2016 세종시 부동산시장 동향 및 전망 - 상가, 전원주택시장

[김형선박사]

2016 세종시 부동산시장 동향 및 전망 - 상가, 전원주택시장

2016년 세종시 부동산을 예측해 본다면 “가수요 시장에서 실수요 시장으로의 전환기”라 할 것이다. 수도권 신도시 상가가 일부 몇 지역을 제외하고는 초토화 과정에 있는 와중에도 세종시 상가시장은 얼마 전까지 태평성대와 부귀영화를 누렸다.

세종시 행복도시내 부동산 시장 중 최근까지 가장 화려하게 장식한 시장은 누가 뭐래도 아파트와 상가 시장이었다. 

3.3㎡당 2,500~3,000만원대에 분양하던게 최근 4,500만원대까지 분양하기 시작하였다.

향후 비싸게 상업용지를 낙찰 받았기 때문에 분양가가 4~5천만원대 까지 호가 한다면 어떤 투자자가 세종시 상가를 분양 받을 것인가? 한번쯤 생각해 보고 갈 만하다.

얼마 전까지 세종시 첫마을 단지 내 상가의 경우 부동산의 호황으로 중개업자들이 들어가면서 고가의 임차료로 임대 수익을 올렸으나 각 권역별로 상가가 건설되면서 중개업자들의 이동으로 현재 많은 공실이 발생하고 있다.

세종시 부동산시장 동향 및 전망 - 상가, 전원주택시장

상가의 수익률은 6~ 10% 정도 예상

중심상업지역 상가도 예를 들어 8억 원에 분양 받았다면 투자 수익률은 최소 6% 월세 400만 원 정도는 나와야 되는데 세종시는 아직 개발 중인 도시로 배후지에 인구부족으로 한동안 만족하는 임대료를 받기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 당분간은 과잉공급으로 상가시장의 활성화는 기대하기 어려울 것으로 보인다.

필자의 생각으로는 “세종정부종합청사를 중심으로 한 1-5생활권에는 스트리트몰, 프라자, 테라스형 상가, 세종파이낸스센터, 에비뉴힐 등과 같이 다양한 형태로 상권을 형성 하려는 움직임이 보이고 있으며, 세종시에 부족했던 상가들이 들어서는 것은 좋은 일이지만 바꿔 말하면 이로 인해 끝도 없는 분양 경쟁을 야기시킬 수도 있을 것”이라고 사료된다.

 

            세종시 부동산시장 동향 및 전망 - 상가, 전원주택시장

단독주택지의 현황

다소 염려스러운 흐름이 감지되는 분야가 있다. 바로 단독주택용지이다. 세종시 행복도시는 대한민국 최고의 단독주택 밀집지역이다.

그러나 2015년 현재 대규모의 단독택지 공급에는 맞지 않는 주택 건축의 공정율이 거의 없는 실정이다.

현재 세종시 행복도시 지역에 단독주택을 지을수 있는 용지는 이주자택지, 협의자택지, 일반분양분 택지 이렇게 세가지로 분류하여 단독주택을 지을 수 있는 토지가 분양되었다. 협의자택지와 단독택지는 명의변경이 불가능하지만 택지개발촉진법과 시행령에 의하면 L.H 공급분양가격 이하로 거래되었을시에만 명의변경이 가능하고, 이주자택지는 일반적으로 한번만 명의변경이 가능하다.

세종시 공동주택, 단독주택 비율

구분	인구(인)	용지면적(㎡)	주택수(호)
단독주택	32,990	4,310,615	13,196
공동주택	452,010	11,140,975	180,804

세종시 부동산시장 동향 및 전망 - 상가, 전원주택시장

꿈에 그리던 내 삶의 안식처는 단독주택지로.......

필자는 오랫동안 신도시 개발을 주제로 박사 학위를 취득하였지만, 보통 분당, 일산 평촌, 판교, 동탄 신도시의 택지개발지구의 단독주택지는 상가주택으로 1층에 상가, 2층에 전ㆍ월세로 임대 놓고, 3층은 주인세대가 살면서 노후 대비용으로 각광을 받았으나, 세종시 행복도시의 단독주택은 1세대만 입주할 수 있기 때문에 수익성이 전혀 없다는 것도 문제점으로 대두될 수 있다.

단독주택용지를 분양받으려는 사람은 대개 두 부류로 나뉜다. 어쩔 수 없는 이유들로 몇 십 년 동안 아파트 생활을 견디다 은퇴 등의 이유로 꿈에 그리던 삶을 실현하기 위해 택지를 분양받는 사람과, 재테크의 목적으로 분양받은 사람들이다.

전원주택시장

首丘初心 (수구초심) 이라는 말이 있다. 여우는 죽을 때 구릉을 향해 머리를 두고 초심으로 돌아가는 즉 죽어서라도 고향 땅에 묻히고 싶어 하는 마음을 뜻하는 것이다.

도심의 현대인들이 삭막한 도시를 떠나 전원으로 삶의 터를 옮기고 싶어 하는 욕구가 지속적으로 증가 추세임은 더 이상 언급하지 않아도 될 것이다.

더구나 도시생활에 익숙해져 있는 사람들에게 전원주택을 마련한다는 것은 일생동안 단한 번 있을까 한 가슴 벅찬 기쁨이고 기회라 해도 과언이 아니다.

급속히 다가오는 전원주택 대중화 시대를 앞두고 콘크리트 벽에 찌든 도시의 울타리를 벗어나 전원생활의 정취와 여유로움을 설계하는 분들에게 세종시 전원주택의 현황과 주의사항을 소개해 보고자 한다.

세종시 부동산시장 동향 및 전망 - 상가, 전원주택시장

배산임수의 전원주택을 찾아라.

세종시가 개발되면서 행복도시 주변 지역이 전원주택 시장으로 각광을 받고 있다.

장군면 일대와 금남면, 장군면 금강이 내려다 보이는 청벽전원마을 등이 전원주택 수요자들의 관심을 받아 왔지만, 우후죽순으로 들어서는 전원주택 개발 등으로 세종시 주변 토지가 난개발의 원조가 되고 있는 실정이다.

세종시 주변 전원주택 부지의 경우 2013년 초만 해도 80만 원 정도면 구입이 가능했으나 물론 지역과 입지에 따라 다르겠지만 최근에는 100만 원 이상 호가 하고 있다.

금강이 보이는 지역의 경우는 200만 원 이상을 호가 하고 있으나, 세종시 주변에 배산과 친수공간이 있으면서 전원주택 부지로 쓸만한 땅이 거의 없어 희소성 원칙으로 “부르게 값”이라는 시절도 올 것으로 예측된다.

필자가 세종시 전원주택 시장의 흐름을 분석해 보건대, 산 좋고 물 맑고 새 소리 울어대는 전원형 전원주택 부지라면 수요는 충분히 있다고 예측해 본다. 이는 청벽전원마을, 풍경채, 그리고 금강휴양림 마을 등 이러한 전원주택으로서 입지가 좋은 곳은 가격 경쟁력을 떠나서 분양이 되었다는 것이다. 특히 금강이 내려다 보이는 전원주택지는 박사마을, 기초과학연구단지 연구원들의 동호인 전원주택으로 각광을 받고 있다.

허지만 전원주택 부지로 개발이 되었거나, 진행 중인 많은 부지가 아직도 분양이 제대로 이루어 지지 않아 전원주택 개발업자들이 상당히 곤혹스러워 하는 것을 필자는 많이 보고 있다.

세종시 부동산시장 동향 및 전망 - 상가, 전원주택시장

전원주택지의 첫 번째는 환경과 입지이다.

세종시 장군면, 금남면, 부강면.....주변에 정부세종청사 이전 공무원과 베이비 부머 등을 겨냥한 전원주택단지 조성이 잇따르고 있다.

기존의 전원주택단지 선호도 조사 결과 분석에 의하면 전원주택지를 선정할 때 현대인들이 고려하는 주요 요소 중 첫 번째 우선 순위는 '환경' 이고, 그 다음으로 교통과 입지, 가격, 상권편의시설, 학군 등이다.

물론 이와 같은 조건이 모두 갖춰지면 금상첨화일 것이다. 그러나 구입하고자 하는 전원주택지를 현장답사할 경우 현재 땅의 형상만으로 단순 평가하기 보다는 현장에서 집을 어떤 방향으로 어느 위치에 그리고 어느 정도 규모로 지을 것이며, 또 향후 부지를 가꾸고 난 뒤에 주변과의 조화로움 등에 관한 그림을 미리 머리 속에서 그려보고 진단할 수 있는 안목이 필요하다.

가족 구성원 전체의 정서에 맞는 목가적 분위기를 연출

전원주택 부지를 매입하기 전에 간혹 소홀히 취급하여 계약 체결 후 문제의 소지가 돼 중도에 계획상 차질을 초래하는 경우를 종종 보는데 이런 사태에 대비하고 더 큰 난관에 봉착할 수도 있는 가능성을 미연에 방지하기 위하여 '전원주택지를 살 때 기본적으로 체크해야 할 사항'을 사전에 점검하여야 한다.

따라서 세종시 전원주택 수요자는 각자의 취향과 예산에 적합한 택지를 선택해서 실용적이고 편안한 집을 짓고 난 후, 그 다음부터 적극적으로 시간과 노력을 투자해 가족 구성원 전체의 정서에 걸맞는 목가적 분위기로 잘 연출해 나가느냐에 따라 풍요로운 전원생활의 보장과 성공 여부가 좌우된다고 생각한다.

세종시 부동산시장 동향 및 전망 - 상가, 전원주택시장