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출처: 財神 원문보기 글쓴이: 이윤영(성환배)
◯ ◯ 지 방 법 원 대금지급기한통지서 귀하 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 채 권 자 채 무 자 소 유 자 매 수 인 차순위매수신고인
아래와 같이 대금지급기한이 정하여졌으니 지급기한까지 이 법원에 출석하여 매각대금 을 납부하시기 바랍니다. 대금지급기한 . . . : 민사집행과 20 . . .
법원사무관 (직인생략)
※ 사건진행ARS는 지역번호 없이 1588-9100입니다. 바로 청취하기 위해서는 안내음성 에 관계없이 ‘1+‘9’+[열람번호 000999 2001 013 3334]+‘*’를 누르면 됩니다(광주 · 전남 지역에서 타지역 사건조회 : (02)530-1234).
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다른 송달 가능한 장소(예를 들면 법인의 경우 매수신청서에 첨부된 법인등기부에 적힌 대표자 개인의 주소지와 법인의 주된 사무소 소재지가 모두 적법한 송달장소이다)가 있으면 그 곳에 송달을 실시한다. 그리고 이와 같이 하여도 송달된 사실이 명백하지 않을 때에는 입찰표 등에 적힌 매수인이나 대리인의 전화번호나 팩스번호를 찾아 법원사무관등이 직접 통지를 한다.
통지를 한 때에는 법원사무관등은 그 취지 및 통지의 방법을 기록에 표시하여야 한다( 민집규 8조 2항). 그리고 이상의 방법으로도 통지를 할 수 없을때는, 민사집행법 118조 2항에 해당하는 경우가 아닌 한 이 통지는 생략할 수 없으므로 직권으로 공시송달을 하여야 한다(민집규 8조 4항 참조
(5) 대금지급기한의 변경
대금지급기한의 변경은 매수인의 신청에 의한 경우와 법원의 직권에 의한 경우가 있다.
매수인의 변경신청은 받아들이는 경우가 거의 없지만, 예외적으로 여러 부동산을 매각하는데 그 중 일부가 먼저 매각되었고, 나머지는 상당한 기간이 지난 후에야 매각될 것으로 예상되며 먼저 매각된 부동산의 매각대금만으로 일부 배당절차를 실시하는 것은 적당하지 아니한데, 먼저 매각된 부동산에 임차인이 있어 임차인이 배당을 받기 전에 인도명령이 발령될 가능성이 있거나 또는 매수인이 인도받지 못할 사유가 있고, 한편 매수인이 그 부동산을 대체주거로 매수하였는데 그 매수비용이 주로 종전 주거의 처분비용인 경우에는 이를 받아들이기도 한다.
법원의 직권에 의한 변경은, 대금지급기한 통지 후 물건명세서에 적힌 매각조건에 변경이 있는 것으로 밝혀진 때, 매수인이 매각허가결정확정후 천재지변, 그 밖에 매수인이 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손되었거나 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동되었다고 주장하면서 민사집행법 127조 1항에 의한 매각허가결정취소신청을 하였는데 그 진위의 조사에 상당한 시간이 필요한 때 등의 경우에 한다.
어느 경우이든 대금지급기한의 변경이 있으면 이를 다시 매수인이나 차순위매수신고인에게 통지한다.
나. 지급하여야 할 금액
① 매수인이 지급하여야 할 매각대금은 매각허가결정서에 적힌 매각대금일 것이나 매수신청의 보증(민사집행법 102조 2항의 규정에 따라 제공된 보증을 포함한다) 으로 받은 금전(매수보증금)은 매각대금에 넣도록 되어 있으므로(민집 142조 3항) 매수보증금이 금전일 경우에는 매각대금에서 이를 공제한 잔액만을 실제로 지급하면 된다.
금융기관 발행의 자기앞수표는 금전이 제공된 경우와 같이 보면 될 것이다.
매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우(민사집행법 102조 2항의 규정에 따라 제공된 보증 및 한국자산관리공사가 한국자산관리공사법 45조에 따라 지급확약서를 담보로 제공한 경우를 포함한다. 이하 같다)에는 매각허가결정서에 적힌 매각대금 전액을 지급하여야 한다. 이 경우 매수인이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 하여야 한다(민집 142조 4항). 이 경우 그 절차가 끝날 때까지는 차순위매수신고인에 대한 매각허부결정, 재매각절차의 실시 등과 같은 대금부지급시의 절차는 진행할 수 없다.
매수인이 낸 현금이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지에도 미달하는 경우에는 위와 같은 현금화 절차를 밟을 필요가 없이 매각대금을 내지 아니한 것으로 처리한다.
한편 보증을 현금화하여 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당할 경우 지연이자율은 연 2할 5푼이고 (민집 142조 5항, 138조 3항, 민집규 75조), 한편 충당의 순서는 민법 479조의 법정변제충당원칙에 의하여 이자에 먼저 충당하여야 한다.
따라서 매수인이 추가로 지급하여야 할 금액은, [매각대금 -{대금지급 기한까지 지급한 금액 + 〈(매수신청의 보증을 현금화한 금액 - 현금화비용)-(보증액에 해당하는 매각대금 x0.25x대금지급기한 이후부터 금융기관으로부터 보증을 현금화한 날까지의 일수 ÷ 365 ; 이는 보증액에 해당하는 매각대금에 대한 대금지급기한 후부터 금융기관으로부터 보증을 현금화한 날까지의 기간에 해당하는 연 2할 5푼의 지연이자이다)〉}]x (1+(0.25x금융기관으로부터 보증을 현금화한 날부터 매수인이 나머지 대금을 실제로 지급한 날까지의 일수 ÷ 365 ; 이는 금융기관으로부터 보증을 현금화한 날부터 매수인이 나머지 대금을 실제로 지급한 날까지의 기간 동안의 연 2할 5푼의 지연이자율이다))이 된다.
예컨대, 매수신청의 보증은 1천만원, 매수신고가격은 1억 5천만원인데, 매수인이 1천만원의 지급위탁계약서를 보증으로 제출하였고, 한편 대금지급기한이 9월 30일이라고 하면, 본래 매수인은 대금지급기한까지 1억 5천만원을 내야 한다. 그런데 매수인이 대금지급기한까지 1억 4천만원만을 지급하였다면, 법원은 지급위탁서를 발행한 금융기관에 1천만원을 납부할 것을 최고하여야 한다. 이때 금융기관이 최고에 응하여 10월 5일에 1천만원을 지급하였는데, 현금화비용(최고서송달비용 등)으로 10만원이 소요되었다면 매각대금 및 지연이자에 충당할 금액은 990만원이다.
따라서 990만원은 10월 5일까지, 1,000만원에 대한 5일간의 연 2할 5푼의 지연이자 34,247원(원미만은 반올림)에 우선충당되고, 나머지 9,865,753원은 미지급된 1,000만원에 충당되므로, 10월 5일까지 지급된 매각대금은 1억 49,865,753원이고, 미지급한 대금은 134,247원이다.
그런데 매수인이 10월 10일에 추가로 대금을 지급하려 한다면 매수인은 미지급한 134,247원에 대한 5일간의 연 2할 5푼의 지연이자 460원과 위 134, 247원, 합계 134,707원을 지급하여야 한다.
매수신청의 보증으로 제공된 것이 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여 그 비용을 뺀 금액을 배당할 금액에 산입하여야 한다(매수신청의 보증의 현금화는 후술 라. 매수신청보증의 현금화 및 반환(1) 매수신청보증의 현금화 참조).
다. 대금지급절차
(1) 현금의 지급방법
(가) 대금은 현금으로 지급하여야 한다. 금융기관이 발행한 자기앞수표는 현금에 준한다.
대금지급기일제도하에서는 대금의 분할지급이 허용되지 아니하였으나, 현행 대금지급기한제도하에서는 허용하지 아니할 이유가 없다. 여럿이 공동으로 매수한 경우에 각자 매수한 지분에 해당하는 금액을 지급하는 경우가 이에 해당할 것이다.
그러나 공동매수인은 매각대금 전액에 관하여 불가분채무를 부담하므로 일부 매수인이 자기의 부담부분에 해당하는 금액을 전액 지급하더라도 이는 매각대금 전액에 대하여는 일부지급에 불과하다. 따라서 다른 공동매수인이 자기의 부담부분에 해당하는 금액을 지급하지 아니한 경우 결구 해당 부동산 전부에 대하여 매각대금을 지급하지 아니한 것으로 된다.
동일절차에서 동일인이 여러 부동산을 불할 (개별) 매각에 의하여 매수신청을 하여 매각허가결정이 있었던 경우에 이는 각 부동산별로 매수를 한 것이므로 매수인은 일부의 부동산에 대한 매각대금만을 지급하여도 된다.
매각허가결정에 표시된 매수인이 그 결정선고 전 또는 선고 후에 사망한 경우에 그 결정은 상속인에 대하여 효력이 미치므로 상속인은 호적등본 등을 첨부하여 상속개시가 있었다는 사실을 신초하고 상속인의 명의로 대금을 지급할 수 있다.
(나) 매수인이 대금을 지급하려면 법원보관금 납부명령서가 있어야 하므로, 법원사무관등은 담임법관으로부터 납부명령서를 받아 매수인에게 교부하여야 한다. 매수인은 납부명령서를 가지고 각 법원별 취급점(대법원장이 법원보관금취급규칙 4조에 의하여 지정한 곳으로 보통 각 법원의 청사 내에 있는 금융기관의 지점 또는 출장소이다)에 비치되어 있는 법원보관금납부서를 작성하여 취급점에 납부하여야 한다. 납부자가 납부한 금액이 납부고지한 금액보다 부족할 때에는 법원사무관등은 그 차액을 추가납부하게 하여야 한다.
취급점은 매수인으로부터 매각대금을 납부받았을 때에는 매수인에게 법원보관금 영수증서를 교부하고, 지체없이 출납공무원과 법원사무관등에게 그 수납내역을 전송하여야 하고, 법원사무관등은 취급점으로부터 전송된 수납내역을 확인한 후 사건번호, 과코드 및 재판부번호 등 필요한 사항을 전산등록하여야 하며, 출납공무원은 취급점으로부터 전송된 수납내역에 대하여 법원보관금 수불명세서와 법원보관금 일계표를 각 출력하여 이를 확인하여야 한다(법원보관금취급규칙 10조 내지 12조).
(2) 특별한 지급방법
(가) 배당액과의 차액지급
① 채권자가 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있다(민집 143조 2항). 여기서 배당받아야 할 금액이란 매수인이 배당순위에 따라 배당기일에 실제로 배당받을 수 있는 금액을 말한다.
따라서 매수인이 배당받을 절차적 요건을 갖추었다고 하더라도 그 배당순위에 비추어 실제로 배당받을 것이 없거나 또는 적법한 배당요구를 하지 못하였을 때는 차액지급은 허용될 수 없다.
나아가 매수인이 배당표에 배당을 받는 것으로 기재되더라도 그 배당금을 현실로 수령할 수 없어 공탁하여야 하는 경우, 즉 민사집행법 160조 1항 각 호의 공탁사유에 해당하거나, 매수인인 저당권자의 저당권부 채권이 압류 또는 가압류된 경우, 매수인의 채권이 압류, 가압류된 경우에도 차액지급은 허용될 수 없다. 다만 여기에 해당하지 아니하여 일단차액지급이 허용된 이상 매수인의 채권의 전부 또는 일부가 부존재하는 것으로 나중에 밝혀지더라도 대금납부의 효력에는 변함이 없다(대판 1990. 2.27. 88다카 6549, 대판 1991.2.8. 90다 16177).
② 차액지급에 의하여 배당받아야 할 금액만큼 대금지급의 효력이 생기고, 또 채권에 대한 배당액 지급의 효과가 생긴다.
한편 매수보증으로 제공한 금전을 제외하고 내야할 대금액이 배당받아야 할 금액보다 소액인 때에는 차액으로 지급할 금액도 없게 되나, 그 반대인 경우에는 매수인은 차액을 지급하여야 하므로, 법원사무관등은 배당기일 3일 전에 배당표원안이 작성되면 매수인에 대하여 배당기일에 지급하여야 할 차액을 미리 전화나 팩스로 통지하는 것이 바람직하다.
③ 차액지급의 의사는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고되어야 하므로(민집 143조 2항), 그 이후에 된 차액지급의 신고는 부적법하다고 할 것이다.
차액지급신고서가 제출된 경우에 매각허가결정이 확정되면 바로 배당기일을 정하면 되고, 따로 대금지급기한을 정할 필요가 없다.
④ 차액지급의 신고는 법원의 판단을 구하는 행위가 아니므로 법원은 부적법한 신고라고 판단할 경우에는 그 신고를 무시하고 대금지그기한을 정하면 되고, 따로 그 신고에 대하여 각하 등의 재판을 할 필요는 없다. 따라서 앞에서 본 차액지급이 허용될 수 없는 경우에 해당하는 때에는 ‘부’란에 날인하고, 매각허가결정이 확정되면 배당기일은 지정하지 아니하고 대금지급기한만을 지정하여 통지하여야 하고, 대금지급기한까지 대금을 지급하지 아니하면 재매각을 명한다.
실무에서는 매수인이 차액지급신고서를 제출한 경우에 신고서 상단에 고무인으로 ‘허 · 부’란을 만들어 담임법관의 지시를 받는데, 이는 매수인의 채권에 대하여 배당을 할 것인지 여부와 배당할 경우에 배당액에 공탁사유가 없는지 즉 매수인이 배당액을 수령할 수 있는지를 미리 판단하게 하는 효과가 있을 뿐이고, 한편 그 표시에 따른 구속력이 생기는 것은 아니다.
⑤ 차액지급신고를 하였는데도 불구하고 법원이 대금지급기한을 정한 경우, 매수인은 법원이 차액지급을 인정하지 아니한 것에 대하여 다투기 위하여 대금지급기한을 지정한 결정이나 재매각명령에 대하여 집행에 관한 이의를 할 수 있다고 할 것이다. 다만 집행에 관한 이의는 집행법원의 집행절차에 관한 이의는 집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것에 대하여 하는 것이므로(민집 16조 1항 참조), 집행에 관한 이의를 제기하지 않고 있는 사이에 재매각명령에 따른 매각이 실시되어 매각허가결정이 선고된 경우에는 재매각의 결과 이루어진 매각허가결정에 대한 즉시항고로만 다툴 수 있고 따로 대금지급기한지정결정 등에 대하여 집행에 관한 이의를 할 수는 없다고 할 것이다(대결 2001. 6.4. 2000마 7550 참조). 왜냐하면 이 경우 재매각은 차액지급을 인정하지 아니함으로써 결국 대금지급의 기회조차 부여하지 아니한 채 바로 대금을 지급하지 아니한 것으로 보고 실시된 것으로서, 재매각절차에 집행을 계속 진행 할 수 없는 때 (민사집행법 121조 1호) 또는 경매절차에 중대한 잘못이 있는 때(같은 조 7호)에 해당하게 되므로, 민사집행법 130조에 의하여 매각허가결정에 대한 항고사유가 되는 것이고, 따라서 차액지급을 인정하지 아니한 것은 매각허가결정에 대한 즉시항고로 다툴 수 있게 되어 더 이상 집행법원의 집행절차에 관한 재판으로서 즉시항고를 할 수 없는 것에 해당하지 않기 때문이다.
⑥ 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 있는 경우에는 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 하고(민집 143조 3항), 이를 내지 않으면 재매각을 명한다. 다만 매수인이 이의 있는 금액을 현금으로 지급할 의사를 표시한 경우에는 배당기일을 속행하기도 한다.
한편 위 이의는 실질적으로 관계채권자의 채권의 존부, 범위 및 순위에 관한 배당표에 대한 이의의 일종이므로, 채무자는 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 서면으로도 할 수 있으나, 다른 채권자는 반드시 배당기일에 출석하여 이의를 진술하여야 한다(민집 151조).
이의가 있을 경우에 내야 할 대금은 나중에 배당이의가 종료되면 그 결과에 따라 재배당 또는 추가배당할 배당재단이 되는 것이므로 반드시 현금(금융기관발행의 자기앞수표를 포함한다)만을 내야 하고, 별도의 현금화절차가 필요한 유가증권이나 금융기관발행의 지급보증서 등의 다른 담보는 제공할 수 없다.
⑦ 그런데 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 있음에도 대금을 현실적으로 납부하지 않고 차액지급에 따라 배당절차를 마친 경우 대금납부의 효력이 발생하는지 여부에 대하여는 ㉠ 이는 배당이의 있는 채권을 공탁하지 아니하고 지급한 것과 같으므로 이로써 대금납입이 되지 않았다 할 수 없고, 절차의 안정 등을 고려할 때 경매절차는 종결되었다고 보아야 하고 배당이의의 소에서 승소한 이의채권자는 매수인을 상대로 부당이득의 반환을 구하는 등의 방법으로 구제 받아야 한다는 견해와 ㉡ 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대한 이의는 차액지급을 저지하는 효력을 갖는 것이므로 법원이 차액 지급처리 하더라도 이는 무효이고 따라서 대금을 지급하지 아니한 것을 이유로 재매각을 하여야 한다는 견해로 나뉘나, 전자의 견해가 타당하다.
⑧ 차액지급신고서나 차액지급의 경우 매수인이 배당받아야 할 금액에 대한 이의신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하여 이를 접수하고, 시간적 접수순서에 따라 경매사건기록에 가철하며 인지는 첩부를 요하지 아니한다(송민 91-1).
(나) 채무의 인수
매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙을 얻어 대금지급에 갈음하여 관계채권자에 대한 채무자의 금전채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있다(민집 143조 1항). 여기서 채무인수는 모든 채권자의채무를 인수하여야 하는 것은 아니고 승낙을 얻은 일부 채권자의 채무만 인수할 수도 있다.
채무인수의 경우에 매각대금과 인수한 채무와의 차액을 지급하면 되는데, 법원사무관등은 배당기일 3일 전에 배당표원안이 작성되면 매수인에 대하여 배당기일에 지급하여야 할 예상액을 전화나 팩스로 통지하는 것이 바람직하다.
다만, 인수할 채무에 관하여 적법한 이의가 있으면 매수인은 배당기일이 끝날 때까지 이에 해당하는 대금을 내야 하고(민집 143조 3항), 이를 내지 아니하면 재매각을 명한다.
이의가 있는 경우에 배당기일의 속행, 이의의 방법, 이의사유, 내야 할 대금 등과 채무인수신청서 및 채무인수에 대한 이의신청서의 접수 및 기록편철방법은 차액지급의 경우와 같다.
그리고 채무인수신청이 있는 경우에 실무상 채무인수신청서 상단에 고무인으로 ‘허 · 부’란을 만들어 담임법관의 지시를 받는데, 이는 매수인이 인수하려는 채무에 관하여 배당을 할 것인지 여부와 배당할 경우에 배당액에 공탁사유가 없는지 즉 매수인이 배당액을 수령할 수 있는지를 미리 판단하게 하는 효과가 있을 뿐임은 차액지급의 경우와 같고, 또한 채무인수신청을 받아들이는 경우에 매각허가결정이 확정된 후이면 바로 배당기일을 정하면 되고, 따로 대금지급기한을 정할 필요가 없는 것도 차액지급의 경우와 같다.
라. 매수신청보증의 현금화 및 반환
(1) 매수신청보증의 현금화
매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금 중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는, 법원은 보증(민사집행법 102조 2항에 따라 제공된 잉여보증을 포함한다)을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하여야 하는데(민집 142조 4항), 제공된 보증이 무엇이냐에 따라 현금화절차가 다르다.
보증으로 제공된 것이 자기앞수표 외의 유가증권인 때에는 법원은 집행관에게 현금화하게 하여야 한다. 이 경우 현금화비용은 보증을 제공한 사람이 부담한다(민집규 80조 1항). 집행관은 민사집행법 210조 내지 212조의 규정을 준용하여 유체동산집행방법으로 현금화한 후 바로 그 대금을 법원에 제출하여야 한다(민집규 80조 3항, 4항). 자기앞수표는 집행법원에 제출되면 집행법원의 현금화명령이 없더라도 집행법원의 예금계좌가 있는 은행을 통하여 교환에 돌려지게 되어 현금화되므로 현금화절차가 필요없다.
매수신청의 보증으로 제공된 것이 은행 등이 압류채권자 또는 매수인을 위하여, 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 압류채권자 또는 매수인과 은행등과의 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서인 경우에는 법원이 은행 등에 대하여 정해진 금액의 납부를 최고하는 방법으로 현금화한다(민집규 80조 5항).
보증이 유가증권으로 제공되어 있는 경우 (매수신청의 보증제공을 유가증권으로 할 수 있는 경우는 민사집행법 102조 2항, 민사집행규칙 54조 1항 2호의 잉여보증뿐이다)에는, 보증으로 제공된 유가증권을 출급하여 현금화하여야 하는데, 그 절차는 매각허가결정에 대한 항고보증으로 유가증권 등을 공탁한 경우에 그 항고보증을 출급하여 현금화하는 절차에 준하나, 다만 공탁된 유가증권과는 달리 매수신청의 보증으로 제출된 유가증권은 공탁물이 아니라 민사보관물에 해당하여 원칙적으로 담당 법원 사무관등이 보관하고 예외적으로 주무과장이 지정하는 자가 보관하므로 (송민 79조 -7) 공탁된 유가증권과 같은 출급절차를 거칠 필요는 없다.
[서식]
○ ○ 지 방 법 원 유가증권현금화명령
사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 매 수 인
○○지방법원 소속 집행관에 대하여, 별지에 적은 유가증권을 유체동산집행법원에 따라 현금화하여 이 법원에 제출할 것을 명한다. 20 . . . 판 사 ○○○ ꂙ |
○ ○ 지 방 법 원 금전지급최고서
수 신 주식회사 ○○은행 ○○지점 사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 매 수 인 홍길 동 (650809-1234211) (주소) 위 사건에 관하여, 매수이은 매수인을 위하여 일정액의 금전을 법원의 최고에 따라 지급한다는 취지의 기한의 정함이 없는 지급보증위탁계약이 매수인과 귀 은행 등과 사이에 체결된 사실을 증명하는 문서를 제출하여 매수신청을 하였는바, 매수인에 대한 매각허가결정이 확정되었으니 위 계약에 기한 금 ○○○원을 20 . . . 10:00까지 이 법원에 지급하여 주시기 바랍니다.
20 . . . 판사 ○○○ ꂙ |
따라서 보증이 유가증권으로 제공되어 있는 경우에는, 담임법관은 유가증권현금확명령을 발령하고, 법원사무관등은 이 유가증권현금화명령을 첨부하여 보관유가증권을 출급하여 집행관에게 인계하여 집행관으로 하여금 현금화한 후 비용을 뺀 금액을 법원보관금으로 제출하에 하면 될 것이다(민집규 80조 참조).
(2) 매수신청보증의 반환
차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고 즉시 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구 할 수 있다(민집 142조 6항).
압류채권자가 민사집행법 102조 2항에 따라 제공한 잉여보증도 압류채권자가 매수인이 되지 아니하였고, 매수인이 대금 전액을 지급한 경우에는 압류채권자에게 반환하여야 하고, 또한 매수인도 대금전액을 지급한 때에는 매수신청의 보증으로 제공한 지급보증위탁계약체결증명서 등의 반환을 요구할 수 있다.
이 경우 현금의 반환절차는 법원보관금취급규칙에서 정한 절차에 따르고, 매수인이나 압류채권자, 차순위매수신고인에 대한 유가증권, 지급위탁계약체결증명서의 반환은 민사보관물관리에 관한예규(송민 79-7)에서 정한 절차에 따라 반환한다.
마. 대금지급조서
구 민사소송법은 대금지급기일제도를 채택한 결과 대금지급기일에 대금을 지급한 경우에는 법원사무관등은 대금지급기일조서를 작성하였고, 나아가 대금지급기일이 지난 후에 대금과 지연이자 및 절차비용을 지급한 경우에도 대금지급조서를 작성하였는바, 현행법은 대금지급기한을 채택하였으므로, 대금지급기일조서를 작성할 여지는 없고, 대금지급조서만을 작성하면 될 것이다.
매수인이 본래의 대금지급기한이 지난 후에 대금과 지연이자 및 절차
[서식] 대금지급조서
○ ○ 지 방 법 원 대금지급조서
사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매 일 시 20 . . . : 장 소 민사집행과
매 수 인 ① 매각대금을 지급하다. ② 매각대금과 지연이자 및 절차비용을 지급하다.
법원사무관 ꂙ 판 사 ꂙ
주 : ① 대금지급기한까지 대금을 납부한 경우의 기재례 ② 대금지급기한이 지난 후 재매각기일의 3일 이전까지 대금을 납부한 경우의 기 재례 |
* 매각대금 외에 지연이자 및 절차비용을 지급하였을 때는 ‘매각대금과 지연이자 및 절차비용을 지급하다’라고 적는다.
비용을 지급하였을 때는 지연이자의 절차비용까지 지급하였다는 취지를 적는다.
한편 조서에 적어야 할 사항 중 기일은 매수인이 대금을 모두 지급한 때를, 장소는 대금지급기한토이서에 지급장소로 적은 민사집행과를 적는 것이 통상이나, 장소는 담임법관이 대금지급사실을 최종적으로 확인한 곳인 판사실로 적기도 한다.
12. 매각대금지급 후의 처리(소유권등기 등의 촉탁)
가. 소유권의 취득
(1) 소유권취득의 시기 및 범위
매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다(민집 135조).
따라서 매수인이 대금을 분할하여 지급하거나 또는 민사집행법 142조 4항에 의하여 보증을 현금화하여 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있어서 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게 한 때에는 그 나머지 금액을 모두 낸 때에 소유권을 취득하고, 낸 대금에 비례하여 지분을 취득하는 것이 아니다.
매수인이 취득하는 부동산 소유권의 범위는 매각허가결정서에 적힌 부동산과 동일성이 인정되는 범위내에서 그 소유권의 효력이 미치는 범위와 같다. 따라서 매각 대상 부동산의 구성부분, 종물 및 종된 권리(건물을 위한 지상권, 요역지를 위한 지역권 등) 는 매각허가결정서에 기재되어 있지 않더라도 매수인이 소유권을 취득하는 범위에 포함된다.
법원이 매각허가결정을 하면서 착오로 부동산목록에 매각대사이 아닌 부동산을 포함시킨 경우 이는 명백한 오기로서 결정의 경정사유가 될 뿐 매각허가결정의 효력이 그 부동산에 미치지 아니한다(대결 1993.7.6. 93마720). 경매신청이 되지 아니하였고 경매개시결정을 받은 바도 없는 부동산이 경매신청된 다른 부동산과 함께 경매되어 매각허가결정이 확정된 경우 그 경매신청되지 아니한 부동산에 대한 매각허가결정은 당연무효 이므로 매수인은 그 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없다(대판 1991.12.10.91다 20722).
한편 경매에 의한 소유권취득은 승계취득이다(대판 1991.8.27. 91다 3703).
(2) 경매절차의 하자와 소유권취득 여부
(가) 강제경매의 경우
1) 경매절차의 하자
경매개시결정이 채무자에게 송달되지 아니한 것과 같이 강제경매절차를 무효로 하는 하자가 아닌 한 경매절차에 하자가 있더라도 매각허가결정이 확정되고 매수인이 대금을 납부한 이상 경매절차 밖에서 별소로 매각허가결정의 무효를 주장하여 매수인의 소유권취득의 효과를 다툴 수 없다.
무효인 공정증서에 기한 강제경매에서 채무자가 매수인에 대하여 그 공정증서가 유효하다는 신뢰를 부여한 경우에는 무효인 공정증서에 기하여 이루어진 강제경매가 무료라고 주장하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반된다(대판 1992.7.28. 92다7726, 대판 2000.2.11. 99다 31193).
그러나 학교법인의 기본재산이 감독청의 허가 없이 강제경매절차에 의하여 매각허가결정이 된 경우(대판 1994.1.25. 93다 42993, 대판 1994.9.27.93누22784), 전통사찰보존법 6조 1항 2호 소정의 경내지 등이 문화관 광부장관의 허가없이 강제경매절차에 의하여 처분된 경우(대판 1999.10.22. 97다49817) 그 매각허가결정을 원인으로 하여 이루어진 소유권이전등기는 효력이 없다.
2) 집행권의 하자
① 집행권원의 부존재: 집행력있는 정본이 전혀 존재하지 않은 채 실시된 강제경매는 절대적 요건에 흠결이 있어 외형상 적법한 절차가 행해졌다 하더라도 당연무효로서 아무런 효력이 생기지 않는다.
② 집행권원의 무효 : 집행권원이 무효인 경우에는 매수인이 대금을 납부하더라도 소유권을 취득할 수 없다. 공정증서가 집행권원으로서 집행력을 가질 수 있도록 하는 집행인낙의 표시는 공증인에 대한 소송행위이므로, 무권대리인의 촉탁에 의하여 공정증서가 작성된 경우 그 공정증서는 집행권원으로서의 효력이 없으므로(대판 2001.2.23. 2000 다 45303, 45310), 그러한 무효인 공정증서에 기한 경매절차에서 부동산을 매수한자는 소유권을 취득할 수 없다(대판 2000.2.11. 99다31193 참조).
③ 집행채권의 소멸 또는 집행권원의 집행력배제 : 민사집행법 49조 4호의 서류(변제증서)가 제출되더라도 같은법 51조에 의하여 2월의 집행정지의 효과가 있음에 그칠 뿐, 그 이상으로 경매절차의 진행이나 효력을 저지 또는 부정하는 사유가 될 수 없다(대판 1992.9.14. 92다28020, 대판 1993.4.23. 93다 3165).
매수인이 대금을 지급한 후에는 집행권원의 집행력을 배제하는 서류가 제출되더라도 매수인의 소유권취득은 영향을 받지 않는다. 따라서 확정된 종국판결에 터잡아 경매절차가 진행된 경우 그 뒤 그 확정판결이 재심소송에서 취소되었다고 하더라도 그 경매절차를 미리 정지시키거나 취소시키지 못한 채 경매절차가 계속 진행된 이상 매각대금을 완납한 매수인은 매각목적물의 소유권을 적법하게 취득하고(대판 1996.9.6. 96다26589, 대판 1996.12.20. 96다42628), 또한 가집행선고있는 판결에 기한 강제집행은 확정판결에 기한 경우와 같이 본 집행이므로 상소심의 판결에 의하여 가집행선고의 효력이 소멸되거나 집행채권의 존재가 부정된다 하더라도 그에 앞서 이미 완료된 집행절차나 이에 기한 매수인의 소유권 취득의 효력에는 아무런 영향을 미치지 아니한다(대판 1993.4.23. 93다 3165).
(나) 임의 경매의 경우
담보권설정계약이 무효이거나 위조서류에 의하여 담보권설정등기가 된 경우와 같이 당초부터 담보권이 부존재인 경우 또는 담보권은 유효하게 성립되었으나 경매개시결정전에 피담보채무가 변제되어 담보권이 소멸된 경우에는 이에 기한 경매절차 역시 당연무효이므로 그 절차에서 매수인이 대금을 납부하였다 하더라도 경매부동산의 소유권을 취득하지 못한다(대판 1999.2.9. 98다51855). 그러나 일단 유효하게 성립되었던 담보권이 경매절차개시 후에 피담보채권의 변제, 담보권의 포기 등의 사유로 인하여 사후적으로 소멸한 경우에는 대금을 모두 지급한 이상 소유권을 취득하는 데 아무런 장애가 되지 않는다(민집 267조, 대결 1992. 11.11.92마 719, 대판 2001.2.27. 2000다44348).
나. 촉탁의 시기
법원사무관등은 매수인이 대금을 지급하면 바로 매각허가 결정의 등본을 첨부하여 매수인 앞으로 소유권을 이전하는 등기, 경매개시결정등기를 말소하는 등기를 등기관에게 촉탁하여야 한다(민집 144조 1항).
위의 촉탁을 하기 위하여는 주민등록표등본, 등록세영수필통지서 및 영수필확인서, 국민주택채권매입필증 등 촉탁서첨부서류가 필요한데, 송민 91-5는 매수인이 위의 각 촉탁서첨부서류를 제출한 날부터 3일 안에 하도록 규정하고 있다. 다만, 사안에 따라서는 말소촉탁의 내용이 용이하게 판단되지 아니하는 경우가 있는데 이 때 배당시에 말소되는 등기들을 점검할 수 있다는 이유로 촉탁등기 전반을 배당기일 이후로 미루면 민원이 야기될 소지가 많으므로 우선 소유권이전등기와 말소할 것이 명백한 등기에 대하여서만 등기촉탁을 하고 문제가 되는 등기에 관하여는 배당기일 이후에 말소촉탁 여부를 결정하여 시행하면 민원도 막을 수 있고 실수도 줄일 수 있을 것이다.
글쓴이 : 김길태(리더스다이제스트)