[나의 경매노하우] [펌]위장임차인이위장이혼녀?

[유니짱]

분석할 때는 탐정처럼, 협상할 때는 목사처럼, 다툴 때는 검사처럼!!

수원6계 2004 - 60996 상세정보

구분 저감률	임의(기일) [20%]	채 권 자	흥국생명보험	입찰 개찰일	05.05.12
청 구 액	130,000,000	채 무 자	엄철배	다음예정	05.06.14(148,480,000원)
용 도	아파트	소 유 자	엄철배	배당종기일	05.01.19
보 증 금	10%	진행횟수	2회(유찰:2회)	경매개시일

주소 ■감정평가내역	면 적 (단위:㎡)	경매가 진행내역	임차내역	등기부상의 권리관계
경기 군포시 산본동 아파트시세 보기 ■감정평가내역 -지구단위계획구역 -철근콘크리트조 슬래브(평) -신흥초등교 북측 인근 -대단위아파트단지 형성 -버스정류장 및 산본역 인근 -지역난방 -도시지역, 3종일반주거지역 -도시계획구역, 도시계획대로 2류 접함 -과밀억제권역, 과밀억제지역 감정평가액 대지:87,000,000원 건물:203,000,000원 04.10.11 가좌감정	대지 60.776/47617.7 (18평) 건물 118.77 (35.93평) (44.5평형) 방4, 화장실2 25층-94.3.7보존	최초가290,000,000 최저가185,600,000 (64.0%) 유찰 05.03.03 유찰 05.04.07 낙찰 05.05.12 (231,800,000원) 응찰자수 : 6명 낙찰자명 : 이자연 불허 : 05.05.19 유찰 : 05.06.14 낙찰 : 05.07.21 (315,000,000원) 응찰자수 : 8명 낙찰자명 : 신현수	전입일 97.05.19 유옥자 1억3000만 (소유자의 처)	배당일 05.01.07 소유권 엄철배 1997.04.29 저당권 흥국생명보험 1997.11.21 1억9600만 압 류 종로세무서 2003.05.03 가압류 신용보증기금 종로 2004.04.14 2430만 저당권 이수형 2004.04.20 5000만 가압류 하나은행 채권관리팀 2004.05.31 909만 임 의 흥국생명보험 2004.10.13 청구:130,000,000 압 류 안양세무서 2004.10.27 *열람일자: 2004.11.19

사건 개요

1997년 11월21일 채권자 흥국생명보험이 채무자 엄철배에게 1억5000만원(채권최고금액 1억9600만원 설정)을 대출해주었으나, 엄철배가 이를 갚지 못했다. 그래서 2004년 10월13일 흥국생명이 임의경매(담보권실행에 의한 경매)를 신청한 것으로 보인다.

등기부등본 분석

흥국생명의 저당일 1997년 11월21일이 말소기준 권리일이다. 1순위 저당권자 흥국생명보다 앞선 가처분이나 가등기가 없어 낙찰자에게 부담되는 것은 없다. 세입자(임차인)도 없으며 채무자가 점유하고 있어 명도받는 데 아무런 문제가 없다.

다만 소유자의 처 유옥자가 2005년 1월7일 전세보증금 1억3000만원이 있다며 선순위 세입자로 신고했지만, 선순위로 인정받기는 힘들 것이다. 만약 유옥자가 소유자의 처가 아닌 제3자인 경우, 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 전세보증금은 낙찰자가 인수해야 한다. 물론 선순위 임차인이라 하더라도 배당요구를 했다면 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.

임대차 관계 분석

임차인으로 신고한 유옥자의 전입신고일이 1순위 저당일보다 빠른 것으로 돼 있다. 그러나 유옥자가 실질적인 세입자가 아닌 소유자의 처로 나타나 있어 낙찰자가 전세보증금 1억3000만원을 인수하지 않아도 된다. 이뿐만 아니라 유옥자가 2005년 1월7일 배당을 요구했기 때문에 낙찰자와 아무런 관계가 없다(경매 정보를 보면 배당일과 배당종기일이 나온다. 배당일은 세입자가 배당을 신청한 날짜, 종기일은 배당신청 마감일).

만에 하나 유옥자가 채무자이자 남편인 엄철배와 이혼, 제3자가 됐다면 어떻게 될까. 만약 채무자가 흥국생명에서 대출받을 당시 부부였고, 대출받은 뒤 이혼해 위자료로 전세보증금에 해당되는 임대차 계약을 체결했다면, 이는 선순위 저당보다 늦어 인정받지 못한다. 다시 말해 말소기준권리일은 이혼한 날을 기준으로 해야 한다.

흥국생명은 대출해줄 당시, 대출 신청자의 주민등록등본을 확인하면서 세입자가 채무자의 부인이라는 점을 확인했을 것이 틀림없다.

종합 분석

임대차 관계에 하자는 없으나, 경매 정보 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 있다. 2005년 5월12일 최고가 매수인이 2억3100만원에 응찰하여 낙찰을 받았으나(경쟁자 6명) 2005년 5월19일 낙찰에 대한 불허가 결정이 나 취소됐다. 낙찰받은 뒤 낙찰허가결정이 불허되거나 재경매가 자주 나타나면 주의해야 한다.

그러나 이번 건의 경우 채무자가 경매 대상 아파트에 대해 재감정을 신청한 것으로 보인다. 2004년 10월11일 경매가 진행되는 중에 아파트 가격이 상승하자 과거 감정가에 의한 경매는 부당하다는 이유로 채무자가 낙찰허가불허가 신청을 했다. 법원은 이런 재감정 신청을 받아들여 낙찰불허가 결정을 한 것으로 분석된다.

입찰가 산정

경매가 진행되는 도중에 감정가보다 시가가 크게 상승하거나, 하락하는 경우가 종종 있다. 이 때문에 입찰에 참여할 때 감정평가금액을 기준으로 가격대를 예상해서는 안 된다. 반드시 현장을 답사해 정확하게 시세를 파악한 뒤 어느 선으로 입찰가를 써내야 할지 결정해야 한다. 이 경매는 응찰자가 8명이 참여한 가운데 3억1500만원에 낙찰됐다.

[BRAVE HEART]

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[예술적경매]

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[™들국화˚★˚˚☆˚]

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[초짜to고수for전설]

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[부르터스]

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[나이스리더]

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[로지난테]

유니짱님 늘 부지런하심에 감사 합니다...^^*

[나칠득이]

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[시골아짐]

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[qkrtjdska]

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[인생따라잡기]

권리분석 공부에 많은 도움이 될 것 같네요. 감사합니다. 꾸벅

[진인사 대천명]

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