질문으로 이해하는 특별 경매용어 이해 특수경매특강

[전길봉 교수]

질문으로 이해하는 특별 경매용어 이해

제1절 제시외 건물

질문1. 제시외 건물 의미

답

등기사항증명서 표제부에 미기재 된 것

질문2. 제시외 건물 매각 대상여부 확인

답

매각물건명세서 부동산 표시에서 확인

질문3. 등기부에 등재되지 않은 제시외 건물을 입찰물건에 포함시키기 위한 요건

답

대법원 1999. 8. 9. 자 99마504 결정

[낙찰불허가][공1999.11.1.(93),2154]

등기부에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하는 경우에는 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청인이 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 하거나 그것이 경매 대상 부동산의 종물이거나 부합물임이 명백한 경우가 아닌 한 입찰물건에 포함시켜서는 안 된다.

질문4. 저당권의 효력

답

제358조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다. 그러나 법률에 특별한 규정 또는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.

민법 100조(주물, 종물)

물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이다. 종물은 주물의 처분에 따른다.

민법 제256조(부동산에의 부합)

부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다.

질문5. 제시외 건물이 감정쳥가 되어 매각된 경우 낙찰자가 소유권 취득 여부

답

▢평가가 된 경우도 소유권 취득할 수 없다.

대법원 1988. 2. 23. 선고 87다카600 판결

경매법원이 기존건물의 종물이라거나 부합된 부속건물이라고 볼 수 없는 건물에 대하여 경매신청된 기존건물의 부합물이나 종물로 보고서 경매를 같이 진행하여 경락허가를 하였다 하더라도 그 독립된 건물에 대한 경락은 당연무효이고 따라서 그 경락인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.

▢강정평가가 되지 않은 경우 소유권 취득문제

▢미평가된 부분도 취득 가능 여부

대법원 1992. 12. 8. 선고 92다26772,26789 판결

건물의 증축부분이 기존건물에 부합하여 기존건물과 분리하여서는 별개의 독립물로서의 효용을 갖지 못하는 이상 기존건물에 대한 근저당권은 민법 제358조에 의하여 부합된 증축부분에도 효력이 미치는 것이므로 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니하였다고 할지라도 경락인은 부합된 증축부분의 소유권을 취득한다.

질문6. 감정평가와 선의취득 문제

답

□종물이 아니어서 낙찰의 대상이 아닌 경우, 낙찰자가 그 물건의 소유권을 취득하기 위해서는 선의취득 요건을 갖추어야 한다.

대법원 2008.5.8. 선고 2007다36933,36940 판결

저당권의 실행으로 부동산이 경매된 경우에 그 부동산에 부합된 물건은 그것이 부합될 당시에 누구의 소유이었는지를 가릴 것 없이 그 부동산을 낙찰받은 사람이 소유권을 취득하지만, 그 부동산의 상용에 공하여진 물건일지라도 그 물건이 부동산의 소유자가 아닌 다른 사람의 소유인 때에는 이를 종물이라고 할 수 없으므로 부동산에 대한 저당권의 효력에 미칠 수 없어 부동산의 낙찰자가 당연히 그 소유권을 취득하는 것은 아니며, 나아가 부동산의 낙찰자가 그 물건을 선의취득하였다고 할 수 있으려면 그 물건이 경매의 목적물로 되었고 낙찰자가 선의이며 과실 없이 그 물건을 점유하는 등으로 선의취득의 요건을 구비하여야 한다.

□선의취득

민법 제249조(선의취득)

평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉시 그 동산의 소유권을 취득한다.

제250조(도품, 유실물에 대한 특례) 전조의 경우에 그 동산이 도품이나 유실물인 때에는 피해자 또는 유실자는 도난 또는 유실한 날로부터 2년내에 그 물건의 반환을 청구할 수 있다. 그러나 도품이나 유실물이 금전인 때에는 그러하지 아니하다.

제251조(도품, 유실물에 대한 특례) 양수인이 도품 또는 유실물을 경매나 공개시장에서 또는 동종류의 물건을 판매하는 상인에게서 선의로 매수한 때에는 피해자 또는 유실자는 양수인이 지급한 대가를 변상하고 그 물건의 반환을 청구할 수 있다.

제2절 특별매각조건

질문1. 특별매각조건 종류 6가지

답

‘농재재 공채전’

구분	주제어	내용
농	농지취득자격증명
재	재단법인/특수법인
재	재매각
공	공유자우선매수신청
채	채권자매수신청
전	전소유자의 가압류 인수

제3절 농지취득자격증명

질문1. 농지취득자격증명 법적 근거?

답

헌법

제121조 ①국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다.

②농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다.

농지법

제8조(농지취득자격증명의 발급) ①농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장(구를 두지 아니한 시의 시장을 말하며, 도농 복합 형태의 시는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 구청장(도농 복합 형태의 시의 구에서는 농지 소재지가 동지역인 경우만을 말한다), 읍장 또는 면장(이하 “시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장”이라 한다)에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다. <개정 2009. 5. 27.>

1. 제6조제2항제1호ㆍ제4호ㆍ제6호ㆍ제8호 또는 제10호(같은 호 바목은 제외한다)에 따라 농지를 취득하는 경우

2. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우

3. 공유 농지의 분할이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 원인으로 농지를 취득하는 경우

②제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는 다음 각 호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서 또는 주말ㆍ체험영농계획서를 작성하고 농림축산식품부령으로 정하는 서류를 첨부하여 농지 소재지를 관할하는 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장에게 발급신청을 하여야 한다. 다만, 제6조제2항제2호ㆍ제7호ㆍ제9호ㆍ제9호의2 또는 제10호바목에 따라 농지를 취득하는 자는 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 발급신청을 할 수 있다. <개정 2021. 8. 17.>

1. 취득 대상 농지의 면적(공유로 취득하려는 경우 공유 지분의 비율 및 각자가 취득하려는 농지의 위치도 함께 표시한다)

2. 취득대상농지에서 농업경영을 하는 데에 필요한 노동력 및 농업 기계ㆍ장비ㆍ시설의 확보 방안

3. 소유 농지의 이용 실태(농지 소유자에게만 해당한다)

4. 농지취득자격증명을 발급받으려는 자의 직업ㆍ영농경력ㆍ영농거리

③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 농지를 취득하려는 자 등 농림축산식품부령으로 정하는 자가 농지취득자격증명 발급을 신청한 경우 제44조에 따른 농지위원회의 심의를 거쳐야 한다. <신설 2021. 8. 17.>

④ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제1항에 따른 농지취득자격증명의 발급 신청을 받은 때에는 그 신청을 받은 날부터 7일(제2항 단서에 따라 농업경영계획서를 작성하지 아니하고 농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 4일, 제3항에 따른 농지위원회의 심의 대상의 경우에는 14일) 이내에 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다. <신설 2021. 8. 17.>

⑤제1항 본문과 제2항에 따른 신청 및 발급 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021. 8. 17.>

⑥제1항 본문과 제2항에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에는 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다. <개정 2021. 8. 17.>

⑦ 농지취득자격증명의 발급에 관한 민원의 처리에 관하여 이 조에서 규정한 사항을 제외하고 「민원 처리에 관한 법률」이 정하는 바에 따른다. <신설 2021. 8. 17.

질문2. 주말체험영농?

8. “주말ㆍ체험영농”이란 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다.

농지법

제7조(농지 소유 상한) 

③주말ㆍ체험영농을 하려는 사람은 총 1천제곱미터 미만의 농지를 소유할 수 있다. 이 경우 면적 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 한다.

질문3. 농지 취득자격증명 거부 시 해결 2가지

답

원상회복 조건 거부시

원상회복 이유 거부시 매각결정기일 이전에 행정소송 제기하고 매각결정기일 연기신청

낙찰자 지위는 원상회복 지위가 아니고 공유지분 낙찰도 마찬가지이다.

부산고법 2006누1791

소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권원이 없으므로 그에게 형질변경된 부분의 복구를 요구하는 것은 법률상 불가능한 것을 요구하는 것

반려처분을 받아야 한다.

농지가 아니라는 사유로 받아야 한다.

농지가 농지가 아닌 경우 농취증은 농취증발급대상이 아닌 반려통지서를 받는 것이 핵심이다. 농취증에 갈음되는 반려통지서/ 관할관청이 통보한 농지취득자격증명 미발급사유에 그에 관한 구체적인 사유가 기재되어 있지 않은 경우는 농지취득자격증명 미발급통보서(그것이 반려통지서라고 하여도)만으로 농지취득자격증명 없이 소유권이전등기 청구할 수 없다2012마336), 회시는 ‘농지가 아님을 증명하는 서면’에 해당하지 않는다.

반려처분 사유

농지취득자격증명발급심사요령
제9조(농지취득자격증명의 발급) 
③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 신청인이 제8조의 농지취득자격증명발급요건에 부합되지 아니하는 경우에는 제1항에 따른 발급 기간 이내에 미발급 사유를 다음 각 호 예시와 같이 구체적으로 명시하여 신청인에게 문서로 통보하여야 한다. <각 호 외 전문개정> 
1. 신청대상 토지가 법 제2조제1호에 따른 농지에 해당하지 아니하는 경우 : 신청대상 토지가 「농지법」에 의한 농지에 해당되지 아니함(종전의 「농지의 보전 및 이용에 관한 법률」시행일인 1973.1.1. 이전부터 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지 외의 용도로 이용되고 있는 토지 등 해당 사유를 기재) 
2. 신청대상 농지가 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우 : 신청대상 농지는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지임(농지전용 협의를 마친 도시지역 안의 주거지역의 농지를 취득하는 경우 또는 법 제6조제2항제4호에 따른 상속으로 농지를 취득하는 경우 등 해당 사유를 기재) <전문개정> 

매각물건명세서 비고란 기재사항 보기

비고란
맹지임. 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 증명 제출필요(매각허가결정시까지 미제출 시 보증금 몰수)

질문4. 영농계획서 작성 기술

답

경운기 있는 사람과 농기계임대차 계약서 작성하여 영농계획서 제출 등

질문5. 농지전용으로 농지취득자격증명 신청하는 경우?

답

농지취득자격증명발급심사요령/ 농지전용업무처리규정/ 농지업무펀람

농지취득자격증명발급심사요령(농림식품부 예규)/2022년5월18일 이후 농지취득자격심사체계화 및 사후관리 강화/제9조의2(농지전용사업이 시행중인 경매 농지에 대한 자격증명의 발급) 

제9조의2(농지전용사업이 시행중인 경매 농지에 대한 자격증명의 발급) ① 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지전용사업이 시행중인 경매농지에 대하여 당해 농지의 최고가매수신고인이 농업경영 또는 주말체험영농 목적으로 당해 경매농지에 대한 농지취득자격증명을 신청한 경우에는 당해 농지의 상태, 경작 또는 재배 가능성 등을 검토하여 미리 농지취득자격증명을 발급할 수 있다. 

② 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 농지전용사업이 시행중인 경매농지에 대하여 당해 농지의 최고가매수신고인이 전용목적으로 당해 경매 농지에 대한 농지취득자격증명을 신청한 경우에는 전용사업계획의 실현 가능성 등을 검토하여 미리 농지취득자격증명을 발급할 수 있다.(상기 "농지전용사업계획의 실현 가능성"은 향후 기존 농지전용허가 취소 및 명의변경을 전제로 최고가매수신고인의 전용사업계획상 실현가능성을 검토하여 판단) 

③ 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면의 장은 제1항 및 제2항에 따라 미리 농지취득자격증명을 발급해 준 후에는 해당 농지에 대하여 다음과 같이 농지전용 허가취소 또는 농지전용 변경 등의 조치를 하여야 한다. 

1. 해당 농지를 농업경영 또는 주말ㆍ체험영농을 목적으로 취득한 경우 : 해당농지에 대한 농지전용 허가 취소 

2. 해당 농지를 농지전용 목적으로 취득한 경우 : 해당 농지의 전용허가 사항을 신규 취득자 앞으로 변경하거나, 기존의 농지전용 허가를 취소하고 신규 취득자 명의로 농지전용 허가.

질문6. 묘지 있는 농지 낙찰

답

공부상 지목은 농지이나 분묘 등이 있어 농지로 볼 수 없다는 뜻이 기재된 면장의 확인서가 첨부된 경우 농지취득자격증명 첨부 요부

제정 1998. 6. 29. [등기선례 제5-750호, 시행 ]

공부상 지목이 농지이나 그 지상에 수 기의 분묘가 설치되어 있고 일부는 도로로 사용되고 있어서 실제로는 그 토지가 농지가 아니라면, 그 토지에 대한 소유권이전등기신청시 농지취득자격증명을 첨부할 필요가 없다.

그러나 그러한 사실이 관할 행정관청이 발급하는 서면에 의하여 증명이 되어야 하는바, 해당 토지에 대해 "실제로 수기의 묘와 현행 도로로 편입되어 있어 실제의 토지현상이 농작물을 경작하거나 다년생식물재배지로 이용할 수 있는 농지로 볼 수 없어 농지취득자격증명을 발급할 수 없다"는 취지의 관할 면장의 확인서를 첨부하였다면, 그 토지에 대한 소유권이전등기신청시 농지취득자격증명을 첨부할 필요는 없을 것이다.

(1998. 6. 29. 등기 3402-586 질의회답)

참조예규 : 제833호

참조선례 : Ⅲ 제830항, Ⅳ 제394항, 제682항, 제744항

질문7. 농지법 적용하지 않은 경우

답

국계법 제83조(도시지역에서의 다른 법률의 적용 배제))/이 경우도 농정과 등 관련부서에 확인/녹지지역과 농취증 문제

제83조(도시지역에서의 다른 법률의 적용 배제) 도시지역에 대하여는 다음 각 호의 법률 규정을 적용하지 아니한다.

1. 「도로법」 제40조에 따른 접도구역

2. 삭제 <2014. 1. 14.>

3. 「농지법」 제8조에 따른 농지취득자격증명. 다만, 녹지지역의 농지로서 도시ㆍ군계획시설사업에 필요하지 아니한 농지에 대하여는 그러하지 아니하다.

[전문개정 2009. 2. 6.]

도시지역 녹지지역 도시계획시설 인 경우도 일몰제에 걸린 경우가 있으므로 반드시 농정과 등에 확인 할 것, 일몰제에 걸린 경우는 농취증 요구

주거지역이지만

특별관리지역인 경우는 농취증 요구함

그래서

예외적인 사항에 해당한다고만 하지 말고

반드시 토지이용계획확인서 발급 받고 관련 내용 모두 검토하여야 하고

제일 좋은 것은 관련부서에 꼭 문의하는 것이 가장 좋다.

토지이용계획확인서 내용 모두 볼 것

제4절 재매각사건 그 밑낯

질문1. 재매각이란?

잡

낙찰자가 대금을 미납하여 다시 나온 물건

질문2. 재매각시 보증금은?

답

재매각사건 보증금은 최저매각금액 20∼30%/일부 지방법원은 그대로 10%인 경우도 있다.

질문3. 보증금 20% 기재되는 곳

답

매각물건명세서

▒비고란
특별매각조건 매수보증금 20%

보증금 30% 기재된 곳

수원지방법원 여주지원 2022타경2853 물건번호 2번

재매각임, 매수신청보증금 30%

질문3. 주의사항

답

재매각 이유를 알고 입찰하여야 합니다.

착각을 주기 위한 함정이 있을 수 있다.

제5절 특수법인인 경우 관련부서 허가

질문1. 특수법인 특별매각조건이란?

답

민법상 비영리법인인 재단법인 관련 조문 내용

제32조(비영리법인의 설립과 허가) 학술, 종교, 자선, 기예, 사교 기타 영리아닌 사업을 목적으로 하는 사단 또는 재단은 주무관청의 허가를 얻어 이를 법인으로 할 수 있다.

집행법원이 재단법인의 기본재산에 대한 경매절차를 진행하는 구체적 방법

대법원 2018. 7. 20. 자 2017마1565 결정

민법 제32조,, 제40조 제4호, 제42조 제2항, 제43조, 제45조 제3항, 제1항에 의하면, 재단법인은 정관에 재단법인의 자산에 관한 규정을 두어야 하고, 재단법인의 설립과 정관의 변경에는 주무관청의 허가를 얻어야 한다. 따라서 주무관청의 허가를 얻은 정관에 기재된 기본재산의 처분행위로 인하여 재단법인의 정관 기재사항을 변경하여야 하는 경우에는, 그에 관하여 주무관청의 허가를 얻어야 한다. 이는 재단법인의 기본재산에 대하여 강제집행을 실시하는 경우에도 동일하나, 주무관청의 허가는 반드시 사전에 얻어야 하는 것은 아니므로, 재단법인의 정관변경에 대한 주무관청의 허가는, 경매개시요건은 아니고, 경락인의 소유권취득에 관한 요건이다. 그러므로 집행법원으로서는 그 허가를 얻어 제출할 것을 특별매각조건으로 경매절차를 진행하고, 매각허가결정 시까지 이를 제출하지 못하면 매각불허가결정을 하면 된다.

2개의 행정기관장의 승인이 필요  2015다223350 판결

사회복지법인의 기본재산이 국가의 보조금에 의하여 취득하거나 효용이 증가된 중요재산에 해당하는 경우, 기본재산을 담보에 제공하기 위해서 구 사회복지사업법제23조 제3항에 규정된 보건복지부장관의 허가뿐만 아니라 구 보조금의 예산 및 관리에 관한 법률 제35조에 규정된 중앙관서의 장의 승인도 받아야 하는지 여부(적극)

질문2. 특수법인 종류

답

사회복지법인(사회복지사업법)

종교법인(민법)

학교법인(사립학교법)

의료법인(의료법)

공익법인(공익법인 설립 운영에 관한 법률)

보조금 관리에 관한 법률상 재산

전통사찰(전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률)

질문3. 주무관청 허가 성질

답

경매개시결정의 요건이 아니고 매수인의 소유권취득의 요건

질문4. 주무관청의 허가 등이 없으면 처분할 수 없는 재산에 대한 압류가 허용되는지 여부

답

주무관청의 허가 등이 없으면 처분할 수 없는 재산에 대한 압류가 허용되는지 여부(원칙적 적극)

대법원 2014. 10. 17. 자 2014마1631 결정

질문5. 근저당권 설정관련 허가 받고 그 이후 경매낙찰시 재허가 필요 없다.

▢민법상 재단법인인 경우 주무관청의 허가·승인을 받아 민법상 재단법인의 기본재산에 관하여 근저당권을 설정한 경우 주무관청의 허가를 다시 받을 필요가 있는지 여부

대법원 2019. 2. 28. 자 2018마800 결정

집행법원이 재단법인의 기본재산에 대한 경매절차를 진행하는 구체적 방법

대법원 2018. 7. 20. 자 2017마1565 결정

민법 제32조,, 제40조 제4호, 제42조 제2항, 제43조, 제45조 제3항, 제1항에 의하면, 재단법인은 정관에 재단법인의 자산에 관한 규정을 두어야 하고, 재단법인의 설립과 정관의 변경에는 주무관청의 허가를 얻어야 한다. 따라서 주무관청의 허가를 얻은 정관에 기재된 기본재산의 처분행위로 인하여 재단법인의 정관 기재사항을 변경하여야 하는 경우에는, 그에 관하여 주무관청의 허가를 얻어야 한다. 이는 재단법인의 기본재산에 대하여 강제집행을 실시하는 경우에도 동일하나, 주무관청의 허가는 반드시 사전에 얻어야 하는 것은 아니므로, 재단법인의 정관변경에 대한 주무관청의 허가는, 경매개시요건은 아니고, 경락인의 소유권취득에 관한 요건이다. 그러므로 집행법원으로서는 그 허가를 얻어 제출할 것을 특별매각조건으로 경매절차를 진행하고, 매각허가결정 시까지 이를 제출하지 못하면 매각불허가결정을 하면 된다.

제6절 무잉여금지원칙과 채권자매수신청사건

질문1. 무잉여금지원칙과 채권자매수신청사건?

답

제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.

제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매취소)

①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

③제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

질문2. 채권자매수신청사건 응찰가는?

답

최저매각금액 이상이 아닌 채권자매수신청금액 이상 응찰하여야

합니다.

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