확정일자 날인받기와 전세권설정 방법

**** Q & A 코너에 회원께서 물었던 질문에 제가 답글로 올렸던 글을 정리해서 올립니다. 전세 계약시 도움되시길...**** _____________________________________________________________________________________ Q : 전세금을 보존하는 방법이요, 제가 조금 알기로는 일단, 등기를 떼어서 근저당 내지는 저당이 잡혀있는 지를 확인하고 그 다음은 계약서를 쓰고 동사무소에서 전입신고를 한 후, 확정날짜를 받는 것으로 알고 있습니다. 인터넷 검색으로도 알아보고, 카페내에서 검색을 이용했지만, 그 이상은 알 수가 없네요. 여러 님들께 부탁드립니다. ___________________________________________________________________________________ A : 전세금을 보호받기 위해서는 확정일자와 전세권설정이 있습니다. 일반 주거용전세라면 굳이 전세권설정을 할 필요은 없습니다. 전세권설정은 절차도 복잡하고(주인이 엄청 싫어함)비용도 많이 듭니다. 하지만 세입자의 자세는 일단 두가지다 공부해 볼 필요는 있겠지요? <확정일자> 님께서 알고 계시는 방법은 "확정일자"날인 받기 입니다. 아시는대로 일반적으로 이사하면 동사무소가서 전입신고후 600원 정도의 수수료내고 전세계약서에 확정일자를 날인받으면 됩니다. 이 간단한 절차를 밟으면 물권인 전세권과 대등한 효력을 발생합니다. 정부에서 이런 제도를 만든 이유는, 제가 어릴 적에 주변에 보면 집주인이 부도가 난다거나해서 그 집이 넘어가면 그 집 세입자들의 전세금조차 다 잃는 경우가 많았거든요. 아무 잘못도 없이 하루아침에 길거리로 내쫒기는 경우가 많았습니다. 정부차원에서 서민들의 주거안정을 위해 이런 법을 시행하고 있습니다. 주택임대차 보호법상의 소액보증금 우선변제의 보호만 받을 수 있는 바 서울특별시 및 광역시에 거주하고 임대보증금 3,000만원 이하인 경우 1,200만원, 그 외 지역은 보증금 2,000만원 이하인 경우 800만원을 최우선 변제 받을 수 있도록 하였습니다. 하지만 현재 3,000만원 이하의 전세보증금은 거 의 없는 현실에 비추어 확정일자를 받지 않은 경우 문제가 발생하면 대부분의 세입자는 전세 보증금 을 한푼도 받지 못하게 됩니다. <전세권설정> 주인과 상의해서 등기소에 가서 전세권을 설정하는 방법이 있는데, 보통 가정집전세는 잘 사용하지 않는다고 저는 알고 있습니다. 하지만 살고 있는 집이 경매에 넘어갈지도 모른다거나 하는 위험한 상황일때는 하는지..? 이 부분은 저도 정확하게는 잘 모릅니다. 확정일자받기가 주거용에만 해당되니까 상가용전세는 전세권설정을 하는 것으로 알고 있습니다. 전세권설정은 주인집에 내가 전세로 얻은 부분만큼 저당잡는 것과 같습니다. 그래서 그런 집은 등기부열람해보면 "전세권"이라고 물권이 잡힙니다. 상세한 것은 민법을 옮겨 놨으니 참조하세요. 법이 어렵고 골치아프지만 내 생활에 밀접한 것은 꼭 알아두는 것이 좋더라구요. 자~~ 민법 공부해보세요^^ 서민을 보호하는 전세권보호법 화이팅! ___________________________________________________________________________________ Q : 전세권설정하려니 법무사수수료가 많이 든다고 해서여.. 복덕방에서 직접하라고 하던데..어떻게 하는건가여? 법원이랑.관할구청 이렇게 두군데만 가면 된다고 하던데? 혹시 해보신분..계세여? __________________________________________________________________________________ A : <전세권설정등기에 관하여> 저도 전세권 설정은 아직 안 해보고 살아왔는데 이 기회에 공부를 하게 되니 좋네요. 전세권 설정은 부동산의 관할 소재지에 있는 등기소에 가서 하셔야 됩니다. 등기소에서 양식대로 절차를 마치고 나서 그 다음에 가야 할 곳과 할 일을 물어보면 되겠지요? 해본 사람들에게 들으니 여기저기 발바닥에 땀나도록 뛰어다니면서 어렵다는 등기도 제 손으로 하고 보니 뿌듯했다고 하더라구요. 등기소, 대법원, 증지 사는 곳...이곳저곳 다리품은 팔아야 하나봅니다. 아래의 전세권설정을 하는 방법을 숙지하시고 한 번 해보세요. 원래 등기에 관한 업무는 본인이 해야 하는 것이 의무인데 피치 못할 경우에만 법무사에 위임하는거니까요. (법무사비용-불필요한 소비) 돈도 절약하고 배우기도 하니까 일석이조네요! 참, 전세권설정하면 최우선변제효가 없는 것은 아시지요? 그러니까 확정일자도 함께 받아두는 것이 현명하다고 하네요. 확정일자 받는거야 전세계약서 쓰자말자 동사무소 가서 600원이면 하는 거니까 쉽잖아요. < 전세권설정등기를 할 때의 필요한 방법 및 절차 > ① 필요한 서류 - 전세권설정등기신청서 - 전세권설정계약서 - 소유자의 등기필증(구권리증) - 소유자의 인감증명서 - 전세권자의 주민등록등본 - 등록세 납부영수필 통지서 및 확인서 1통 - 대법원등기수입증지 - 수입인지(주택의 경우에는 비과세) - 도면 (부동산 일부에 대해 설정할 경우) ② 방법 - 준비서류 준비 : 등기부등본(등기소), 세입자주민등록초본(동사무소) - 문서작성 : 등본을 보고 만들어보세요. - 필요서류 수령 : 소유자인감증명서, 등기권리증, 인감날인 - 세금 납부: 등록세납입고지서발급(구청세무과), 등록세 납부, 등기수입증지, 정부수입인지. - 문서편철 및 등기신청. <민법 중 전세권 규정> 제2편 물권 제6장 전세권 제303조 (전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용 · 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 84.4.10> ② 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 제304조 (건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력) ① 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다. ② 전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다. 제305조 (건물의 전세권과 법정지상권) ① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다. ② 전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다. 제306조 (전세권의 양도, 임대등) 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다. 제307조 (전세권양도의 효력) 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무가 있다. 제308조 (전전세등의 경우의 책임) 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담한다. 제309조 (전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다. 제310조 (전세권자의 상환청구권) ① 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제311조 (전세권의 소멸청구) ① 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 아니한 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 전세권설정자는 전세권자에 대하여 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다. 제312조 (전세권의 존속기간) ① 전세권의 존속기간은 10연을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 10연을 넘는 때에는 이를 10연으로 단축한다. ② 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1연미만으로 정한 때에는 이를 1연으로 한다. <신설 84.4.10> ③ 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10연을 넘지 못한다. ④ 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 본다. <신설 84.4.10> 제312조의2 (전세금 증감청구권) 전세금이 목적 부동산에 관한 조세 · 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. [본조신설 84.4.10] 제313조 (전세권의 소멸통고) 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다. 제314조 (불가항력으로 인한 멸실) ① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 불가항력으로 인하여 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다. ② 전항의 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다. 제315조 (전세권자의 손해배상책임) ① 전세권의 목적물의 전부 또는 일부가 전세권자에 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때에는 전세권자는 손해를 배상할 책임이 있다. ② 전항의 경우에 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있다. 제316조 (원상회복의무, 매수청구권) ① 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 하며 그 목적물에 부속시킨물건은 수거할 수 있다. 그러나 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다. ② 전항의 경우에 그 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있다. 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 같다. 제317조 (전세권의 소멸과 동시이행) 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다. 제318조 (전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사소송법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. <개정 97.12.13 법5454> 제319조 (준용규정) 제213조, 제214조, 제216조 내지 제244조의 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용한다 본래 전세는 채권으로서 항상 전세권, 저당권 등 물권에 후순위인 바 과거에 나쁜 주인들에게 악용되어 대부분이 서민인 전세입자가 피해를 보는 경우가 많았습니다.그래서 정부차원에서 서민들의 주거안정 을 위해 확정일자 제도를 만들어 전세계약서에확정일자를 받고 주민등록을 이전하면 물권인 전세권과 대등한 효력(보증금 보호는 전세권 보다 더 유리함)을 갖게 되었습니다.