전월세전환율 산정관련 질의

[정하영]

안녕하세요
전월세 전환율 산정 관련 문의드립니다

아래 임대사례에서 전환율산정시
전세보증금 5억이나
월세시 보증금2억, 월임대료 2백

1. (2백*12)/5억
2. (2백*12)/(5억-2억)

어떤 산식이 적용되어야하는지 궁금합니다

만약 2의 산식이 적용된다면
월세보증금규모를 고려사항으로 보는 것인지,

보증금 규모가 고려사항이었다면
2억에 대한 보증금운용이익은
별도 고려사항이 아닌것인지도 궁금합니다

[김사왕(감평스웨거)]

모두 틀렸습니다.
전월세 전환율은 증감액 보증금 대비 증감액월지불임료가 되어야 합니다.

실질임대료나 pgi를 산정할때는 보증금에는 보증금운용이율 전세부족액에는 전월세전환율을 적용하는 것 입니다.

[정하영]

말씀하신대로라면 전세에서 월세로 전환된 것에 대해서
(증감액 월지불임료*12) / (증감액 보증금 5억-2억) 으로 2번 산식이 맞는거 아닌가요?