가소로운 연구소 [가로주택 소규모재건축 연구소]

[ 9월 4일/금 – 일일동향보고 ] 롯데건설의 경기도 화성시 반월3지구 582가구 규모(전체 999가구)의 '신동탄 롯데캐슬 나노시티'가 평균경쟁률 12.36대 1, 두산건설의 충남 천안시 동남구 청당동 일원 399가구 규모(전체 655가구)의 `행정타운 센트럴 두산위브`가 평균경쟁률 63.7대 1, 포스코건설의 대구 수성구 지산동 지산시영1단지 재건축 158가구 규모(전체 899가구)의 ‘더샵 수성라크에르(Lacheure)’가 평균경쟁률 12대 1, 동양건설산업의 서울 양천구 신월2동 일원 신월4구역 재건축사업 84가구 규모(전체 299가구)의 '신목동 파라곤'이 평균경쟁률 147대 1로 각각 1순위 마감했습니다. 9월 첫째주에는 전국 14개 사업장에서 7,280가구(일반분양 6,459가구)가 청약을 받고 견본주택 5곳이 오픈할 예정입니다. 주요 견본주택 오픈 예정지로는, ▲경기 부천시 “부천 소사 현진에버빌” ▲경기 수원시 “영흥공원 푸르지오 파크비엔” ▲경기 수원시 “e편한세상 시티 광교” ▲경기 남양주시 “힐스테이트 지금 디포레” ▲경북 경산시 “경산하양 금호어울림” 등이 있으며, 코로나19로 인하여 일부 사이버로 오픈예정입니다. 연초 비규제 '풍선효과'를 누렸던 인천 영종도 아파트 분양시장에 미계약 물량 수백 가구가 속출하고 있습니다. 6·17 부동산대책 등을 통해 인천을 비롯한 수도권 전반이 규제지역으로 묶이면서 분양시장에도 옥석 가리기가 본격화되고 있다는 분석입니다. 인천시 중구 중산동 1871-4 일대 (영종국제도시 A31블록)에 지난 7월 분양한 '영종국제도시 동원로얄듀크'는 총 412가구 중 무려 87%에 달하는 357가구가 아직 미계약 물량으로 남아있습니다. 인천 중구 운남동 1598-1 일원 (영종국제도시A7블록)에 7월 중순 공급한 '운서2차 SK뷰 스카이시티'도 총 909가구 중 40%가 넘는 365가구가 미계약 물량으로 남아 있습니다. 영종도는 6·17대책에서 조정대상지역으로 묶였으며, 조정대상지역은 주택담보대출비율(LTV)이 시가 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%로 제한되고, 총부채상환비율(DTI) 50% 적용을 받게 됩니다. 다주택자 양도소득세가 중과되고, 주택장기보유특별공제(장특공)가 배제되며, 소유권 이전 등기까지 전매가 불가능합니다. 인천 검단신도시 1단계 사업부지 내 101 역세권 개발사업 민간사업자로 롯데건설 컨소시엄이 우선협상대상자로 선정되었습니다. 롯데컨소시엄에는 대표사인 롯데건설을 비롯 금호건설, SDAMC, 메리츠증권, 하이투자증권, 대신증권 등 총 6개사가 참여하고 있으며 대표사인 롯데건설이 금호건설과 함께 책임준공을 하게 되어 있습니다. '검단신도시 101 역세권 개발사업’은 검단 1단계 특화구역인 넥스트 콤플렉스에 해당하는 상업용지 C1, C9와, 주상복합용지 RC1(390세대) 등 대지면적 4만9540㎡에 달하는 101 역세권에 문화·상업·업무·주거시설을 포함한 차세대 신개념의 복합문화공간을 개발하는 대규모 프로젝트입니다. 민간사업자는 복합상업시설을 1단계 지역의 랜드마크가 되도록 건축하고, 6종의 개발필수시설 (멀티플렉스영화관, 대형서점, 문화센터, 컨벤션, 키즈테마파크, 스포츠테마파크 등)을 연면적 5만5000㎡ 이상 건설하게 되어 있습니다. 또 해당부지가 인천지하철 1호선 연장선의 역세권임을 고려해 지하철 출입구 2개소를 복합상업시설과 연계 개설하고, 연접한 4개 획지(C9-①, C9-②, C1, RC1) 간 유·무형적 연계방안을 제시해 검단신도시 1단계 지역의 랜드마크로써 지역의 핵심상권이 되도록 사업계획을 구체화하게 됩니다. 태영그룹은 지주회사인 TY홀딩스와 사업회사인 태영건설의 분할을 완료하고 지주회사체제로 공식 출범하였습니다. TY홀딩스의 대표이사와 총괄임원은 각각 유종연 사장과 황선호 실장이 선임될 예정입니다. 코로나19 여파 등 경영이 악화된 호텔들이 매물로 나오고 있는 가운데 디벨로퍼들이 이들 매물 매입에 적극 나서고 있습니다. 서주산업개발이 매각 절차를 밟기로 한 쉐라톤서울 팔래스 강남호텔에 다수의 디벨로퍼와 자산운용사, 증권사 등이 관심을 보이고 있으며, 매각예상가는 3천~4천억원 내외로 예상됩니다. 서울 강남구 역삼동 소재 르메르디앙 서울 호텔의 소유주인 전원산업 역시 매각 주관사로 삼성증권을 선정하고 매각 작업을 진행중입니다. 2016년 시행사인 엠프런티어즈가 강남구 청담동 소재 호텔 엘루이를 1000억원 수준에 매입해 최고급 빌라인 ‘더 펜트하우스 청담’을 분양한 사례도 있습니다. 엠디엠은 지난해 1800억원대에 인수한 서울 광장동 한강 호텔을 200가구 규모의 고급 단지로 개발한다는 계획을 가지고 있고, 지난해 경영난으로 폐업한 부산 해운대 그랜드호텔도 올해 3월 2400억원에 사들여 개발 방향을 놓고 고심하고 있습니다. 최근 한진그룹이 매물로 내놓은 △제주 파라다이스호텔 부지 △서귀포 칼호텔 △제주 칼호텔 △그랜드하얏트인천 등에는 디벨로퍼들의 관심도가 높지는 않습니다. LH의 올해 2차 공공지원 민간임대주택 민간사업자 공모사업의 경쟁구도가 확정되었습니다. 파주와동 A2블럭은 롯데건설과 서한이 경쟁을 벌이고 있으며, 울산다운2 B-3블럭은 금호산업과 우미건설이 경쟁하고 있습니다. 파주와동 A2블럭에는 전용면적 60㎡ 이하 257가구, 60∼85㎡ 601가구 등 총 858가구로 구성된 최고층수 30층 높이의 주상복합이 들어설 예정이고, 울산다운2 B-3블럭에는 전용면적 60∼85㎡ 아파트가 최고층수 25층 높이로 652가구가 들어설 예정입니다. 경기도는 황해경제자유구역 현덕지구 개발사업을 민관합동개발 방식으로 추진하기로 하고 민간사업자 공모를 실시합니다. ‘기주택도시공사(30%+1주)와 평택도시공사(20%)는 민간사업자(50%-1주)와 지분을 나눠 갖고 현덕지구 개발사업을 진행하게 됩니다. 참가희망 사업자는 우선 9월 16일 경기도황해경제자유구역청에 사업참가의향서를 제출하고, 11월 27일까지 사업계획서를 접수해야 합니다. 사상 최대 분기 실적을 달성한 NH농협금융이 안정적인 자금력을 바탕으로 부동산신탁사 인수 추진에 나설 것이라는 의견이 있으며, 다른 모든 금융지주사는 부동산신탁사를 보유하고 있는 상황입니다. 농협금융은 2분기 연결 기준 5716억원의 순이익을 기록해 전년 동기 대비 1.3% 증가했으며, 이는 분기 기준 사상 최대 실적이고, 전분기(3387억원)와 비교하면 68.8%나 급증했습니다. 최근 1년 간 신한금융지주는 오렌지라이프와 아시아신탁 등을 인수했으며, KB금융지주는 푸르덴셜생명을 인수했고, 하나금융지주는 더케이손해보험을 사들였고, 우리금융지주는 우리자산신탁을 비롯해 우리자산운용 등을 매입했습니다. M&A 업계는 코리아신탁과 무궁화신탁 등 중소 부동산 신탁사들이 유력한 인수 후보군으로 꼽고 있습니다. 모든 3기 신도시 도시기본구상 완료되었으며, 3기 신도시인 고양 창릉, 부천 대장의 밑그림이 나왔습니다. 고양창릉, 부천대장 신도시의 ‘기본구상 및 입체적 도시공간계획 국제공모’ 선정결과 고양창릉은 미국 Supermass Studio가 참여한 해안건축 컨소시엄이, 부천대장은 네덜란드 KCAP Architects&Planners가 함께 한 디에이그룹 컨소시엄이 가장 높은 평가를 받았습니다. 창릉 지구 당선작은 ‘연접지역과 상생(相生), 자연과 공생(共生), 다음세대의 자생(自生)’을 위한 도시라는 비전으로 자족·자력, 자연 우선, 가로 중심, 제3의 도시공간 조성을 개발구상으로 제시하고, 11개의 생활권을 설정했습니다. 부천 대장지구 당선작은 ‘OPEN FIELDS CITY (고립된 들판에서 활기찬 도시로)’를 비전으로 ‘주변 지역과의 공생’, ‘보행 중심’, ‘용도복합’, ‘미래도시’, ‘친환경·생태’, ‘다양한 경관’ 6가지 개발방향을 제시하고 3개 생활권으로 구성했습니다. 7월말 기준 주택인허가, 착공, 분양, 준공실적은 다음과 같습니다. ◈ (인허가) 7월 4.0만호, 전년 동월 대비 45.7% 증가 ◈ (착 공) 7월 6.0만호, 전년 동월 대비 83.6% 증가 ◈ (분 양) 7월 5.9만호, 전년 동월 대비158.1% 증가 ◈ (준 공) 7월 5.8만호, 전년 동월 대비 42.6% 증가 7월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 28,883호로 집계되었으며, 전국은 전월(29,262호) 대비 1.3%(379호) 감소하였으나, 수도권은 양주(191호), 고양(325호) 등을 중심으로 전월(2,772호) 대비 13.5%(373호) 증가한 것으로 나타났습니다. 지방은 25,738호로 전월(26,490호) 대비 2.8%(752호) 감소하였으며, 전년 동월(51,740호) 대비 50.3%(26,002호) 감소한 것으로 나타났습니다. 준공 후 미분양은 전월(18,718호)대비 0.8%(158호) 감소한 총 18,560호로 집계되었습니다. ‘2020년도 건설사업관리자 CM 능력평가 결과’ 발표 결과, 1위는 960억원의 희림건축, 2위 730억원의 삼우씨엠, 3위와 4위는 건축사사무소건원엔지니어링(605억원)과 무영씨엠건축사사무소(406억원)가 각각 차지했으며, 5위는 행림종합건축사사무소(388억원)였습니다. 주택도시보증공사(HUG)는 제48차 미분양관리지역으로 수도권 1개 및 지방 12개, 총 13개 지역을 선정(제47차 15곳)했으며, 부산 진구와 경북 영천시가 제외되었습니다. 미분양 관리지역에서 주택(분양보증 발급예정인 주거용 오피스텔 포함)을 공급할 목적으로 사업부지를 매입(매매, 경·공매, 교환 등 일체 취득행위)하고자 하는 경우 분양보증 예비심사를 거처야 하고 이미 매입한 경우에도 분양보증을 발급 받으려면 사전심사를 받아야 하며, 예비심사를 받지 않으면 분양보증(PF보증 포함)이 거절됩니다. 그동안 '부동산감독원' 등 민간 기관으로 설립한 것이란 전망과 달리 금융위원회 산하인 금융정보분석원(FIU)·자본시장조사단을 참조해 정부 내부에 만들기로 했습니다. 부동산시장 감독기구로 만들어질 부동산거래분석원(가칭)은 기존 부동산 불법행위 TF(태스크포스)를 확대해 정부 내에 설치될 예정입니다. 최근 야권에서는 부동산 감독뿐 아니라 공공임대주택 사업계획과 주거복지 정책수립 등을 담당하는 ‘주택청’ 설립을 위한 법안 발의를 준비하고 있습니다. 공공기관이 조합을 대신해 사업을 주도하는 `공공재개발`에 부동산신탁업계도 참여할 수 있게 해달라는 요구가 높아지고 있습니다. 최근 정부가 발표한 공공재개발 추진 방안과 관련해 사업시행사로 공공기관·공기업뿐 아니라 부 동산신탁사도 참여하게 해달라고 내용입니다. 현재 정부가 발표한 공공재개발은 서울주택도시공사(SH공사)와 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이나 공기업만 사업대행자(또는 조합과 공동시행자)로서 사업을 주도하는 시행사 역할을 할 수 있게 되어 있습니다. 민간임대주택법 시행령·시행규칙 개정안이 입법예고중이며, 12월10일 이후 등록하는 임대사업자는 해당 주택이 민간임대주택임을 소유권등기에 부기등기해야 하고, 법 시행 전에 소유권보존등기를 한 민간임대주택은 법 시행 후 2년 이내에 부기등기를 해야 합니다. 또한, 다가구주택 임대사업자는 임대차 계약을 체결하기 전 예비임차인에게 선순위보증금 정보를 제공해야 합니다. 국토교통부에 따르면 수도권 광역급행철도 GTX-B노선은 올해 안에 기획재정부와의 협의를 거쳐 재정사업 또는 민자사업으로 추진 여부가 결정될 예정이며 내년 4월에 기본계획이 고시된다고 밝혔으며, 계획대로 사업이 추진될 경우 2022년 착공을 거쳐 오는 2027년 개통될 예정입니다. GTX-B노선은 인천 연수구에서 남양주시 일원까지 5조9038억원의 사업비를 투입해 연장 80.08㎞로 건설되며, 이중 송도에서 망우 구간 57.22㎞는 지하 구간으로 신설되고, 망우에서 마석 구간 22.86㎞는 기존 경춘선을 개량해 활용하는 공용 구간입니다. ‘송도에서 망우 구간’에는 송도, 인천시청, 부평, 당아래, 신도림, 여의도, 용산, 서울역, 청량리, 망우 등 10개소의 역이 신설되며 ‘망우에서 마석 구간’은 별내, 평내호석, 마석 등 3개소의 기존역을 개량해 사용합니다. 감사드립니다.