선시공 후분양’ 제도, 타당한가?

[장승현]

선시공 후분양’ 제도, 타당한가?






우리나라에는 현재 후분양제가 법적으로 허용되고 있다. 일부 건설사에서는 동시분양에서 ‘선시공 후분양’으로 아파트를 내놓기도 한다. 하지만 대부분의 건설회사가 자금력확보가 좋은 선분양제도를 선택하고 있는게 현실이다.

이러한 선분양제도는 소비자 입장에서 완성된 제품을 보지 않고 구매하기 때문에 완성후 건설사와의 제품의 질에 관한 분쟁이 지속적으로 나타나고 건설사 자금난으로 인한 리스크를 소비자가 떠안게 되어있다. 결국 2~3년이란 기간동안 프리미엄을 소비자가 가지는 것이 장점이긴 하지만 건설사가 중심이 되는 제도임에는 틀림없다.

최근 부동산안정화 정책의 일환으로 투기수요를 억제하고 짒값 안정화를 도모하고자 2002년 말 대선공약에서 ‘선시공 후분양’에 대한 검토를 고려한 후 2003년 3월 27일 대통령의 건교부 업무보고에서 이를 지시하기에 이르렀다. 특히 아파트 분양시장은 일년에 몇십조원의 규모이기 때문에 정책변화시 엄청난 파급효과가 미치게 되어 각계 의견수렴과 정책의 타당성 분석이 신중히 검토되고 있다.

본 글은 ‘선시공 후분양’ 제도에 관련하여 최근 전문가들의 의견과 당사자들의 의견을 정리하였고, 의견에 제시된 문제점과 대안을 요약하였다. 또한 제시된 내용을 토대로 분석자의 의견을 언급하였다.



현재 선분양을 하는 건설사의 분양가는 개략적으로 직접공사비 60%~80%, 영업이익 15%, 광고비 3~4%, 금리 7%, 경기변동리스크 등이 포함되어 책정되고 있다. 향후 후분양이 본격화 되면 위의 비용에서 지가상승률, 공사비 상승분, 금융비용, 미분양리스크 등이 가격이 모두 반영 될 수 있다. 따라서 분양가 상승이 불가피하게 될 수 있다.

하지만 소비자단체에서는 현재의 과다책정 분양가로 인해 상승분이 크지 않다는게 일반적 의견이다. 이러한 각계 여론의 의견을 살펴보면 아래와 같다.


ꋮ ‘후분양제’에 대한 의견

• 업계
- D사: 입주때 까지 지가, 공사비 상승분, 금융비용, 물가상승률, 미래의 시세, 미분양리스크, 분양가에 전가되어 15%~20% 상승할것이라는 예측, 최근 재건축강화, 준농림지폐지로 공급감소를 유발해 가격상승 가능성 내재
- 해밀컨설팅 황용천 사장: 청약제도는 주택수요가 공급을 초과하는 상황에서 생긴것이라서 청약자격 규제 이유 사라짐
- 시기상조, 시장논리에 어긋남

• 소비자/ 정부
- 소비자문제연구를 위한 시민의 모임 김재옥 부회장: 현재 선분양에 리스크 비용, 이익을 분양가에 포함시키고 있는 모순을 지적

• 전문가
- LG경제연구원 김성식 박사: 소비자 선택기회가 넓어짐(소품종 대량생산에서 다품종 소량생산, 대량업체 독점에서 건실한 주택전문회사가 일부 차지)
- 한국건설산업연구원 김현아 박사: 공급위축으로 시장 불안

• 정부
- 주택보급률 100%넘으면 시행될 방식이고 단기간에 시행하기란 어려움


ꋮ ‘후분양제’의 효과
긍정적 효과 부정적 효과
• 투기수요 잠재(분양후 2~3년 기간 사라짐), 집값 안정
• 건설사와 소비자간의 설계, 시공상 분쟁 감소
• 떳다방(이동식 중개업소) 사라짐
• 모델하우스 비용 사라짐
• 시공사부도 위험 해소
• 주택거래 투명
• 단지별 장단점 비교 시간이 부족할 수 있음
• 소비자는 단기간에 목돈마련이 되어야 함
• 단기간 목돈마련으로 주택수요 일시 급감
• 건설사의 자금난으로 집값 폭등 우려
• 초기 2~3년 주택수급 불안



ꋮ ‘후분양제’ 시행에 대한 다양한 방안

• 국토연구원 윤주현 박사
- 주택상승기 보다 시장이 안정되는 하락기에 도입
- 국민주택기금 지원이 되는 소형주택부터 실시
- 단기에는 중도금 비중만 낮추고 장기에는 사전청약률 허용하여 청약금만 받고 입주때 잔금수납

• 내집마련정보사 김영진 사장
- 중간분양제 검토

• 주택산업연구원 장성수 박사
- ‘후분양제’에서 한해 50만 가구의 주택건설은 각종 연기금, 공제회 중심으로 주택사업 프로젝트 금융지원이 가능해야함

• 삼성경제연구소 박재룡 박사
- 지역별로 도입(서울시의 경우 2003년 주택보급률이 90%가 안됨)
- 건설비용 50% 범위내에서 주택상환사채 발행

• 소비자
- 분양대금 단기간에 내야한다는 부담으로 주택자금 장기대출제 도입이 필요
- 미국의 모기지, MBS(주택저당채권, 유동화증권) 도입필요
※ MBS: 주택저당채권으로 주택가격의 80%~90%를 장기저리 융자로 하는 방식
- 일부 부동산 정보회사의 설문조사시 ‘후분양제’ 곧바로 시행(64%), 몇 년간 검토뒤 시행(23%)로 소비자들은 ‘후분양제’를 선호


ꋮ ‘후분양제’ 검토에 대한 경기상황과 정책변수


• 미국과 이라크전의 장기화 조짐으로 인해 건설생산비 상승 예상
- 건설산업연구원에 의하면 1995년 산업연관표에서 원유가격 10%상승시 건설원가 0.11%상승하고, 1998년 산업연관표에서 0.15%상승한다고 예측
- 두바이유가기준으로 40달러 상승시 건설원가는 2%상승으로 건설업체 수익성이 약화될 전망
• 향후 유가상승으로 물가상승이 되어 소비자의 수요부진을 낳게 된다. 이러한 수요부진으로 물가는 하락하고 경기부양이 필요하게 되어 금리는 하락할 가능성 큼
• 비주거용 건축수주 감소, 금리하락으로 인한 효과는 다른 요인에 비해 미비할것으로 판단됨
• 정부에서 2004년부터 도입될 만기 20년이상 장기 주택담보 대출(모기지론)을 월소득(연봉)의 1/3범위내에서 대출 원리금을 갚도록 대출금 규모 상한을 둠
• 현재 서울시에 99%이상 15평이하인 임대주택을 12평, 15평, 18평, 25.7평을 30%, 40%, 20%, 10%로 변경할 예정
• 판교신도시 및 고속전철 개통
• 행정수도 이전
• 미국과 이라크 전쟁
• 북한핵문제
• 가계부채증가
• SK 금융사태


ꋮ ‘선시공 후분양’ 제도 금융지원 제도 정착이 선결 조건

‘선시공 후분양’ 제도에 관한 대부분의 의견은 ‘지금은 시기적으로 부적절하다’ 가 대부분을 차지한다. 언제가는 시행해야할 제도라는 것은 공감하고 있다. 그러면 시기는 언제가 좋은가? 정부나 일부 학계에서는 수도권 주택보급률이 100%가 되는 2006년이 적당한 시기라고 하고 있다. 결국 현재보다 향후 3~4년 후가 적정한 시기라는 것을 짐작할 수 있다.

‘선시공 후분양’이 시행되면 분양가는 얼마나 상승할까? 일선 건설회사에서 발표한 데로 현재와 같은 제도가 유지될때 후분양제도를 실시하면 10%~15%까지 분양가 상승은 불가피 하게 되어있다. 왜냐하면 금융비용과 지가상승, 건자재가 상승률, 리스크비용 등이 분양가에 반영되기 때문이다. 하지만 현재의 분양가 과다 책정을 감하면 현재기준으로 대략 5~10%정도는 더 상승할 것으로 예상된다. 그래서 기본 전제조건으로 소비자에게는 MBS, 모기지론 등의 장기주택대출제가 시행되어야 하고 건설사에게는 기금활용이나 자금 확보를 위한 청약방식의 전환이 필요할 것이다.

현재 정부에서는 만기20년 장기주택담보대출의 상한선을 두어 2004년에 도입할 예정이고 임대주택의 평형도 다양화하는 정책을 펼치고 있다. 소비자들의 다양한 선택폭을 넓히고 안정성을 도모한다는 취지가 조금씩 드러나고 있다. 결국 2006년을 넘어서면서 후분양 제도를 실현할 수 있지만 시장 충격을 완화하기 위해서는 금융지원제도를 정착화하는 것이 필수적일 것이다. 만약 위에서 제시한 금융지원이 되지 않으면 공급감소로 인해 주택가격폭등과 우리나라 GDP 14%이상을 차지하는 건설산업에서 소규모업체는 몰락으로 갈수 있을 것이다.


MK랜드 투자분석팀 장봉규(planner@mkland.co.kr)