부동산 투자를 고려할 때 꼭 거치는 과정 중 하나가 내가 사고자 하는 부동산의 가격이 과연 ‘이 금액을 주고 사도 괜찮을까’하고 고민하는 것이다. 아무리 투자성 있는 매물이라 하더라도 주변에서 거래되는 금액보다 턱없이 비싸게 매입한다면 투자의 장점이 반감되고 나아가 되팔 때 애를 먹게 될 수도 있기 때문이다.
조금 과장된 표현이지만 몇 해 전까지만 해도 부동산 시세는 부동산을 거래하는 업자들이 얼마든지 조작할 수 있는 공공연한 비밀이었던 적이 있었다. 마음만 먹으면 얼마든지 교묘한 방법으로 시세를 담합, 조작해 손님을 우롱할 수 있었다. 어떤 경우는 가격 띄우기 작전세력을 만들어 가격 부풀리기로 실수요자들을 속이기도 했다.
사실 부동산 값을 정확히 알아내는 일이 쉬운 것만은 아니다. 부동산의 특성상 개별성과 부동성 때문에 정가개념이 희박하기 때문이다. 오히려 이런 특성 때문에 시장가격은 턱없이 왜곡되어 거래되기도 한다. 투자자입장에서는 투자대상지역 내 가격 형성대와 거래가, 적정 거래가 수준을 알아야 바가지를 쓰지 않는다.
부동산 가격은 호가 〉매도희망가 〉시세가 〉급매가 〉공매가 〉경매가 순서대로 싼 게 통례이다. ‘호가’는 팔려고 내놓은 부동산값이라기 보다는 일단 거래되는 금액보다 조금 비싼 값에 내놓은 가격대의 매물이다. 만약 호가와 매도희망가로 매입했다면 비싸게 주고 산 것이다. ‘시세가’란 최근 그 지역 내에서 자유로운 거래방식으로 형성된 금액으로 이것이 바로 ‘거래 시세가’ 개념이다. 이 금액으로 매입했다면 그런 데로 적당한 선에서 매입했다고 할 수 있다.
‘급매가’는 통상 매도자의 급한 사정 또는 특수한 사유에 따라 시장에 내놓은 금액대의 매물이다. 매도자가 빨리 처분해야 하는 특별한 사정은 이민, 결혼 같은 개인적인 사유와 투자목적으로 여러 주택을 매입한 다주택자가 세금문제 등으로 내놓은 매물, 상속/증여받은 부동산이나 경/공매로 매입 후 시세구현 후 처분하는 부동산, 투기목적으로 단기간 팔고사고를 반복한 후 차익을 얻은 후 내놓은 부동산, 강화된 규제 때문에 규제회피 수단으로 내놓은 단기성 매물 등을 꼽을 수 있다.
또 ‘공매’와 ‘경매가’는 세금체납 또는 과다한 대출 때문에 헐값에 처분하려는 위험성(?) 높은 부동산을 처분할 목적으로 매도하는 부동산이다.
부동산시장에서 좋은 값으로 부동산을 매입하려면 최소 ‘시세가’ 정도에서 매입해야 하는 것이 상식이다. 매도자가 부르는 값 또는 한껏 치솟은 가격대에 매입했다면 투자자는 손해를 입거나 투자에 실패하기 쉽다. 투자자는 반드시 투자 전 정확한 부동산 가격을 알아내기 위한 노력이 필요하다. 부동산의 특성상 과학적이고 객관적인 자료를 알아내기 어려운 만큼 정확한 시세파악으로 내 재산을 지키고, 적은 돈으로 투자 우량한 부동산을 매입하는 것이 안전한 부동산투자법인 것이다. 투자 전 시세를 알아보기 위한 몇 가지 전략을 소개하려 한다. |