토지 답사후기/잠못 이루게 하는 고사리 펜션부지 분석

[처음처럼짱]

강원도 인제군 인제읍 고사리 분석

어제 답사한 위치에 대하여 김 박사님이 물어보신 바와 같이

제 생각을 정리하여 보았습니다.

< 토지정보 : 총 2,098평, 7억 5000만원 = 35.7만원/평당 >

1)    강원도 인제군 인제읍 고사리 (창고용지 660㎡, 계획관리) – 200평

2)             “                  (대 1,652㎡, 계획관리) – 500평

3)             “                  (전 4,620㎡, 생산관리) – 1,398평

일단 그 토지의 위치는 팬션을 하기에는 여러 모로 매우 적합한 위치라고 생각합니다.

산세 및 경치가 매우 좋고, 내린천 옆에 붙은 토지로 향후 동서고속도로가 개통되면

인제 I/C에서 직선거리로 약 11km(도로로는 약 25km 예상) 떨어져 있고 래프팅 출발지 근처 등 장점은 하늘내린부동산 사장님이 잘 설명해 주신 것으로 알고 있습니다^^

< 사용방법 >

토지 투자비 7억 이상에 2,000평이 되는 면적과 주위 많은 팬션들을 고려시,

팬션은 기업형으로 크게 사업을 해야 될 것으로 보입니다(작게 운영시는 경쟁력이 없어 보임 – 7억 5천만원의 이자율 8% 고려시 6,000만원/년)

팬션은 적어도 40호실 이상으로 가격은 주변 팬션가격의 70% 선으로 운영하고, 시설은 최신이며 야외 수영장(정원) 및 찜질방, 실내 골프연습장, 노래방, 식당등으로 운영, 인제읍에서 셔틀버스 운행등, 그리고 오픈 시점은 인제i/c가 개통되는 시점이 되어야 될 것임.

그러면 투자비가 총 20억 이상이 소요 될 것으로 보임. 주변의 팬션 대비 경쟁력 확보로 팬션운영의 가장 중요한 가동율을 확보할 것으로 보이고 가장중요한 것은 주변에 스키장이 들어와야 성공할 수 있을 것임(향후 기존 영동고속도로 주변의 스키장 보다도 동서고속도로 주변의 신규 스키장이 많이 건설 될 것으로 보임), 그래야 여름철의 래프팀 단체손님, 군인 외박 가족, 봄가을의 관광객등을 포함한 4계절 고객확보가 가능 할 것으로 보임^^    

투자 방법은 돈많은 개인이 정말로 숙박광광업을 하고 싶은 사람이나, 토지투자모임 등에서 지분 공동투자하여 사업을 운영하면서 관리는 답사시 참석하였던 팬션을 하고 싶다는 젊은친구 같은 총괄 매니저를 두고 하는 방법등이 있을 것 같네요, 그리고 일부 투자를 선 확보하기 위해서 일부 호실은 분양하는 것도 생각 해 볼 수 잇을 것 같군요.

그러면 그 위치는 성공 가능 할 것으로 보입니다.

< 토지 가격 및 단점 관련 >

물론 이것은 제 개인적인 생각을 적은 것이니 오해를 하지 말아 주시기 바랍니다.

물론 현지부동산과 지역민들은 토지에 대한 많은 돈을 받고자 하는 것은 이해가 갑니다.

그러나 현실적으로 외부에 있는 소비자의 입장에서 보면

1)    회원들 아시겠지면 작년 10월경 토지사랑카페에서 답사하면서 점심을 먹었던 근처로,

인제 내린천변 국도접한 인제읍 고사리 ~~~번지 350평 계획관리, 전(

래프팅 출발지, 근처에 팬션이 있는 곳, 도로와 내린천 강가에 바로 붙어있던(1억 2천만원 = 평당 34만원) 그 매물이 몇 개월 동안 거래가 안된 것으로 알고 있읍니다.

물론 나는 가격이 착하다는 생각으로 구입을 할까 고민을 하였답니다.

그러나 많은 사람은 구입을 하지 않았던 거죠^^

2)    2,000평이 넘는 그 넓은 평수를 평당 35만원에 ~.~, 물론 대지도 있지만, 도로보다 한참 높아 법면이 넓어 실제로 활용할 수 있는 면적도 많이 줄어들고, 새로 만든 도로면적으로도 땅이 많이 들어가고, 또 넓은 전은 생산관리 지역으로 영업부지로 사용하기는 크게 감점요인이 있는 거죠, 거기다가 토지가 도로보다 높은 위치에 있어 영업용으로도 단점등 고려시 가격도 너문 과한 것 같다는 생각이 들더군요 ~~~~

< 아래 연결은 작년에 매물로 올라왔던 내용 입니다 >

http://cafe.daum.net/tozisarang/JCJ5/8383

  < 고사리 펜션부지 위치 : 빨간 경계선 내부 2,098평 > - 지적도는 있으나 보안을 위해 생략 ^^

  < 토지위에서 바라본 전경 >

 

  < 다음 지도로 보면 더욱 선명하죠 ^^ >

< 부지 위치에서 동서고석도로 인제 i/c에서 직선 약 11km, 곡선 약 25km 예상 ? >

 < 다음지도 - 토지 앞 3거리 인데 3거리 접면 부분은 미포함이고 위에 석축 있는데 임 - 아쉬움 >

 < 토지로 올라가는 입구 : 도로부지 손실 및 경사 법면부분 손실 -.-  ~~~~ >

 < 작년에 1억 2천에 나왔던 매물 - 350평 > 비교용

 < 작년에 나왔던 1억 2천 = 350평 매물 > 비교용

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[금계국]

존정보 존사진 감사합니다 토지는 개별성이라는 특징이 있습니다

토지는 가격도중요하지만 개발이 중요하다고 생각합니다

즉 수학적으로 표시하면 가격<개발 이런개념으로 보는것이 긍정적이고 미래가치가 있다고 봅니다

땅사는 사람: 개발>가격/ 땅못사는 사람: 개발<가격

(사견입니다)

[처음처럼짱]

맞아요^^ 토지는 공산품과는 다르게
개별성 및 유일성 이라는 특징이 있기에
토지 가치가 매겨지는 거고,
정말 좋은 매물은 구하기도 어렵고
지속적으로 가격이 상승하는 거죠 ^^
위에 매물은 지리적으로는 정말 좋은 매물임에는 틀림이 없습니다^^
그러나 더욱 중요한 것은 아무리 좋은 물건이라도
그 가격이 합당한 것인가 하는 것과
그 토지 활용성 값어치에 대한 일시 투자금액의 크기도
중요 변수겠죠 ^^

그것은 땅사는 사람, 땅못사는 사람을 떠난
그 토지가 경제정이 있어 구매하여야 될 값어치가 있는지 없는지에 대한 기본 투자비에 대한 판단의 기준이 되어야 한다는 거 겠지요^^

(사견입니다 ^^)

[금계국]

일단 가격은 협상의 테크닉입니다 수요와 공급이 만나야 가격이라는 포인트가 정해집니다 그러나 공산품과 다르게 부동산은 희소성의 법칙이라는게있습니다 건물의 가치가 지하철역의 거리와 다르듯이 본매물의 특징은 래
프팅의 시발점에 가장절묘한 위치에 있다는
희소성의 법칙에 적용되는 매물입니다 부동산은 늘 구구단처럼 2x2=4 이런것만은 아닙니다
3,5도 될수 있구 5도 될수있는게 부동산투자의 변수입니다 그리고 모든재테크의 기본원칙은 은행금리가
기준이 될것입니다

[처음처럼짱]

네 맞아요^^
금계국님이 말씀하시는 " 희소성의 법칙 "에 적용되는 매물임에는 틀림없이 100% 공감합니다^^

그리고 말씀하신 " 모든 재태크의 기본원칙인 은행금리 기준 부분" 때문에
토지 값만 7억 5천 이라는 일시 투자금과 향후 추가 로 들어갈 막대한 추가비용에 대한 은행금리가 우려되는 부분때문에
약간의부정적인 의견을 제시했던 거지요^^

그리고 맞아요.... 가격은 일단 협상테이블에 않아 이야기 되어야 할 부분이지요 ^^

[금계국]

매도자의 희망가격이 매수자의 가격을 말하는것은 아닙니다 매수조건에 따라 계악의 평당가는 변동하기 마련이고,소유자의 이해관계에 따라 얼마든지 가격조정의 변수가 있을것입니다 중요한것은 매수자의 진정성이 필요합니다 즉 진정성은 계약금의 캐파입니다 계약도 give and take 입니다

[처음처럼짱]

맞아요^^
매수조건에 따라 충분히 가격은 변경 될 수 있는 부분이죠^^ ㅎㅎㅎ

가장 중요 한 것은
투자시 확실이 수익을 낼 수 있다는 확실한 사업계획서를 준비 한 다음에
진정성을 가지고 접근 하면
충분히 가능성 있는 물건이라고 생각 되네요^^

금계국님 덕분에
좋은 토론이 되었고, 한수 가르침을 잘 받았읍니다 ~~~ 감사합니다 ^^

[금계국]

객관성과 논리적인 토론은 늘 아름다운 토론입니다 같은토지를 가지고 누구는 연10% 수익을 내고 누구는 15%를

내는것은 투자자의 종합적인 마인드 차이라고생각합니다

그리고 토지는 부동성, 부증성, 영속성 이라는 특징으로 말미암아 투자포인트가 달라질것입니다

처음처럼짱님 존토론 감사드립니다 날마다 일신 우일신 되시길 바랍니다 ~~~★^★

[하늘내린]

인제 하늘내린 부동산 사무소 김창용 (033-461-8287 / 010-6388-9365)입니다 회원님들의 열띤 토론에 감사를 드립니다