재개발·재건축전문 ‘한가람법률사무소’

[유로의남자]

재개발·재건축전문 ‘한가람법률사무소’

한가람 변호사 3인방이 전하는 재개발·재건축 이야기

지난 17일 재개발·재건축 전문 법률사무소 ‘한가람’을 찾아갔다. 다사다난했던 기축년(己丑年)이 마무리되는 시점을 빌려 재개발·재건축 전문변호사와 함께 올 한해를 뜨겁게 달군 이슈들을 정리해보기 위해서다.

한가람 대표 변호사인 전영상 변호사는 “조합설립무효확인소송이 행정법원으로 이송된 일과 함께 1/10발의를 통한 조합집행부 해임총회, 정비업체 선정기준 강화, 공공관리자제도, 정비기반시설의 무상양도와 용적률인센티브를 둘러싼 대법원 판결 등의 이슈들이 현장을 뜨겁게 달궈왔다”며 “한 해가 마무리되는 시점에 재개발·재건축사업이 나가야 할 방향에 대해 생각해보는 일도 의의가 있다”고 말했다.

지난 9월24일 관계 법령에서 정한 요건과 절차를 갖춰 조합설립인가를 받아 설립된 조합은 행정주체로서의 지위를 가지고 조합설립결의는 조합설립인가처분이라는 행정처분을 하는 데 필요한 요건 중 하나라는 대법원의 판결이 나온바 있다.

전영상 변호사는 “조합설립결의의 무효확인 소송은 민사소송이 아닌 행정소송으로 다퉈야 한다는 대법원의 판결은 중구난방으로 이뤄지던 조합설립결의의 무효확인 소송에 최소한의 기준을 마련했다는데 의미가 있는 이슈로 뽑을 수 있다”고 설명했다.

조창혁 변호사는 “조합설립무효확인 뿐만 아니라 내년에도 계속 이슈가 될 만한 사안들이 있다”며 “변호사로서 법률쟁점에 대한 전문성 확보도 중요하지만 이런 사안들을 통찰하며 근본적인 논의를 해볼 필요가 있다”고 전했다.

<한가람 변호사 3인방>

뜨거운 감자들이 공존했던 기축년 한해. 재개발·재건축전문 변호사로 높은 평판을 얻고 있는 한가람 법률사무소 3인방을 찾아보고 그들이 전하는 이야기를 기자가 직접 들어봤다.

전영상 대표변호사에게 듣는다

한가람 대표 변호사 전영상 변호사는 대법원이 조합설립결의 무효확인 소송에 관련해 내린 판결에 대해 “종래의 조합설립무효소송에서 주로 문제가 되었던 쟁점은 행정소송에서는 조합설립인가처분의 취소사유로 판단 받을 가능성이 높고 따라서 조합설립인가처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 조합설립과 관련한 법률적 하자를 발견해야 하고 만일 이러한 90일을 넘겨 하자를 발견한 다음 소송을 제기할 경우에는 조합설립인가처분이 무효가 되지 않는 한 정비사업을 그대로 진행할 수 있다는 의미”라며 “결국 조합원들이 자신의 자산을 담보로 사업이 진행되는 만큼 조합의 설립과 정비사업의 진행에 있어 실질적인 관심을 가지도록 경종을 울린 측면이 있는 판결이다”고 입을 열었다.

한가람 3인방 중 대표인 전영상 변호사가 꼽은 올 한해 최대 이슈는 공공관리자제도와 관리처분결의, 조합설립결의가 행정소송으로 이송된 것을 꼽았다.

전영상 변호사는 “이제 조합설립 및 관리처분계획과 관련된 소송은 모두 행정소송으로 다퉈야한다”며 “사업시행계획과 관련한 다툼 역시 행정소송으로 귀일됐기 때문에 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 통해 재개발·재건축 사업에 있어서 공동주택등의 수급 조절이 이뤄질 것”이라고 전했다.

이를 바탕으로 한가람 3인방의 대표인 전영상 변호사가 얘기하는 올 한해 법률 이슈와 경인년(庚寅年)의 모습을 정리해봤다.

●… 지난9월 조합설립결의 무효확인 소송에 대한 대법원 판결이 시사하는 바는 무엇인가.

앞에서 언급한 바와 같이 토지등소유자는 물론 행정청에 대한 경종의 의미라고 볼 수 있다. 조합원은 자신이 결정한 의사에 책임을 져야한다는 소리다. 또 지금까지는 조합설립동의의 효력을 다투는 민사소송이 허용됐기 때문에 사실상 소제기 기간의 제한이 없었기에 철거 중에도 조합설립이 무효가 돼 사업자체가 지연되거나 막대한 차질이 빚어진 것이 사실이다.

이런 현실에서 대법원의 판결은 조합설립결의 무효확인과 관련된 최소한의 가이드라인을 제시했다고 이해할 수 있다.

하지만 9월에 있었던 대법원 판결은 조합설립인가처분에 있어 사건을 취급하는 전속관할의 위반여부만을 따졌을 뿐 본질적인 문제에 대해서는 한계가 있는 것이 사실이다.

중요한 점은 이번 판결이 도시및주거환경정비법상(이하 도시정비법) 모든 정비사업조합의 법적 성격을 명확히 정리함으로써 관할 및 분쟁해결방법을 일원화했다는 것이다. 이로써 종래 조합설립인가처분에 대한 분쟁에 있어서는 인가처분 자체의 고유한 위법이 있는가의 여부만이 주로 쟁점으로 다루어져 왔지만 조합설립동의가 조합설립인가의 절차적 요건이라고 보는 입장에서 조합설립인가처분의 위법에 대한 판단의 범위가 더 넓어진 것으로 보인다.

결국 관할행정청으로서는 조합설립인가를 함에 있어서 종전과 같이 제출된 서류상의 형식적인 검토에 그치지 않고 조합설립인가의 요건을 제대로 갖춘 것인지에 관해 실질적인 검토를 한 후 인가를 해 줘야만 조합설립에 관한 분쟁을 예방할 수 있다는 의미다.

이에 따라 관할행정청은 인가요건에 대한 실질적인 검토와 인가처분에 있어 심사숙고(深思熟考)할 수밖에 없기 때문에 내년부터는 전반적으로 인가를 통해 사업템포가 조절될 것으로 예상할 수 있다.

●… 인가와 관련된 사항으로 사업템포가 조절된다는 말은 경인년(庚寅年)에 대한 예상으로 들린다.

맞다. 지금까지 재개발·재건축 업계는 호황을 맞았다고 할 수 있다. 하지만 큰 그림을 놓고 본다면 앞으로는 재개발·재건축 사업의 템포가 자연스럽게 조절될 공산이 크다.

대표적인 예가 조합설립인가와 관리처분계획과 관련된 내용이 앞으로는 행정소송으로 다퉈져야 한다는 사실이다.

법률적으로 얘기하자면 종래에는 조합설립인가, 사업시행계획인가나 관리처분계획인가는 기속행위로 보아 인가요건이 갖춰지면 인가를 내줘야 하는 것으로 인식되었지만 이번 대법원의 판결은 조합설립인가처분등을 설권적인 처분이라고 이해함으로써 인가 청에 재량권 내지 판단여지를 준 것이라고 볼 수 있다.

때문에 법률적인 다툼을 미연에 방지하기 위해서라도 인가와 관련된 검토에 신중할 수밖에 없는 셈이다. 인가청은 인가처분과 관련해 사실상 실질적인 심사를 할 수밖에 없고, 그 기간의 장단만큼 자연스레 사업템포가 조절될 수밖에 없다는 소리다.

인가와 관련된 사항 외에도 정비구역지정과 관련된 내용도 사업 템포를 조절하는 또 다른 원인이라고 할 수 있다. 현재는 2010정비기본계획에 따라 구역지정을 하고 있지만 내년쯤에는 2020정비기본계획이 나올 것이고 지방차지단체의 재정자립도 문제도 얽혀있어 정비구역지정을 통해 템포가 인위적으로 조절될 것으로 예상한다.

다시 말해 행정청은 정비구역지정과 각종 인가처분을 통해 재개발·재건축사업에 법률적 문제가 급격하게 발생하는 일을 미연에 방지하려 할 것이고 일반인들에게 있어서 정비사업은 그만큼 더디게 진행된다는 인식을 가질 수 있다.

●… 그렇다면 이런 밑그림 속에서 올 한해 또 하나의 이슈였던 공공관리자제도의 의미는 무엇이라고 보는가.

공공관리자제도는 큰 흐름이라는 것이 개인적인 소견이다. 사업 투명성 확보와 기간단축을 통한 비용분담의 감소라는 취지로 시행되는 제도이기 때문에 토지등소유자들은 전반적으로 제도에 환영하고 있는 분위기로 보인다. 사업기간이 짧아지면 결국 주민분담금이 줄어들 수밖에 없고 비용측면에서 혜택이 발생하기 때문이다.

그리고 공공이 사업에 대해 적절한 컨설팅만 제공한다면 수급 조절이 어느 정도 원활히 이뤄지리라고 본다. 재개발·재건축 사업의 경우 일반적으로 추진위원회 설립 전부터 사업완료까지 10년을 예상한다.

하지만 실제적으로 건물이 멸실되고 신축 건축물이 완공될 때까지는 3~4년 정도밖에 되지 않고 그 기간 앞·뒤로 토지등소유자가 살아가는 데는 별 문제가 없다. 공공관리자제도가 큰 흐름인 이유는 3~4년이 걸리는 절대적인 시공기간을 줄일 수는 없지만 효과적인 컨설팅을 통해 기타 사업기간을 줄일 수 있어 주택공급의 수급계획에 일조할 수 있기 때문이다.

그리고 공공관리자제도의 컨설팅 기능을 강조하는 것은 조합설립인가, 사업시행계획인가나 관리처분계획인가와 관련된 소송이 행정소송으로 귀일됐고 여러 이유에 의해 내년에는 재개발·재건축 사업 템포가 자연스럽게 조절될 것으로 예상되기 때문이다.

재개발·재건축 현장을 종합적으로 고려했을 때 공공관리자제도는 전문적인 컨설팅을 통해 사업이 지연될 수 있는 부분을 미연에 방지한다는데 의미를 둬야 한다고 생각한다.

공공관리자제도 하에서 기간단축의 의미는 그만큼 분쟁의 소지가 줄어드는 것이고 시행착오를 최소화한다는 것을 의미하기 때문이다.

결국 공공관리자제도가 올 한해 이슈가 되었고 내년에도 계속 지속될 것이라고 보는 이유는 그것만을 떼어내 생각하기 때문이 아니라 전체적인 재개발·재건축 시장의 그림을 종합했을 때 내린 결론이라고 할 수 있다.

●… 올해 재개발·재건축사업과 관련된 주요쟁점들을 간략히 정리하면

올 한해 주요쟁점 중의 하나는 조합집행부를 바꾸는 것과 관련된 내용이었다. 1/10발의에 의한 해임가능성이나 도시정비법 위반으로 벌금100만 원 이상 형선고의 경우 조합임원의 결격사유가 되는 내용들이 그러하다.

이런 쟁점들은 내년에도 계속 이어질 것으로 보인다. 도시정비법상의 절차위반으로 여러 송사가 진행될 것이라고 보는 이유다.

또 추진위구성동의서가 조합설립 동의서로 의제되는 문제가 향후 주요한 논란이 될 수도 있다. 개략적인 사업계획이 없는 추진위구성동의서가 조합설립 동의서로 의제되는 일은 토지등소유자의 의사를 왜곡하거나 형평에 어긋난다는 입장이 생길 수 있기 때문이다.

또 개정된 도시정비법에서 조합집행부의 운영이나 자격요건이 강화된 것도 주목할 필요가 있다. 조합집행부의 운영 및 자격요건과 관련된 새로운 다툼이나 송사가 발생할 수도 있다.

현재 재개발·재건축 사업에서 관리처분계획과 관계된 관련법은 어느 정도 정리가 돼 있는 상황이다. 때문에 절차만 잘 지켜지면 내년에는 관리처분계획과 관련된 송사는 거의 없을 것으로 예상하고 있다.

하지만 관리처분계획에 있어서도 조합설립인가 이후 시공사를 선정하도록 돼 있고 선정한 이후 보통 가계약을 맺는 현실 때문에 고질적인 다툼이 계속될 공산은 있다. 물론 시공사로 선정될 때 사업참여계획서를 내지만 관리처분계획 바로 전 단계 즉 관리처분총회에서 실상 시공사와의 계약이 맺어진다고 볼 수 있기 때문에 기간차이에 따른 공사금액 인상분이 관리처분계획에서 지속적인 논란거리로 남아있을 수 있다.

김기원 변호사 에게 듣는다

한가람 법률사무소의 김기원 변호사는 “도시정비법 제65조 제2항과 관련한 정비기반시설의 명확한 개념정리가 필요하다”고 말한다.

김기원 변호사는 “도시정비법 제65조 제2항상 무상양도의 대상이 되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설의 범위에 대한 명확한 정리가 필요하다”며 “정비기반시설의 설치에는 막대한 비용이 소요되므로 정비기반시설의 무상귀속 및 무상양도와 관련된 문제는 국가 등의 입장에서 국고와 관련된 문제일 뿐만 아니라 민간 사업시행자의 입장에서는 사업성과 직결되는 문제기도 하다”고 설명했다.

●… 올 1월 무상양도와 관련된 대법원 판례가 있었던 것으로 알고 있다.

그렇다. 올 한해는 위 대법원 판결들로 인해 국가 또는 지방자치단체 소유의 기존 정비기반시설이 민간 사업시행자에게 무상으로 양도되는 범위에 관해 활발한 논의가 있었던 해다.

종래 서울시지침에 따르면 정비기반시설 무상양도와 관련해 민간 사업시행자가 용적률 인센티브를 받게 되면 그 인센티브에 상응하는 만큼 무상으로 양도되는 정비기반시설의 범위가 축소되도록 돼 있었으나, 대법원 판결은 위와 같은 서울시지침이 위법함을 확인했다.

또 대법원은 다른 판결을 통해 민간 사업시행자에게 무상양도 되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 기존 정비기시설의 범위를 정비사업시행인가 이전에 이미 국토계획법에 의해 도시관리계획으로 결정돼 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설을 의미하는 것으로 한정했다.

그러나 위 대법원 판결을 그대로 받아들이기에는 문제가 있다. 왜냐하면 일부 행정청은 위 대법원 판결을 기화로 현황 상 기반시설로 사용되고 있음에도 종래 도시관리계획으로 결정돼 설치된 기반시설이 아니라는 이유로 무상양도를 거부하고 있기 때문이다.

그러나 이러한 행정청들의 시업시행인가처분은 도시정비법의 체계에 맞지 않을 뿐 아니라 국가 또는 지방자치단체와 민간 사업시행자 간의 형평에도 맞지 않다.

결국 대법원은 08년 말 도시정비법 제65조 제2항과 관련된 판결을 통해 도시정비법 제65조 제2항의 입법취지가 민간 사업시행자의 손실을 보존해주기 위한 강행법규라고 하면서도 무상양도 되는 정비기반시설의 개념을 한정함으로써 민간 사업시행자가 유상으로 매수해야 하는 정비기반시설의 범위를 축소한 것이다.

위와 같은 문제는 국토계획법과 도시정비법의 관계 정립이 제대로 돼있지 못한 상태에서 무상으로 양도되는 정비기반시설의 범위를 지나치게 축소한 것에서 원인을 찾아볼 수 있다.

때문에 도시정비법 제65조 제2항상의 정비기반시설에 대한 명확한 개념정립이 없다면 내년에도 무상양도와 관련된 논란은 지속되리라 생각한다.

●… 재개발·재건축 사업의 세입자 문제와 이주대책에 대해서 많은 고민을 하고 있다고 들었다.

올 한해를 뜨겁게 달군 내용들이 많지만 개인적으로 이주대책에 대한 내용도 주목해볼 필요가 있다고 본다. 물론 법에는 이주대책을 위해 순환정비방식이 있긴 하지만 현실적으로 공영방식이 아니고서는 어려운 부분이 있다.

세입자 문제는 그동안 재개발사업에 있어서 오래된 논란으로 자리매김해왔다. 특히 재개발사업의 경우 공적 성격을 강조하면서도 세입자에 대한 대책을 모조리 조합에게 맡겨버리는데서 논란이 확대되는 셈이다.

주거환경개선사업은 행정청에서 세입자 대책을 세우는 반면 재개발사업에서는 세입자 대책을 모두 조합이 부담하는 모순이 존재한다.

재개발 사업에서의 세입자 대책 문제는 용적률의 상향등을 통해 사업성이 개선되지 않는다면 지속적으로 어려움을 겪을 수 있다.

결국 재개발 사업에서의 세입자 문제는 근본적인 재검토가 필요하리라고 생각한다.

조창혁 변호사에게 듣는다

한가람 3인방은 항상 얼굴에서 미소를 잃지 않는 것으로 유명하다. 그 중 가장 해맑은 미소를 가지고 있는 조창혁 변호사. 곧 있으면 새신랑이 된다는 조창혁 변호사가 전하는 주요 이슈는 이주지연에 따른 손해배상 청구가 가능하다는 판례와 정비업체 선정과 효력에 대한 내용이 강화됐다는 내용이었다.

●… 이주지연에 대한 수원지방법원과 서울고등법원 판례가 나온 것으로 알 고 있다.

최근 판결들을 검토해보면 사업이 빠르게 진행되도록 하는 것이 ‘명분’에 부합한다고 판단하는 것으로 보인다. 수원지방법원과 서울고등법원의 판례도 같은 맥락이라고 이해할 수 있다.

보통 이주지연이란 명도를 거부함으로써 착공기간을 늘려 반대파가 조합을 압박하는 방법으로 사용돼 왔다. 하지만 이번 판결을 통해 이주지연을 통해 조합을 압박하는 행위는 대폭 감소할 것으로 예상한다.

즉 최근 판결들은 관리처분이 인가된 상황에서 현금청산등을 이유로 명도를 거부하면서 사업을 지연시키는 조합원들에게 이주지연으로 인해 발생한 조합의 손해를 배상하라는 것이다.

이번 판결들은 이주지연을 통한 사업의 지연을 막아 대다수 조합원에게 이익이 되도록 하는 것이 ‘명분’에 부합한다고 판단한 것으로 볼 수 있다.

●… 정비업체 선정과 효력에 대한 내용 강화 및 공공관리에서 지위승계 문제를 주목하고 있다고 들었다.

본래 정비업자는 운영규정에 따라 경쟁 입찰 방식으로 선정할 수 있었으나 도시정비법 개정으로 인해 앞으로는 정비업체를 국토해양부장관이 정하는 기준에 따라 선정해야만 한다.

아직 국토해양부 고시가 나오지는 않은 상태지만 일단 도시정비법상으로는 정비업자의 선정 또한 시공자의 선정처럼 국토해양부장관이 정하는 기준에 따라야 하므로 향후 국토해양부장관이 정비업자의 선정기준을 어떻게 정하느냐에 따라 정비업자의 선정과 관련한 분쟁이 발생할 공산이 크다.

또 공공관리자제도 하에서 정비업자의 선정과 관련된 문제를 지적하고 싶다. 요컨대 공공관리자제도란(성수·한남·방화 등) 공공에서 정비업체를 선정해 추진위를 구성하는 것을 골자로 한다. 하지만 도시정비법상 추진위원회가 구성되게 되면 추진위에서도 정비업체를 뽑을 수 있는 권한을 지니고 있다.

즉 공공관리자제도 하에서 선정된 정비업체의 지위승계 문제가 앞으로의 이슈로 떠오를 수도 있다는 의미다.

공공관리자제도의 조속한 정착을 위해서라도 지위승계와 관련된 명확한 개념정립이 필요하리라고 본다.

3인방의 생각

‘송사보다는 법률자문이 정착돼야 한다’

한가람 법률사무소 3인방은 재개발·재건축사업의 고질적인 문제들은 도시정비법 자체가 졸속으로 만 들어졌기 때문이라고 입을 모았다. 전영상 변호사는 “도시정비법이 명확한 기준 없이 누더기법이 된 것이 근본적인 문제”라며 “도시정비법에 담겨있는 조문 하나하나는 취지상 좋지만 조합 사업의 경우 이해관계가 작게는 몇 십 크게는 몇 천에 이르기까지 얽혀있기 때문에 현실을 면밀하게 검토할 필요가 있다”고 전했다.

재개발·재건축 전문 변호사 3인방이 생각하는 바람직한 방향에 대해 기자가 직접 듣고 정리해봤다.

<왼쪽부터 김기원, 전영상, 조창혁 변호사>

◆ 사업특성에 따라 법안 분리 이뤄져야

전영상 변호사는 “정비사업 네 가지 종류별로 모두 법안을 나눠야 한다”며 “물론 네 가지 사업 별로 관리처분 동의요건 등 공통된 요건이 있지만 본질적으로 사업의 특성이 다르기 때문에 국내 현실과 특성을 고려해 법안을 나눠 구체화시킬 필요가 있다”고 말했다.

현재 재개발·재건축사업 현장관계자들은 도시환경정비사업은 조속히 분리돼 구체화 될 필요가 있다는데 의견을 함께 한다.

실제로 관이 주도하는 주건환경개선사업에서는 송사가 거의 없다고 봐도 무방하다는 것이 전영상 변호사의 설명이다. 때문에 도시정비법에서 주거환경개선사업은 별다른 의미가 없다는 것이 관계자들의 전언이다.

◆ 재개발·재건축사업 ‘소통채널’마련 시급

여러 현장을 경험하며 변호사로서 다양한 송사를 다룬 한가람 법률사무소 3인방은 “결국 재개발·재건축사업에서 가장 중요한 것은 커뮤니케이션”이라고 강조한다.

전영상 변호사는 “다양한 법률다툼이 발생해 감정과 실질적인 피해를 보게 되고 이런 다툼은 대부분 서로가 서로를 이해하지 못하기 때문에 발생한다”고 말했다.

김기원 변호사는 “현장을 직접 뛰며 느낀 점은 소통을 통해 충분히 원만한 합의를 할 수 있음에도 불필요한 송사가 발생한다는 것이다”며 “변호사로서 송사가 많으면 많을수록 수임비는 늘어나겠지만 이는 중요치 않다. 결국 변호사라는 직업은 얽히고설킨 이해관계 속에서 조율자의 역할을 병행하기 때문에 어떻게 이해관계자들끼리 소통의 채널을 마련할 것인가에 대해 많은 고민을 한다”고 말했다.

직접 발로 뛰며 현장의 목소리를 소중히 간직하는 변호사로서 ‘다툼’보다는 ‘소통’을 중시하는 전문가가 돼야한다는 설명이다.

◆ ‘송사보다는 자문’ 소 잃고 외양간 고치지 말아야.

전영상 변호사가 강조하는 점은 “다양한 소통채널을 통해 최상의 법률 자문을 하는 일도 변호사의 업무”라는 것이다.

이어 “전문적인 송사는 서로 커뮤니케이션이 부족하기 때문에 발생하고 이런 일을 미연에 방지하기 위해서라도 법률자문이 반드시 필요하다”고 전했다.

전영상 변호사는 “변호사는 이런 노력을 통해 최소비용으로 최대의 효과를 얻을 수 있는 자문에 힘써야 하며 불필요한 송사는 막을 필요가 있다”며 “조금 더 배고플 수도 있는 일이지만 고객들과 함께 잘 살 수 있다면 그 또한 변호사라는 직업이 가지는 매력이다”고 말했다.

삼사일언(三思一言 - 세 번 생각해서 한번 말하라)이라는 한가람 법률사무소의 경영이념처럼 그들이 생각하는 변호사는 높은 전문성을 바탕으로 최상의 서비스를 제공해야한다는 것을 확인할 수 있는 부분이다.

임해중 기자 lovecharlotte.rn@gmail.com

[출처] 한가람 변호사 3인방이 전하는 재개발·재건축 이야기(전영상변호사/김기인변호사/조창혁변호사)|작성자 김용석법무사