[상식] 부동산 생활 재테크 [특별수선충당금]

날짜 : 2007.03.09   "소장님 제가 아파트를 구입하고 1년이 지났는데 세입자의 전세기간이 만기가 되어 전세    보증금을 돌여줄려고 하는데요 갑자기 세입자가 특별수선충당금 40여 만원을 달라고    하는데 이거 제가 부담해야 하는 건가요?" 라는 질문을 받은 적이 있었다. 그래서 오늘은   특별수선충당금에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.             부동산을 취득하였다면 매수인(사는 사람)은 잔금을 특정한 잔금일 날 매도인(파는 사람)에   게 지급하여야 하는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 또한 잔금 지급과 동시에 매도인으로   부터 소유권이전등기에 필요한 서류들을 수령해서 법무사를 통하거나 나 홀로 등기를 통   하여 소유권이전등기를 경료하면 되는 것이다.               이처럼 소유권이전에 관련된 서류를 수령 받고 잔금을 지급하는 행위를 동시이행관계라고   한다. 이를 통하여 우리는 내가 사고자 하는 부동산을 정당하게 취득하게 되는 것이다.               그렇다면 매수인입장에서 매도인에게 어떤 서류들을 수령할 것이냐를 알아보면   1. 매도인의 매도용 인감증명서 1통 (인감증명서에 매수인의 인적사항을 기재할 것) 1. 매도인의 주민등록초본 1통 (매도인의 예전 주소가 나와 있는 초본이어야 합니다.) 1. 매도인의 권리증서 원본 (일반적으로 권리필증, 등기권리증, 집문서, 땅문서라고 함) 1. 매도인의 인감도장, 신분증 (신분증 확인은 필수겠죠...^^) 이처럼 서류가 이상 있는지 없는지를 반드시 확인을 하시고,   만약 글자 하나라도 틀린다면 이전등기가 안 되므로 주의하시기 바랍니다.               서류가 이상이 없다면 매수인은 매도인에게 잔금을 지급하면 됩니다.   일반적으로 잔금 지불 시에는 잔금을 전액 현금으로 찾아오시는 분도 계시는데 돈 헤아리기   힘듭니다. 하하하   따라서 대부분 잔금과 등기비용 등은 수표로 끊어 오시면 되시고요, 몇 백만 원과 몇 십만   원 정도는 현금을 준비하시면 갑자기 현금이 필요시 긴요하게 쓰일 것입니다.                 매수인이 매도인에게 잔금을 지급하였다면 매도인에게 매수인이 받아야 할 돈이 있습니다.   그것은 바로 <특별수선충당금>입니다.               매수인은 매도인에게 무조건 이 돈을 달라고 하는 것이 아니라   매도인이 부동산에 거주하지 않고 세를 준 경우에만 특별수선충당금을 달라고 할 수   있으며 만약 매도인이 그 부동산에 거주하고 있다면 특별수선충당금을 달라고 하지   못합니다.               쉽게 말해서 매수인 입장에서 그 집에 전세를 살고 있는 사람이 있다면   <특별수선충당금>을 달라고 해야 한다는 말입니다.             여기서 특별수선충당금이란, 간단하게 말해서 300세대 이상의 에르베이트 등이 있는 공동주   택 (아파트 등)의 경우에 아파트의 사용검사 후 1년이 경과한 날로부터 매월 아파트 수리보   수를 위한 금액, 예를 들어서 조경을 한다거나 아파트 전체에 페이트 도색작업을 한다든가   등등의 아파트 전체 장기수선계획이나 부대시설 복리시설을 변경하기 위하여 필요한 돈을   충당하기 위해서 한달에 한번씩 거두는 돈을 특별수선충당금이라고 합니다.               그렇다면 특별수선충당금을 누가 내느냐? 이것이 문제인데요, 특별수선충당금은 현재 그 아파트의 거주자가 납부하는 것이 아니라   소유자 (집주인)가 납부하는 것입니다.             금액은 아파트의 구조나 크기, 지역, 년도별로 따라 다소 차이가 있겠지만 대략적으로 지금   은 한 평당 300원이라고 가정을 한다면 32평 아파트의 경우에는 9600원, 40평 아파트의 경   우에는 12,000원, 50평 아파트의 경우에는 15,000원이 됩니다.   이처럼 한 달로 따지면 큰돈이 아니기 때문에 관리사무소 입장에서 전세를 주고 집주인은   다른 곳에서 살고 있는 소유자에게 한 달에 한 번씩 일일이 돈을 청구하는 불편이 있으므로   현재 살고 있는 소유자나 전세세입자에게 일단 관리비 명목으로 청구를 합니다.   (원칙적으로 한다면 집주인들에게 각각 고지서를 보내야 하겠지만 고지서 발급비용이나    우편요금 등을 생각하여 그냥 관리비속에 포함하여 청구하는 듯 합니다.)               따라서 집주인이 살면서 관리비를 납부하였다면 당연히 소유자가 납부하였으므로 문제는 없   겠지만 세입자가 살면서 관리비를 납부하였다면 당연히 소유자가 납부할 돈을 세입자가 대   신 납부하였기 때문에 세입자는 전세기간이 만기가 된 순간에 소유자에게 그동안 집주인 대   신 납부한 특별수선충당금에 대하여 청구권이 있습니다.               따라서 만약 세입자가 있는 집을 전세 끼고 매수를 하셨다면 차후에 세입자가 집을 명도하   여 줌과 동시에 특별수선충당금을 요구한다면 현재의 소유자가 그 비용을 부담해야 된다는   말입니다. 따라서 세입자가 있는 아파트를 구입할 시에는 반드시 잔금일 기준으로 세입자   에게 지급할 특별수선충당금을 공제한 후 잔금을 지급하든가 아니면 매도인에게 특별   수선충당금을 수령해야 할 것입니다.               32평 아파트의 경우 한 달에 대략적으로 9000원 밖에 안 들어간다고 하더라도 전세기간이   만약 48개월일 경우에는 432,000원이 되며 45평 아파트의 경우에는 한 달에 13,500원 납부   하여 24개월이면 324,000원이며 48개월  연장계약을 하였다면  648,000원 이라는 돈이 됩니   다.               따라서 매수인은 잔금지급과 동시에 소유권이전등기 서류를 꼼꼼하게 살펴보고 세입자가   있는 공동주택을 구입 시에는 반드시 <특별수선충당금>를 달라고 해야 할 것입니다.               참고적으로 특별수선충당금은 관리사무소에 가면 별도로 확인서를 발급해 주는 경우가 있으   므로 확인서를 가지고 오시면 되겠구요, 만약 영리한 집주인이 세입자에게 특별수선충당금   을 지급하지 아니할 생각으로 임대차계약서나 전세계약서에 특별수선충담금은 세입자가 부   담한다. 라는 특약을 기재하는 경우도 앞으로는 발생하겠지만, 이런 특약사항은 당연히 집   주인이 내야할 비용을 가난한 세입자에게 전과하는 것이므로 도덕적인 하자 및 강자가 약자   에 대한 일방적인 귄리행위 주장이므로 이러한 특약은 효력이 없다고 보는 것이 저의 생각   입니다.             큰 돈을 벌기는 어렵습니다.   작은 돈을 벌기도 어렵습니다.   하지만 돈을 지키는 것은 더더욱 어렵습니다.   특별수선충당금 등으로 인하여 작은 돈을 지킬 수 있었으면  좋겠습니다.    [배종찬님의 글입니다]