임대차란?(제31강)

<A name="[문서의 처음]"></A> 임대차(賃貸借)란?(제31강) 햐~ 이제 서서히 동녘에 떠오르는 태양이 어쩐지 더 따스하고 생동감있게 비춰지는 것은 왜일까? 멋쟁이 유욱은 청계산칼바람이 시원스럽게 느껴졌다는데 다시 봄이 잉태하려는 것이 아닐까?ㅎㅎ - 그래 우리 지난날 우리의 젊음을 다하며 살아왔지를 않느냐? 이제 자식들거의 다키워 머지않아 할미 할아비 될 것이고, 그때를 대비하여 황혼의 정열을 불태워 돈을 벌자구라~ 나중에 우리 벗님네 소주살 돈은 벌어놓고 황혼을 마지해야 되지 않겠어라~ 지난 토요일에 서울에서 내려오면서 영등포역 밤깊어가는 대합실에 하나 둘씩 몰려드는 노숙자일행을 보고 내가 뼈저리게 깨우친것 아니겠니~? 그 사람들도 누가 그렇게 되고 싶어 그렇게 됬겠나. 세상이 자신을 배신하고 사업이배신하고, 급기야 주변의 친구,친족이 배신하고 결국에 가서는 최후의 보루인 가족이 배신하여 그리된 것이 아이겠는가. 자 그런즉 우리 벗님네들은 어느누구 한사람도 모두로부터 배신을 당하여 인생 낙오자가 발생해서는 안되겠지라~ 자 우리 45회는 NO-노숙자이다!!! 파이팅~ ************************************************************************************* 참 오늘 임대차계약 강의는 14개 전형계약에 있어 백미중 또하나 꼽으라면 뽑을 수있는 분야이고 우리 법률생활은 사실 매매계약과 임대차계약을 기초로 엮어지고 있다고 보아도 과언이 아닐것이다. 결혼이후 남의 문간방 셋방살이 안해본사람은 거의 없을 것이다. 손가락으로 꼽으라면 아마 한두사람 있을 것이고 - 그런 축복받은 사람들은 정말 부모님께 잘해야 할 것이라~- 거의가 다 셋방살이로부터 출발하였을 것이고 여기 필자도 또한 88년 농협빛 300만원을 받아 결혼생활을 시작하였지라~ 당시 겪은 서민의 애환과 설움은 실로 시로 자아낸다 하여도 몇광주리가 나올 것이리라~ 자 그럼 그 유명한 임대차계약을 분석해보기로 하자~ ************************************************************************************* 우리민법은 “임대차는 당사자일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용,수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다”(민법제618조)고 규정하여 낙성(계약당시 꼭 목적물을 인도하여야 계약이 성립하는 것은 아니고 목적물인도의무는 이행상의 문제임),쌍무(목적물인도의무와 차임지급의무는 대가적관계), 유상(목적물의 사용,수익의 대가로 차임을 지급해야함),불요식(반드시 계약서를 작성해야 성립되는 것이아니라 구두로도 약정할수 있음)의 성질을 가지고 있는 목적물의 차용관계의 기본유형입니다.-여러분들은 주택과 상가건물의 임대차를 생각하면서 본 강의를 들으면 효과적일 것입니다. 자 그러면 우리나라의 경우 토지는 물론 사람의 생활의 터전(둥지)가 되는 건물또는 상가는 역사적으로 인구가계수에 비하여 절대적으로 부족한 것으로 나타나며 이는 현재 대한민국의 부동산 투기와 거품현상과도 밀접한 관련이 있습니다. - 즉 경제학적으로 공급보다는 항상 수요가 초과하여 부동산 시장은 과열로 치달았고, 우리나라의 부동산,건설경기는 IMF이외에는 불황이 별로 없었고 항상 호황을 누려왔고, 요즈음 기업도시다 기획도시다하고 쏟아져 나온 국고 보상금은 모두 강남의 명품아파트로 몰려 한달사이에 5천만원에서 1억5천의 가격상승효(명목가치상승분)을 거두었습니다.- 그들은 얼마나 부자입니까? 여러분들중 일부는 그런 혜택을 누리고 있는 사람이 있을 것입니다. - 일단 축하드리고.... 우리나라의 전세와 임대차역사를 살펴보면 크게 두가지관점- ①전세,임차인의 대항력을 어떻게 인정할 것인가와 ②전세,임대차기간을 어떻게 보호할 것인가-에서 1기(일제시대부터 신민법이 제정된 1960. 1. 1.까기기간=관습법시대)-2기(신민법이 제정된 1960.1.1.이후부터 주택임대차보호법이 제정된 1981. 3. 5. 까지기간)-3기(1981. 3. 5.이후~)로 나누어 보는 것이 일반적입니다. 즉 제1기의 관습 전세,임대차시절에는 우리민족은 기마민족으로 반도의 지정학적 특성상 수많은 전쟁과 재난,홍수,흉년을 맞이하면서 5천년 역사를 이어오고 있습니다. - 더구나 결국 1910년에 일제합방이 되어 나라가 망하고 민족이 식민화되면서 집없고 헐벗는 민중이 다수였고, 그나마 집이 있고 돈이 있는 그룹은 일제의 식민정치에 동조하고 협력하는 좌식계급,친일파, 의료사업자등 뿐이었습니다. 당시 대다수 헐벗은 민중의 고초야 말로 시장으로 냉이,쑥, 달래, 베삼, 모시,자기,목기,비녀등 생필품이 고작이었고 결국 상권은 소규모의 재래시장, 가내수공업시장등이 주류를 형성하면서 살아왔고, 개발, 건설,무역등 거대이권사업은 모두가 일본사업가,상인에 넘어가 엄두도 내지 못하였습니다. 그런 암울한 시기를 살아야 되는 우리민족...각설이 타령,판자촌,달동네,장군에 아들에서나오는 그러한 깡패위주의 방랑생활, 독립을 위한 유랑생활등을 하며 생을 헤치며 살았으니 나라잃은  설움이 얼마나 큰지는 여러분이 잘알것입니다. 당시 민초들은 거쳐할 집조차 제대로 얻지를 못하여 남의집 헛간으로 대문방,문간방으로 초막또는 물레방앗간등으로 전전긍긍하여야 했으니....아 그 설움이란 상상만해도 가히 짐작이 갑니다. 그나마 경성일대의 서민생활은 좀 나았으나, 대부분은 두가지 관점에서 바라보아야 합니다. 즉- 당시 우리민족의 관습상 타인의 건물을 얻는 익숙한 제도가 하나는 주택을 얻는 제도로 이는 주택의 7,8할에 해당하는 돈을 집주인에게 맡기고 약정기간동안 살다가 기간이 끝나면 맡긴돈을 찾아오고 살던집을 비워주고 이사를 가는 전세형태가 있었고 다른하나는 상가를 얻는 제도로 이는 상가에 영업을 하여 벌어들인돈의 일정 수입의 일부를 월세형식을 떼주고 사용하고 일정기간이 지나면 미련없이 영업장소를 떠나는 임대차형태의 두가지가 있었습니다. 그러나 문제는 살고있던 집이 팔려 제 3자가 살 경우 - 집주인이 바뀔 경우 - 종전 세들어 사는 사람과 새로 바뀌는 주인과 새로 계약을 체결하여 계속 살면 문제가 없겠으나 그렇지 못할 경우 종전의 세입자의 법률적지위는 어떻게 되느냐의 문제- 즉 대항력의 문제-였고 다른 하나는 집주인이 바뀌지 않더라도 더 살고 싶고 더 영업하고 싶은데 나가라고 할때 나가야 되느냐하는 문제- 계약기간보호와 건물,상가명도문제- 였습니다. 제 1기시절 우리 서민들은 이러한 제도가 관행에만 맡겨졌을 뿐 제도화 되지 못하였고, 결국 이러한 관행은 판례를 통해서 법이론이 정착되어져 갔습니다. 즉 건물에 있어 전세제도는 당시 한반도 전반에 걸쳐 성행되었고, 이러한 제도는 우리민족의 독특한 제도여서 의용민법(일본의 독일,프랑스법계를 본받아(=계수)제정한 일본민법)에도 규정이 없던 관계로 결국 대항력을 인정해주어야 할 필요성은 제기되었고, 이에 궁여지책으로 당시의 부동산등기제도와 같이 집주인이 전세권계약서에 표시=“문기(文記)”=를 해주면 제3자에게 대항할수 있도록 일부 지방에서 해석하는 곳도 있었으나 대부분은 소송이 제기되면 전세권자는 패소하고 집을 비워주어야만 했습니다. 상가의 월세제도는 더 말할나위도 없었습니다. 그후 제2기시절에는 우리민법은 새로이 그동안의 전세권을 정식 물권의 하나로 도입하여 전세계약+등기를 하면 전세권이 성립되는 것으로 보아 제3자 즉 집주인이 바뀌어도 전세권등기만 경료하면 집주인에게 대항할수 있도록 법제화 하였고 임대차규정에도 “부동산임차인은 당사자간의 반대약정(특약)이 없는 이상 임대인에 대하여 임대차등기절차에 협력할것을 청구할수 있다(민법제621조제1항)을 두어 임대인의 동의를 받아 등기하면 제3자에 즉 새집주인에게 대항할수 있는 제도적 장치를 마련하여 출범을 하게 됩니다. 그러나 누가,어느집주인이 등기를 해주려 하겠습니까? 법제도는 그동안의 관습 전세,임대차제도의 불함리함을 시정하기 위한 필요성에서 국회의원을 통해 입법까지 하였지만 결국 법적학습과 합리주의정신이 배양되지 않은 상태의 임대차시장에서는 오히려 관행에 의한 종전의 형태만 성행할뿐 민법규정이 공포후 정착되기까지는 상당한 시일이 소요될 것으로 예상되었고, 오히려 전세,임대차제도는 법따로 관행따로의 제도로 발전하여 법조문은 실효성을 거두지 못하고 거의가 사문화 되다 시피하였습니다. 그러나 당시 대부분의 서민- 특히 이촌향도현상이 두드러진 때에 서울유랑시민(이게 바로 우리와 우리선배기수세대였다닌깐요)들은 당시 서울등에 건설붐이 일때라 돈가진 집주인들은 전세금이외에도 사업한다고 으레 은행에 집을 저당잡혀 이중으로 돈을 빼어 쓰고는 나중엔 사업에 실패하여 전세금도 안주고 경매로 집이 날라가 결국 전세권자와 임차인까지 전세금과 보증금을 날리는 사태가 벌어졌고 소송을 제기하여봐야 등기를 해야 이러한 권리를 인정받을 수 밖에 없는 우리현실에선 전세,임차권자에게 대항력이 인정이 안되어 백발백중 패소를 당하고 쫏겨나야만 하는 불우한 처지에 놓이게 되었습니다.- 흐이그 이때 당시 고생한 생각을 하면...난 당시 창신동 달동네시절였는데..멋쟁이 유욱이는 생각나냐?- 당시 깨제제하고 작달막하고 처량하고 초라하기만했던 종로의 내모습을.... 그리하여 제3기시대가 도래하였는바, 이는 결국 국회의원을 나무라 결국 1981. 3.5. 서민주거안정을 위한 특별법으로서 주택임대차보호법이 제정,시행되기에 이르렀고, 20년만인 2001. 12. 29. 에는 서민소상인의 영업상안정을 위하여 상가에도 확대하여 상가건물임대차보호법이 제정되어 시행되기에 이르렀던 것입니다. - 즉 이에 의하면 주택전세권자, 임차인은 등기없이도 전세계약서,임대차계약서 원본을 동사무소(법원등기소또는 공증사무실도 취급함)에서 전입신고와 동시에 확정일자를 받아놓고 이사를 하게되면 전입신고된 다음날로부터 대항력과 경매에 있어 후순위근저당권자보다 우선배당을 받게 되는 권리를 취득하게 되었고(동법제3조) 전세,임대차기간도 2년미만의의 것은 2년으로 본다는 특별규정을 두게되었으며(동법제4조), 상가임대차의 경우도 등기없이도 관할세무서에 사업자신고를 하면서 전세,임대차계약서,월세계약서 원본을 확정일자를 받고 이사하면, 대항력,우선변제력을 인정받고(동법제3조) 전세,임대차기간,월세기간도 1년미만의 것은 1년으로 보게되고(동법제4조) 3기이상의 월세를 연체등 결격사유만 없는한 통산 5년간은 계속 계약갱신청구권을 행사할 수가 있습니다(동법제10조) 자 이제 우리의 한만은 서민주거역사인 전세,임대차의 역사를 살펴보았습니다. 그러니 얼마나 이부분이 중요한가를 알게되었을 것이고 그 애환의 두 마리 토끼(=실타래=대항력과 전세기간보장문제)가 무엇이였는지는 확실히 알게 되었지라~- 그러니 우리는 전세,월세계약을 체결할 때 이 계약체렬과정과 체결이후 즉시 이 두가지장치를 확실히 해놓아야 하겠지라~ 이 강의이후 이런 전세,임대차사고가 발생하지 않아야 할 것이야~ 그런일이 생기면 강의한 내 자존심이 구겨져 참지못하고 솥단지 엎퍼놓고 무어라구 태어나 속썩히냐고 통곡한다는거 ...잘 알아라~ ㅎㅎㅎ 자 그럼 줄거리는 이렇게 잡아놓고 이제는 주요한 실가지를 좀 알아보아야 하지라~ 여러분들께서 이해하기 편하게 계약을 체결할 단계, 전세,임대차존속기간단계, 임대차계약종료후 단계, 경매진행단계의 4단계로 나누어 설명을 해드리겠습니다- 긴장해라~ 주옥같은 이론이 설파되고 있다~ 긴장! 또긴장!!! ㅎㅎㅎ ① 먼저 계약체결단계에서 건물,상가를 순 전세로 할것이냐, 아니면 순 월세로 하는냐, 아니면 일부 전세금(=보증금) 과 일부 월세를 할 것이냐를 먼저 정하고 계약에 착수하되 주택인 경우 전세금(=보증금)은 전입일자익일부터 대항력을 인정받고 확정일자에 의거 후순위를 배제한다는 원칙을 알고 경매절차에서 최우선변제금의 인정범위(주택임대차보호법제8조,상가임대차보호법제14조)가 수도권지역[수도권정비계획법에의한 수도권(서울특별시,인천광역시,경기도의 일산,분당,용인,안산,안양등]은 주택이 4000만원이하이고 상가가 서울지역은 4500만원이하이고 그밖에 수도권은 3900만원이하, 광역시는 주택이 3500만원이하이고 상가가 3000만원이하이고, 그밖의 지역은 주택이 3000만원이하이고 상가가 2500만원이하일 경우에만 적용된다는 사실을 기초지식으로 알고 있어야 합니다. - 알것지라~!!! 왜 알아야 할까요? 아마 우리나라의 주택이든 상가든 은행에 저당을 잡히지 않고 순수하게 자기자본을 가지고 건축한 건축물은 아마 1%도 안될 것입니다. 그렇다면 99%가 항상 언젠가는 경매가 진행될 수도 있는 가능성이 잠복되어 있다고 보시면 정확합니다.  - 그렇다면 우리 이용권자 즉 전세,임대차계약을 체결하는 사람입장에서는 잘못되면 선행 근저당권자가 근저당권을 실행(경매신청)할수도 있다는 사실를 항상 염두에 두어야 하고, 그렇다면 경매시 최우선변제권을 인정받아 최소한 전세금또는 보증금의 일정금액(예를 들어 수도권의 주택에 대한 4000만원이내의 전세,임대차계약체결시 인정받는 금액인 1600만원은 선순위근저당권보다도 우선배당이 인정되어져 제일 먼저 순위로 인정을 받게 되는바 이를 최우선변제권 또는 소액임차보증금이라고 합니다)을 보장받아야 한다는 생각을 하여야 하지라~. 그래서 전세권,임차권계약시 서민은 경매시 목적물의 1/2범위내에 최우선변제권을 확보받기위해서는 전세보증금,임대차보증금을 4000이하로 정할 필요가 있음을 알아야 하고 이 이상의 전세금을 부를때는?_예, 월세처리를 하면 될 것입니다. 이를 몰라서 오히려 역으로 집주인은 알아가지고 4000만원이 아닌 5000만원의 전세금또는 임차보증금을 부르고 나머지는 월세처리한다는 약은 재주를 부린다는 사실을 알아야 하며--서민인 여러분이 이러한 지식을 전혀 모르고 있다면 계약체결시부터 당하고 들어가는 것입니다.   이는 실로 중요한 것으로 여러분은 이러한 지식을 토대로 계약조건을 정하고 요구할줄 알아야 합니다. - 계약체결단계부터 이를 몰라 엄청나게 전세금,임차보증금을 설정하는 사람이있는바, 허이구 경낙받는 방법밖에 구제방법이 없게 되지만 경쟁률이 치열하여 낙찰받는다는 보장이 없고 결국 집도날아가고 보증금도 날아가지라~ 뭐 그렇게 하여 노숙자가 되어 영등포든 서울역이든 떠돌면 ~ 그땐 후회한들- 에이그 그 꼬마박사님이 강의들으라고 할때 그렇게 강조했거늘 잘 들어둘걸 안듣고 이게 뭔꼴이여~  하고 후회해봤자, 메아리없는 반향일 뿐이리라~ ㅎㅎ ②다음으로 전세,임대차존속기간중의 법리이지라~ 전세권(물권)은 거주하는 전세권자가 시설,유지비를 들여 수리를 하고 살아야 하지만, 임대차계약은 계약자체가 목적물을 사용하는 대가로 월세를 받는 격이기 때문에 임대인은 제대로된 목적물을 임대하고 세를 받아먹어야 신의칙에 합당하기 때문에 임대인은 목적물을 임대인에게 인도하고 계약존속중에 그 사용수익에 필요한 상태를 유지하게할 의무가 있으므로 임대인이 부담을 하게됩니다.(민법제623조) 그러나 이때 사용수익자인 임차인이 사용,수익상 발생하는 소모품에 대한 비용(전구다마, 노후된 수도꼭지의 교환등)이 발생할 경우도 임대인에게 요구할수는 없고 주로 대수선에 해당하는 비용(천장수리비, 목욕탕설치비, 창문덮개설치등)은 임대인이 부담하도록 되어있습니다((대법원1994.12.9.94다34692판결등)- 만약 임대인이 지출하였을 경우에는 필요비또는 유익비상환청구를 할수 있습니다.(민법제626조) 또한 임차인은 목적물의 본래의 용도에 따라 사용,수익하여야 하며, 특별히 용도를 바꿀 경우 임대인의 승낙을 반드시 받아야 하고 개축또는 증축행위를 하여야 할 것입니다.- 이러한 계약은 계약체결시 서면으로 - 즉 특약조항을 하나 설시하여 반드시 승낙을 받아놓아야 합니다. 왜냐하면 이는 계약기간 만료시 반드시 유익비성립요건에 해당하기 때문입니다. 이러한 특약을 맺을시는 계약서에 인쇄문자로 적혀있는 원상회복의 조항은 배제한다는 말을 반드시 써야하고(아니면 찾아서 삭선하고 서로 확인도장을 찍어도 됩니다.) 그렇지않으면 유익비상환청구를 인정받을수 없기 때문입니다. 따라서 목적물은 계약당시 정한 용도에 맞게 사용,수익하여야 하며 이를 위배시 계약해지사유가 될것이며, 이는 임차인의 귀착사유가 없는 경우 그 남은 부분으로 임대차의 목적을 달성할수 없을 경우도 해당이 됩니다,(민법제627조) 전세,임차인은 약정기한이 정함이 없는 경우에는 당사자는 언제든지 해지를 할수 있음이 원칙(민법제635조)이나 건물에 있어서 만큼은 전세권(=물권)은 최소 1년으로 보고(민법제312조) 미등기전세,임대차일 경우는 최소한 2년(주택임대차보호법제4조)으로 보게됩니다. - 그러나 이는 전세,임차권자가 주장하는 경우에는 적용이 없습니다. 즉 임차인은 임대차계약기간이 없는경우에는 언제든지 통지를 할 수 있고 해지통지후 일정기간(부동산인경우는 임대인이통지하면 6개월,임차인이 통지하면 1개월, 동산은 5일의 유예기간=숙려기간=준비기간을 준다=민법제635조)이 지나면 그 효력이 발생하게되고 임대차기간이 일정기간으로 특정이 되어있는경우에는 계약만료 6개월에서 1개월사이에 미리 통보를 하여 서로 준비할수 있는 기간을 주어야 합니다.   만약 이기간중 아무런 통보가 없이 기간이 도과하면 임대인은 종전과 동일한 조건으로 임차인에 대하여 계약한 것으로 묵시적갱신이 되며(민법제639조) 이 경우 임대차기간은 기간의 정함이 없는 임대차기간이 되어(결국 주택임대차보호법의 적용을 받는경우는 동법제4조에 의거 또다시 2년으로 보게될 것입니다.)쌍방 언제든지 계약해지통고를 할수있으되 유예기간은 얼마? - 레걸마인드 동원하여 답변하면?- 예 임대인이 통고하면 6개월, 임차인이 통고하면 1년이내 유예기간을 주고 이사갈 준비를 하여 이 기간이 끝나는날 서로는 전세,임대차보증금을 회수하고 목적물을 인도하여야 할 것입니다(판례는 서로 동시이행관계에 있다함은 이미배웠지라~? 모른다고라??- 흐이그 게을러 그런걸 낸들 어찌하라고예.. 계약존속기간중 조세,공과금 기타 부담의 증감등르로 쌍방은 월세의 증감을 청구할수 있고(민법제628조) 주택의 경우엔 보증금,월세의 증감을 청구할수 있게됩니다(임대차보호법제7조- 주택은 동법시행령 제2조의거 1년이후 5%이내, 상가는 동법시행령 4조의거 1년이후12%의 범위내야 함) ③ 다음으론 계약이 종료이후 양당사자는 어떠한 청산관계에 놓일까요. 예 먼저 보증금은 임차인이 존속기간중 체불된 월세+사용시 임차인의 귀책사유로 발생한 피해,손실,손해액등을 공제하고 나머지를 돌려주게 됩니다. 이는 판례의 이론으로 민법상 우리 임대차규정엔 월세를 받도록하는 계약으로 보증금에 대한 규정은 일체없고, 다만 종전 판례가 인정하여 오던 것을 주택임대차보호법의 특별법을 제정하면서 이를 정식으로 인정을 하게됩니다(동법제8조) 만약 임차인이 임대인의 승낙을 받아 임차인의 비용으로 시설물의 개축을 단행하여- 원상회복의 약정을 하지않은 경우- 임차인은 계약종료또는 해지로 계약이 해지되는 경우 시설물에 대한 현존가치증액부분이 존재하는 한도에서 임차인은 유익비상환청구권이 인정되는바(민법제626조제2항) 이를 인정하지 않을 경우 임대인은 부당한 이득을 취하게 되기때문입니다. 임차인은 이 경우 유익비로 지출된 비용(채권액)을 위하여 점유로써 유치권을 행사할수 있게 됩니다(민법제320조) 다음 계약이 정상적으로 약정기간이 만료된 경우 임차인은 임대인의 승낙을 받아 그 설치된 부속물에 대하여 부속물매수청구권을 행사할수 있습니다(=이 경우 지상권유사의 토지임대차는 계약갱신청구권도 인정됩니다)(민법제643,644,645조) ④ 마지막으로 경매단계에 있어 임차인은 경매가 진행된다는 통지를 법원으로부터 통지를 받게 된 경우 또는 통지를 받지못하였다할지라도 그 경매가 진행된 법원에 배당종기일(경매이 지정되어 공고되고 이어 우선 주택,상가등의 등기부등본에 경매개시결정의 등기가 기재되는 바 동기재가 되면 그 시점부터 부동산은 압류가 되고 경매가 진행되으로, 이 경우 자신의 전세금,임차권은 집주인에 대하여는 피같은 반환채권이므로 그 권리를 반드시 배당종기기일 이전에 권리신고를 하여야 합니다. 만약 이를 실수하여 배당종기전 법원에 권리신고를 하지 못할 경우 배당채권단에서 빠지게되어 일체의 보증금반환채권에 대한 반환(소액임차보증금도 포함)을 받지못하게 되니 그때가선 못배우고 모르는 것도 죄냐면서 끼워달라고 법원에 가서 울며사정해도 강행법규기 때문에 법원판사라도 임으로 봐줄수가 없게됩니다.- 이는 이해관계인이 첨예하게 관련되기 때문에 그런 것이며 법이 그래서 차갑고 냉정하다는 것입니다. 그런다음 경매가 진행될때는 당황하지말고 자신이 살고있는 전세,임대아파트가 국민주택자금의 출연을 받아 지어진 아파트,연립주택인가를 살펴봐야만 합니다.- 왜냐하면 임대주택법제15조의 2에 의하면 현존임대차다세대,집합건물중 국민주택기금의 출연으로 지어진 국민주택에 대하여는 임대사업자가 부도등으로 경매가 진행시 우선매수권을 행사할수 있도록 하는 특례를 정하고 있기 때문입니다. 또 계약이 만료되었으나 집주인인 임대인이 전세금또는 보증금을 빼주지않아 다른곳으로 전출을 가야만 할 경우(예를 들어 인사발령, 이사등으로 시골또는 도시권으로 전출해야만 할 경우등)에는 이사를 하면 절대 안됩니다. 즉 주택임대차보호법상의 제3조(대항력)과 제8조(우선매수청구권)는 전입신고+이사이외에도 계약만료후 계속적으로 주거를 요건으로 하므로 이 경우 이러한 경우를 대비하여 꼭 떠나야할 필요가 있는 경우를 구제하기 위하여 주택임차등기명령제도를 도입하여 현재 전국법원에서는 시행하고 있습니다. 이 경우 일정서류를 구비하여 법원에 신청하면 임차권등기명령이 내려지고 이를 등기소에 촉탁하여 등기부에 기재가되고 기재가 되면 그를 확인후 이사를 가면 아무문제가 없게됩니다. 자~ 이상으로 주옥같은 이론을 설명해 드렸습니다. 이밖에도 구체적인 사례가 있는 경우 병이 나면 의사를 찾아가 진단을 받아 처방을 받드시 반드시 법률전문가인 법무사(돈이 없는 친구)변호사(돈이 많은 친구)를 찾아가 법률써비스를 받으면 되지라~  좀 길었지만 하나도 정말 하나도 버릴수 없는 뼈다귀만 모아 놓았으니 소홀히 하지 말지어다~ 자 빠이빠이~