동상삼몽(同床三夢) 뉴스테이

[저수지]

뉴스테이에 대해 사람들의 관심이 높아지고 있다. 뉴스테이란 기업형 임대 주택의 별칭이다. 임대주택의 종류는 상당히 많다. 영구 임대 주택, 국민 임대 주택이라는 것도 있고, 시프트라고 부르는 장기 전세 주택도 있다. 추진에 난항을 겪고 있는 행복 주택도 임대 주택의 한 종류이다. 또는 국가나 지방자치단체에서 기존 주택을 매입하여 임대를 하는 것도 있다. 이것들의 공통점은 임대인이 정부나 지방자치단체 또는 LH 공사와 같은 공공이라는 것이다.

하지만 우리나라 주택 시장에서 공공 임대 주택의 비중은 OECD평균의 절반에 불과하다. 그 동안 국가나 지방자치단체의 재정을 임대 주택 확충에 적게 사용했다는 의미가 될 수 있는데, 반대로 생각하면 이 것이 우리나라 공공 부문 재정 건전성에 한 원인이 되었다고도 할 수 있다. 정부가 그리스처럼 국채를 무분별하게 발행하여 공공 임대주택을 마구 건설했다면 OECD 평균 정도의 수준으로 임대 주택 비중을 올릴 수 있었겠지만, 그렇게 되었다면 국가 재정은 지금보다 훨씬 나빠졌을 것이라는 것이다. 전세란이 부각될 때마다 일부 전문가라는 사람들이 해법이라고 들고 나오는 것이 공공 임대 주택 비중을 늘리라는 것이다. 하지만 말이 쉽지, 그것은 정부와 지방자치단체의 빚을 늘리는 것이고, 결국 국민 개개인의 부담으로 돌아오는 것이다. 전체 경제를 책임지는 정부의 입장에서는 재정 건전성을 훼손하면서 까지 무리하게 공공 임대 주택 비중을 늘리는 것에는 부담을 느낄 것이다.

그러면 대안이 무엇일까? 자본주의 경제 체제를 채택하는 나라의 자가 보유율은 70%가 상한선이다. 자기 집을 가지는 가구가 전체 가구의 70%를 넘기 어렵다는 의미이다. 전체 가구의 30% 이상이 임대 주택에 거주를 한다는 의미이다. 다시 말해 자본주의 경제 체제하에서는 소득이 차이가 많기 때문에 정부에서 어떤 정책을 내놓아도 30% 이상은 임대 주택에서 살아야 한다는 것이다. 하지만 이 모두를 공공 임대 주택으로 공급할 수는 없기 때문에 선진국에서도 민간 임대 주택이 일반적이다. 공공 임대 주택이 적은 우리나라도 그 동안 민간 부문에 그 역할을 맡겨왔던 것이다.

​그런데 같은 민간 임대 주택이라도 선진국과 우리나라는 차이가 크다. 우리나라는 임대인이 주로 개인이었다. 가끔 법인도 있었겠지만, 법적으로는 차이가 없어왔다. 이에 비해 선진국의 경우는 민간 임대 사업자가 개인이 아니라 주로 기업이다. 그러면 선진국에서 민간 임대 사업자중 기업형 임대의 비중은 얼마나 될까? 미국의 경우, 개인이 자기 집을 다른 사람에게 임대를 주는 것은 사적인 계약에 속하기 때문에 임대 사업을 별도로 등록하지 않아도 된다. 나중에 세금 보고할 때 수입만 합산해서 보고하면 된다. 이런 이유로 전체 임대 사업자중 개인과 기업의 비중을 알기는 어렵다. 하지만 임대 물건의 기준으로 보면 그 비중을 추정할 수 있다.

​​미국의 경우, 전체 임대 물건의 65%가 아파트이고, 35%가 단독 주택 또는 타운 홈(타운 하우스 또는 콘도라고 부르기도 함)이다. 아파트의 경우, 우리나라처럼 한 채씩 소유하는 것이 아니고, 단지 전체의 소유주가 한 기업이기 때문에 아파트를 임대하는 것은 기업형 임대업자일 가능성이 높다. 이와 달리 개별성이 강한 단독 주택을 기업이 보유하면서 개별 관리하기에는 어려움이 많기 때문에 단독 주택은 개인이 임대인일 가능성이 높다. 이로 추정해 보면 민간 임대 사업자중 65%의 물량을 기업형 임대주택이 차지하고 있는 것을 알 수 있다. 민간 임대 사업을 기업이 주도하고 있다는 뜻이다. 우리나라의 경우는 그 동안 개인이 민간 임대 시장을 주도해왔는데, 앞으로는 기업형 임대 주택의 비중을 늘려서 선진국 정도의 수준으로 하겠다는 것이 정부의 의도로 보인다. 그것이 바로 뉴스테이다.

​​그러면 기업이 민간 임대 사업을 주도하고 있는 것이 정부 입장에서는 무슨 이익이 있을까? 미국 일부 주의 경우 연간 임대료 상승을 2%에 묶어 놓고 있다는 보도를 본 적이 있을 것이다. 획일적이지는 않지만 물가상승률+1% 정도로 임대료 상승을 제한하는 곳도 있다. 아무튼 미국식으로 임대 시장을 통제하기 위해서는 관리 포인트가 적을수록 좋다. 미국에서도 수천만 채나 되는 임대 시장을 일일이 통제하기는 어렵다. 더구나 개개인의 사적 계약이 공개되는 것이 아니기 때문에 개인 임대업자까지 통제하기는 어렵다. 하지만 기업의 경우는 다르다. 기업에서 임대하는 물량은 많아도, 임대업자로서의 기업의 수는 제한적이기 때문에 그들만 잘 통제하면 전체 임대 시장의 65%는 쉽게 통제가 가능하다. 세무 조사 등 기업을 압박할 수 있는 수단은 많기 때문이다.

​결국 민간 임대 시장이 개인에서 기업으로 바뀌면 정부에서는 손 쉽게 임대 시장을 통제할 수 있는 수단을 얻게 되는 것이다. 예를 들어 전세란이 사회 문제가 되면, 올해는 임대료 인상하지 말라고 기업에 협조(?)을 요청하는 통보만 하면 그만이다. 또한 세원이 100% 노출되기 때문에 정부로서도 안정적인 수입원이 확보되는 효과도 거둘 수 있다. 이것이 정부에서 뉴스테이를 활성화시키려는 속내이다. 누가 임대를 주고 있는 지도 모르겠고, 그것을 조사하려면 더 많은 비용이 드는 현재의 개인이 주도하는 임대 시장보다는 정부의 입장에서는 훨씬 나은 환경이 되는 것이다.      

​그런데 임대인이 개인이 아니라 기업 즉 법인이라고 무조건 기업형 임대주택이 되는 것이 아니라 일정 요건을 갖추어야 한다. 공급자 측면에서는 8년 이상 임대를 해야 하는 의무 보유 기간을 지켜야 하고, 최소 100채 이상을 임대해야 한다. 이때 100채라는 기준은 매입 기준이다. 직접 건설해서 임대를 주는 경우는 300채 이상을 임대해야 기업형 임대 사업 요건을 충족시킬 수 있다. 이때 연 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있다는 제한이 있다.

​그러면 이런 제약 사항을 있는데도 불구하고 기업 입장에서는 왜 뉴스테이 사업을 하려 할까? 단순히 수치상으로만 보면 우리나라에서 임대 사업을 하는 것은 이익이 적다. 미국의 경우, 자기 투자자금 대비 6% 정도의 임대 수익을 올릴 수 있다. 월세 수준이 우리나라 보다 훨씬 높기 때문이다. 더구나 기업 입장에서는 조달 금리가 우리나라 보다 낮기 때문에 수익 사업으로 임대업은 상당히 유망한 사업이다.

​​하지만 우리나라는 월세 수준이 낮기 때문에 투하 자본 대비 수익률이 높지 못하다. 아파트의 경우는 3%대 중후반에 불과하다. 만약에 대출을 받아 사업을 하는 기업의 경우는 이익이 전혀 없다고 봐야 한다. 자기 자본만으로 사업을 하는 기업의 경우도 기회 비용이라는 측면에서 이익이라고 볼 수는 없다. 그러면 이익은 어디에서 생길까? 시세 차익이다. 선진국의 기업형 임대 사업은 시세 차익을 취하는 구조가 아니라 순수 임대 수익으로 사업 이익을 내지만, 우리나라는 순수 임대료 수준이 낮기 때문에 시세 차익이 없다면 이익을 낼 수 없는 구조이다.

​​이 때문에 뉴스테이 사업을 검토하는 기업의 입장에서는 임대료 수입보다는 시세 차익에 관심을 가질 것이다. 특히 300호 이상을 임대해야 하는 건설형 임대주택 사업을 하는 기업에게는 LH공사에서 책정하는 토지 값을 분양용 아파트 보다 싸게 책정했을 가능성이 높다. 공급 원가를 싸게 해서 이익을 보전해 주는 방법이라고 하겠다. 그런데 문제는 분양이 되야 투자금을 회수할 수 있는데, 과연 분양이 원활히 될 것인가의 문제이다.

​​이번에는 수요자의 입장에서 보자. 뉴스테이를 왜 신청할까? 어떤 사람은 뉴스테이에 ‘청약’을 해서 ‘당첨’이 되었다고 기뻐하기도 한다. 월세입자가 된 것이 그리 좋은 것일까? 기존 임대 시장에서 전세가 귀하지 월세 물량은 흔한데도, 월세 계약을 체결했다고 좋아한다는 것은 이해하기 어렵다.

​​물론 뉴스테이의 장점은 있다. 전문 수리 기사와 관리 인력이 상주를 하기 때문에 자잘한 고장 때문에 집주인과 옥신각신하던 일은 없을 것이고, 잘 갖추어진 단지 내 커뮤니티 시설을 제약 없이 사용할 수도 있다는 점에서 기존 공공 임대 주택과는 차별화된 서비스를 받을 수 있다.

​​그런데 뉴스테이를 신청한 실수요자의 속내는 그것이 아니다. 뉴스테이를 신청한 실수요자의 진짜 속내는 뉴스테이에서 8년간 거주하면 그 집을 싸게 분양받을 수 있다는 가능성 때문이다. 뉴스테이가 8년 후에 분양한다니까 분양 전환 공공 임대주택처럼 세입자에게 우선권을 줄 것이라고 생각하는 것이다.

​​기업의 입장에서는 누구에게 분양을 해도 상관이 없으니 세입자에게 우선권을 줄 수도 있다. 문제는 분양가격이다. 뉴스테이 사업을 하는 기업의 입장에서는 시세 대로 분양을 해야 이익이 생긴다. 앞서 언급했듯이 현 임대료 수준으로는 적자를 면치 못할 가능성이 높기 때문이다. 문제는 뉴스테이에 거주하는 세입자의 기대 수준이다. 그들이 과연 8년후 시세 대로 분양을 받으려 할까? ‘주거권’ 운운하면서 집단 행동에 나설 가능성이 높다. 8년 동안 집을 안 사고 기다린 대가를 보상받으려는 심리도 한몫 거들 것이다. 결국은 이해의 충돌이 일어난다. 임대사업을 하는 기업과 세입자중 어느 한쪽은 손해가 날 수 밖에 없으며, 기대 수준과 비교하면 이해 당사자 둘 다 손해가 날 수도 있다.

​​8년 후 시세대로 분양하여 수익을 내려는 임대 기업, 그리고 지금은 세입자로 살지만 8년후에 그 집을 싸게 분양 받으려는 세입자, 그리고 쉽게 임대시장을 통제하려는 정부가 뉴스테이라는 침상에 모였지만, 서로 다른 꿈을 꾸고 있는 것이다. 잠에서 깰 8년후가 문제가 될 것으로 보인다.