최근 정부는 재건축아파트로 인해 주택가격의 이상과열을 중지시키고자 강한 정책적 대응을 하고 있다. 특히 서울시 강남권과 수도권지역, 행정수도이전 지역을 중심으로 투기세력을 억제하려는 취지가 강하다.
정부가 지난해부터 주택시장 안정대책을 발표한 개략적인 내용은 다음과 같다.
첫째, 청약1순위 자격 강화
2000년 3월 ‘용도폐기’됐던 청약제한이 부활됐다. 청약제도에서 “서울과 경기도 남양주,화성,고양시 일부 택지지구와 인천 삼산1지구 등 투기과열지구에서 최근 5년동안 신규 아파트 청약에서 당첨된 사람은 당첨된 날로부터 5년동안 청약 1순위 자격이 없어진다”는 골자로 청약 1순위자격 요건이 강화된다. 또한 새로 청약 예·부금에 가입한 세대주가 아닌 사람과 1가구 2주택자에게도 2순위 자격만 주기로 했다. 주택 공급질서의 교란행위에 대한 처벌도 “현행 2년이하 징역이나 2000만원이하 벌금형에서 3년이하 징역, 3000만원 이하 벌금형”으로 주택건설 촉진법이 개정된다. 또한 청약통장을 판 사람과 산사람 모두 처벌을 받게 될 예정이다.
둘째, 양도세 보완 및 신축주택 비과세
지난 2002. 10.1부터 주택을 3채 이상 보유한 사람은 실거래가로 과세되고, 2003.1.1일 이후 1가구 2주택, 6억원이상 고가주택에 대해 6억원 초과분에 대해서 ‘실거래가’를 적용해 양도세를 물리기로 했다. 또한 고가주택으로 편입된 전용면적 45평미만의 공동주택은 보유기간에 따라 감면혜택이 주어진다. 3∼5년 미만은 종전과 같은 10%, 5∼10년은 25%, 10년 이상은 50%가 공제된다.
재건축(재개발)중 새로운 집을 매입한 뒤 1년 이내에 재건축(재개발)한 주택을 팔면 양도세를 부과하지 않는다. 또한 재건축(재개발) 기간 동안 거주용으로 산 새로운 주택을 재건축(재개발) 주택 준공 후 1년 이내에 팔더라도 같은 기준을 적용 받는다. 서울, 5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동), 과천 등에 집을 갖고 있는 사람들이 나중에 집을 팔 때 양도세를 면제받으려면 적어도 1년을 직접 살아야 한다는 규정이 추가됐다. 소득세법상 1가구1주택 비과세 요건에 기존 ‘3년 이상 보유’에 더해 ‘1년 이상 거주’가 추가되기 때문이다.
상속주택도 양도차익이 발생하면 양도세를 부과한다. 단, 상속주택 이외 주택을 양도할 경우 상속주택은 없는 것으로 간주한다. 부부간 증여 공제액도 10년간 합계 5억원 이하에서 3억원 이하로 대폭 낮아졌다.
무주택자가 전용면적 18평 초과~25.7평 이하 신축 공동주택(분양권 포함)을 취득할 때 주어지던 취득ㆍ등록세 25% 감면제도가 폐지된다.
셋째, 재산세와 종합토지세 등 보유과세 강화
국세청 기준시가에 기초한 가산율을 단계적으로 상향조정하고, 투기과열지구 지정지역에 대해 중과(重課)하였다. 현재 투기지역으로 지정되면 재산세와 종합토지세의 과세표준(과표) 현실화율도 30%에서 5년 뒤에는 50%까지 올린다. 과표 누진세율을 감안하면 실제 세금 부담이 최고 5배까지 늘어난다. 또한 2003년 5월이후부터 주택 3채 이상 보유자는 양도소득세 특별 관리를 받게 된다.
넷째, 기준시가 인상
양도소득세의 부과기준인 기준시가를 인상했다. 현재 한 차례 인상을 하고 다시 기준시가를 인상할 방침이다. 이를 위해 일선 세무관서에 설치된 ‘부동산거래 동향파악 전담반’및 부동산가격 전문감정기관 등을 통해 아파트 가격의 동향을 상시 파악하고,아파트가격 변동 내용을 기준시가 산정과 연계해 가격 급등시 기준시가를 연간 수차례 탄력적으로 조정키로 했다.
다섯째, 신도시 개발을 앞당겨서 주택공급을 확대
2003년 5월초를 기준으로 수도권 신도시 2곳을 조기 발표할 예정이다. 특히 판교는 전체 280만평 중 동측지역 140만평에 중대형의 고층 아파트단지가 먼저 개발도어 2007년 입주할 예정이다. 전철 신분당선(분당∼판교∼강남)이 개통되는 2008년말에 맞춰 2009년부터 입주를 시킬 예정이었으나 영덕∼양재간 도시고속화도로(24.5㎞)가 2006년에 개통되는 점을 감안, 판교신도시 동측지역을 2007년부터 먼저 입주시키기로 했다. 또한 인근인 화성-동탄지구 274만평에 4만가구가 건설된다. 이외 인천 논현2지구(25만 3000평), 인천 동양(2만 9000평), 평택 이충2(3만 6000평), 용인 보라(10만평), 화성 봉담(15만평)이 지난해 말, 파주 운정(34만 2000평)과 용인 구성(19만 7000평), 인천 영종(37만 4000평), 양주 고읍(23만 8000평)은 내년에, 화성 태안3(8만 6000평)은 2004년까지 공급할 예정이다.
여섯째, 재건축요건 강화
금년 7월에 시행될 ‘도시주거환경정비법’ 시행으로 인해 공급세대수 300가구 또는 1만㎡ 이상의 재건축 사업은 재건축 지역을 지정해야 사업이 추진된다. 또한 안전진단을 3중으로 강화하고 시공사 선정은 사업승인후 공개경쟁입찰 방식을 통하도록 해 주민간 분쟁 및 무리한 재건축 조장을 막기로 했다.
일곱째, 금융대출을 제한
부동산 금융대출 범위를 감정가의 80%에서 60%까지 강화시켰다. 그리고 현재 10년이상 장기대출에 관해서는 70~80%로 상향조정할 전망이다.
위의 7가지 정책을 지속적으로 펼쳤고 금년들어 강남구와 광명시의 투기지역지정, 대전시 유성구, 서구에 대해 투기과열지구로 지정할 예정이다. 이러한 정책적인 영향이 실수요자에게 피해를 보는 사례도 많았지만 일부지역에서는 투기세력을 차단했다는 반응이다.
■ 투기세력 억제를 위한 정책비교
정부의 주택가격 안정화 정책에서 가장 핵심적인 부문이 과세강화와 관련된 투기지역, 투기과열지구, 토지거래감시구역, 토지거래계약허가구역 지정 등이다. 투기억제의 일환이지만 투기지역은 도시지역, 토지거래허가구역은 농촌지역, 분양시장 과열지역은 투기과열지구로 지정하고 있다. 이러한 지역의 용어와 관련법, 현재 지정대상지역을 먼저 살펴보고자 한다.
<표> 투기세력 차단을 위한 정책 방안 비교
지역 투기과열지구 투기지역 토지거래계약허가구역
목적 분양권, 매매시장에서 정상적인 시세보다 높은 주택, 아파트가 거래되어 가격이 폭등할 경우 정부에서 투기 세력 개입을 억제 주로 도시지역의 부동산가격상승이 지속될 가능성이 있거나 확산될 우려가 있는 지역의 투기세력 억제 주로 농촌지역의 땅투기를 막으려는 것
관련법 주택건설촉진법, 주택공급에 관한 규칙 소득세법, 소득세법 시행령 제162조의 3 지정지역 기준 국토의계획및이용에관한법률 제117조
대상 주택20호이상, 주상복합건물, 오피스텔(예정) -주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역
-1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역
-분기의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로 주거지역180㎡, 상업지역200㎡, 공업지역660㎡, 녹지지역200㎡, 도시지역외의 지역500㎡, 농지1천㎡, 임야2천㎡ 이상인 지역
효과 -주상복합건물·오피스텔의 공개분양
-분양권 전매제한(1년간)
-무주택세대주 우선공급(아파트 당첨기간이 5년이상)
-지역조합 조합원의 선착순 모집금지 주택양도소득세가 실거래가로 규제되어 투기세력 차단 벌금과 징역형 부과로 인해 지가상승을 억제
※토지거래계약허가 구역의 제외지역
자기의 거주용 주택용지, 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설, 허가구역안에 거주하는 자가 농․축․임․어업을 영위하기 위하여 필요한 시설, 토지를 수용 또는 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하는 지역, 지역의 건전한 발전을 위하여 필요한 지역, 지정당시 당해 구역안에서 사업을 시행하고 있는 자, 허가구역안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 시설
<표> 주택 투기지역지정 현황 (건교부 2003.4월 기준)
지정지역 지정일
서울시 강남구 ’03.4.29예정
경기도 광명시 ’03.4.29예정
대전시 서구, 유성구 ‘03.2.5
충청남도 천안시 ‘03.2.5
<표> 토지거래계약허가구역지정 현황 (건교부 2003.4월 기준)
지 정 자 지 역 기 간 사 유
건설
교통부 대전시, 아산시,천안시,공주시,연기군,논산시,금산군,청주시,청원군,보은군,옥천군(5,204.6㎢) '03.2.17~’08.2.16 신행정수도이전관련 투기우려
건설
교통부 서울시 뉴타운지역(성북구외4개구 11개동15.65㎢) ‘02.11.20-’07.11말 강북개발에 따른 투기우려
건설
교통부 서울시.인천시.의정부시등 24개시 및4개군 도시계획법상 녹지지역과 비도시계획구역 전역(6,590.27㎢) ‘02.11.20-’04.11말 ‘02 수도권 토지가격 급등 및 투기우려, 주5일제 시행예정 등에 따른 전원주택지 난개발 우려
건설
교통부 아산시 및 천안시 4동 11리 62.548㎢ ’02.4.8~’05.4.7 아산신도시, 개발예정지역
건설
교통부 아산시 및 천안시 18동2읍13리 242.355㎢ ’02.10.2~’05.4.7 아산신도시 배후지역 및 천안신시가지의 투기예방
건설
교통부 수도권 및 광역권 개발제한구역 4,294㎢ ’01.11.25~’03.11.30 개발제한구역 조정계획에 따른 투기우려 대비
건설
교통부 성남시 및 용인시14동 2리 38.981㎢ ’01.12.1~’03.11.30 판교 택지개발 예정지구 지정
전라
남도 무안군 일로읍 삼향면 95.0㎢ ’99.4.3~’04.4.2 전라남도 도청이전 (남악신도시)
전라
남도 고흥군 14.03㎢ ’01.2.4~’04.2.3 우주센타 건설지역
전라
남도 충주시 연수동 일원 3.309㎢ ’00.12.20~’03.11.30 충주온천레저타운조성 관련지역
경상
남도 사천시 용현면 덕곡리 2.423㎢ ’00.12.26~’03.12.31 사천시 청사건립
경기도 고양시 대화동, 장항동, 법곳동 6.24㎢ ’02.4.22~’07.4.21 관광문화단지 및국제전시장건립
■ 향후 재건축의 변화 양상
주택가격안정정책의 하나의 수단으로서 서울, 수도권지역의 이상과열이 발생한 재건축에 대한 기준도 금년 7월 ‘도시주거환경정비법’ 시행으로 다음과 같이 강화된다.
<표> 재건축 사업단계별 변화 (건교부 2003.4월 지침)
사업단계 안전진단 지침 정비구역지정
(도 · 정 · 법) 재건축허용연한
(조례) 용적률
(국토계획법) 사업가능성
조합설립추진위 강화된 기준 새로지정 80년 이후 강화 세분화기준 적용 불확실
시공사선정 강화된 기준 새로지정 80년 이후 강화 세분화기준 적용 불확실
안전진단신청 강화된 기준 새로지정 80년 이후 강화 세분화기준 적용 불확실
예비안전진단통과 강화된 기준 새로지정 80년 이후 강화 세분화기준 적용 불확실
정밀안전진단통과 현재기준 새로지정 현재기준 세분화기준 적용 가능
조합설립인가 현재기준 현재기준 현재기준 세분화기준 적용 가능
사업계획승인 현재기준 현재기준 현재기준 현재기준 가능
※ 사업계획승인 단지의 경우 사업착수에 들어가야 종전 용적률 적용
허용연한은 준공연도 기준 80년부터 1년마다 2년식 증가
조합설립인가 전 단지는 시공사 경쟁입찰로 재선정
용적률기준 변화는 일반주거지역이 1종 저층지구, 2종 중층지구, 3종 고층지구 등으로 분류되어 1종 일반주거지역은 100∼150%, 2종은 150∼250%, 3종은 200∼300%로 각각 제한된다. 건폐율도 1.2종지역은 60%이하, 3종지역은 50% 이하로 제한되고 건물높이도 종 분류에 따라 크게 낮아진다.
안전진단지침 강화는 현재의 안전진단 평가단이 몇시간 동안의 육안검사를 통해 실시하는 예비 안전진단만 통과하면 거의 100% 정밀안전진단을 통과했으나 7월부터는 예비 안전진단과 정밀 안전진단의 평가 항목과 결과가 보다 객관적이고 투명하게 바뀐다. 예비안전진단의 경우 평가항목이 객관화되고 정밀안전진단도 구조안전 평가뿐 아니라 도시미관, 경제성, 설비평가 등의 항목에 대한 평가가 구체화.계량화된다. 의결방식도 만장일치에서 전원합의제로 의무화됐다. 더욱이 구청 안전진단에 대해 관할 시가 안전진단 실시 전에 실시여부에 대한 사전평가와 함께 구청의 안전진단후 이를 재검토할 수 있는 임의규정까지 두었다.
정비구역지정은 재건축 시행 규모가 300가구 이상 1만㎡ 이상의 재건축단지 추진위는 시.도지사로부터 지구단위계획과 함께 정비구역 지정을 받아야 한다. 정비구역지정 때 용적률.건폐율 등이 결정되며 도로.공원 등 공공시설의 건설의무 등이 부과된다.
추진절차에서도 추진위구성→시.도지사 안전진단실시여부 평가(임의)→건교장관 고시 기준에 따른 안전진단→시.도지사 안전진단 재평가(임의)→정비구역 지정→조합인가→사업시행인가→시공사선정→분양인가 등으로 단계가 복잡해졌다. 단계가 복잡해진 만큼 재건축 추진에서 입주까지의 기간도 1∼2년 정도 더 길어질 것으로 보인다.
건교부가 제시한 기준에 따라 재건축사업의 성사가 확실한 단계로 분류된 아파트는 14.2%(가구수 기준)에 불과한 것으로 조사됐다. 반면 '극히 불확실' 또는 '불확실'로 분류된 단계의 아파트는 37.5%에 달했다. 최근 재건축 가격의 상승세를 주도한 아파트 중 강남구 개포 시영, 개포 주공, 강동구 고덕시영 등도 사업 성사가 '극히 불확실'한 아파트에 해당된다.
■ 정부정책의 실효성
주택가격안정화를 위해 정부의 다양한 노력과 정책을 살펴보았다. 이러한 정책이 실효성을 거두고 수요자의 반응이 얼마나 되는지도 점검해야 될 것이다. MK Land에서 2003년 04월 21일 ~ 2003년 04월 28일 동안 조사한 결과를 통해 실제 수요자들의 반응을 살펴보았다.
설문의 내용은 “최근 정부는 투기바람을 잠재우기 위해 재건축 안전진단 기준을 대폭 강화, 투기과열 지구 지정, 보유과세 강화 등의 주택가격안정화 정책을 펼치고 있습니다. 이에 대한 네티즌의 생각을 알아보고 규제시기와 규제에 대한 구체적인 방안을 논의하기 위함입 니다. 정부의 주택가격안정화 정책(재건축기준강화 및 투기과열지구지정,보유과세강화)에 대해 어떻게 생각하고 계십니까?”이다.
설문보기는 아래의 표와 같이 7가지 항목으로 구성하였다.
<표> 설문보기
보기 1 정부의 지나친 시장 간섭임
보기 2 주택공급 축소로 인해 경기악화 우려
보기 3 투명성있는 규제기준을 지정한 후 시행
보기 4 재건축만 규제하고 세제관련은 차후
보기 5 서민들의 주택가격 안정을 위해 꼭 필요
보기 6 투기세력을 엄중히 차단하기 위해 당장 필요
보기 7 기타
질문 응답자는 총 1973명으로 사이트를 이용하는 이용자를 대상으로 하였다. 이용자의 연령, 성별, 소득수준, 주거상황을 고려하지 못했지만, 본 사이트를 방문하는 서울, 경기도의 20~40대 남자 회사원이 주류일 것이라는 것을 가정으로 조사하였다.
설문분석 결과 총 1973명 중 “정부의 지나친 간섭임”이 721명(36.5%)로 정부의 주택가격안정화 정책에 회의적으로 반응하였고, 다음이 “주택공급 축소로 인해 경기악화 우려”가 380명(19.3%)이다. 결국 정책에 대한 회의적 반응이 55.8%로 1/2이상이 넘게 집계되었다.
<표> 설문조사 결과
보기 1 정부의 지나친 시장 간섭임 721 명 36.5%
보기 2 주택공급 축소로 인해 경기악화 우려 380 명 19.3%
보기 3 투명성있는 규제기준을 지정한 후 시행 99 명 5.0%
보기 4 재건축만 규제하고 세제관련은 차후 158 명 8.0%
보기 5 서민들의 주택가격 안정을 위해 꼭 필요 293 명 14.9%
보기 6 투기세력을 엄중히 차단하기 위해 당장 필요 314 명 15.9%
보기 7 기타 8 명 0.4%
위의 설문조사 결과는 다음의 두가지로 해석될 수 있다. 첫째, 설문조사를 응한 응답자는 대부분 주택을 가진 투자자일 가능성이다. 서울시, 수도권의 2000년 통계청기준 자가비율을 보면 서울시 66.70%, 경기도 67.69%를 차지하여 전국 70.58%에 비해 다소 낮게 나타났다. 이는 현재 사이트를 방문하는 대부분의 사람들이 투자자들일 가능성이 많다는 것을 증명한다.
둘째, 실수요자도 손해를 보는 부분이 많다는 것이다. 예를 들어 투기지역지정으로 인해 실수요자의 손해, 분양권 전매제한으로 미분양이 발생하여 향후 주택공급 감소, 주변지역의 주택가격하락, 소형주택을 가진 수요자의 세금 과중 우려, 경기침체에 대한 우려 등이다.
종합적으로 추론하면 위의 설문조사 결과 조금이라도 정책이 필요하다고 응답한 사람은 44%내외로 나타났다. 결국 서울시와 경기도의 비자가비율이 40%내외도 참여했다고 볼 수 있다. 하지만 비자가 응답자의 비율이 주택안정화 정책에 강한 찬성은 불과 30%정도에 지나지 않아 정부의 주택가격안정화 정책의 범위를 축소화 할 필요성도 제기된다.
■ 재테크 전략
정부의 정책에 대해 투자자들의 반응은 다소 냉대했다. 하지만 정부의 정책강도는 지속화 될 전망이여서 향후 투자에 신중히 대처할 필요성이 있다.
먼저 재건축을 살펴보면 다음과 같다. 재건축 요건이 강화되면서 재건축 사업승인이 되는 단지의 개발이익은 더욱 커질 것이라는 분석이 지배적이다. 재건축 요건이 강화됨에 따라 재건축 확정 단지의 희소성이 더욱 커져 가격은 급등할 가능성이 크다. 특히 새로 시행될 국토계획법이나 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축단지의 환경은 크게 개선되어 주거가치는 상승할 것이다. 재건축의 투자대상은 300세대이하의 소규모단지와 재건축 정밀안전진단이 통과된 지역을 중심으로 최소 3년이상의 장기적인 투자가 필요하다. 또한 고층아파트나 안전진단신청 아파트는 사업기간이 장기화 되면서 투자가치가 하락할 가능성이 있어 주의를 요한다. 한편 아파트 년수가 80년대 초이고 주변지역의 용적률이 높은지역의 경우 주거지역 세분화에서 고층으로 될 가능성이 크므로 대지지분이 높고 주변지역이 고층아파트와 상업지역으로 묶인 지역을 찾는 것이 효과적인 투자방안일 것이다.
다음으로 분양권시장에 대한 투자는 다음과 같다. 현재 광명시와 강남구가 투기지역로 지정되었고, 향후 강동구, 송파구, 서초구, 기타 신도시 개발지역도 지정될 가능성이 크게 부각되고 있다. 그래서 단기적인 투자를 위해서는 투기지역 지정전인 수도권 서남부를 공략하는 것도 좋은 방안이라고 할 수 있다. 특히 최근 오산시, 하남시, 수원시, 화성시(투기과열지구지정)의 매매가 상승률이 급격히 상승하고 있어 투기지역지정이 되기전 투자나 향후 장기적인 투자에서도 가장 큰 투자처로 전망된다.
실수요자에게는 투기과열지구에서 장기간 거주를 목적으로 해야만 투자가치가 크기 때문에 오히려 투기과열지구를 공략하는 것도 하나의 방편일 수 있다. 특히 화성시, 광명시, 판교 등은 향후 교통여건이 강화되는 지역으로 주택가격상승률이 지속적으로 상승할 것으로 전망되는 지역 중 하나이다.