도시민박업과 게스트하우스

[고구마]

앵커)인기그룹 슈퍼주니어의 멤버 규현이 명동에 게스트하우스를 운영중인 것으로 알려져 화제다. 유엔알 컨설팅 박상언 대표와 알아보겠다.게스트 하우스 문의는 꾸준한지요

박) 게스트 하우스에 대해 투자상담이 많이 접수되고 있다. 하지만 게스트하우스는 외국 방문객이 많고 인터넷과 모바일 등으로 실시간으로 평가가 공유 돼 주인이 신경 쓸 일이 많고 투자금이 제법든다.

앵커) 실제 게스트 하우스 투자 사례좀 소개해 주시겠어요?

박)2년전 분당 상가를 매도한 자금 10억 원과 퇴직금 일부를 정산 받은 고객이 어디에 투자할까 궁리하던 중 나를 찾아왔다. 적당한 물건을 고르러 현장 여기저기를 비교한 끝에, 홍대 주변인 마포구 연남동에 위치한 대지면적 70평 4층 규모(침실 30여 개)의 게스트하우스를 15억 원에 매입(대출 4억), 위탁 관리하여 현재 월 2천만 원가량(평균 객실률 75%) 수익을 내고 있다.

마포구 연남동에 위치한 게스트하우스는(숙박업 신고) 그 자리에 있던 단독주택을 전문 업체에서 2억 원을 투자해 주방과 휴게공간까지 갖춘 최신식 게스트하우스로 리모델링한 것으로 위탁 관리까지 대행해주고 있다.한 층 당 방이 3개가 있는데 침실이 1인용부터 6인용까지 다양하다. 2층 침실이 놓인 6인용 침실은 간단한 아침식사를 포함해 3만 원이고 1인용 룸은 십만 원을 받고 있는데 비수기에도 평균 객실률이 70%가 된다.사용료는 보통 1인당 1박 기준 2~5만 원 선이지만 욕조와 화장실이 구비된 방을 내주면서 10~20만 원을 받는 경우도 있다. 규모는 방 4~5실이 일반적이지만 60실 이상 규모에 카페를 겸하는 대형 게스트하우스도 생겼다. 홍대 상권의 경우 게스트하우스 창업 열기로 서교동·연남동의 단독·다세대 건물이 2012년 이후 거래도 늘고 임대료도 10% 정도 올랐다.

앵커) 마포쪽은 워낙 관광객들에게도 유명한데요 강남쪽 게스트하우스 투자 사례도 소개해 주시겠어요

박)역삼역 근처 침대 15개 규모의 게스트하우스를 컨설팅 업체 소개로 보증금 1억 5천에 월 300만 원을 주고 전전대로 얻은 고객도 위탁 업체에서 꼬박꼬박 월 700만 원 정도를 입금해주고 있다. 주변 부동산에서 프리미엄을 붙여 팔아주겠다고 하는데 마땅한 투자처가 없어 몇 년 더 보유할 생각이다.

앵커) 게스트 하우스를 창업 한다고 했을 때 얼마정도의 비용이 드는지요?

임차 시 초기 자금 1억 원

박) 게스트하우스로 리모델링된 다가구주택을 임대할 경우 전용면적 200㎡(방 9개, 화장실 3개)의 임대비용은 보증금 1억~1억 500만 원, 월세 500~600만 원 선이다. 지하철역 인근으로 입지가 좋다면 추가 권리금으로 3,000만 원 이상이 웃돈으로 붙는다. 평균 10억 원 이상 초기 투자금이 들어가는 원룸임대사업에 비해 게스트하우스는 적게는 1억 원 수준으로도 임대를 통해 초기 투자가 가능하다는 것이다.

앵커)‘남는 방 활용’하는 도시민박업도 게스트 하우스 만큼 인기를 얻고 있다고 하죠

박) 외국인 관광 도시민박업(도시민박업)이 주목 받고 있다. 도시민박업은 도시의 주택을 활용해 외국인 관광객에게 우리나라의 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 사업이다. ‘홈스테이’나 ‘게스트하우스’와 유사하다. 지난 2012년 1월부터 등록이 시작되면서, 도시민박업소가 점차 늘고 있다. 외국인을 대상으로 한 민박업이 증가하는 이유는 간소한 절차와 도심에 부족한 외국인 숙박시설 때문이다. 기존 집을 활용하기 때문에 적은 투자로 안정적이고 정기적인 수익을 얻을 수 있다는 장점을 가지고 있다.

앵커) ‘전문창업’ 형태의 도시민박업은 어떤가요?

박)‘전문창업’ 형태의 도시민박업도 있다. 외국관광객의 투숙률을 높이기 위해 빈 방을 개보수하거나 침대 수를 늘려 수익을 높이는 것이다. 230㎡이내에 2~8인실 같은 공동침실(dormitory)형식이나 독립침실(private)까지 객실을 다양화했다. 공용시설인 거실과 간이주방, 욕실을 배치하는 리모델링도 진행한다. 상가주택을 직접 임차한 후 창업하는 경우도 있다.

크기·시설별로 가격 차이가 있지만, 보통 도시민박의 1인 객실이용료는 2~12만 원 수준이다. 시간이 흐르면서 서울에는 지역별로 특징도 생겨났다. 종로 서촌·북촌 일대는 전통 한옥을 개조해 만든 게스트하우스가 대세다. 강남 일대는 유럽풍 전원주택이 인기다. 중구 명동은 중국인 관광객들의 발걸음이 잦아 크고 작은 게스트하우스가 급증세다. 시장이 커지면서 ‘24게스트하우스’, ‘김치게스트하우스’ 같은 프랜차이즈 업체와 예약·객실관리 대행업체에 더해 창업 희망자에게 입지 선정 등을 해 주는 전문 개발 업체도 등장했다.

앵커)도시민박업 지정 절차은 어떻게 되는지요

박) 상대적으로 도시민박업은 건축법상 갖춰야 하는 조건이 너무 까다로워 숙박업(레지던스)에 비해 규제도 없고 사업승인도 쉽게 받을 수 있다. 도시민박업은 도시지역(농어촌 및 준농어촌 지역이 아닐 것)에 위치한 연면적 230㎡ 미만 건물에 사업자가 실제 거주하는 곳을 포함하며 해당 거주지를 분리해 일정 면적만을 대상으로 민박사업을 할 수는 없다. 건축법에 따라 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에만 국한된 사업으로, 업무용시설이나 근린생활시설 등은 제외된다. 도시민박업 지정을 원한다면 시장·군수·구청장에게 신청서와 시설배치도, 사진·평면도를 제출하면 서류·현장심사가 이뤄진다. 이때 신청인은 지자체가 실제 거주 여부와 간단한 외국어 인터뷰, 위생상태 적합도 등을 반영해 도시민박업 지정증을 발급받을 수 있다.

준주거지역에서는 지자체가 조례로 제한하지 않는 한 서비스 레지던스 같은 생활숙박시설을 지을 수 있게 됐다. 다만 주거환경 악화를 막기 위해 주택밀집지역으로부터 조례로 정하는 거리 이상 떨어뜨리거나 공원·녹지 등의 지형지물로 가로막아야 한다. 이에 따라 주로 준주거지역에 업무시설로 많이 들어서 있는 오피스텔을 생활숙박시설로 변경해 숙박업을 영위할 수 있게 됐다.

앵커) 도시민박업을 직접 운영 시에는 철저한 관리와 홍보 마케팅이 필수아닌가요

박) 위탁 관리가 아닌 직접 운영하게 될 경우에는 제일 좋은 방법은 자발적으로 관광객들이 입소문내서 오게끔 하는 게 좋다. 하지만 이것도 여의치 않을 때는 관광객들을 모집하는데 신경을 곤두세워야 한다. 블로그나 카페, 페이스북이나 트위터 등의 활용은 기본이다, 또한 외국인들이 주로 보는 빈방 구하기 사이트인 에어비엔비나 비앤비메이트에 올리거나 여행사와 제휴도 고려해볼 만하다.

앵커) 도시 민박업 운영시 어떤점에 주의하여야 할까요?

박)불법 건축물 투자 주의

도시민박으로 허가를 받은 경우 사업자가 직접 거주해야 하지만 실제 살고 있지 않거나 사업자가 등록만 하고 다른 사람에게 명의를 빌려주는 경우도 있다. 또한 일부 건축주는 불법으로 용도를 바꾸기도 한다. 속칭 ‘대형 게스트하우스’라고도 하는 호스텔업이 등록 절차와 규제가 복잡한 것에 비해 ‘소형 게스트하우스’격인 도시민박업은 구청 신고만으로 운영이 가능하기 때문이다.

명백한 불법이지만 일부 오피스텔과 원룸, 도시형생활주택은 물론이고 생활근린시설로 분류된 고시텔까지 공실을 없애기 위해 도시민박업에 뛰어들고 있다. 즉 외국인 도시민박의 허가대상은 다가구, 다세대주택 등 주택으로 분류되는 곳이지만 숙박업을 할 수 없는 원룸이나 고시원 등이 게스트하우스로 용도 전환된 것을 투자하면 나중에 불법 건축물로 지장되어 원상복구 명령이 떨어질 수 있으므로 주의해야 한다.

&유엔알컨설팅(대표 박상언)