 대한 진지한 숙고와 학습효과를 증대시키고 있다.

딴 홍 끼앗 지사장은 "부동산 시장이 붕괴한 후로, 시장은 보다 많은 정보를 갖게 됐고 교육효과도 얻은 것 같다"고 말했다. 그는 이러한 현상이 궁극적으로는 좋은 일이라면서, "가격 침체가 부동사의 실제 가격에 대한 사색을 도와줌으로써, 장기적 측면에서는 부동산 시장에 도움을 주게 될 것"이라 말했다.

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[울트라-노마드]

이 기사에서 가장 중요한 점은 말이죠...
지난번에 캄보디아에서 외국인 부동산 소유관련 조항을 일부 완화시켰습니다만,
그에 대해서 전문가들이 전혀 언급을 안 한다는 점이죠...
별로 영양가가 없다는 의미로 봐도 좋겠죠

당시 우리가 지적을 했습니다만,
풀려면 화끈하게 풀어야지
찔끔 풀어서는 기별도 안 올것이라 한 바 있었지요...

즉 다른 가게보다 싸거나 편리하게 나갈려면
아주 화끈하게 뭔가가 되야지...

<저 집보다 우리집이 5% 싸요>...
이런 광고는 안먹히는 거죠...

화끈하게 최소 30% 정도는 싸거나.. 편리한..
뭐 그런게 필요하다는거죠..

[울트라-노마드]

캄보디아가 지난번 외국인 소유관련 조항 좀 고친 것은
그냥 멋모르는 외국인 중에 극히 일부를 속이기에만 딱 좋은 .. 뭐 그런 조치였는데...
화끈하게 몰려들 오기엔 역부족일 것이라 말씀드린 바 있엇죠...

하지만 무엇보다도 중요한 점은...
규제만 좀 푼다고 되는 것이 아니라..
이거, 캄보디아 집권층이 법을 지키겠다는 의지가 없으니..
웬만한 외국인 개미들은 겁나서 달려들 수가 없다는거죠..
여차하면 힘있는 자들에게 뺐기게 되니 말이죠..

따라서..
<민주주의와 합리성 없이는 먹고 살수도 없다>...
이게 우리 크세의 관점이라는 것이죠...

[허의철학]

모든 일이 브레이크 없는 질주는 없는 듯 합니다. 몇 년 동안 투기꾼에 인해 인위적으로 거품이 낀 상태에서 정상으로 돌아가는 과정이 아닐까요? 그 과정에 한국인이 많이 개입된 것도 현실이고요.